住宅ローンは親が住む家でも利用できる？ローンの種類やメリット・デメリットを解説！

住宅ローンは親が住む家でも利用でき、その方法は一般的に以下の2つです。

2つのローンの特徴についてよく理解することで、より適切なローン選択が可能になります。

親族居住用住宅ローンとは、一部の金融機関が提供している、親が住む家を購入する際に利用できる住宅ローンであり、下記の条件が設けられています。

• 申込人が共有の持分を持つ（共有持分の割合は問わない）
• 共有する親族の持分にも住宅金融支援機構を抵当権者とする第1順位の抵当権を設定する
• 共有者が外国人の場合は、永住許可を受けている

セカンドハウスローンは、別荘などの購入のために提供されるものですが、家族が共同で住む住宅購入にも適用されます。

セカンドハウスなので、住宅ローンの申込人が既に自宅を所有していることが条件です。

そのため、通常の住宅ローンとは下記のような違いがあります。

自身が組んでいる住宅ローンと同じと思い込んで将来設計をするのではなく、各金融機関でどのような条件になるのかということをしっかりと確認しておくのがおすすめです。

親族居住用住宅ローンは、親が住む家を購入する際に利用できる住宅ローンであり、下記のようなメリットがあります。

• 申込人の住宅ローンがあっても組むことができる
• 実際に住む親族と自分の収入を合算できる
• 将来的な自分の住居としても利用できる

親族居住用住宅ローンの1つ目のメリットは「申込人の住宅ローンがあっても組むことができる」ということです。

親族居住用住宅ローンは通常の住宅ローンと異なり、申込人が既に住宅ローンを抱えている場合でも組むことができます。これは、親族の住宅購入をサポートするためという柔軟性があるからです。 

親族が住む住宅の購入に際して、申込人の住宅ローンの有無は制約とはならず、このことにより申込人が自身の住宅ローンを返済中でも、親族の住宅購入をサポートすることが可能になります。

親族居住用住宅ローンの2つ目のメリットは「実際に住む親族と自分の収入を合算できる」という点です。

親族居住用住宅ローンでは、申込人と実際に住む親族の収入を合算して審査を受けることが可能です。そのため、収入が少ない方でも、合算することで返済能力が向上し、住宅ローンを組みやすいのが特徴です。

また、融資を受けられる金額が増えることにより購入する住宅の選択肢を増やすことも期待できます。一人の年収では希望のエリアに住めなかった場合でも、親族と収入を合算することで、駅近や人気の住宅街など、幅広いエリアを視野に入れることができます。

