住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは、10年以上の住宅ローンを使って住宅を購入する際に、本来払うべき所得税が控除される制度ですが、「住宅ローン控除は、リフォーム時にも受けられる？」「適用にはどのような条件があるの？」などの、そんな疑問をお持ちではありませんか？
住宅ローン控除を利用する際には、対象となるための条件もあり、多くの方が新築住宅のみが対象だと勘違いしてしまいがちで意外と複雑です。
実は、住宅ローン控除はリフォーム時でも条件を満たせば控除を受けることが可能な制度となりますが、住宅ローン控除はいくら控除を受けられるのか、お得に活用できるかなどは対応策を含め自分で調べるのは大変難しい問題になります。
そこで本記事では、「住宅ローン控除はリフォーム時の適用条件」や「既存の住宅ローン控除とリフォームローン控除の違い」などを紹介します。
・リフォームローン控除を受けたいが、どのようにしてよいか迷っている方
・リフォームローン控除を受ける際、どのような手続きがいるのかわからない
という方は、この記事を参考にすると、リフォームローン控除条件がわかり、どこに注意して、誰に相談すればよいかなどの選び方が明確になるので、住宅ローンの不安が解消できます。
内容をまとめると
- 住宅ローン控除はリフォーム時にも受けられるが、居住要件、居住開始時期など多岐にわたるため適用条件と適用になる工事について確認することが重要。
- リフォームにおける住宅ローンの控除額は以下の計算式は「年末時点の住宅ローン残高×0.7％」で計算され、控除期間は最大で10年間、借入限度額は最大2,000万円で、年間控除額の上限は14万円となる。
- リフォーム時の住宅ローン控除を受けるためには、適格性を確認し、必要書類を準備したうえで、確定申告をおこなうこと。
- リフォームする場合に受けられる所得税の控除として、「住宅ローン控除」と「リフォーム促進税制」があるが、併用できるのは、「耐震リフォーム」のみ。
- リフォーム時の住宅ローン控除を受ける際の条件や確認すべき項目に悩む人が使うべき方法は、住宅ローンに関する相談が何度でも無料のマネーキャリアでの相談がおすすめ。
この記事の監修者 谷川 昌平 フィナンシャルプランナー
株式会社Wizleap 代表取締役。東京大学経済学部で金融を学び、金融分野における情報の非対称性を解消すべく、マネーキャリアの編集活動を行う。ファイナンシャルプランナー、証券外務員を取得。メディア実績：＜テレビ出演＞テレビ東京-テレ東「WBS」・テレビ朝日「林修の今知りたいでしょ！」
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この記事の目次
- 住宅ローン控除はリフォーム時にも受けられる？適用条件は？
- 住宅ローン控除の基本的な仕組み
- リフォーム時に控除が適用される条件
- 控除対象となるリフォームの種類
- 住宅ローン控除をリフォームで受ける際の計算方法
- 控除額の計算式
- 控除期間と年間の最大控除額
- 具体的な計算例をシミュレーション
- 既存の住宅ローン控除とリフォームローン控除の違い
- 適用条件の違い
- 控除額の違い
- 控除期間の違い
- リフォーム時の住宅ローン控除を受けるための5つの手続き
- 1. 適格性の確認
- 2. 必要書類の準備
- 3. 確定申告の方法を確認
- 4. 控除証明書の取得と提出
- 5. 控除適用後の注意点
- リフォームの種類別：住宅ローン控除の適用可否
- 増築・改築工事の場合
- 省エネ改修工事の場合
- バリアフリー改修工事の場合
- リフォーム時の住宅ローン控除に関してよくある質問
- リフォームローンと住宅ローンを併用した場合の控除は？
- 中古住宅購入後のリフォームでも控除は受けられる？
- リフォーム時の住宅ローン控除と他の控除制度の併用は可能？
- リフォーム時の住宅ローン控除について悩みがある方におすすめのサービス
- 住宅ローンに関する相談が何度でも無料：マネーキャリア（丸紅グループ）
- まとめ：住宅ローン控除はリフォーム時にも受けられる？
住宅ローン控除はリフォーム時にも受けられる？適用条件は？
住宅ローン控除はリフォーム時にも受けられるのでしょうか？
また、適用条件はどのようになっているのでしょうか？
結論、住宅ローン控除はリフォーム時にも受けられます。
ただし、新築と異なる条件が設けられている場合もあるため、事前に確認しておくことが重要です。
以下では、住宅ローン控除はリフォーム時にも受けられるか、適用条件を詳しく解説します。
住宅ローン控除の基本的な仕組み
住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅を購入やリフォームをした場合に一定の条件を満たすことで所得税や住民税の一部が控除される制度です。
リフォームの住宅ローンの控除額は、リフォームにかかる住宅ローンの年末時点の住宅ローン残高×0.7％で計算されます。
