住宅購入の注意点を解説！建売・中古物件購入や契約の注意点は？

こんにちは、マネーキャリア編集部です。

先日、住宅購入を検討している方からこんな相談がありました。「いよいよ私達家族はマイホーム購入を決めました。でも、購入を進めるにも何から手を付けて良いかわかりません。」とのことです。

住宅購入は、マンションでも一戸建てでも高額なお金が動きます。住宅購入は慎重に進めていくことが大切です。

しかし、どんなことから手を付ければ良いか迷ったままでは、住宅購入の目途がいつまで経ってもたちません。

今回は住宅購入の流れ、購入の際の注意点、住宅購入に必要な費用等について解説します。住宅購入やそのポイント、想定される注意事項に関心のある方のお手伝いとなれれば幸いです。

マイホームはいきなり不動産会社と売買契約を結び、すぐに購入できるような買い物ではありません。然るべき手順を踏んで進めていきます。

こちらでは

• 購入の資金計画
• 物件探し
  
• モデルハウスを見学
  
• 契約締結
  
• 住宅ローンを組む
  
• 物件引き渡し
  
• 入居へ
  

マイホームをいっきに購入できるだけの資金があれば、もちろん安心です。しかし、ほとんどの方々の場合、一括購入できるだけのお金の用意は難しいことでしょう。

まずは希望の居住エリアの住宅がどの位の価格なのかをよくチェックします。そして、ご家庭の余剰資金で一括購入できるのか、それとも住宅ローンを組むのか、等を検討します。

各不動産会社の店舗をしらみつぶしに当たって情報収集し、理想の物件を探すのではなく、まずは不動産ポータルサイトまたは不動産会社のホームページをチェックしましょう。

その方が物件の価格帯や築年数、間取等を気軽に把握できます。なお、不動産ポータルサイトとは、複数の不動産会社が所有・仲介する物件情報を、広告として多数まとめWeb上に公開しているサイトです。

一方、インターネットの他、ポスト等に投函されたチラシから有力な情報が得られることもあります。

理想とするする物件、購入の候補としたい物件があれば、現地見学をしましょう。たとえ物件探しを始めた初期段階でも、これと思った多くの物件を見学するのは良い経験となります。

