住宅ローンの借り換えで保証料は返金される？お金はいつ戻ってくる？

住宅ローンでは、保証料が返金されるケースはあるのでしょうか？

住宅購入は人生の中でも大きな買い物であるため、「保証料が返金されたら嬉しい」「どんな場合なら、保証料が返金されるの？」そんな疑問をお持ちの人も多いはずです。

そこで今回は「住宅ローンの借り換えで返金される保証料」や「住宅ローンの保証料を決める要素」などを詳しく紹介します。

・住宅ローンの借り換えで返金される保証料を知りたい

・保証料が返金される場合は、どんなケースなのか気になる

という人は、本記事を読めば住宅ローンの保証料と返金の規定について正しく理解でき、後悔の無い住宅ローンの借り換えを実現できます。

こんにちは。マネーキャリア編集部です。

先日30代の男性の知人から、こんな相談がありました。

「住宅ローンの保証料が返金される場合があると聞きましたが、具体的にどのようなケースの場合、返金されるのか知りたいです。」

住宅ローンを利用する際、保障会社と契約し保証料を支払うのが一般的です。

保証料は決して少なくない金額ですが、お金が戻ってくるケースもあります。

そこで今回は、住宅ローンの保証料が戻ってくるケースについて説明します。わかりやすく説明しますので、是非参考にしてください。

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住宅ローンを利用するためには、保証料という費用を払う必要があります。

住宅ローンの利用をしたことがない方にとって保証料はなじみがあるものではないですよね。

そこで、まずはこの章では住宅ローンの保証料について、以下2つに分けて説明します。

• 住宅ローンの保証金の概要
  
• 連帯保証人を立てる代わりに支払うもの

わかりやすく説明しますので、ぜひ参考にしてください。

住宅ローンの保証料とは、住宅ローンを借りるために必要な手数料の1つです。

住宅ローンを契約する人は、保証会社と保証契約を結ぶ際に「保証金」を支払うことになります。

保証料を支払うことによって、万が一、住宅ローンの返済が滞った場合、保証会社に代わりに返済をしてもらえます。

ただし、保証会社は住宅ローンの残額を支払ってくれますが、住宅ローンの借り手は返済が免除されるわけではありません。

返済相手が銀行などの金融機関から保証会社に代わるので、今後は保証会社に返済をすることになります。

また、金融機関によっては保証料が不要な金融機関もあります。

その場合、万が一住宅ローンの支払いができなくなった際には、住宅ローンの貸し出しを行った金融機関に回収できないリスクが発生してしまうため、審査やその他の条件が厳しくなるのが一般的です。

