【2025年版】住宅ローンの選び方は？初心者でも大丈夫！審査が厳しい銀行は？

住宅ローンは人生で最も大きな買い物である住宅購入に欠かせないものですが、種類や条件が多様で選択に迷うことも少なくありません。

金利タイプは変動金利型、全期間固定金利型、固定金利期間選択型の3種類があり、それぞれメリット・デメリットが異なります。

また、民間ローンと公的ローン、フラット35など提供元による違いや、団体信用生命保険の保障内容、諸費用や返済方法など検討すべき項目は多岐にわたります。

初めて住宅ローンを選ぶ際に検討すべき主な項目は以下の通りです。

• 金利タイプ
• ローンの種類
• 団体信用生命保険の保障内容
• 諸費用の金額
• 返済方法

上記の項目を考慮した上で自身に最適な住宅ローンを決定しましょう。

住宅ローンは、マイホームを購入する際の融資を受けるために利用するものです。

住宅ローンの融資には他の融資と同様に金利がつきます。

金利とは、投資金額に対して支払われる年間利息の割合のことです。 

住宅ローンを選ぶ際、主な金利タイプには下記の３つがあります。

• 変動金利型
• 全期間固定金利型
• 固定金利期間選択型

住宅ローンは返済金額が大きく、返済期間が長いため金利の影響が大きいです。

３つのタイプを適切に選択することで、将来返済金額と一緒に払っていく利息を低く抑えられます。

変動金利型は、市場の金利の変化にともなって金利が変動していくタイプです。

変動金利型を選択するメリットは、固定の金利で借り入れするよりも低い金利で契約が可能なことです。

借入当初よりも金利が低下していけば、毎月の支払う額が減少していきます。

一方で、金利が上がってしまうと、毎月の支払う額が増加してしまうというデメリットを持っています。

支払いをしていく中で金利の見直しが行われ、そのタイミングで支払額が再度計算されますが、変更となるタイミングでも金利が変わらない場合があります。

金利の上昇が続けば、支払い額がどんどん膨れ上がってしまう可能性も十分にあります。

このため、金利が下がることをメリットととらえ、金利上昇にともなう支払い額が増えるリスクを負うことのできる人におすすめの選び方です。

借入しているあいだの金利をあらかじめ決めておいて、完済までの返済額も変わらないのが、全期間固定金利型の特徴です。

ほかの2つのタイプとは違い、借入しているあいだはずっと金利が変わらず一定となるため、毎月の返済額も変わりません。

返済額が固定になることは、返済計画が立てやすいというメリットがあります。

デメリットとしては、ほか2つのタイプよりも金利が高めになるのが一般的である点です。

ほかにも、市場の変化で金利が下がったとしても、このタイプの場合はその影響を受けず固定であるために、結果的に返済額が多くなってしまう可能性があります。

今後どうなるかわからない市場の変化に左右されず、安心感をもって計画的に返済に取り組みたい人にぴったりの金利タイプです。

固定金利期間選択型は、借り入れたときの金利とそれを適用する期間が決まっており、固定金利の適用期間が過ぎたあとに自身で金利タイプを再度選択するものです。

適用期間が過ぎたあとに選べる固定期間は以下の通りです。

• 2年
• 3年
• 5年
• 7年
• 10年
• 15年

自身が選択した期間だけ金利が固定されるため、ほか2つのタイプ両方の特徴を兼ね備えた選び方となります。

自身が選んだ期間の間は金利が固定され、市場の変化の影響を受けることなく、定額で返済が可能となり返済計画が立てやすいことがメリットです。

また、固定金利よりも金利が安いことが多いため、市場の動向によっては支払う金利が比較的低くなります。

ただし、固定金利は変動金利型よりも高い金利になることがデメリットです。

このように、自身で金利を固定とする期間を選択できるため、このタイプは家計の状況に合わせて柔軟に返済に取り組みたいと思っている人の選び方といえます。

住宅ローンを特徴づけるのは金利タイプだけではありません。

住宅ローンを選ぶ際には、住宅ローンの種類に木を配る必要があります。

