固定金利とフラット35の違いってなに？
どちらを選べば自分に合っているのだろう？
このように疑問に感じていませんか？
どちらも金利が固定されている点は共通ですが、仕組みや利用条件には大きな違いがあります。特徴を理解することで、自分に合った選択がしやすくなります。
本記事では、固定金利型の住宅ローンとフラット35の違いやそれぞれのメリット・デメリットについて、ファイナンシャルプランナーの視点からわかりやすく解説します。
この記事の監修者 谷川 昌平 フィナンシャルプランナー
株式会社Wizleap 代表取締役。東京大学経済学部で金融を学び、金融分野における情報の非対称性を解消すべく、マネーキャリアの編集活動を行う。ファイナンシャルプランナー、証券外務員を取得。メディア実績：＜テレビ出演＞テレビ東京-テレ東「WBS」・テレビ朝日「林修の今知りたいでしょ！」
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この記事の目次
- 銀行の固定金利とフラット35の違いとは？
- 金利タイプの違い
- 対象となる物件の基準の違い
- 審査のハードルの違い
- 団信の加入義務の違い
- あなたにぴったりの方法は？FPと一緒に最適な住宅ローンを見つけよう
- 銀行の固定金利とフラット35で迷ったときの判断ポイント
- 手数料を含めた総返済額で比較する
- 団信への加入をどうするか検討する
- 融資実行までのスケジュールが合うか確認する
- 銀行の固定金利とフラット35で迷ったら無料FP相談を活用しよう！
- 銀行の固定金利とフラット35はどっちがいい？
- 銀行の固定金利がおすすめな人
- フラット35がおすすめな人
- 【まとめ】銀行の固定金利とフラット35の違いを理解して最適な方法を選ぼう
銀行の固定金利とフラット35の違いとは？
固定金利と一口に言っても、銀行が独自に提供するタイプと、住宅金融支援機構が提供するフラット35では性質が異なります。ここではどのように違うのかについて、解説していきます。
まずは銀行の固定金利とフラット35がどのような違いがあるのか一覧表にまとめました。
| 項目 | 銀行の固定金利 | フラット35 |
|---|---|---|
| 金利タイプ | 固定期間型（例：10年）または 全期間固定型（変動との組合せも可能） | 全期間固定（返済終了まで金利は一定） |
| 対象物件 | 銀行ごとに条件あり （例：床面積30㎡以上など） | 一定の技術基準を満たす住宅 （例：一戸建て70㎡以上） |
| 審査のハードル | 金融機関の審査基準に基づく （年収・職歴・信用情報など） | 比較的緩やか。 主に年収に対する返済負担率などが重視される |
| 保証料 | 都市銀行：発生することが多い ネット銀行：無料の場合もあり | 原則不要 |
| 事務手数料 | 定率型（借入額の2.2%など）／ 定額型（〇万円など） | 金融機関により異なる（定率・定額ともに） |
| 繰上返済手数料 | 金融機関ごとに異なる（無料・一部有料など） | 無料（ネット手続きのみ、最低返済額などの条件あり） |
| 団信への加入 | 原則加入（保険料込み or 別途） | 原則加入（保険料込み） ※加入しない選択も可能 |
| 融資元 | 各金融機関（銀行、ネット銀行など） | 住宅金融支援機構（窓口は提携金融機関） |
金利タイプの違い
銀行の固定金利には大きく分けて「全期間固定金利型」と「固定金利選択型（一定期間固定型）」の2種類があります。
全期間固定金利型は返済終了まで金利が変わらない安心感があり、固定金利選択型は初期の金利負担を抑えつつ、一定期間後に変動金利に移行する仕組みです。
フラット35は「全期間固定金利型」に分類され、借入時の金利が最後まで継続します。将来の金利上昇が心配な人には特に相性が良いタイプです
対象となる物件の基準の違い
フラット35を利用するには、住宅金融支援機構が定めた技術基準を満たす必要があります。例えば、戸建ては原則70㎡以上、マンションは30㎡以上といった床面積の下限があり、耐震性・断熱性などの性能基準も求められます。
また、中古住宅の場合は検査機関による適合確認も必要です。一方、銀行ローンでは各行の基準に従うため、床面積や築年数の条件は比較的柔軟。投資用物件や小規模住宅も融資対象になるケースがあります。
審査のハードルの違い
フラット35は、民間の住宅ローンに比べて審査基準が比較的シンプルで、通りやすいと言われています。特に重視されるのは「年収に対する返済負担率」と「完済時の年齢」です。
具体的には、返済負担率は年収400万円未満で30％以下、400万円以上で35％以下が目安となります。
一方、銀行ローンは勤務先や勤続年数、雇用形態、信用情報など多面的な審査が行われ、安定した収入と職歴が求められる傾向があります。
団信の加入義務の違い
銀行の住宅ローンでは、団体信用生命保険（団信）への加入が原則必須です。万が一、契約者が死亡・高度障害になった場合でもローン残高がゼロになるため、安心感があります。
一方、フラット35では団信加入は任意となります。加入しないことで毎月の支払いを抑えられますが、万一のときに残債が残るリスクがあります。フラット35で団信付きにする場合は、金利に年0.2％程度の上乗せがあります（2025年時点）。
団信に加入しない場合は、生命保険などでの代替対策も検討が必要です。
あなたにぴったりの方法は？FPと一緒に最適な住宅ローンを見つけよう