上記でも説明しましたが、住宅ローンの保証金は、保障会社との契約する際に支払う料金です。

その保障会社は、「連帯保証人の代わり」に契約するもの。

以前は、住宅ローンを借りる際、両親や親族など連帯保証人を立てるのが一般的でした。

しかし、高額な負債を背負う可能性のある連帯保証人になってくれる人を探すのは難しく、連帯保証人を立てられないがために住宅ローンの利用をできない人も一定数いました。

また、連帯保証人を見つけることができても連帯保証人の属性が弱く、住宅ローンの審査に通らないケースもあったのです。

そこで、多くの人が住宅ローンの利用ができるように保証料を支払い保証会社を利用する仕組みができました。

余談ですが、賃貸住宅を借りる場合も最近は保証会社の審査に通れば保証人がいなくても入居できるケースが増えています。

この章では、保証料が返金されるケースについて紹介します。保証料が返金されるケースは主に2つです。

• 保証料の支払い方法を外枠方式にし、全額繰り上げ返済を行った場合
• 借り換えを行った場合

それぞれのケースについてわかりやすく説明します。

保証料の支払いには、住宅ローン契約時に一括で保証料を支払う「外枠方式」と毎月の保証料を按分してして払う「内枠方式」があります。

結論、保証料を外枠方式で支払い全額繰り上げ返済を行った場合、保証料は戻ってきます。

なぜなら外枠方式の場合、一括で保証料を支払っているからです。

住宅ローンを完済するまでの全期間の保証料を一括で支払っているため、未経過分の保証料については返還の対象となります。

また、外枠方式のほうが分割して支払う内枠方式よりも支払う保証料の総額は安くなりますので覚えておいてください。

借り換えを行った場合も、外枠方式で保証料を支払っている場合は、保証料は戻ってきます。

要は借り換えも全額繰り上げ返済と同様に住宅ローンを借りている金融機関からの借り入れがなくなり保証の必要がなくなるからです。

このように現在借り入れている金融機関から住宅ローンの残高がなくなると保証料は戻ってくるのです。

ただし、あくまで保証料が戻ってくるのは外枠方式で保証料を支払っている場合になりますので注意してください。

この章では、上記で説明した保証金の支払い方法、外枠方式と内枠方式についてより詳しく説明します。

保証料は、住宅ローンの契約時に一括で支払う方法と分割で支払う方法の2つがあります。

• 一括方式・外枠方式
• 分割方式・内枠方式

それぞれの支払い方法についてわかりやすく説明します。 

一括方式は、住宅ローンの契約時に一括で保証料を支払う方法のことです。

保証料の算出方法は銀行によって異なりますが、借入額の2％程度が一般的です。

外枠方式のメリットはこちら。

• 一括で支払うため、分割方式に比べ支払う保証料の総額は安くなる
• 月々の保証料の支払いがないため、分割方式と比べると毎月の住宅ローンの返済額も少ない
  

一方で、住宅ローン契約時には、借入金額の2％程度を一括で支払う用意をしておかなければいけないデメリットもあります。

ただ、総額が安くなり、月々の住宅ローンも分割方式と比べると安価な点は魅力ですよね。また、金融機関によっては一括方式を採用していない金融機関もあるので注意が必要です。

分割方式とは、毎月のローンの返済にプラスして保証料を期間で抜分した金額を支払う方法です。

支払い方法は、住宅ローンの金利に上乗せされるのが一般的。

内枠方式のメリットはこちら。

• 最初に保証料としてまとまった金額を支払う必要がないため、住宅ローン契約時の支払いを抑えることができる

一方で、内枠方式では、支払い総額が外枠方式に比べ高くなってしまったり、毎月のローン支払額が0.2％程度が金利に上乗せされるデメリットもあります。（上乗せされる金利は銀行によって差があります。）

一括方式に比べ契約時の負担は少なくなりますが、その分、保証料の支払い総額は一括方式に比べて多くなる点に注意が必要です。

ここでは、一括と分割の保証料を比較していきます。

保証料は「借入金額・支払い方法・返済期間・利用する金融機関（銀行）」によって金額が決まります。

そのため、一概にどのくらいの差が

出るかはいえませんが、ここでは例として具体例を載せておきます。イメージをつかむのに役立ててください。

・2780万円の借入れで、借入金利0.625％（変動金利）借入期間35年の場合。

保証料外枠方式

• 借入金利（0.625%）→3,095万8,200円
• 保証料→57万3,069円
• 総支払額→3,153万1,269円

住宅ローンの保証料を決める要素は主に4つです。

• 借入金額
• 支払い方法
• 返済期間
• 利用する金融機関

それぞれの要素についてわかりやすく説明します。

住宅ローンの保証料を決める要素の一つ目は「借入金額」です。

保証料の目安は、借入金額の1%〜2%程度だといわれています。

つまり借入金額が大きくなればなるほど保証料は大きくなる傾向にあります。

当たり前ですが、保証会社から見れば借入金額が大きければ大きいほどリスクが高くなるのが現実です。

例えば残債が2000万円の場合と5000万円の場合では大きく保証会社の負担は異なります。  そのため、借入金額によって保証料が変わるのはある意味、当然だといえるでしょう。