• 民間ローン
• 公的ローン
• フラット35

それぞれの違いを把握することで、自分の状況に合った種類の住宅ローンが選択できます。

民間ローンは、民間の金融機関、たとえば、ノンバンク・大手や地方の銀行・信用金庫などが提供しているものです。

変動金利型や固定金利期間選択型など、金利タイプの選択肢が多いという特徴があります。

さらに、金融機関によっては、契約の内容によっては金利の優遇を受けられる場合があるのもメリットです。

民間ローンは、提携ローンと非提携ローンの2種類に分けられます。

提携ローンは、不動産会社と民間金融機関が提携して、契約者やなどに提供する住宅ローンとなります。

契約者が住宅ローンを考える場合に、不動産会社があらかじめ協定している金融機関の間に入る仕組みです。

メリットとしては、金利に対しての優遇があったり、借り入れの手続きや物件の引き渡しなどがスムーズにできるといったことが挙げられます。 

公的ローンは、公的機関が提供しているローンです。

財形住宅融資と自治体融資の２種類があります。

財形住宅融資は、5年ごとに適応する金利を見直していく「5年間固定金利」となるものです。

財形住宅融資は、民間ローンで条件を同じとしたときに比べると金利が低くなっており、保証会社に対する保証料や事務手数料がかかりません。

メリットが多いですが、利用する条件が細かくあることに注意が必要です。

たとえば、勤務先の財形貯蓄制度を1年以上継続していることや、その財経残高が50万円以上であることなどがあげられます。

自治体融資は、都道府県や市町村で働いている労働者のために、支援の一環として定められている制度です。この制度は、ほかの住宅ローンとは異なり、住宅ローンを補完する要素が強い融資です。

この制度であれば、利子の一部やあるいは全部を負担してもらえます。

利子を負担するのは、自治体だったり提携している民間の金融機関だったりと、詳細は自治体によって異なります。

フラット35は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して融資を行う住宅ローンです。

最低35年間は、借入れしたときから完済するまで金利が変わらない、長期固定金利型となっています。

長期期間にわたって毎月の返済額が固定となることは、返済計画を立てる上で大きなメリットです。

なお、適用期間は35年とすることが必須ではなく、15年以上35年以内かまたは契約時の年齢から80歳になるまでの範囲で借入期間の設定ができます。

適用される金利は、金融機関によって異なり、省エネルギー性・バリアフリー性・耐震性などの一定の条件を満たした住宅の場合は、金利を引き下げられるフラット35Sの適用も受けられます。

このように、長期間にわたって返済額が変わらないというメリットがある一方、市場の動向によっては、ほかの金利タイプの民間ローンに比べて金利が高くなってしまい、結果的に返済額が多くなる可能性があるため注意が必要です。 

住宅ローンの返済期間に、契約者に万が一のことがないとは限りません。

契約者の病気や死亡などが発生すると、住宅ローンの返済が滞ります。

契約者の万が一に備えるために、団体信用生命保険という住宅ローンに付帯して保障が受けられる保険があります。

団体信用生命保険（団信）とは、住宅ローンの契約者が死亡した場合や高度の障害状態となった場合に、残りのローンが保険金で完済されるものです。

さらに、三大疾病特約・八大疾病特約・がん保険特約など、より保障を充実させるような特約がつく金融機関もあります。 

住宅ローンの返済期間は数十年と長く、支払っている間に死亡してしまったり高度障害をはじめ病気や怪我になってしまったりする可能性はゼロではありません。

契約者の病気や死亡のリスクに備えて、オプションである団信を付加しておくことで、がんや脳梗塞のような大きな病気に備えることができます。

団信をオプションで付加しておけば、大きな病気をわずらって収入が低減したりなくなってしまったりしてしまった場合でも、保険金で住宅ローンが完済されるため返済を心配する必要はありません。