これにより、最大で年間14万円、10年間で合計140万円の控除が受けられ、節税効果を得ることが可能です。
リフォーム時に控除が適用される条件
リフォーム時に控除を適用するためには、以下の条件を満たす必要があります。
- 居住要件：自分が所有し、居住する住宅であること
- 居住開始時期：リフォーム工事完了から6ヵ月以内に入居すること
- 床面積要件：リフォーム後の床面積が50平方メートル以上であること
- 工事費用要件：リフォーム工事の費用が100万円を超えること
- 所得要件：控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること
- ローンの返済期間：住宅ローンの返済期間が10年以上であること
控除対象となるリフォームの種類
住宅ローン控除が適用されるリフォーム工事の例は以下のとおりです。
- 増築や改築
- 大規模な修繕または模様替え
- 耐震改修工事
- バリアフリー改修工事
- 省エネ改修工事
住宅ローン控除をリフォームで受ける際の計算方法
住宅ローン控除をリフォームで受ける際の計算方法は以下になります。
住宅ローン控除のシミュレーションをおこなうことで、実際にどのくらいの税金が還付されるかを把握できます。
控除額の計算式
リフォームの住宅ローンの控除額は以下の計算式で求められます。
- 年末時点の住宅ローン残高×0.7％
控除期間と年間の最大控除額
住宅ローン控除をリフォームで受ける際の控除期間は最大で10年間です。
また、借入限度額は最大2,000万円で、年間控除額の上限は14万円となります。
総控除額の上限は140万円（10年間の合計）となり、所得税から控除しきれない場合は住民税からも控除が可能です。
具体的な計算例をシミュレーション
住宅ローン控除をリフォームで受ける際をシミュレーションすると、借入限度額最大の2,000万円で月10万円の返済をする場合は以下になります。
・初年度：2,000万円×0.7％＝14万円
・2年目：（2,000万円－120万円）×0.7％＝13.16万円
・3年目：（1,880万円－120万円）×0.7％＝12.32万円
・4年目：（1,760万円－120万円）×0.7％＝11.48万円
・5年目：（1,640万円－120万円）×0.7％＝10.64万円
控除が10年間可能なため、総控除額は106.4万円となり総控除額の上限は140万円の範囲におさまります。
また、控除を最大限に活用するためには、年末の残高を把握し、所得税や住民税の状況を確認したうえで計画的に行動することが大切です。
既存の住宅ローン控除とリフォームローン控除の違い
既存の住宅ローン控除とリフォームローン控除は、どちらも住宅に関する税金控除ですが、それぞれ異なる目的や条件があります。
以下にその違いを詳しく説明します。
適用条件の違い
適用条件の違いは以下のとおりです。
住宅ローン控除の条件
- 新築または中古住宅の購入に関するローンであること
- 住宅の床面積が50平方メートル以上であること
- 住宅ローンの返済期間が10年以上あること
- 所得が2,000万円以下であること
- 取得後6ヵ月以内に居住していること
- 自宅のリフォームであること
- リフォーム工事費用が100万円以上であること
- リフォーム後の住宅の床面積が50平方メートル以上であること
- リフォームにかかるローンの返済期間が10年以上であること
- 所得が2,000万円以下であること
- リフォーム工事の証明書が必要であること
控除額の違い
- 控除額の違いは以下のとおりです。
| 住宅ローン | リフォームローン | |
|---|---|---|
| 項目 | 新築・購入（一般住宅） | リフォーム |
| 控除率 | 0.7％ | 0.7％ |
| 借入限度額 | 最大4,000万円
（一般住宅の場合） | 最大2,000万円 |
| 年間控除額の上限 | 最大28万円 | 最大14万円 |
| 対象 | 新築または中古住宅購入 | 特定のリフォーム工事 |
控除期間の違い
控除期間の違いは以下のとおりです。
| 住宅ローン | リフォームローン | |
|---|---|---|
| 最大控除期間 | 13年 | 10年 |
いずれも所得税で控除しきれなかった分は住民税からも控除されます。
リフォーム時の住宅ローン控除を受けるための5つの手続き
リフォーム時の住宅ローン控除を受けるための手続きは以下の5つです。
- 適格性の確認
- 必要書類の準備
- 確定申告の方法を確認
- 控除証明書の取得と提出
- 控除適用後の注意点
1. 適格性の確認
2. 必要書類の準備
リフォーム時の住宅ローン控除を受けるための5つの手続きの2つ目は、必要書類の準備です。
住宅ローン控除を受けるためには初年度に確定申告が必要になるため以下の書類を準備します。
- 確定申告書
- 住宅ローン年末残高証明書
- 工事請負契約書の写し
- 登記事項証明書