住宅ローンの保証料を決める要素の二つ目は「支払方法」です。

上記でも説明しましたが、一括で保証料を払う場合と分割で保証料を支払う場合でも、保証料の金額は変わってきます。

何事も一括にすると手数料は安くなるものですよね。

例えば、車の購入をローンで買うと利息があり総額が高くなりますが、一括購入した場合は利息がかからないため、総額も安く済みます。

保証料の支払いについても同じように、一括で支払ったほうが安くなりますので、住宅ローンの利用する際はしっかり覚えておいてください。

この章では保証料が返金される仕組みについて説明します。

保証料が返金されるしくみのポイントは２つです。

• 住宅ローン保証金は銀行によって異なる
• 住宅ローン保証金は審査結果によって異なる

保証料が返金されるしくみのポイントについてしっかり確認してください。

住宅ローンの保証料はすべての銀行で一律ではありません。

銀行によって保証料はまちまちなため、繰り上げ返済や借り換えを行った場合に戻ってくる戻し保証料も銀行によって異なります。

そのため、各銀行の住宅ローンの保証料などはインターネットなどである程度調べるておくのがポイント。

住宅ローンを新規で利用する際や借り換えを検討する場合は、事前によく比較するべきです。

住宅ローンの保証金は住宅ローンの審査結果によっても異なります。

金利もそうですが、審査結果が良ければそれだけ貸し倒れの心配がないため保証金も少なくなります。

各銀行の審査基準はまちまちではありますが、大抵の銀行では以下の項目が重視されます。

• 年齢
• 個人信用情報の状況
• 健康状態
• 物件の担保評価
• 会社名
• 年収・勤続年数

特に、個人信用情報と勤務先、年収·勤続年数については重視されますのでしっかり覚えておいてください。

住宅ローン保証金の返金はいつ頃受けることができるのか、気になっている人も多いですよね。

金融機関によって住宅ローンの保証金の返金を受けられる時期は異なりますが、大きく分けると大手都市銀行と地方銀行によって分けることができます。

• 大手都市銀行は1カ月以内
  
• 地方銀行は完済日翌々月
  

この章では住宅ローン保証金の返金について説明していきます。

住宅ローン保証金は大手都市銀行の場合は、大抵、手続きをしてから1ヵ月以内に受け取ることができます。

大手都市銀行では、比較的早く保証金が戻ってくるため、早めにお金を受け取りた人には大きなメリットのひとつ。

ただし、大手銀行といっても数多くあるため、正確な時期は利用している金融機関に問い合わせておくと安心です。

住宅ローンの多くは保証料が必要になるケースが多いですが、保証料が不要な住宅ローンもあります。

代表的な保証料が不要な住宅ローンは、以下の2つ。

• フラット35
• ネット銀行など

そこで、この章では保証料が不要な住宅ローンについて説明します。

住宅金融支援機構が提供するフラット35やインターネット銀行などでは、保証料不要な住宅ローンの取り扱いがあります。

しかし、保証料が不要と聞くと一見するとお得のように見えますが、注意点もあります。以下では、保証料の代わりに必要となるお金について解説します。

多くの住宅ローン商品がある昨今、保証料だけで決めるのは危険なため、よく吟味して選ぶのがおすすめです。

住宅ローンでは、保証料不要が必ずしもお得とは限らないのが現実です。

実は、保証料を取らない代わりに事務手数料という名で保証料がかかり、高額な手数料が取られるケースもあります。

保証料が不要だというだけで飛びつくのではなく、全体の手数料をしっかり把握するのがポイント。

また、保証料が不要の住宅ローンの場合、審査が厳しくなるケースもありますので、審査に不安のある人は確認しておくのがおすすめです。

住宅ローンの保証料は借り換えをすると返金されます。(一括払いの場合)

しかし、借り換えを行う際は諸費用がかかるケースがほとんどです。

ここでは、

• 住宅ローンの借り換えで発生する諸費用
  
• 住宅ローン借り換えの諸費用はいつ払うのか
  

上記2つについて解説していきます。

住宅ローンの借り換えに係る諸費用についてわかりやすく説明しますので、ぜひ参考にしてください。

住宅ローンの借り換えで発生する諸費用は、主に以下の6つがあります。

• 融資手数料
• 保証料
• 印紙代
• 全額繰り上げ返済手数料
• 抵当権抹消・設定登記費用
• 司法書士報酬
• 火災保険料

それぞれの諸費用についてわかりやすく説明します。

融資手数料

融資手数料は、新たに住宅ローンを組む金融機関に支払う手数料です。主に定額型と定率型があります。

定額型はその名の通り、融資金額にかかわらず一定の金額を支払う方式。金融機関によって金額が異なりますが、一般的には数万円から30万円程度のことが多くなります。

一方、定率型とは、融資金額によって手数料が異なるタイプです。融資金額の1%から2%程度かかるケースが多いですが、こちらも金融機関によって異なりますので事前に確認しておくと安心です。

