フラット35のトラブルに巻き込まれる人続出！不正利用されない方法を解説

フラット35の不正利用やはさまざまな形で起きており、少なくない数のトラブルが報告されています。

• フラット35の不正利用・トラブルの件数
• 残債の一括請求をされるトラブル
• 損害賠償請求をされるトラブル
• アパートローンの借り換えを求められるトラブル

さらに保証人が不要で長期固定金利・繰上手数料が必要ないなどの借りやすさが悪用につながりやすいことがわかります。

参考：会計検査院-「証券化支援事業における住宅ローン債権に係る融資対象住宅の融資後の状況の把握等について」

フラット35の不正利用が発覚した場合、借入金の全額を一括で返済するように求められることがあります。

銀行や金融機関は、融資契約が守られていないと判断した場合、契約者に対して残債を一括で返済するよう求める権利を持っています。

仮に住宅ローンの残債が3,000万円あるケースでも、数か月以内での返済を求められることがあります。

もし期日までに一括で返済できないと物件が差し押さえられて競売にかけられます。

また自己破産をすると、個人信用情報機関に情報が掲載され、新しく住宅ローンを組むなどの契約ができなくなります。

フラット35の不正利用が発覚した場合、残債の一括請求ではなく金融機関から多額の損害賠償を請求される可能性があります。

不正利用が発覚した場合に、金融機関は被った損害を補填するために、契約者に対して損害賠償を求める権利を持っているからです。

住宅ローンの不正利用は契約者が故意におこなったか意図しないかったは関係ありません。

そのため、悪質な業者からだまされる形で契約した場合でも、契約者が金融機関から損害賠償請求されてしまいます。

フラット35の不正利用が原因で、アパートローンの借り換えを求められるケースも存在します。

アパートローンとは、契約者本人が居住しないで商業用や投資用としてアパートやマンションを購入する場合に受ける住宅ローンのことです。

そのため、フラット35は契約者本人の居住用の住宅購入を目的としているため、誰かに貸すなど賃貸目的での利用は契約違反にあたります。

なお、アパートローンは一般的な住宅ローンよりも金利が高く返済条件も厳しいため、借主の負担が大幅に増加します。

損害賠償請求やローンの一括返済よりは、まだペナルティとしては緩いほうではありますが、返済額が高くなるなどの負担が増える点に注意が必要です。

フラット35は、勤務形態・勤続年収・職業の制限がなく、年収が高くない人でも申し込み安いのが特徴です。

そこでフラット35の利用に関する条件を詳しく解説します。

• フラット35の契約者に関する条件
• フラット35の住居に関する条件

フラット35を契約できる人に関する条件は次のとおりです。

• フラット35に申し込みした年齢が「満70歳未満」
• 日本国籍を有している
• フラット35の利用で、返済負担率が基準値以下
• 申込本人かその親族が居住する住居でしか契約できない

