一口に住宅ローンと言っても、金融機関によって様々な特徴があり、どの住宅ローンでどのように設定するのが自分にとって一番良い選択なのか分からず、迷ってしまいますよね。本記事では、住宅ローン控除について解説しつつ、ローンの設定についての疑問にお答えしていきます。
この記事の目次
目次を閉じる固定金利か変動金利どっちが良いの？
ライフプランを加味して検討することが一番大切ですが、基本的な考え方としては、「低金利時代は固定金利型、高金利時代は変動金利型」です。
変動金利ではお客様がリスクをとる分、当初は返済額が安く済みますが、金利が上昇したときに返済する余力があるかが大事なので、教育費や生活費、車の購入などのライフプランを整理してから検討することをおすすめします。
そもそも、住宅ローン減税ってなに？
住宅ローン減税とは …
住宅ローン減税とは、無理のない負担で居住ニーズに応じた住宅を確保することを促進するための制度で、住宅ローンを借り入れて住宅の購入やリフォームをした場合、年末のローン残高の0.7％を所得税と住民税から最大13年間減税される制度です。
住宅ローン控除が受けられる条件は？
住宅ローン控除は、以下の条件を満たしている場合に受けられます。
- 返済期間が10年以上である
- 半年以内に住み始める
- 適用を受ける年の年末まで引き続き居住している
- 所得3000万円以下である
- 床面積が50㎡以上である
- 住宅が耐震性能を有している
- 建物部分にローンがある
住宅ローン減税の制度変更
2024年以降、住宅ローン減税の制度が変更となり、減税対象となる借入限度額が下がるので注意しましょう。改正前後で変更があった、住宅の機能別借入限度額を表にまとめましたのでおさえておきましょう。
今回の制度改正により、2024年以降、控除額が減ったり、基準を満たさない住宅の場合、住宅ローン減税が受けられなくなってしまったりなどの変更がありました。
住宅ローンを検討している方はこの制度の変更も加味して、工務店の選択や家を建てる時期の検討する必要があります。
共働きだと、何%ずつローンを組むのが正解？
共働きのご家庭の場合、「何%ずつローンを組めばいいの？」といった疑問も持たれる方が多いのではないでしょうか？マネーキャリアでは、お客様の家計状況に合わせて、一番得する情報を提供しています。
ここでは、シミュレーションの例を少しだけ見ていきましょう。
下のグラフは、旦那様の年収が900万円、奥様の年収が300万の共働きのこちらのご家庭で、5000万円の住宅ローンを組みたい場合の住宅ローンで受けられる税金控除額を出したものです。
こちらのご家庭の場合、旦那様が60%、奥様が40%でローンを組まれると、一番多く税金の控除を受けられることが分かります。
これは一例で、雇用形態や年収などで一番賢いローンの組み方が変わってきますので、注意してください。
頭金は入れるべき？
「頭金を減らしてしまうと、後々苦しくなりそう…」と思われている方が多いと思います。しかし、頭金を入れるたびに、住宅ローン減税を受けられる額が減ってしまうので、頭金を入れずに、その分運用に回す方が良い場合もあります。
例えば、手持ちが1000万円あり、4000万円の住宅を変動金利0.5%35年で購入したいお客様が、フルローンで払った場合と頭金を入れて払った場合のシミュレーションした結果が以下のようになりました。
| 総利息 | 控除額の差 | 実質お得額 | |
|---|---|---|---|
| 頭金なし | 360万円 | ||
| 頭金1割(400万円) | 323万円(－37万円) | －36.4万円 | 6,000円 |
| 頭金2割(800万円) | 288万円(－72万円) | －72.8万円 | -8,000円 |
頭金を400万円入れる毎に、総利息額が40万円ほど減りますが、住宅ローンで受けられる控除額も、年2.8万円、つまり13年間で36.4万円減ってしまいます。このように、支払う金額が最終的に殆ど同額になるなら、場合によっては頭金を入れずに、運用に回していくという選択肢も考えるべきなのです。
団体信用生命保険の、銀行間の差は？
団体信用生命保険とは？
団体信用生命保険(団信)とは、住宅ローンの債務者が完済前に死亡した場合や所定の高度障害状態になった場合などに、金融機関が残った住宅ローンを支払ってくれるというものです。
住宅ローンを借りる場合、ほとんどのケースで団体信用生命保険の加入が条件とされています。万が一団信に加入していない状態で契約者が亡くなった場合は、残った住宅ローンは家族が支払い返済することになります。
団体信用生命保険の種類と選び方
住宅ローンにおいては、銀行名と金利が重視されがちですが、がんや三大疾病などで働けなくなったときにもローンが適応されるか、などの保障内容も細かく確認しておくべきです。
金融機関・各保険によって適用条件や保障内容、上乗せされる金利が細かく異なるので、「よく分からない」という場合は一度プロに聞いてみて、複数の住宅ローンと団信を比較して自分に合った団信を選ぶことをおすすめします。
まとめ：住宅ローンはどう選ぶ？
本記事では、住宅ローン減税の制度についてを中心に、住宅ローンをどう設定していくべきかをまとめてきました。
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