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銀行の固定金利とフラット35で迷ったときの判断ポイント
ここでは、銀行の固定金利とフラット35で迷ったときはどのように決めたらよいのか、判断ポイントについて解説していきます。自分にあったものを選ぶ際の基準になりますので、それぞれの特徴を見ていきましょう。
- 手数料を含めた総返済額で比較する
- 団信への加入をどうするか検討する
- 融資実行までのスケジュールが合うか確認する
手数料を含めた総返済額で比較する
住宅ローンを選ぶ際、月々の返済額だけで判断してしまうのは危険です。実際には、事務手数料や保証料、団信保険料などを含めた「総返済額」で比較することが大切です。
たとえば、フラット35は団信が任意で金利が上乗せになる一方、銀行ローンは保証料が必要な場合があり、ネット銀行では事務手数料が高めに設定されているケースもあります。
各項目を見落とさず、総額でどちらが負担が少ないかを確認しましょう。FPに相談すれば、複数プランのシミュレーションも可能です。
団信への加入をどうするか検討する
健康状態に不安があり、団信に加入できない場合でも住宅ローンを組めるのがフラット35の強みです。一方で、団信への加入を前提とするなら、フラット35の団信は最低限の保障にとどまり、内容を比較するとやや物足りなさを感じることもあるかもしれません。
最近では、ネット銀行を中心に、上乗せ金利なしで就業不能保障や三大疾病保障などを組み込んだプランを提供しているところもあります。団信の充実度で住宅ローンを比較するのも、後悔しない選び方のひとつです。
融資実行までのスケジュールが合うか確認する
フラット35の本審査から融資実行までには、通常約1ヶ月から2ヶ月程度かかります。この期間は、物件の審査や書類の確認が関わるため、時間に余裕を持って申し込むことが重要です。
ネット銀行も比較的時間がかかることが多く、特に書類提出からの審査プロセスが長くなることがあります。
そのため、融資実行が急がれる場合は、審査の柔軟性が高いメガバンクや都市銀行、地方銀行を利用した方がスムーズに進むケースもあります。また、複数の金融機関に同時に申し込むことで、スケジュールに合う選択肢を広げる方法も有効です。
銀行の固定金利とフラット35で迷ったら無料FP相談を活用しよう！
銀行の固定金利とフラット35の選択肢には、それぞれ異なるメリットとデメリットがあり、どちらが自分に最適か迷ってしまうことも多いです。
そんなときこそ、無料のファイナンシャルプランナー（FP）相談を活用するのが最適です。マネーキャリアでは、住宅ローンに精通したFPがあなたのライフプランや資産状況を元に、最適なローン選びをサポートしてくれます。
オンラインで気軽に相談できるので、忙しい方にもピッタリ。費用をかけずに、しっかりと納得のいく選択ができます。
銀行の固定金利とフラット35はどっちがいい？
結局のところ、銀行の固定金利がいいのか、フラット35がいいのか、自分にはどちらがあっているの？と悩んでしまう方には、それぞれどういう人におすすめなのか特徴をまとめました。
- 銀行の固定金利がおすすめな人
- フラット35がおすすめな人
ぜひ、参考にしてください！
銀行の固定金利がおすすめな人
銀行の固定金利は、以下のような方々に特におすすめです
安定した返済計画を希望する人
返済額が一定で、将来の金利変動に不安がある方に最適。予算内での返済を確実にしたい方に向いています。
長期間住む予定の人
長期にわたり同じ家に住むつもりの方。住宅ローンの途中で引っ越す可能性が低ければ、固定金利が安心です。
金利上昇を避けたい人
現在の低金利が続くことを望む方。今後金利が上昇すると予測する場合、全期間固定金利型を選ぶことで安心です。
安定した収入がある人
収入が安定しており、毎月の返済額に余裕がある方。金利が変動しないため、返済計画を立てやすいです。
フラット35がおすすめな人
フラット35は、以下のような方々に特におすすめです。
安定した金利で返済計画を立てたい人
変動金利に不安がある方。フラット35の全期間固定金利は、返済額が予測できるので、安心して長期間の返済計画を立てられます。
自己資金が少ないが高額な住宅ローンを組みたい人
頭金が少なくてもフラット35は対応しており、自己資金が少ない場合でも融資を受けやすい点が魅力です。
健康面で団信に加入するのが難しい人
フラット35は団信加入が任意なので、健康に不安がある場合でも加入しなくてもローンを組める点が利点です。
長期間同じ家に住む予定の人
引越しの予定がなく、同じ家に長期間住むつもりの方には、長期固定金利のフラット35が安定した選択肢となります。
【まとめ】銀行の固定金利とフラット35の違いを理解して最適な方法を選ぼう
固定金利とフラット35の違いについて、また迷ったときの判断ポイントなどについても解説してきましたがいかがでしたでしょうか。
銀行の固定金利とフラット35には、それぞれ異なる特徴とメリットがあります。銀行の固定金利は、安定した返済を求める方や長期間同じ家に住む予定の方に向いています。一方、フラット35は金利が安定しており、自己資金が少ない場合や団信加入が任意の方に適しています。
どちらを選ぶべきかは、ライフプランや返済計画により異なります。重要なのは、金利だけでなく、審査基準や融資実行までのスケジュール、団信の内容も含めて総合的に比較することです。
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