【2024年版】住宅ローンの選び方は？初心者でも大丈夫！審査が厳しい銀行は？

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住宅ローンは、マイホームを購入する際の融資を受けるために利用するものですが、この住宅ローンには金利がつきます。金利とは、投資金額に対して支払われる年間利息の割合のことです。

住宅ローンを選ぶ際、初心者はまずこの金利のタイプから選ぶと良いでしょう。

ここでは、以下3つの金利のタイプを解説します。

• 変動金利型
• 全期間固定金利型
• 固定金利期間選択型

それぞれみていきましょう。 

変動金利型は、市場の金利の変化にともなって金利が変動していくタイプです。

このタイプのメリットは、固定の金利で借り入れするよりも低い金利で契約が可能なことです。

借入当初よりも金利が低下していけば、毎月の支払う額が減少していきます。一方で、金利が上がってしまうと、毎月の支払う額が増加してしまうというデメリットを持っています。

支払いをしていく中で金利の見直しが行われ、そのタイミングで支払額が再度計算されますが、変更となるタイミングでも金利が変わらない場合があります。

金利の上昇が続けば、支払い額がどんどん膨れ上がってしまう可能性も考えられるでしょう。 

このため、金利が下がることをメリットととらえ、金利上昇にともなう支払い額が増えるリスクを負うことのできる人におすすめの選び方です。

借入しているあいだの金利をあらかじめ決めておいて、完済までの返済額も変わらないのが、全期間固定金利型の特徴です。

ほかの2つのタイプとは違い、借入しているあいだはずっと金利が変わらず一定となるため、毎月の返済額も変わりません。返済額が固定になることは、返済計画が立てやすく、メリットです。

デメリットとしては、ほか2つのタイプよりも金利が高めになるのが一般的である点です。ほかにも、市場の変化で金利が下がったとしても、このタイプの場合はその影響を受けず固定であるために、結果的に返済額が多くなってしまう可能性があります。

このような市場の変化に左右されず、安心感をもって返済に取り組みたい人に、この金利の選び方は向いています。 

固定金利期間選択型は、借り入れたときの金利とそれを適用する期間が決まっており、固定金利の適用期間が過ぎたあとに自身で金利タイプを再度選択するものです。適用期間が過ぎたあとに選べる固定期間は、たとえば、以下の通りです。

• 2年
• 3年
• 5年
• 7年
• 10年
• 15年

自身が選択した期間だけ金利が固定されるため、ほか2つのタイプ両方の特徴を兼ね備えた選び方となります。

自身が選んだ期間の間は金利が固定され、市場の変化の影響を受けることなく、定額で返済が可能となります。このため、返済計画が立てやすいという点がメリットです。

ただし、変動金利型よりも高い金利になるため、金利の上昇リスクを抑えられるとはいっても、デメリットとなるでしょう。

このように、自身で金利を固定とする期間を選択できるため、このタイプは家計の状況に合わせて柔軟に返済に取り組みたいと思っている人の選び方といえます。 

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住宅ローンには３つの金利のタイプがあることがわかりました。住宅ローンの返済額に対して、自身がどのように返済していきたいかによって選び方を変えると良いでしょう。

さて、住宅ローンには、金利のタイプのほかにローンの種類もいくつかあります。

自分の目的にあったローンの選び方が重要であるため、ぜひ参考にしてみてください。

ここでは、以下3つのローンを解説します。

• 民間ローン
• 公的ローン
• フラット35

それぞれみていきます。 

民間ローンは、民間の金融機関、たとえば、ノンバンク・大手や地方の銀行・信用金庫などが提供しているものです。

変動金利型や固定金利期間選択型など、金利タイプの選択肢が多いという特徴があります。さらに、金融機関によっては、契約の内容によっては金利の優遇を受けられる場合があるのもメリットです。

民間ローンは、提携ローンと非提携ローンの2種類に分けられます。

提携ローンは、不動産会社と民間金融機関が提携して、契約者やなどに提供する住宅ローンとなります。契約者が住宅ローンを考える場合に、不動産会社があらかじめ協定している金融機関の間に入る仕組みです。

メリットとしては、金利に対しての優遇があったり、借り入れの手続きや物件の引き渡しなどがスムーズにできることです。 

公的ローンは、公的機関が提供しているローンです。財形住宅融資と自治体融資の２種類があります。

財形住宅融資は、5年ごとに適応する金利を見直していく「5年間固定金利」となるものです。この融資は、民間ローンで条件を同じとしたときに比べると金利が低くなっており、保証会社に対する保証料や事務手数料がかかりません。