フラット35の住居に関する条件も設けられています。

• フラット35の契約には住宅金融支援機構が定めた技術水準を満たす住居である
• 床面積が一戸建てで70平方メートル以上、共同住宅で30平方メートル以上

フラット35のメリットは次の4つがあげられます。

• 返済期間中は金利が固定される
• 繰上返済手数料や保証料などの手数料が不要
• 所得制限がない
• 団信への加入は任意

フラット35の大きなメリットの一つは、返済期間中の金利が固定される点です。

通常の変動金利住宅ローンでは、市場金利の変動に応じて返済額が変わってしまいますが、フラット35ではそのような心配がありません。

たとえば変動金利型の住宅ローンでは金利が1%上昇すると、借入額3,000万円・返済期間35年の場合、月々の返済額が1万円以上も増加する可能性があります。

しかし、フラット35なら申し込み時の金利が返済完了まで続くため、家計の収支計画が立てやすくなります。

さらに、世界経済の動向や日本銀行の金融政策によって金利が上昇したとしても、返済額は一切変わりません。

フラット35では、多くの住宅ローンで必要となる各種手数料が不要というメリットがあります。

たとえば一般的な銀行の住宅ローンでは、繰上返済時に手数料として数万円が必要になることがありますが、フラット35では完全無料です。

さらに保証会社への保証料も不要なので、住宅ローンの手続きに関わる諸費用全体をおさえられます。

長期的な計画の立てやすさや、手続き上のコストが削減できるのは、他の住宅ローンにはない大きなメリットです。

一般的な住宅ローンには、借入れに際して所得制限が設けられていることがありますが、フラット35ではこの制限がありません。

たとえば、通常の住宅ローンでは年収の25%以下という返済比率の制限があったり、自治体の制度融資では年収制限が設けられていたりすることが一般的です。

ただし、フラット35は返済負担率をクリアしていることが重要です。

自動車ローンなども含めて、年収に占める年間の総返済額の割合が年収400万円未満の人は30%まで、400万円以上の人は35%までと決められています。

フラット35で住宅ローンを組もうと検討している人は、現在借り入れているものが他にないかを確認することをおすすめします。

フラット35では、団体信用生命保険（団信）への加入が任意となっているのが特徴です。

一般的な銀行の住宅ローンでは、団信への加入が必須条件となっていることが多く、場合によっては年齢や健康状態によって加入できないケースもあります。

しかしフラット35では団信加入が必須ではないため、加入できない人でも住宅ローンを利用できます。

また、団信に加入しない選択をした場合、その分の保険料負担がなくなるため、金利を抑えることができます。

ただし、団信に加入しないリスクについては十分に理解しておく必要があります。

そのため万が一の事態に備えて、生命保険に加入するなどの対策を検討することをおすすめします。

フラット35は所得制限がない・諸手数料が不要などいくつもメリットがありますが、デメリットも存在します。

• 変動金利と比較すると金利は高めになる
• 市場金利が下がっても契約金利は下がらない
• 住宅の購入時に独自の基準をクリアする必要がある
• 頭金を1割未満しか用意できないと金利が高くなる

フラット35は固定金利のため、変動金利と比べると金利が高めに設定されています。

なぜなら金融機関は、長期間にわたって金利を固定することでリスクを負うため、その分を金利に上乗せする必要があるからです。

たとえば、変動金利型は市場の金利水準に応じて変動するため、経済状況によっては低い金利で借り入れが可能なケースもあります。

金利の安定と引き換えに、フラット35では高めの金利を支払うことになります。

そのためフラット35を選ぶ場合は将来の金利変動リスクを避けたいか、それとも現時点でのコストを重視するかをよく考慮してから検討しましょう。

フラット35は、一度契約した金利が借入期間中ずっと固定されるため、市場金利が下がっても恩恵を受けることができません。

たとえば、契約時に2.5%で借り入れた場合、10年後に市場金利が1%台まで下がったとしても、当初の2.5%のままで返済を続ける必要があります。

借り手にとって市場金利の変動リスクを回避できるメリットがある一方で、金利が下がった際のデメリットにもなります。

その結果、市場金利が大幅に下がった場合、借り換えを検討する必要が出てくる可能性があります。

ただし、借り換えには新たな手数料や保証料が必要となり、さらに借り換え時の年齢制限もあるため、必ずしも借り換えが有利とは限りません。

フラット35を利用する場合、住宅金融支援機構が定める「技術基準」をクリアする必要があります。

たとえば、耐震性能や断熱性能、住宅の床面積などについて、細かな基準が設けられており、これらすべての条件を満たさなければ融資を受けることができません。

なぜなら、フラット35は公的機関が関与する制度であり、安全で質の高い住宅の普及を目的としているからです。

具体的には、新築住宅の場合は床面積が70㎡以上必要であり、中古住宅の場合は建築後年数の制限や耐震基準などの条件があります。

その結果、気に入った物件があっても、これらの基準を満たしていない場合は、フラット35を利用することができません。

フラット35のデメリットとして、頭金を1割未満しか用意できないと金利が高くなる点が挙げられます。

借り入れ期間や住宅の省エネ機能などによっても異なりますが、0.4～0.5%程度上乗せされます。

たとえば、住宅の購入価格が4,000万円の場合には、頭金を400万円以上用意する必要があるということです。

銀行の住宅ローンの場合は頭金なしでも優遇金利が受けられる場合もあるので、フラット35が全ての人にとって有利とは限りません。

フラット35には銀行などが提供する住宅ローンと違った側面があるため、自分にあうかの検討が大切です。

フラット35を申し込む前に注目するポイントは次のとおりです。

• 自分の人生設計にあった金融商品か比較する
• 無理のない返済計画を立てる

フラット35を選ぶ場合には、自分の人生設計や購入する住宅によって選ぶ必要があります。

フラット35には、リフォームと中古住宅購入に特化しているプランや、住宅の購入価格の90%を超える借り入れを希望する人を対象としたプランもあります。

各プランの特徴を知って、自分にあったものを比較・検討するのが大切です。

フラット35を利用する際には、自分の人生設計に合った金融商品かどうかを慎重に比較することが重要です。

たとえば、予想しなかった突然の出費や将来の収入減少などに備えて、毎月無理なく返済できるかも重要です。

想定していたよりも毎月の返済額が多いと、生活費まで圧迫してしまう可能性があります。

住宅ローンの返済は、長期化にわたって続くものなので、もしもの事態も想定した上で、無理なく返済し続けられるかを検討するのが重要です。

フラット35を利用する際のトラブルを避けるためには、事前にしっかりと準備することが重要です。

「こんなはずではなかった」と後悔しないためにも、フラット35の特徴を含めて自分に合っているか検討する必要があります。

ただし、数多くある住宅ローンプランの中から自分にあったものを選ぶのは難しい人は、住宅ローンのプロに相談することをおすすめします。

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今回は、フラット35のトラブルに巻き込まれないためのポイントについて詳しく解説していきました。

一般的な住宅ローンと比較して、申し込み条件が緩めに設定されている背景から、不正利用などのトラブルが起こっていることがわかりました。

またフラット35には、一般的な住宅ローンにはないメリットがありますが、デメリットも存在するので、自分に合っているかをよく検討することが大切です。

フラット35を含めて、自分にあった金融商品を探すのが住宅ローン選びで失敗しないポイントになります。

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