親族居住用住宅ローンの3つ目のメリットは「将来的な自分の住居としても利用できる」という点です。

親族のライフステージの変化に伴い、将来その家が自分の居住候補となることがあります。

実際に申込者自身が住む場合、契約条件の確認や金融機関への届出が必要になる場合があるので、事前に確認しておきましょう。

また、住宅ローン控除の適用についても変更が生じる可能性があるため、FPなど住宅ローンの専門家に確認しておくのも大切です。

長期的な視点で、将来の住まい計画の選択肢として考慮できる点はメリットと言えます。

既に住宅を所有している場合は、セカンドハウスローンも選択肢の1つであり、下記のようなメリットがあります。

• 資金の使用用途が広い
• 融資上限額が大きい

親族居住用住宅ローンのメリットと比較して、どの住宅ローンを使うか検討の材料としてください。

セカンドハウスローンの1つ目のメリットは「資金の使用用途が広い」という点です。

一般的な住宅ローンは、物件を購入する代金やそれに付随する諸費用に用途が限定されることがほとんどです。

しかし、セカンドハウスローンの場合、金融機関によっては、物件購入費用だけでなく、家具や家電の購入費用、リフォーム費用など幅広い費用に充てることができます。

これはセカンドハウスの取得が生活に必須なものではなく、ある程度の経済的に余裕がある層を対象としていることが理由です。

ただし、具体的な使途範囲は金融機関や商品によって異なるため、事前に確認しておきましょう。

セカンドハウスローンの2つ目のメリットは「融資上限額が大きい」という点です。

セカンドハウスは、既に物件を所有している人が別荘などの目的で購入することが多いので、一般的な住宅に比べて高額になる傾向があります。

また、セカンドハウスローンの申込者の多くが、既に主たる住宅ローンの返済中で合ったり、完済していたりするなど、返済能力が高いと判断されます。

これらの理由から、セカンドハウスローンは一般の住宅ローンに比べて融資上限額が大きく設定されていることが少なくありません。

ただし、個人の年収や信用情報などによって融資限度額は変動するので注意が必要です。

さまざまなメリットがある親族居住用住宅ローンですが、下記のようなデメリットもあります。

• 機構財形住宅融資との併用は不可能
• 住宅ローン控除は受けるのは難しい
• 取り扱っている金融機関が限られる

メリットだけでなく、デメリットもしっかり理解したうえで、ローンの利用を検討しましょう。

親族居住用住宅ローンのデメリットの一つ目は、「機構財形住宅融資との併用は不可能」ということです。

そもそも、住宅金融支援機構が行う財形住宅融資制度とは、

• 給与天引による財形貯蓄を1年以上続けている
• 申込日前2年以内に財形貯蓄の預入れを行っている
• 申込日における貯蓄残高が50万円以上ある勤労者

これは、どちらも住宅に関する融資制度であるため、同時に利用することが制限されているためです。

また、機構財形住宅融資は自分が所有する住宅に限られるため、親が住む場合は融資条件から外れてしまいますので注意が必要です。

（参照：住宅金融支援機構）

親族居住用住宅ローンのデメリットの二つ目は、「住宅ローン控除は受けるのは難しい」ということです。

住宅ローン控除の正式名称は「住宅借入金等特別控除」といい、住宅ローンを利用した場合に、所得税の控除を受けられるものです。

住宅ローン控除を受けるにはマイホームとしての所得控除制度になりますので、親が住む家のローンに対しての控除は受けることができません。

親族居住用住宅ローンでの借り入れの場合は、税金の面での優遇措置を受けようとした際に落とし穴があるケースも多く、事前に確認しておくべきです。

（参照：国土交通省）

親族居住用住宅ローンのデメリットの三つ目は、「取り扱っている金融機関が限られる」ということです。

親族居住用住宅ローンは、すべての金融機関で利用できるわけではなく、取り扱っている金融機関は限られています。そのため、選択肢が制約される点がデメリットです。

一般的な大手メガバンクやネット銀行などでは取り扱っていることも多いですが、条件や取り扱い内容は各銀行によってさまざまです。

また、地域や条件によっても取り扱っている金融機関が異なるため、自身の状況に合った金融機関を探して契約する必要があります。金融機関探しでも時間がかかるケースもあるため、事前にリサーチしておいたり、大手相談窓口で話を聞いておくのがおすすめです。

親族居住用住宅ローン同様に、セカンドハウスローンにも下記のようなデメリットがあります。

• 審査が普通の住宅ローンより厳しい傾向にある
• 住宅ローン控除は受けるのは難しい
• 取り扱っている金融機関が限られる
• 金利が高い

メリットとデメリット両方を理解したうえで、自分たちの負担を考えて商品を比較検討していきましょう。

セカンドハウスローンのデメリットの1つ目は、「審査が普通の住宅ローンより厳しい傾向にある」という点です。

セカンドハウスローンの審査に通るためのポイントは以下の通りです。

• 年収の安定性を確保する（金融機関にもよって異なるものの、最低でも400万～500万円以上が目安）
• 住宅ローンがすでにある場合は、年収600万円以上が望ましい
• 他の住宅ローン、カーローン、カードローンが多いと審査に不利になる
• 借入額が年収の40%以内に収まるようにするのが理想
• 頭金を多めに（最低でも10～20%）用意すると審査が有利
• 用途を明確に説明する

セカンドハウスを持つということは固定資産税などの税金面の負担が増えるなど、ある程度高収入であることが求められます。

また、セカンドハウスは生活に必須ではないという点も踏まえて、普通の住宅ローンよりも高い返済能力が求められ、審査が厳しくなる傾向があります。

セカンドハウスローンのデメリットの2つ目は、「住宅ローン控除は受けるのは難しい」という点です。

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用する際に受けられる税制上の優遇措置となっており、セカンドハウスローンの場合、控除の対象外となるケースが多いです。

ただし、一軒目の住宅ローン控除を受けていない場合、セカンドハウスローンがメインの居住と認められれば住宅ローン控除を受けられる場合もあります。

自分が住宅ローン控除の条件に当てはまっているかは、事前によく確認する必要があります。

また親族居住用住宅ローンと同じように、親が住む家のローンとして本人が居住していないという点も住宅ローン控除を受けられない要因の一つとなりえます。

セカンドハウスローンのデメリットの3つ目は、「取り扱っている金融機関が限られる」という点です。 

セカンドハウスローンは、親族居住用住宅ローンと同じく全ての金融機関で提供されているわけではありません。 そのため、取り扱っている金融機関は限られており、選択肢が制約されることがあります。 