メリットが多いですが、利用する条件が細かくあることに注意が必要です。たとえば、勤務先の財形貯蓄制度を1年以上継続していることや、その財経残高が50万円以上であることなどがあげられます。

自治体融資は、都道府県や市町村で働いている労働者のために、支援の一環として定められている制度です。この制度は、ほかの住宅ローンとは異なり、住宅ローンを補完する要素が強い融資となっています。

この制度であれば、利子の一部やあるいは全部を負担してもらえます。どこが負担するのかは、自治体だったり提携している民間の金融機関だったりと、詳細は自治体によって異なるのが特徴的です。 

フラット35は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して融資を行う住宅ローンです。最低35年間は、借入れしたときから完済するまで金利が変わらない、長期固定金利型となっています。

長期期間にわたって毎月の返済額が固定となることは、返済計画を立てる上で大きなメリットといえるでしょう。なお、適用期間は35年とすることが必須ではなく、15年以上35年以内かまたは契約時の年齢から80歳になるまでの範囲で借入期間の設定ができます。

適用される金利は、金融機関によって異なります。また、省エネルギー性・バリアフリー性・耐震性などの一定の条件を満たした住宅の場合は、金利を引き下げられるフラット35Sの適用も受けられます。

このように、長期間にわたって返済額が変わらないというメリットがある一方、デメリットもあります。市場の動向によっては、ほかの金利タイプの民間ローンに比べて金利が高くなってしまい、結果的に返済額が多くなる可能性があるのがデメリットです。 

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住宅ローンの返済期間に、契約者に万が一のことがないとは限りません。このようなことに備えるために、住宅ローンには保障が受けられる保険があります。

ここでは、その保障が受けられる団体信用生命保険（団信）に関する、以下3点を解説します。

• 団体信用生命保険について
• 免責事項を確認し告知義務違反に注意す
• オプション団信とは 

 それぞれみていきましょう。 

団体信用生命保険（団信）とは、住宅ローンの契約者が死亡した場合や高度の障害状態となった場合に、残りのローンが保険金で完済されるものです。さらに、三大疾病特約・八大疾病特約・がん保険特約などの、各特約がつく金融機関もあります。 

住宅ローンの返済期間は数十年と長く、支払っている間に死亡してしまったり高度障害をはじめ病気や怪我になってしまったりする可能性はゼロではありません。このようなリスクに備えて、オプションである団信を付加しておくことで、がんや脳梗塞のような大きな病気に備えることができます。

団信をオプションで付加しておけば、大きな病気をわずらって収入が低減したりなくなってしまったりしてしまった場合でも、保険金で完済されるため安心です。

団信に加入する場合のポイントは、どのような状態になれば保険金が支払われるか、ということです。団信は、金融機関によってその条件が異なるため、さまざまなケースを想定しながら自身にあった保障を選ぶようにしましょう。

住宅ローンの契約時にのみ団信は加入できる保険であり、借入後は原則的に保障内容の変更ができないため注意が必要です。団信の保険料は、住宅ローンの金利に含まれている場合が多く、契約者自身が別途支払わなくても良いケースがあります。

通常の生命保険に比べて、保険料負担の面から見ても団信のほうが割安になる可能性もあるため、よく確認するようにしましょう。 

参考：団体信用生命保険｜全国信用保証協会連合会

団信へ加入する場合は、免責事項を確認し、告知義務違反に注意する必要があります。

加入の際には、健康状態に関する審査を受ける必要があり、過去の傷病歴や現在の健康状態および身体の障害などについて告知書に正しく記載しなければなりません。告知書を提出せずに告知義務違反となると、保険契約を解除されてしまうケースもあるため注意しましょう。 

契約前の免責事項の確認を重要なポイントで、どのような場合に保険金が支払われないのかをしっかりと確認する必要があります。

自身の健康状態の結果では、審査が通らない場合もあるため、このような場合は、団信の加入義務がないフラット35にする選び方もあります。 

先述した、オプション団信をここで詳しく解説します。

オプション団信とは、万が一のことが起こったときの保障（団信）に加え、がんなどにかかったときに住宅ローンの残高が保険金で完済されるもののことです。

住宅ローンの返済中に大きな病気や怪我をした場合や、介護が必要な状態になってしまったときには、医療費・その後の生活費・住宅ローン返済のための資金などが必要となってくるでしょう。これらを民間の生命保険、たとえば、医療保険・がん保険・介護保険などで備えようとするには、保険料の負担が大きくなる可能性が高いです。