団信に加入する場合のポイントは、どのような状態になれば保険金が支払われるか、ということです。

団信は、金融機関によってその条件が異なるため、さまざまなケースを想定しながら自身にあった保障を選択することが求められます。

住宅ローンの契約時にのみ団信は加入できる保険であり、借入後は原則的に保障内容の変更ができないため注意が必要です。

団信へ加入する場合は、免責事項を確認し、告知義務違反に注意する必要があります。

加入の際には、健康状態に関する審査を受ける必要があり、過去の傷病歴や現在の健康状態および身体の障害などについて告知書に正しく記載しなければなりません。

告知書を提出せずに告知義務違反となると、保険契約を解除されてしまうケースもあるため注意が必要です。

契約前の免責事項の確認を重要なポイントで、どのような場合に保険金が支払われないのかをしっかりと確認する必要があります。

自身の健康状態の結果では審査が通らない場合もあるため団信の加入義務がないフラット35にする選び方もあります。 

先述した、オプション団信をここで詳しく解説します。

オプション団信とは、万が一のことが起こったときの保障（団信）に加え、がんなどにかかったときに住宅ローンの残高が保険金で完済されるもののことです。

住宅ローンの返済中に大きな病気や怪我をした場合や、介護が必要な状態になってしまったときには、医療費・その後の生活費・住宅ローン返済のための資金などが必要となります。

