この記事の監修者 谷川 昌平 フィナンシャルプランナー
株式会社Wizleap 代表取締役。東京大学経済学部で金融を学び、金融分野における情報の非対称性を解消すべく、マネーキャリアの編集活動を行う。ファイナンシャルプランナー、証券外務員を取得。メディア実績：＜テレビ出演＞テレビ東京-テレ東「WBS」・テレビ朝日「林修の今知りたいでしょ！」
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この記事の目次
- 住宅ローンは繰り上げ返済すべきか？判断のポイントは？
- 住宅ローンの繰り上げ返済をしないほうがいいケース
- 住宅ローン控除の適用期間中の場合
- 生活資金に余裕がない場合
- 団信の保障を活用したい場合
- 投資や資産運用で高いリターンが期待できる場合
- 無料FP相談を賢く活用して、後悔しない住宅ローンの見直しをしよう！
- 住宅ローンの繰り上げ返済を検討してもいいケース
- 住宅ローン控除の適用期間が終了した場合
- ローンの金利が高い場合
- 団信の恩恵が少ない場合
- 住宅ローンの繰り上げ返済・借り換えのお悩みは無料FP相談で解決しよう！
- 住宅ローン繰り上げ返済のベストなタイミングは？
- 【実際どうだった？】住宅ローンの繰上げ返済に関する体験談
- 住宅ローンの繰り上げ返済をしたことがありますか？
- 繰り上げ返済をした理由を教えてください
- 繰り上げ返済をして後悔したことはありますか？
- 繰り上げ返済をしていない人はその理由を教えてください
- 【まとめ】住宅ローン繰り上げ返済の判断は慎重に！迷ったらFPに相談しよう
住宅ローンは繰り上げ返済すべきか？判断のポイントは？
住宅ローンを繰り上げ返済すべきか判断する際は、下記のようなポイントを意識しましょう。
- 住宅ローン控除適応期間か
- 金利負担と返済期間
- 万が一への備えや生活資金が十分にあるか
- 車の購入など大きな出費の予定があるか
住宅ローン控除を受けられる期間は10〜13年。新築か中古か、ZEH水準をクリアしているかなど、どんな住宅を購入したかによって期間が変動します。
金利が低いローンを組んでいる・残りの返済期間が短い場合、万が一への備えが十分にない場合は無理して繰り上げ返済すべきではない可能性があります。
また、住宅ローンを繰り上げ返済すべきか判断する際は、現状ではなく未来にも目を向けることが大切。数年後に車を買い換える、子どもの進学など大きな出費の予定がある場合は、資金を手元に残しておいた方がいいでしょう。
住宅ローンの繰り上げ返済をしないほうがいいケース
住宅ローンを繰り上げ返済すべきか迷っている方へ向けて、繰り上げ返済をしないほうがいいケースを紹介します。
- 住宅ローン控除の適用期間中の場合
- 生活資金に余裕がない場合
- 団信の保障を活用したい場合
- 投資や資産運用で高いリターンが期待できる場合
住宅ローン控除の適用期間中の場合
住宅ローン控除の適用期間中は、住宅ローンの繰り上げ返済をしないほうがいい可能性があります。
住宅ローン控除とは、年末時点のローン残高に応じて、所得税や住民税の控除が受けられる制度のこと。
この控除額が住宅ローンの利息を上回っている場合は、繰り上げ返済することによって損をしてしまう可能性も。また、金融機関によっては繰り上げ返済に手数料がかかることもあります。
生活資金に余裕がない場合
生活資金に余裕がない場合、住宅ローンの繰り上げ返済をしないほうがいい可能性があります。
失業や病気・怪我により収入がなくなってしまっても、生活を維持できるだけの資金を確保しておくことは非常に大切。最低でも3〜6ヶ月分の生活費を残せない場合、繰り上げ返済はしない方がいいでしょう。
例えば、夫・妻・子ども2人の四人家族の場合、一般的な毎月の生活費は約30万円程度。生活防衛資金として30万円×3〜6ヶ月＝90〜180万を確保しておきましょう。
団信の保障を活用したい場合
団信の保障を活用したい場合、住宅ローンの繰り上げ返済をしないほうがいい可能性があります。
団信（団体信用生命保険）とは、住宅ローン契約者が死亡・高度障害になった場合に、ローンの残債がゼロになる保険のこと。
繰り上げ返済によりローン残高が減れば、その分団信の保障額も減っていきます。特に配偶者が専業主婦（夫）の場合、繰り上げ返済をしても十分な保障があるか慎重に検討しましょう。
投資や資産運用で高いリターンが期待できる場合
投資や資産運用で高いリターンが期待できる場合、住宅ローンの繰り上げ返済をしないほうがいいことも。
購入する資産運用商品の利回りによっては、繰り上げ返済によって節約できる利息以上のリターンが期待できる、効率的に資産を増やせる可能性があります。
無料FP相談を賢く活用して、後悔しない住宅ローンの見直しをしよう！
他のローンと比べて金利が低いことが多い住宅ローン。ですが、借入金額が大きいこともあり、支払利息は高額となることがほとんど。
住宅ローンを契約している方の多くは「繰り上げ返済をして、少しでも利息を減らしたい！」とお思いなのではないでしょうか。
ただし、繰り上げ返済すべきかどうかは住宅ローン控除によって減らせる税額、金利、加入している保険の死亡保障額などによって異なります。