この負担を軽減するため、住宅ローンの返済分はオプション団信で備えるようにすれば、家計の負担軽減につながります。

このため、住宅ローン加入のタイミングで、既存の生命保険や医療保険を見直すのはおすすめな選び方の一つです。

オプション団信には、三大疾病・八大疾病・要介護状態に備えられるものなどさまざまで、補償の範囲が異なるものもあります。加入する前に、特約内容をきちんと確認して、自身にあった選び方をしましょう。

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住宅ローンの選び方には、金利のタイプやローンの種類があることがわかりました。

ほかにも住宅ローンにはさまざまな費用がかかり、これら費用で住宅ローンを選ぶという選び方もあります。住宅ローンを契約する際は、物件価格だけでなく、その他諸経費についても把握することが重要です。

具体的には、住宅ローンにかかるおもな費用には以下6点あります。

• 保証会社事務取扱手数料
• 保証料
• 登記費用
• 融資手数料
• 印紙税
• 繰上返済手数料

それぞれがどのような諸費用であるかを理解して、これら費用も含めた内容で住宅ローンを選ぶという、賢い選び方をしましょう。 

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住宅ローンには、返済方法でも選び方があります。

住宅ローンの返済方法には2種類あり、以下の通りです。

• 元利均等返済
• 元金均等返済 

基本的には、元利均等返済ですが、２つの違いを知った上で自身にあった選び方をするようにしましょう。 

それぞれ解説していきます。

元利均等返済は、毎月一定の金額を返済していく方法です。

毎月の返済額は、「元金+利息」という内訳となっており、基本的には元金の返済分と利息の支払い分を合わせて毎月の返済額とします。この返済方法では、この毎月の返済額が完済時まで変わらず、返済計画を立てやすいのがメリットとなります。

ただ、返済しはじめの頃は毎月の返済額のうちの利息の割合が大きいため、元金が減りづらいというデメリットもあります。

毎月の返済に余裕が持てる人は、元利均等返済を選ぶとよいでしょう。 

元金均等返済は、元金を支払う額は一定で、さらにそこに利息分を上乗せした金額を返済する方法です。

利息は借り入れの残高に金利をかけて計算するため、元金が減っていくとともに支払利息の額が減っていきます。

この方法では、利息を早くに支払うことができるため、元利均等返済よりも支払い総額が少ない点がメリットです。

ただ、最初のうちは支払う金額が大きくなってしまうため、家計を圧迫する可能性がある点は注意しておきましょう。

金融機関によっては、元金均等返済の取り扱いがない場合もあるため、契約の際に確認することをおすすめします。 

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住宅ローンの申し込み方は、基本的に、以下のような流れになります。

1. 予算を決める（借入可能額を調べる）
2. 物件を探す
3. ローンの申込み（事前審査）
4. 条件を比較しローンタイプを決定
5. 正式審査
6. 借入

住宅ローンには審査があり、審査の結果次第では、希望する金額が借りられない場合もあります。審査の厳しい金融機関においては、希望額に届かないケースが多いため特に注意が必要です。 

希望額に届かなかった場合は、予算を見直したりして違う物件を探す必要が出てくるでしょう。このため、先におおよその借入可能額を調べておいた上で、物件を探すのがおすすめです。

住宅ローンには、事前審査正式審査の２つの審査があり、それぞれの審査を通過する必要があります。審査される目的や必要書類がそれぞれ異なるため、事前に確認しておくことがポイントです。

事前審査が通過したのち、希望に適した条件のローンを選んで申し込みます。ローンを選んだあと正式審査に入り、はれて審査通過できれば、融資契約を行なって借入が可能となります。 

住宅ローンについてのお悩みがあるなら、お金のプロであるFP（ファイナンシャルプランナー）に相談するのがおすすめです。

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ここまで、住宅ローンの金利・ローンの種類・保障内容・諸費用・支払い方法の選び方をみてきました。それぞれのタイプや方法に特徴があり、自身の状況に合わせて選ぶことが大事であるのが伝わったかと思います。