オープンハウス・モデルルームへふらっと訪問しても問題はありません。しかし、電話かメールで問い合わせ、まだ物件が売れていないかを聞いてから、訪問した方が無難です。

物件が気に入ったら、不動産購入申込書に個人情報等を記入し、添付書類と共に提出、申込金（10万円程度）を支払います。

その後、売買契約前に不動産会社から重要事項の説明を受け、「重要事項説明書」が交付されます。

重要事項説明書交付後、不動産会社と購入条件（価格・引渡し日等の条件）に合意すれば、売買契約の締結です。なお、売買契約の際は手付金を支払うことが一般的です。

物件を購入したい場合、必ず契約しなければならないわけではないものの、「住宅ローン」を組みたいならば金融機関へ申し込み、その審査を経て、ローン契約を締結します。

自己資金の有無、融資金額、無理なく返済可能な金額、現在の収入・将来の収入等を考慮し、ご自分のニーズに合った住宅ローンを選定します。

審査にかかる期間は1週間～2週間が目安です。審査を通過したら、金融機関と住宅ローンに関する「金銭消費貸借契約」を結びます。

念のため現地で住宅の状態をチェック後、

• 購入代金の残代金の支払い・諸費用の精算
  
• 所有権移転登記申請
  
• 抵当権設定登記（住宅ローンを組んだ場合、金融機関の権利の登記）申請
  

鍵の引き渡し後、買主であるご自分・家族が購入した住宅を自由に利用可能です。現在お住いの住居から、引っ越しする準備に取り掛かります。

引越し業者を選定し、引越し日の調整を行いましょう。引越しの際は引越し業者の手配の他、水道・電気・ガスの解約・契約手続等が必要となります。

また、現在住んでいる市区町村から別の市区町村へ引越す場合に地方自治体へ転出届、引越し後は転入届または転居届もしなければいけません。

ご自分や家族がマイホームを購入するなら、「誰も住んでいない新しい住宅を購入したい。」と希望する人は多いはずです。

こちらでは新築一戸建ての購入方法である

• 建売で購入する
  
• 土地を購入し新たに住居建築
  

以上を解説します。

分譲住宅とも呼ばれます。不動産会社等が事前に土地を仕入れ、住宅を建設、土地・住宅をセットで販売する方法です。セット販売なので価格が手頃です。

完成した建物を見て購入できるので、買主が購入前に描いた広さや間取り、設備等とのギャップが抑えられる点はメリットです。

ただし、既に完成された住宅のため、ご自分のニーズに合わせ床の色、素材等の変更が難しい点はデメリットです。

注文住宅とも呼ばれます。土地購入後、業者に依頼して住宅を建てます。ご自分や家族の趣向に合わせ、自由に好きな家を建てることができます。

ご自分のニーズに合った住居の形、広さ、間取、色、素材等が思いのままです。この自由度の高さが大きなメリットです。

ただし、土地探しから家の設計まで時間や手間がかかり、住宅へご自分の好みばかりを反映しすぎると、予想外に高額な価格となる点はデメリットと言えます。

建売住宅は土地・住宅をセットで販売する方法です。そのため、低価格なのは魅力的です。ただし、購入時にはいろいろと注意するべき点があります。

こちらでは、

• 価格に含まれるものをチェック
  
• 建築中の品質管理は期待薄？
  
• 未完成物件の引き渡し
  
• 専門家の同行
  
• アフターサービスの内容をチェック
  
• 口コミ・評判を確認
  
• 点検口がない
  
• 住宅性能表示の有無
  
• 書類を要チェック
  
• 補修依頼
  

安い価格で提供される建売住宅は数多いですが、売買金額に含まれるものを契約前にしっかり確認しましょう。

売買金額に含まれていると考えていた工事費用が、実は追加費用を請求される内容だったというケースも目立ちます。

後々業者側とトラブルにならないよう、契約前に必要なオプション工事も含めた見積りを出してもらいましょう。

住宅購入の際は、ほとんどのケースで、建築中の品質管理・工事監理が適切に行われていないことも注意点と言えます。

なぜなら、建売住宅のコストを低く抑えるため、多くの業者で人件費の抑制策がとられます。このコスト削減のため、現場で品質管理・工事監理する業務を削ってしまう傾向があるのです。

本来なら完成物件の引き渡しをされてから、代金全額を支払います。そのため未完成物件なのにその引き渡しの際、売買代金を支払うよう業者側からお願いされても、応じないようにしましょう。