住宅ローンの繰り上げ返済を検討してもいいケース
住宅ローンを繰り上げ返済すべきかお悩みの方へ向けて、繰り上げ返済を検討してもいいケースを紹介します。
- 住宅ローン控除の適用期間が終了した場合
- ローンの金利が高い場合
- 団信の恩恵が少ない場合
住宅ローン控除の適用期間が終了した場合
住宅ローン控除の適用期間が終了した場合は、住宅ローンの繰り上げ返済を検討してもいいでしょう。
住宅ローン控除とは、ローンの年末残高に応じて所得税・住民税の控除を受けられる制度のこと。適応期間は一般的に10年、ZEH水準などの条件を満たせば13年となります。
期間中は節税額と削減できる利息額を比較して、繰り上げ返済の可否を検討する必要がありますが、終了後は繰り上げ返済をするほど支払利息総額を減らせます。
ローンの金利が高い場合
ローンの金利が高い場合、住宅ローンの繰り上げ返済を検討してもいいでしょう。
金利が比較的高いローンを契約している場合、返済期間が長くなればさらに利息額が増えていくこととなります。
また、人によっては繰り上げ返済よりも借り換えが合っている可能性も。特に下記のような場合、借り換えをするメリットは大きいでしょう。
- 年1％以上金利差がある
- 1000万円以上残債がある
- 残りの返済期間が10年以上ある
団信の恩恵が少ない場合
団信（団体信用生命保険）とは、住宅ローン契約者が死亡・高度障害になった場合にローンの残債がゼロになる保険。繰り上げ返済をすれば、保障額はどんどん少なくなっていきます。
保障額が減っても他の生命保険でカバーできるなど、団信の恩恵が少ない方は住宅ローンの繰り上げ返済を検討してもいいでしょう。
住宅ローンの繰り上げ返済・借り換えのお悩みは無料FP相談で解決しよう！
住宅ローン繰り上げ返済のベストなタイミングは？
住宅ローンを繰り上げ返済すべきタイミングとして、十分な生活防衛資金を準備できた時、住宅ローン控除期間が終わった時などが挙げられますが、ベストなのは「なるべく早く」です。
特に返済初期は、毎月の返済額の大部分が利息。なるべく早く繰り上げ返済をすることでローンの元金を減らせば、支払う利息総額を大きく減らせます。
以下のケースで5年目・15年目に繰り上げ返済をした場合の利息軽減効果を比較してみましょう。
- 借入額3,000万円
- 金利1.5%
- 返済期間35年
▼利息軽減効果のシミュレーション
| 繰上返済のタイプ | 5年後におこなって 減少する利息額 | 15年後におこなって 減少する利息額 |
|---|---|---|
| 期間短縮型 | 1,967,416 円 | 1,031,851 円 |
| 返済額軽減型 | 995,467 円 | 583,296 円 |
【実際どうだった？】住宅ローンの繰上げ返済に関する体験談
実際に住宅ローンを契約している方にアンケートを実施しました。繰り上げ返済すべきかお悩みの方は、ぜひ参考になさってください。
- 住宅ローンの繰り上げ返済をしたことがありますか？
- 繰り上げ返済をした理由を教えてください
- 繰り上げ返済をして後悔したことはありますか？
- 繰り上げ返済をしていない人はその理由を教えてください
住宅ローンの繰り上げ返済をしたことがありますか？
アンケートにご回答いただいた方のうち、住宅ローンの繰り上げ返済をしたことが「ある」方は52.3％、「ない」方は47.7％でした。
繰り上げ返済をした理由を教えてください
繰り上げ返済をした理由として最も多かったのは「支払利息を減らすため」（38.3％）、次いで「返済期間を短くするため」（22.9％）でした。
中には「定年退職による収入減少に備えて」（10.1％）という声も見られました。
繰り上げ返済をして後悔したことはありますか？
繰り上げ返済をして後悔したこととして最も多かったのは「いざという時に使える手元資金が少なくなった」 （33.4％）でした。
一方で「もっと早く繰り上げ返済すればよかった」（20.2％）という声も。返済初期に繰り上げ返済をすると利息削減効果が高いことを知っていれば…と悔いる方も多くいらっしゃるようです。
繰り上げ返済をしていない人はその理由を教えてください
繰り上げ返済をしていない理由として最も多かったのは「生活に余裕がない」（36.4％）でした。
ローンの「金利が低い」（24.0％）ため無理して繰り上げ返済をしていないという方も見られました。
【まとめ】住宅ローン繰り上げ返済の判断は慎重に！迷ったらFPに相談しよう
本記事では、住宅ローンを繰り上げ返済すべきか判断するポイント、繰り上げ返済をしないほうがいい・検討してもいいケース、繰り上げ返済のベストなタイミング、住宅ローンを契約している方に実施したアンケート結果を紹介しました。
＜結論＞
住宅ローン控除の適用期間中、万が一への備えが十分でない場合は住宅ローンの繰り上げ返済はしないほうがいいことも。
また、ローンの金利が高い、まだまだ返済額・期間が残っている場合は、借り換えの方が合っていることもあります。
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