ここでは、これら選び方のほかに、住宅ローンの選び方で気をつけるポイントを以下3つ解説します。

• 中古物件の購入時は別途諸費用がかかる
• 付帯する特典やサービスを事前に確認する
• 専門家の判断を仰ぐ

それぞれみていきます。 

中古物件の購入には別途諸費用がかかることに注意が必要です。

中古の物件のローンを契約する際、仲介業者の手数料・登記費用・ローン手数料などの諸費用やリフォーム費用など、新築を購入する場合とは異なります。これら費用は別に支払う必要がありますが、まとまった出費が難しい場合は、住宅ローンに含めることもできます。

ただし、これらを住宅ローンに含められるかどうかは金融機関によって異なるため、注意しましょう。 

住宅ローンを契約する際には、付帯する特典やサービスを事前に確認しておくとよいでしょう。

金融機関によっては、住宅ローンの利用者に対して、特典や優待サービスを提供しているところもあります。たとえば、その金融機関で使用できるポイントが付与されたり、金融機関内での自身のステータスがアップするなどです。

住宅ローンの返済期間は長期にわたるため、このような特典やサービスを受けることで、返済の負担が軽減される特典やサービスを探すのがおすすめです。 

住宅ローンの選び方で迷うことがあれば、専門家の判断を仰ぐのがおすすめです。

うまく選ぶためには、銀行への相談も大切となります。たとえば、どの金利を選べばいいのか・どのような返済計画を立てればよいかであったり、住宅ローンを選んでみたが正しいか知りたい、などです。

このような悩みを抱える人は、専門家の意見を聞くことで自身の選択に納得して申し込めるでしょう。

相談員には、適切なローンの選び方や契約の方法はもちろん、基本的なことや選び方も気軽に相談が可能です。これら専門家に自身の選択内容を聞いてもらったり、不明な点を質問したりして、自身が納得できる住宅ローンの選び方をしましょう。 

住宅ローンにはさまざまな種類があり、それぞれ特徴が異なります。

金利の設定条件であったり、審査の厳しさなど、自身にあった住宅ローンの選び方を探す必要があるでしょう。

ここでは、以下5つの住宅ローンの特徴を解説します。

• 大手や地方などの銀行
• ネット銀行
• フラット35
• 提携ローン
• 財形住宅融資 

それぞれの特徴を理解して、自身にあった住宅ローンを選びましょう。 

大手銀行・地元銀行・信用金庫などの金融機関が、住宅ローンの借入先としてまずあがります。

これら銀行は、給与の振込先であったり公共料金の引き落とし講座であったりで利用していたり、近所に支店があったりと自身にとって馴染みのある銀行が多いです。ただ、これまでに関わりのなかった金融機関からも住宅ローンを借り入れることは可能です。

これらの金融機関では、その銀行特有の住宅ローンを用意して、金利の引き下げやさまざまなサービスを提供して差別化を図っています。たとえば、取り扱う金利のタイプが多い・借りる人や物件が一定の条件を満たしていれば低い金利になる、などです。

これらの情報は、各金融機関のホームページや窓口に用意されている資料などで確認ができます。

このような銀行が向いている人は、いろいろな手間を惜しまない人です。複数の金融機関に足を運んだり、インターネットで調べる必要があるため、このようなことが苦手な人には不向きでしょう。 

ネット銀行の特徴は、店舗を持たずにインターネット上を拠点にしていることです。

店舗にかかるコストがない分、一般的な銀行に比べて低金利で貸し出す傾向があります。また、事前審査の申し込みなどがインターネット上で完結するため、深夜・早朝・仕事の休憩時間など、時間を問わず申し込みできるのがメリットです。

一方で、わからないことや相談したいことがあったときに気軽に相談できないのは、デメリットとなるでしょう。

このような銀行には、借入額をいくらにするかや返済期間を何年にするかなど、自身である程度考えて決められる人に向いています。 

フラット35は、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して貸し出している住宅ローンです。 

このタイプの特徴は、全期間固定型があったり、保証料が無料になることです。フラット35は、銀行や地方銀行などの一般的な金融機関のほかに、ネット銀行や住宅ローンの線も会社などでも取り扱いがあります。