未完成物件にもかかわらず売買代金全額を払ってしまうと、急に業者の対応が悪くなり、補修すべき点を指摘しても対応してくれないケースがあります。

購入希望の物件が完成済の場合、第三者の専門家が建物の施工不具合をチェックする「ホームインスペクション（住宅診断）」も、考慮しておいた方が無難です。

もちろん、手数料がかかるものの、後々のトラブルを回避するため、買主の方で検討した方が良いサービスです。

引渡し前の立会い（最終チェック）時に、専門家が同行し不具合等を見つけて指摘してくれたら、飼い主側は大変心強いです。

業者を選ぶ際は住宅購入後、欠陥に気づいた場合、すぐに修繕対応可能なアフターサービスがあるかどうかをチェックしましょう。

最近ならば建売住宅の場合、10年保証が付いているケースが主流です。また、有償・無償のサービスに分かれているので、どこまで無償で対応してくれるのか確認は大切です。

いろいろな業者の口コミや評判がインターネット・サイトで掲示されています。ご自分が注目した業者の口コミ・評判もあることでしょう。

投稿者からの良い評判はもちろん、批判的な評判もチェックします。なぜなら、その業者に依頼した場合の注意点がわかるからです。

ただし、内容によってはかなり感情的な批判も多く、投稿内容を過剰に信用し過ぎるのも問題です。

点検口とは床下や屋根裏の中をチェックできる設備のことです。この点検口で配管類・構造体が確認できます。

日常生活の中ではあまり使用しませんが、メンテナンスが必要になった場合、点検口がないと修繕作業に支障も出てしまいます。購入時に要チェックな部分です。

ご自分の購入したい物件が優良建売住宅（一定の性能基準をクリアした物件）なら、安心して購入できます。

その他

• 建築確認済証・検査済証
  
• 地盤調査報告書
  

契約書類にはかなりの項目が記載されています。しかし、時間がかかっても良いので、しっかりと目を通し、契約内容に不明な点・疑問点が無いかチェックしましょう。

また、アフターサービスについて何らの記載も無ければ、後々トラブルに発展する可能性もあります。未記載の状態なら、アフターサービスに関する内容・書類の有無を担当者へ確認してください。

内覧で購入する物件の状態をチェックします。外観はもちろん内部もチェックしますが、素人には判別しにくい不備があるかもしれません。

その場合は、第三者の専門家から検査してもらい、不備を指摘してもらいましょう。もちろん、不備があれば業者へ補修依頼を行います。

引き渡し前の内覧が大切であることは、既に述べた通りです。しかし、素人では外壁や家屋の内装の表面ばかりに目を奪われ、不備に気付かないケースも多いです。

そこで内覧の際のチェックポイントとして

• 点検口があるか
  
• 水回り
  
• トイレ
  
• プライバシーが守られるか
  
• ドア・窓の強度等
  

点検口が重要な設備であることは前述した通りです。床下・屋根裏等に設置されているか確認しましょう。

点検や修理を行う際、支障が出ないように点検口の有無や位置はしっかりと把握します。内覧時に点検口が見当たらない時、忘れずに担当者へ設置されていない理由を確認しましょう。

内覧時に水回りの配置もしっかりと確認します。設備が機能的に見えても、水回りは故障・トラブルが起きやすい箇所と言われています。

まずはどんなメーカーの設備が利用されているのか、現在の状態についてチェックします。また洗面所・風呂・洗濯機置き場の位置関係を確認し、使い勝手の良さ、家事導線を把握することも重要です。

トイレの換気扇の有無も注意点としてあげられます。24時間の換気システムでトイレの換気を済ませる設計ならば、トイレに換気扇の無い場合もあります。

換気扇がついていなければ、悪臭がこもりやすくなり、システムの故障時にトイレの臭いが室内へ漏れ出すおそれもあります。

内覧時、住宅の内部の状態だけではなく、隣の戸建て住宅や、マンション等の集合住宅との距離、窓の位置もチェックします。

隣の物件と距離が近い場合、室内がお隣から見えてしまうおそれもあります。また、窓の位置により、隣の物件の陰になり日光がさえぎられてしまうこともあります。外へ出て日当たりの状態も確認しておきましょう。

やや面倒でも、備え付けたドア・窓の開閉を行い不自然な所がないか確認します。ポイントとしては、開閉音が大きいか静かか、開けた時の廊下のゆとりの有無等です。

また、実際に開閉をしてみればその強度がチェックできます。軽すぎる素材は避けた方が無難です。重厚でしっかりした素材であるか否かも見ておきます。

中古住宅の場合は間取が広くご自分の理想とする立地にあっても、値段が安く収まることは大きなメリットです。しかし、中古住宅購入の際には注意点もあります。

こちらでは

• 耐震性のチェック
  
• 再建築不可物件の有無を確認
  
• 違法改造や増築かどうかを調べる
  
• 室内設備の確認
  
• メンテナンス状況
  
• 害虫被害
  
• リフォーム費用
  

耐震性のチェックは大きなポイントです。建物の構造把握は重要ですが、地盤の強度の状態も確認します。

また1981年以前の中古住宅はかなり安いかもしれません。しかし、旧耐震基準で建築されており、震度6強以上の揺れを想定していない可能性があります。

建物が倒壊するリスクを十分考慮し、中古住宅選びを行いましょう。

再建築不可物件の場合、購入後に建て替え・増改築をしたくてもできない可能性があります。この物件は、都市計画区域・準都市計画区域にある敷地の接道義務が満たされていない不動産のことです。