大きな怪我や病気などを民間の生命保険、たとえば、医療保険・がん保険・介護保険などで備えようとするには、保険料の負担が大きくなる可能性が高いです。

負担を軽減するため、住宅ローンの返済分はオプション団信で備えるようにすれば、家計の負担軽減につながります。

オプション団信には、三大疾病・八大疾病・要介護状態に備えられるものなどさまざまで、補償の範囲が異なるものもあります。

加入する前に、特約内容をきちんと確認して、自身の万が一のために十分な備えができるようにすべきです。

住宅ローンを利用する際には、さまざまな経費がかかります。

住宅ローンにかかる費用は以下の6点があります。

• 保証会社事務取扱手数料
• 保証料
• 登記費用
• 融資手数料
• 印紙税
• 繰上返済手数料

それぞれがどのような諸費用であるかを理解し、住宅ローンを利用するためにいくら必要かを事前にシミュレーションしておくのがおすすめです。

また、保証料や融資手数料は金利に含んでいる場合と含んでいない場合がありわかりづらいので、金融機関に諸経費の種類や金額は事前に必ず確認をすべきです。

住宅ローンを利用する際には２種類の中から返済方法を選択できます。

住宅ローンの返済方法は以下の通りです。

• 元利均等返済
• 元金均等返済 

基本的には、元利均等返済ですが、２つの違いを知った上で自身のライフプランにあったものを選択することが必要です。

元利均等返済は、毎月一定の金額を返済していく方法です。

毎月の返済額は、「元金+利息」という内訳となっており、基本的には元金の返済分と利息の支払い分を合わせて毎月の返済額とします。

元利均等返済方法では、この毎月の返済額が完済時まで変わらず、返済計画を立てやすいのがメリットです。

ただ、返済しはじめの頃は毎月の返済額のうちの利息の割合が大きいため、元金が減りづらいというデメリットもあります。

将来にわたって安定した収入が見込める方は元利均等返済の選択がおすすめです。 

元金均等返済は、元金を支払う額は一定で、さらにそこに利息分を上乗せした金額を返済する方法です。

利息は借り入れの残高に金利をかけて計算するため、元金が減っていくとともに支払利息の額が減っていきます。

この方法では、利息を早くに支払うことができるため、元利均等返済よりも支払い総額が少ない点がメリットです。

ただ、最初のうちは支払う金額が大きくなってしまうため、家計を圧迫する可能性がある点は注意が必要です。

金融機関によっては、元金均等返済の取り扱いがない場合もあるため、契約の際に確認することをおすすめします。 

住宅ローンの申し込み方は、基本的に、以下のような流れに沿って行われます。

1. 予算を決める（借入可能額を調べる）
2. 物件を探す
3. ローンの申込み（事前審査）
4. 条件を比較しローンタイプを決定
5. 正式審査
6. 借入

住宅ローンには審査があり、審査の結果次第では、希望する金額が借りられない場合もあります。

希望額に届かなかった場合は、予算を見直したり、物件を探し直したりする必要があります。

このため、先におおよその借入可能額を調べておいた上で、物件を探すのがおすすめです。

住宅ローンには、事前審査正式審査の２つの審査があり、それぞれの審査を通過する必要があります。

審査される目的や必要書類がそれぞれ異なるため、事前に確認しておくことがポイントです。

事前審査が通過したのち、希望に適した条件のローンを選んで申し込みます。

ローンを選んだあと正式審査に入り、はれて審査通過できれば、融資契約を行なって借入が可能となります。 

ここまで、住宅ローンの金利・ローンの種類・保障内容・諸費用・支払い方法の選び方をみてきました。

住宅ローンを選ぶ際には、金利や返済期間などは、自身の状況に合わせて選ぶことが大事であるのが伝わったかと思います。

ここでは、住宅ローンの選び方で気をつけるポイントを以下3つ解説します。

• 中古物件の購入時は別途諸費用がかかる
• 付帯する特典やサービスを事前に確認する
• 専門家の判断を仰ぐ

現在、購入を検討している物件があり、住宅ローンを利用したいと思っている方は参考にしてください。

中古物件の購入には別途諸費用がかかることに注意が必要です。

中古の物件のローンを契約する際、仲介業者の手数料・登記費用・ローン手数料などの諸費用やリフォーム費用などが必要です。

諸費用は別に支払う必要がありますが、まとまった出費が難しい場合は、住宅ローンに含めることもできます。

ただし、これらを住宅ローンに含められるかどうかは金融機関によって異なるため、事前に確認しておくべきです。

住宅ローンを契約する際には、付帯する特典やサービスやHPや資料で確認しておくことが必要です。

金融機関によっては、住宅ローンの利用者に対して、特典や優待サービスを提供しているところもあります。

たとえば、その金融機関で使用できるポイントが付与されたり、金融機関内での自身のステータスがアップするなどです。