また、金利や条件も金融機関によって異なるため、比較検討が必要です。 

まずは検討している金融機関で取り扱いがあるのか、どのような条件なのかなどをホームページで確認したり、窓口に相談に行くなどしたりと入念な情報収集が必要です。なるべく複数の金融機関と比較・検討を行い、最適な条件を探すべきです。 

セカンドハウスローンのデメリットの4つ目は、「金利が高い」という点です。 

セカンドハウスローンは、通常の住宅ローンに比べて下記の表のように金利が高めに設定されている傾向にあります。

このように、セカンドハウスローンの方が金利が高めに設定されており、セカンドハウスの返済計画は、余裕のあるプランで立てておくことが重要です。

住宅ローンが残っている状態で家を引っ越して、代わりに親が住む場合は複雑になるため、

様々な状況が発生します。ここでは、以下2つのケースに分けて解説していきます。概要は以下の通りです。

住宅ローンが残っている家から親が引っ越し、残った家に息子・娘が住むケースの住宅ローンの返済について紹介します。　

上記のケースでは、住宅ローンの契約者（債務者）が誰であるかが重要です。

親が住宅ローンの債務者である場合は、債務者を変更する必要があります。基本的に、住宅ローンは債務者が住む家が担保に設定されており、契約者である親が新しい住宅に引っ越すと、担保に変更が生じます。

このようなケースでは、金融機関に相談し今後の住宅ローンについて検討していく必要が生じます。

一方で、子どもがローンの契約者になっている場合、そのまま継続して住むことが可能です。

【家族全員で転居する場合】

住宅ローンが残っている家から、家族全員が新しい住宅に引っ越すケースを紹介します。

一般的に、転居先でも新しく住宅ローンを組むようであれば、既存のローンと新規のローンの返済計画を正しく立てる必要があります。両方の住宅ローンが適切に組まれていれば、特に問題はありません。

ただし、二重ローンになってしまうため、銀行の審査は厳しくなり、年収や返済比率によっては借り入れが難しくなることも考えられます。そのため、収入的な余裕がない方は、 既存の住宅ローンを完済し、新しい家の住宅ローン契約を行うのがおすすめです。

住宅ローンが残っている家から親が引っ越し、残った家に息子・娘が住むケースの住宅ローンの返済について紹介します。

上記のケースでは、住宅ローンの契約者（債務者）が誰であるかが重要です。

親が住宅ローンの債務者である場合は、債務者を変更する必要があります。基本的に、住宅ローンは債務者が住む家が担保に設定されており、契約者である親が新しい住宅に引っ越すと、担保に変更が生じます。

このようなケースでは、金融機関に相談し今後の住宅ローンについて検討していく必要が生じます。

一方で、子どもがローンの契約者になっている場合、そのまま継続して住むことが可能です。

住宅ローンが残っている家から、家族全員が新しい住宅に引っ越すケースを紹介します。

一般的に、転居先でも新しく住宅ローンを組むようであれば、既存のローンと新規のローンの返済計画を正しく立てる必要があります。両方の住宅ローンが適切に組まれていれば、特に問題はありません。

ただし、二重ローンになってしまうため、銀行の審査は厳しくなり、年収や返済比率によっては借り入れが難しくなることも考えられます。そのため、収入的な余裕がない方は、 既存の住宅ローンを完済し、新しい家の住宅ローン契約を行うのがおすすめです。

住宅ローンは、選択次第では支払額が数百万円単位で変わってくる可能性があります。

住宅ローンの返済は、高額かつ長期にわたるため、無理のない返済計画と事前に比較検討が重要です。

しかし、住宅ローンは条件や商品内容、控除など複雑な仕組みであり、自分に合っている商品を見つけるのは大変な時間と労力が必要です。

そのため、住宅ローンで悩んでいる人は専門家であるFPに相談することをおすすめします。

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住宅ローンは親が住む家でも利用可能です。

親が住む家で住宅ローンを組む際は、下記の2種類のローンが選択肢となります。

• 親族居住用住宅ローン
• セカンドハウスローン