売買契約を締結することは可能です。仮に建て替えが認められる場合でも、現状より小さな建物しか建てられないことが注意点です。

まずは建物の検査済証をチェックしましょう。ご自分の購入したい中古住宅が、違法建築かどうかが判明します。違法建築物とは建築基準法、法令・条例に違反している不動産を指します。

違法改造・違法増築に該当してしまった場合、金融機関から住宅ローンを断られるおそれがあります。安全性にも重大な影響が出てくるので、違法か否かのチェックは欠かせません。

内覧の際は新築住宅の場合と同様、壁・天井・床等が傷んでいないか、壁紙の浮き、扉・窓の開閉に支障がないかをチェックします。

またバスルームやキッチン、トイレの水回りの状態、悪臭等のチェックも忘れずに行います。水回りはトラブルの発生しやすい場所なので、しっかり確認します。

外観のメンテナンス状態をチェックしきます。室内整備の状態はもちろん、購入後に必要となるであろう修繕費用の目安を把握しておくためです。

そのため、

• 屋根の破損・ずれ
• 外壁のひび割れ
• 目地のコーキング材の剥がれ等

特にシロアリの被害の有無を確認します。住宅の倒壊につながる柱・梁といった基礎部分が食い荒らされていれば、耐震性に重大な影響を及ぼします。

床のフワつき、湿気、羽アリの死骸等を発見したら、物件の購入は白紙にした方が無難です。また不快なゴキブリ・蚊等の害虫、ネズミ・鳩・ハクビシンといった害獣の存在（糞の痕跡等で判断可能）も要確認です。

中古住宅の規模や傷み具合にもよりますが、リフォーム費用の相場は下表の通りです。

ただし、建物自体を作り直すリフォームの場合、1,000万円～が費用相場とされています。

どの部分までリフォームできればご自分・家族のニーズを満たせるのか、よく検討しましょう。

住宅購入の費用はそれこそ1,000万円未満で十分なケースもあれば、数十億円という巨額の費用が動くケースもあります。ご自分の理想とするマイホーム、そして現実の費用負担がどれ位になるかを考慮し、調整していく必要があります。

こちらでは

• 購入時の費用
  
• 購入後の費用
  

マイホームの物件価格以外に、様々な諸費用がかかります。これらの費用は現金払いです。資金計画はシビアに立て、十分な用意が必要となります。

• 実際の物件価格
• 住宅ローンの事務手数料、保証料等
  
• 契約書に貼付する印紙代
  
• 不動産業者への仲介手数料
  
• 所有権保存・移転登記、抵当権設定登記の登録免許税
  
• （登記を依頼する場合）司法書士への報酬
  

住宅購入後、一切費用がかからないかと言えばそうではありません。加入した火災保険料、税金等の支払いが必要です。

• 火災保険料
  
• 不動産取得税
  
• 固定資産税
  
• （住宅ローンを組んだ場合）ローン返済
• （分譲マンションの場合）管理費・修繕積立金
  

住宅購入は人生でそう何度もあるわけではない、高い買い物と言えます。一気にお金を支払える人はそう多くないでしょう。そんな時には「住宅ローン」を組んで、マイホームを購入します。