住宅ローンの返済期間は長期にわたるため、このような特典やサービスを受けることで、返済の負担が軽減される特典やサービスを探すのがおすすめです。 

住宅ローンの選び方で迷うことがあれば、専門家の判断を仰ぐのがおすすめです。

自身の状況にあった住宅ローンを選ぶためには、銀行への相談も大切となります。

たとえば、どの金利を選べばいいのか・どのような返済計画を立てればよいかであったり、住宅ローンを選んでみたが正しいか知りたい、などです。

相談員には、適切なローンの選び方や契約の方法はもちろん、基本的なことや選び方も気軽に相談できます。

これら専門家に自身の選択内容を聞いてもらったり、不明な点を質問したりして、自身が納得できる住宅ローンを選ぶことが可能です。 

住宅ローンにはさまざまな種類があり、それぞれ特徴が異なります。

ここでは、以下5つの住宅ローンの特徴を解説します。

• 大手や地方などの銀行
• ネット銀行
• フラット35
• 提携ローン
• 財形住宅融資 

それぞれの特徴を理解して、自身にあった住宅ローンを選ぶことが重要です。

大手銀行・地元銀行・信用金庫などの金融機関が、住宅ローンの借入先としてまずあがります。

これら銀行は、給与の振込先であったり公共料金の引き落とし口座であったりで利用していたり、近所に支店があったりと自身にとって馴染みのある銀行が多いです。

ただ、これまでに関わりのなかった金融機関からも住宅ローンを借り入れることは可能です。

これらの金融機関では、その銀行特有の住宅ローンを用意して、金利の引き下げやさまざまなサービスを提供して差別化を図っています。

たとえば、取り扱う金利のタイプが多い・借りる人や物件が一定の条件を満たしていれば低い金利になる、などです。

これらの情報は、各金融機関のホームページや窓口に用意されている資料などで確認ができます。

このような銀行が向いている人は、いろいろな手間を惜しまない人です。

複数の金融機関に足を運んだり、インターネットで調べる必要があるため、このようなことが苦手な人には向いていません。

ネット銀行の特徴は、店舗を持たずにインターネット上を拠点にしていることです。

店舗にかかるコストがない分、一般的な銀行に比べて低金利で貸し出す傾向があります。

また、事前審査の申し込みなどがインターネット上で完結するため、深夜・早朝・仕事の休憩時間など、時間を問わず申し込みできるのがメリットです。

一方で、わからないことや相談したいことがあったときに気軽に相談できないことがデメリットです。

このような銀行には、借入額をいくらにするかや返済期間を何年にするかなど、自身である程度考えて決められる人に向いています。

フラット35は、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して貸し出している住宅ローンです。 

フラット35の特徴は、全期間固定型があったり、保証料が無料になることです。

フラット35は、銀行や地方銀行などの一般的な金融機関のほかに、ネット銀行や住宅ローンの線も会社などでも取り扱いがあります。

窓口に選ぶ金融機関によって異なりますが、一般的に民間の住宅ローンの変動型と比べると、金利は少し高めになることに注意が必要です。

このため、金利の低さよりも、金利が変わらない安定感を重視する人におすすめの住宅ローンです。 

ローンの一つとして、建築会社や不動産会社が提携している金融機関とのローンである、提携ローンというものがあります。

このローンは、物件の審査にかかる時間が短く、ほかのローンと比べてより低金利で借りらられる可能性があることがメリットです。

さらに、ローン契約に必要な書類を提携ローンの担当者が代行してくれます。

また、書類の金融機関への提出を不動産会社や建築会社の担当者が代行してくれる場合もあるという、メリットも魅力的です。

この住宅ローンは、融資の実行までの時間や手間をかけたくない人や、ほかのローンより良い条件で借り入れしたいという人に向いています。

財形住宅融資は、勤務先で財形貯蓄を行っている人が利用できる住宅ローンです。

勤務先の制度などによって申し込み窓口が違い、金利・手数料・繰り上げ返済手数料・団体信用生命保険料などが違ってきます。

勤務先を住宅ローンで選ぶことは難しいですが、勤める会社でお得な住宅ローンを提供している場合は、利用することがおすすめです。

この住宅ローンが使えるのは、一般財形・財形住宅・財形年金のいずれかの貯蓄を1年以上続けていて、貯蓄残高が50万円ある人です。

また、5年ごとに金利が見直される5年間固定型であるため、金利が変動するよりも安心感を求める人におすすめです。

住宅ローンには多種多様な選択ポイントがあり、自身の状況に応じて適切なタイプや方法を選ぶ必要があります。

ここでは、そのほか住宅ローンを選ぶ際に見るべきポイントを以下4つ解説します。

• 借入時にかかる事務手数料