窓口に選ぶ金融機関によって異なりますが、一般的に民間の住宅ローンの変動型と比べると、金利は少し高めになってしまいます。

このため、金利の低さよりも、金利が変わらない安定感を重視する人におすすめの住宅ローンです。 

ローンの一つとして、建築会社や不動産会社が提携している金融機関とのローンである、提携ローンというものがあります。

このローンは、物件の審査にかかる時間が短く、ほかのローンと比べてより低金利で借りらられる可能性があるというメリットがあります。さらに、ローン契約に必要な書類を提携ローンの担当者が代行してくれる場合があります。

また、書類の金融機関への提出を不動産会社や建築会社の担当者が代行してくれる場合もあるという、メリットも魅力的です。

この住宅ローンは、融資の実行までの時間や手間をかけたくない人や、ほかのローンより良い条件で借り入れしたいという人に向いています。

財形住宅融資は、勤務先で財形貯蓄を行っている人が利用できる住宅ローンです。

勤務先の制度などによって申し込み窓口が違い、金利・手数料・繰り上げ返済手数料・団体信用生命保険料などが違ってきます。勤務先を住宅ローンで選ぶことは難しいですが、勤める会社でお得な住宅ローンを提供している場合は、利用してみるとよいでしょう。

この住宅ローンが使えるのは、一般財形・財形住宅・財形年金のいずれかの貯蓄を1年以上続けていて、貯蓄残高が50万円ある人です。また、5年ごとに金利が見直される5年間固定型であるため、金利が変動するよりも安心感を求める人におすすめです。 

ここまで、住宅ローンに関するさまざまな選ぶポイントをみてきました。

住宅ローンには多種多様な選択ポイントがあり、自身の状況に応じて適切なタイプや方法を選ぶ必要があります。

ここでは、そのほか住宅ローンを選ぶ際に見るべきポイントを以下4つ解説します。

• 借入時にかかる事務手数料
• 保証会社に支払う保証料
• 繰り上げ返済手数料の有無や金額
• 団体信用生命保険のプラン

それぞれみていきます。 

借入時にかかる事務手数料は、住宅ローンによって異なるため注意が必要です。

たとえば、借入額にかかわらず一定金額の場合もあれば、借入額の一定割合となる場合もあります。さらに、同じ銀行の同じ住宅ローンでこの２つのどちらかを選べるというケースもあります。 

事務手数料で住宅ローンを選ぶことはあまりないかもしれませんが、注目するポイントの一つではあるでしょう。 

保証会社に支払う保証料も、住宅ローンを選ぶ際に見るべきポイントです。 

保証料は、一括で前払いする外払い方式と、金利に上乗せされて支払う内払い方式があります。どちらの方式の方が安くなるかは、保証会社の規定や返済期間や借入額によって異なってきます。

どの銀行でもどちらかを選べるため、事前に試算して決めておくのがおすすめです。 フラット35や一部のネット銀行では保証料が無料とあるため、住宅ローンを選ぶポイントの一つとなるでしょう。 

繰り上げ返済手数料があるかどうかやその金額がいくらなのかは、住宅ローンを選ぶ際にみるべきポイントの一つです。 

支払いが始まったら積極的に繰り上げ返済してきたいと考えている人は、手数料について事前にチェックしておくとよいでしょう。

住宅ローン商品や金利タイプによって、繰り上げ返済手数料があるかどうかやその金額が異なります。 

同じ銀行の同じ住宅ローンでも、「窓口とインターネットでの違い」や「一部繰り上げ返済と一括繰上げ返済の違い」などがあります。

繰り上げ返済を多くする予定なのであれば、手数料がかからず、インターネットで手続きができるものを探してみるとよいでしょう。 

近年、団体信用生命保険の保障内容が充実してきているため、住宅ローンを選ぶ際にみるべきポイントの一つとなっています。

三大疾病だけでなく八大疾病や、働けなくなった時の返済を保障してもらえるプランもあります。一方で、保障内容が充実してくると、金利の上乗せが大きくなってしまうため、最終的な返済額が増えてしまうのがデメリットです。

このため、団体信用生命保険のプランを選ぶ際は、保障の内容と保険料の負担を比較しながら決めることがポイントです。 

今回は、さまざまな観点から、住宅ローンの選び方をみてきました。

• 初心者は金利タイプから住宅ローンを選ぶのがおすすめ
• 金利・ローンの種類・保障内容・諸費用・支払い方法での選び方がある
• 住宅ローンを選ぶ際は自身の状況に応じて選ぶ必要がある