保証料

保証料は、先ほどから説明している通り、連帯保証人を立てる代わりに支払う手数料です。

保証料の支払い方法は一括方式と分割方式があり、一般的に一括方式の方が手数料は安くなります。

印紙代

印紙代は、ローンの契約書を交わす際に発生する費用です。

印紙代は契約金額によって異なりますが、すべての金融機関で同一の手数料になります。印紙代について簡単にまとめましたので参考にしてください。

• 借入金額1,000万円超～5,000万円以下…2万円
• 借入金額5,000万円超～1億円以下…6万円

全額繰上返済手数料

借り換えをする際、現在、住宅ローンを借りている金融機関に全額返済をします。

その際全額繰り上げ返済には、手数料がかかるのが一般的です。

ただし最近は、繰り上げ返済手数料が無料の金融機関も多くなっていますのでこちらも事前に確認しておくことをおすすめします。

抵当権抹消・設定登記費用

借り入れする金融機関を変えるのに伴って、住宅ローンの担保となる物件の抵当権を変更する必要があります。

抵当権の抹消と設定の登記費用は以下の通りです。

• 抵当権抹消登記の登録免許税…不動産1つにつき1000円
• 抵当権設定登記の登録免許税…借入額の0.4％（「住宅家屋証明書」が発行され軽減税率の特例を受けた場合は0.1%）

司法書士報酬

抵当権の抹消手続きや設定手続きを司法書士に依頼した場合、司法書士の報酬がかかります。

司法書士への報酬は一般的に、5万円から20万円程度です。

ただし、登録免許税などの実費を司法書士に代わりに支払ってもらう関係で、司法書士からの見積もりが30万円超となることもあり、驚いてしまうかも知れません。

司法書士からの請求額が非常に高額だと感じても、多くの場合は自分自身で登記した場合でもかかる実費が大半を占めているので、大きく損をしているわけではない点を覚えておきましょう。

火災保険料

借り換えの際、今まで契約していた火災保険から切り替える必要がある場合、新たに火災保険料を支払う必要があります。

一括で火災保険料を支払っていた場合は、未経過分の返金があるはずです。

住宅ローン借り換えの際には、返金はあるのかを確認しておくべきです。

住宅ローン借り換えの諸費用を支払うタイミングは、一般的には以下の通りになります。

1. 借換えの申込み・審査・承認…諸費用の支払いなし
2. 利用中の住宅ローンの一括完済の申込み…諸費用の支払いなし
3. 借換えの契約手続き…印紙税・抵当権抹消・設定費用・司法書士への報酬
4. 融資実行・一括完済…融資手数料・保証料（外枠方式の場合）・期限前完済手数料・火災保険料（加入し直す場合）
5. 返済中…保証料（内枠方式の場合）・火災保険料（更新がある場合）

太字部分は、支払いが必要なものです。直前になって慌てないためにも事前に確認し、知っておくとスムーズに進められます。

住宅ローンの借り換えを行うポイントはいくつかありますが主なポイントについてこの章では紹介します。

住宅ローンの借換えの主なポイントは２つです。

• 借り換えにかかるメリットをシミュレーションしよう
• 借換前の住宅ローンの保証料が返金される可能性を確認しよう

住宅ローンの借り換えを行う主な目的は、返済金額を少なくすることです。

しかし借り換えを行う際は諸費用がかかるのが一般的になります。

諸費用を払った上でも利益が出るかどうかについては、事前にしっかりシミュレーションするのがポイント。

最近はインターネットでも簡単にシミュレーションが行えるようになっていますので、まずは気軽に試してみるのがおすすめです。

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この記事では、住宅ローンの借り換え時の保証料返金について説明しました。

結論として、住宅ローンを利用する際の保証料は大きな負担ですが、一括支払いでは保証料が戻ってくるケースがあります。

とはいえ、保証料が返ってくる場合でも、必ず借り換えがお得になるとは言い切れません。

手数料や現在の金利、借り換え先の金利なども加味した上で、住宅ローンは借り換えをする必要があります。

自分一人で住宅ローンの保証料を調べ、乗り換えを検討するのは、損をしてしまうケースもあり大変危険です。

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