こちらではローンを組むときの注意点

• 借入可能な額
  
• 固定金利と変動金利
  
• 保障や諸経費等の考慮
  

住宅購入の目安はご自分の年収の5倍～7倍と言われています。ご自分が年収が400万円の場合、2,000万円～2,800万円の住宅は無理なく買えることができます。

とはいえ、実際に必要な金額を冷静に検討し

• 毎月の返済可能額
• 借入期間
• 金融機関の金利

住宅ローンはいわば借金です。金利も当然発生します。次の2種類があります。

• 固定金利：契約で定めた金利が返済期間まで変わらないタイプ。市場金利が低い時に借りれば、金利上昇時のリスクを軽減する特徴がある。逆に、市場金利が下降したら金利負担は大きくなる。
  
• 変動金利：金融情勢により金利が変動するタイプ。市場金利が下がれば住宅ローンの金利も下がり、利用者は得をする。逆に市場金利が上昇すれば、住宅ローンの金利も上昇し金利負担は大きくなる。
  

住宅ローンは金利が気になるものの、手数料や保障の内容もよく吟味しましょう。

• 税金・手数料：印紙税、住宅ローン事務手数料、保証料・保証会社事務取扱手数料等
• 保険料：火災保険
  
• 保障：団体信用生命保険

住宅購入の手続きは勢いで進めずに、配布される書類等に必ず目を通しましょう。疑問点・不明点が解消されないまま契約まで進むと、後々トラブルに発展するケースもあります。

こちらでは注意点である

• 割安物件の理由
  
• 価格交渉が可能な場合も
  
• 価格交渉が可能
  

特に中古物件を探していると、飛びぬけて割安な物件のチラシが目に留まることも多いことでしょう。

しかし、やや小文字で「定期借地権」「借地料」と記載されていれば注意が必要です。これは土地の部分に所有権がなく、借りているという事実を示しています。

定期借地権付きの物件は格安ですが、借地期間が終了した後に建物を取り壊し、土地を返還する必要も出てきます。

建売住宅は、販売直後・建物完成後は価格交渉が難しい点に注意しましょう。ただし、契約する前にタイミング次第では、更に価格交渉が可能なケースもあります。

タイミングとしては

1. 販売してから1年経とうとしていても、いまだに物件が売れ残っている
   
2. 既に建物が完成し、売主が急いで売りたいと考えている
   

住宅ローンは仕組みが複雑であり、記載の文言も素人にはよくわからない場合が多いです。しかし、不明確で曖昧な文言を放置して契約すれば、ローンを組んだご自分に大きな損失が発生するケースもあります。

受け取ったローン条項をしっかり読み、不明な部分・曖昧な文言等を担当者に確認する必要があります。満足のいく明確な回答が得られない場合、契約は待った方が得策です。

住宅購入の際の資金計画・住宅ローン、そして資産運用やiDeCo等の金融商品の利用に、関心を持つ方々は多いはずです。

しかし、住宅ローンや金融商品も、そのシステムはわかり難い一面があります。そこで、マネーキャリアの無料相談を利用し、担当者へ質問してみましょう。

マネーキャリアとは、住宅ローン、保険、資産運用等に関する無料相談サービスです。相談は何回しても無料です。特に住宅購入で困りごとがあれば相談してみましょう。的確なアドバイスが期待できるはずです。

ご自宅にいてもオンラインで気軽に相談でき、安心して担当者に相談ができます。

担当者は「ファイナンシャルプランナー」という住宅ローンや税金、資金計画、金融商品に深い知識を持つ専門家です。

担当者は相談者の質問・悩みへ、親切・丁寧なアドバイスを行ってくれることでしょう。

この記事では住宅購入の流れ、建売住宅や中古住宅の注意点等を解説してきました。

住宅購入はご自分の人生の中で最も高い買い物と言えます。そのため、いろいろな注意点を考慮し、後悔しない購入を行うべきです。

この記事では次の内容を紹介しました。

• 内覧する際の注意点は物件の外見ばかりでなく家事導線等もチェックすること
• 建売住宅は注意点として品質管理等を怠っていないかチェックする必要あり
  
• 中古住宅の注意点は、害虫被害や違法建築の有無等をよく確認
  
• 契約する住宅ローンの注意点は、あいまい不明瞭な文言がないかに注目する

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