• 保証会社に支払う保証料
• 繰り上げ返済手数料の有無や金額
• 団体信用生命保険のプラン

借入時にかかる事務手数料は、住宅ローンによって異なるため注意が必要です。

たとえば、借入額にかかわらず一定金額の場合もあれば、借入額の一定割合となる場合もあります。

さらに、同じ銀行の同じ住宅ローンでこの２つのどちらかを選べるというケースもあります。 

事務手数料で住宅ローンを選ぶことはあまりないかもしれませんが、注目するポイントの一つです。 

保証会社に支払う保証料も、住宅ローンを選ぶ際に見るべきポイントです。 

保証料は、一括で前払いする外払い方式と、金利に上乗せされて支払う内払い方式があります。

どちらの方式の方が安くなるかは、保証会社の規定や返済期間や借入額によって異なってきます。

どの銀行でもどちらかを選べるため、事前に試算して決めておくのがおすすめです。 

フラット35や一部のネット銀行では保証料が無料とあるため、検討する際に確認しておくことが必要です。 

繰り上げ返済手数料があるかどうかやその金額がいくらなのかは、住宅ローンを選ぶ際にみるべきポイントの一つです。 

支払いが始まったら積極的に繰り上げ返済してきたいと考えている人は、手数料について事前にチェックをすべきです。

住宅ローン商品や金利タイプによって、繰り上げ返済手数料があるかどうかやその金額が異なります。 

同じ銀行の同じ住宅ローンでも、「窓口とインターネットでの違い」や「一部繰り上げ返済と一括繰上げ返済の違い」などがあります。

繰り上げ返済を多くする予定なのであれば、手数料がかからず、インターネットで手続きができる住宅ローンを選ぶべきです。

近年、団体信用生命保険の保障内容が充実してきているため、住宅ローンを選ぶ際にみるべきポイントの一つとなっています。

三大疾病だけでなく八大疾病や、働けなくなった時の返済を保障してもらえるプランもあります。

一方で、保障内容が充実してくると、金利の上乗せが大きくなってしまうため、最終的な返済額が増えてしまうのがデメリットです。

このため、団体信用生命保険のプランを選ぶ際は、保障の内容と保険料の負担を比較しながら決めることがポイントです。

ここでは、住宅ローンを選ぶ際に利用したい無料相談サービスについて解説します。

住宅ローンには、金利タイプや返済方法など数多くの選択肢があり、保証料や事務手数料などの諸経費も考えなければなりません。

また、住宅ローンを扱う金融機関は数多く存在し、多くの項目について複数の金融機関の住宅ローンを比較検討するのは大変困難です。

そのため、住宅ローンを選ぶ際には、住宅ローンに関する知識が豊富な専門家に相談することが必要です。

専門家への相談をする際には、住宅ローンに関する知識や実績が豊富なFPが数多く在籍するマネーキャリアへの相談がおすすめです。

マネーキャリアには、住宅ローン診断士のような住宅ローンに関する専門資格を取得しているFPが数多く在籍しています。

また、各金融機関の住宅ローンに関する知識も豊富なので、数多くの金融機関の中から相談者の状況に合った住宅ローンを提案できます。

お金に関する全ての悩みにオンラインで解決できる

マネーキャリア：https://money-career.com

＜マネーキャリアのおすすめポイントとは？＞

・お客様からのアンケートでの満足度や実績による独自のスコアリングシステムで、住宅ローンに知見の豊富な、ファイナンシャルプランナーのプロのみを厳選しています。

・もちろん、住宅ローンだけではなく、資産形成や総合的なライフプランの相談から最適な解決策を提案可能です。

・マネーキャリアは「丸紅グループである株式会社Wizleap」が運営しており、満足度98.6%、相談実績も80,000件以上を誇ります。

＜マネーキャリアの利用料金＞

マネーキャリアでは、プロのファイナンシャルプランナーに 「無料で」「何度でも」相談できるので、相談開始〜完了まで一切料金は発生しません。

ここまで、住宅ローンの選び方について解説しました。

住宅ローンには、返済期間、金利タイプ、団体信用生命保険など一つの商品でもさまざまな選択肢があります。

また、各金融機関ごとに、金利やサービス、諸費用などが異なるため自分の収入やライフプランに合わせた選択が必要です。

しかし、ほとんどの方が住宅ローンの利用が初めてであるにもかかわらず、各金融機関ごとの住宅ローンの特徴を比較し、自分の状況に合わせたものを選択することは不可能に近いです。

そこで、マネーキャリアの無料相談を利用することで、専門のFPが家計やライフプランに合わせてより良い住宅ローン商品を提案してくれます。

また、借入可能金額だけではなく、無理なく返済できる借入金額を試算してくれるので、借入後も返済に困るリスクを低減できます。

無料相談への登録は1分で完了するので、ぜひ気軽に相談して自分に合わせた住宅ローンを選択して、無理なく返済が継続できるようにしょう。