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メリット・デメリット

ローン借り換えのメリット
メリット1:住宅ローンの総返済額を減らせる

借り換えによって得られる一番大きなメリットは、住宅ローンの返済額を減らすことができることです。

残高や残りの返済期間にもよりますが、現状より低い金利の住宅ローンに借り換えることができれば、住宅ローンの返済額を減らせる可能性があります。  

メリット2:団体信用生命保険の内容を見直せる

以前の団体信用生命保険(団信)では死亡・高度障害状態に該当した場合に返済を免除するという内容のものが一般的で、金利を上乗せすることで任意でがん等の三大疾病で所定の状態に該当した場合にも対応できるというものでした。


最近登場した団信では、幅広い障害状態まで対応できる保障がはじめからセットされています。また、金利の上乗せで得られる保障も三大疾病以外にも拡大されており、ケガや病気全般の就業不能状態に対応できる保障を付帯できる場合もあります。


このように、金利が変わらなくても団信の保障範囲を強化することでメリットを得られる場合もあります。

メリット3:金利タイプの切り替えができる

住宅ローンには、毎月の返済額がそのときの金利の情勢に応じて変動する「変動金利」と、借り入れ当時の金利で固定されている「固定金利」の2つがあります。


一般的に、固定金利は変動金利よりも高めに設定されており、同じ固定金利でも長期固定金利は短期よりも金利設定が高めです。変動金利で借りた方が毎月の返済額が安くなります。しかし、変動金利で借りておくと世の中の金利情勢が変化した場合に金利負担が増え、毎月の返済額や完済までの返済総額が増えてしまうリスクがあります。


ローン借り換え時には、金利タイプを選び直せるので、この点も理解して検討してみるといいでしょう。

メリット4:リフォーム費用もまとめて借りられる

借換を行えば、住宅ローンの残高にリフォーム費用などを加えた金額で、借り入れできる場合があります。

リフォームローン単体だと金利が高くなりがちですが、借り換えと同時にリフォーム資金も一本化してしまえば住宅ローンならではの低金利かつ長期間でリフォーム資金を借り入れすることができるようになります。

ローン借り換えのデメリット
デメリット1:手数料などの 諸費用がかかる

借換を行い、新しい住宅ローン契約にするためには、様々な諸費用がかかります。これらは大きく分けて「金融機関に支払う費用」と「抵当権変更に関わる費用」ですが、このうち、特に大きな費用は、金融機関に支払う事務手数料と保証料です。

借入額・返済年数・金融機関によって金額は異なりますが、数十万円になるケースもあるので、資金計画に組み入れて、メリットと天秤にかけてみると良いかもしれません。

デメリット2:契約・審査を再度行わなければならない

借換えの場合でも住宅ローンを新規に組む時と同じように審査が必要になるため、必要な資料をそろえ直し、旧借入先に融資実行のタイミングを連絡するなどの手間も必要になります。この時、現在の仕事や収入などにより審査に通らない場合もあります。

また、新ローンのために作った銀行口座への給与振り込み口座や引き落とし口座の変更などもしなければなりません。

借り換えはお得なのか

借り換え元の住宅ローン完済手続きに必要な諸費用

また、借り換え元の住宅ローンの完済手続きにかかる手数料主に以下の2つです。 

  • 全額繰上返済手数料 
  • 保証会社事務手数料
全額繰上返済手数料は、住宅ローンの残高を全額繰上返済する際に発生する手数料のことです。全額返済手数料は数万円程度が相場ですが、返済方法によって金額に違いがあります。利用している住宅ローンの繰上返済手数料がどうなっているか、事前に確認しておきましょう。

保証会社への保証料をローン契約を組む際に一括で納めていた場合、未経過の返済期間分の保証料が払い戻されますが、保証料の返戻の際、保証会社が定めた事務手数料を差し引いて住宅ローン利用者に返金します。この保証料返戻の際に差し引かれる手数料が保証会社事務手数料です。
借り換え先の住宅ローン新規手続きに必要な諸費用

金利の低い住宅ローンに借換えた方がお得な気がしますが、保証料などの手数料を考えると結果的には損をする場合があります。住宅ローンの借換え時には、具体的にどのような費用が必要になるかを見ていきましょう。