- リフォーム工事の証明書（建築士や指定確認検査機関が発行）
3. 確定申告の方法を確認
- 郵送…必要書類を揃え、所轄の税務署に郵送→申請後30〜45日程度
- 対面…税務署に直接持参して申告→申請後30〜45日程度
- 電子申告…国税庁のWebサイトを利用して、オンラインで申告→申請後約20日程度
4. 控除証明書の取得と提出
- 住宅借入金特別控除の計算明細書（国税庁のWebサイトからダウンロード可能）
- 不動産売買契約書の写し
- 住宅の登記事項証明書
- 住宅ローン残高証明書（住宅ローンを借り入れている金融機関から、毎年10月頃自動的に送付される）
5. 控除適用後の注意点
リフォームの種類別：住宅ローン控除の適用可否
ここでは、リフォームの種類別に住宅ローン控除の適用可否を確認していきます。
また、リフォームする場合に受けられる所得税の控除として、「住宅ローン控除」の他に「リフォーム促進税制」があります。
リフォーム促進税制は住宅ローン（リフォームローン）の利用の有無に関わらず適用できますが、工事の内容によっては住宅ローン控除と併用できないため、確認が必要です。
増築・改築工事の場合
増築・改築工事の場合、条件を満たすことで住宅ローン控除を受けることが可能です。
しかしながら、単純な増改築の場合、リフォーム促進税制の対象にはならないので、リフォーム促進税制が利用できる増改築なのか、該当するかを確認する必要があります。
また、増改築で住宅ローンを利用する場合には、現在借りている住宅ローンに増築費用を上乗せして、借り換えるケースも可能です。
その際は、ローンが一本化でき金利の高いリフォームローンではなく低金利の住宅ローンにリフォーム費用を組み込めるので有意義な方法となります。
しかしながら、増改築に対する住宅ローン控除は、他の税控除（例えば、住宅特定改修特別税額控除）と併用ができない場合があるため、事前に確認が必要です。
省エネ改修工事の場合
省エネ改修工事の場合、条件を満たすことで住宅ローン控除の対象となります。
しかしながら、住宅の省エネ性能を上げるためにリフォームした場合の、リフォーム促進税制との併用はでしません。
リフォーム促進税制の適用を受けるための工事は以下になります。
- 窓の断熱工事
- 床または天井、壁の断熱工事
- 太陽光発電設備設置工事
- 高効率空調機または高効率給湯器、太陽熱利用システム設置工事
バリアフリー改修工事の場合
バリアフリー改修工事の場合、条件を満たすことで住宅ローン控除の対象となります。
しかしながら、リフォーム促進税制との併用はでしません。
バリアフリー改修工事の場合は、高齢者や障がい者が安全に暮らしていくためのリフォーム工事が対象となり、バリアフリー改修の標準的な工事費用相当額から補助金を引いた額が50万円超であることが必要です。
また、次にあげられるいずれかの方が所有し、居住する住宅でなければなりません。
- 50歳以上の方
- 要介護または要支援の認定を受けている方
- 障がい者の方
- 65歳以上の親族または2、3に該当する親族のいずれかと同居している方
リフォーム時の住宅ローン控除に関してよくある質問
慣れない住宅ローン控除をおこなう際は非常に不安が多くありますが、ここではリフォーム時の住宅ローン控除に関してよくある質問についてお答えします。
リフォームローンと住宅ローンを併用した場合の控除は？
リフォームローンと住宅ローンを別途借りる場合は、条件を満たせば併用して控除の適用が可能になります。
しかしながら、リフォームローンは通常の住宅ローンより金利が高いためデメリットです。
住宅ローン返済時にリフォームローンを別途組む場合は、現在借りている住宅ローンにリフォーム費用を含めて借り換えるほうが金利が低く返済期間を長く組めるため、ダブルローンで家計を圧迫せず毎月の負担を軽減しやすくなります。
中古住宅購入後のリフォームでも控除は受けられる？
住宅ローン控除の条件は、住宅ローンを利用して住宅を購入またはリフォームした場合ですので、購入後のリフォームでも住宅ローン（リフォームローン）を利用していれば控除の対象になります。
ただし、中古住宅を購入後にリフォームをおこなう場合は、控除の適用条件があるため確認が必要です。
上記の「リフォーム時に控除が適用される条件」をご参照ください。
リフォーム時の住宅ローン控除と他の控除制度の併用は可能？
リフォーム時の住宅ローン控除と他の控除制度の併用は可能です。
リフォームをした場合は、耐震、省エネやバリアフリー、長期優良住宅化リフォームの際に固定資産税の減税が受けられます。
また、耐震リフォーム促進税制であれば、住宅ローン減税と合わせてリフォーム減税も利用でき、特定の工事をおこなうと、工事費用相当額の10％が翌年の所得税から控除されます。
その他、上記リフォーム工事のいずれかをおこなうことで、対象工事限度額を超過する部分についても控除率5％が受けられます。
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