まず、借り換え先の住宅ローンの新規手続きには主にこのような費用が掛かります。

  • 保証料 
  • 事務手数料 
  • 団体信用生命保険料 
  • 火災保険料
  • 地震保険料 
  • 印紙税
主な費用について少し詳しく見てみましょう。
保証料

保証料とは、保証委託契約に基づいて住宅ローンを借りた人が保証会社に対して支払うものです。住宅ローンの利用者が住宅ローンの返済ができなくなった場合に、保証会社に代わりに借り換え先の金融機関に返済してもらうための費用です。

保証料は、0〜60万円と幅広く、借入金額や支払方法にもよります。

事務手数料

事務手数料とは、住宅ローンの申込を受けた金融機関が行う審査や契約業務などの事務手続きに対して支払う手数料です。

事務手数料は、都市銀行・地方銀行に多い「定額型」と、ネット銀行に多い「定率型」とに分けられ、金額は、都市銀行・地方銀行などで3万円程度、ネット銀行では借入額の2%程度が一般的です。

金利などの面から、お得に見えるネット銀行ですが、住宅ローンの借入金額は多額なので、定率型のネット銀行の方が手数料が高くなる傾向があります。

借り換えの検討時期

住宅ローンの借り換えに向く人

住宅ローンの借り換えで返済額を減らせる人の特徴は、大きく以下のような人です。

  • 残額が1,000万円以上ある人 
  • 残年数が10年以上ある人 
  • 金利差が年率1%以上ある人
しかし、諸費用の額も場合によるので、これらにあてはまらなくても借換えの意味がある場合があります。

また、団体信用生命保険の保障内容を充実させたい人も借り換えを検討しても良いかもしれません。借換えによる利息の削減効果はそれほど大きくなくても、団体信用生命保険の内容の手厚さを重視して借換えすることで、メリットがある場合もあります。
借り換えの検討時期
固定金利期間の終了時

銀行の住宅ローン情報では 「5年(固定)」「10年(固定)」 などの表記を見かけることが少なくありません。この数字は、借り入れから一定期間の金利が借入時から変動しないことを意味しています。 固定金利特約期間が終了したあとの金利は、原則的に変動金利 となりますが、銀行によっては再び一定の固定期間を選択したり、残りの借入期間すべての金利を固定する全期間固定を選ぶこともできます。

このような固定金利期間終了のタイミングに借り換えを検討するのも良いでしょう。 

変動金利の返済額の見直しどき

変動金利で借りている場合は、半年ごとに金利が見直され、返済額は5年で見直されます。変動金利のローンは5年ごとに返済額の見直しが行われます。

その際に前の5年間よりも金利が上がっていれば返済額が増え、下がっていれば返済額が減ることになり、金融機関から今後の返済額の通知が届きます。

リフォームローンとは

家族構成が変わったり、長年住んでいて修繕が必要だったりすると、リフォーム費用が必要な場合があります。この時、リフォームローンを新たに借入れるか、リフォーム一体型の住宅ローンに借換えるなどの方法を検討することになりますので、それぞれのローンの特徴を比較してみましょう。

住宅ローン リフォームローン
最長返済期間 35年 15年
借入限度額 1億円 1000万円程度
金利 0.8~2% 3~5%

この他、リフォームローンは、住宅ローンと比較して「審査が通りやすい」「必要書類が少なくて済む」「保証人不要の場合もある」といった手間の違いがあります。 

一般的に、住宅ローンはリフォームローンより金利が低い傾向にあるので、リフォーム用に別にローンを組むよりも、返済額や諸費用を抑えられるでしょう。

借入可能額から金利まで、ご自身のライフプランやニーズにあったローンを選ぶようにしましょう。

後悔しないための知識

住宅ローンの借り換えで後悔しないために、念入りな借り換えのシミュレーションをしましょう。実際に金利の計算をすると支払金額が減っている場合も、手数料や諸経費を計算してみたり、他のプランを見てみたりしたら、もっと確実なプランやそもそも借り換えしない方が良いケースもあります。

借り換えてしまってから後悔しても遅いので、手続きを初めてしまう前にまずは借り換えシミュレーションをして比較してみることをおすすめします。


前述したように、借り換え時には理解すべきことが多くあります。知らない用語や様々なプランがあるため、「結局どうすればいいの?」と不安になる方は、プロに相談してみるのも良いでしょう。

実際にあなたが借り換えすべきなのか、どんなプランが合っているのかを一緒に考えていけるでしょう。

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