親が住む家または家族が住む家の住宅ローン（親族居住用住宅ローン）を組むことはできる？

住宅ローンは、新しい家を購入するために必要な資金を提供するための一般的な手段ですが、「親または家族が住む家の住宅ローンを自分が組むことはできるのか？」という疑問を感じている方はいませんか？

結論、立場や条件により異なるものの、基本的に親または家族が住む家の住宅ローンを自分が組むことは可能です。

まず、親が住む家の住宅ローンに関して考えてみましょう。新しい住宅を購入し、そこに住む場合、通常は自分の収入と信用情報に基づいてローンを組む必要があります。

ただし、以下のような条件では子供が住宅ローンを組む際に親が手助けをすることも可能です。

• 子供がローン返済に責任を持ちつつ、親が共同借り入れ人としてサポートする
• 親の信用情報や収入が強力で子供のローン条件の改善が見込める

一方、家族が住む家の住宅ローンに関しては、通常であれば家族の収入と信用情報に基づいてローンを組みます。家族の合算収入や信用情報が高ければ、より良い金利・条件でローンを組むことができる可能性が高くなります。

また、親が子供たちに財政的な支援を提供し、共同で住宅ローンを組むことも可能です。

住宅ローンが残っている状態で家を引っ越して、代わりに親が住む場合は複雑になるため、

様々な状況が発生します。ここでは、以下2つのケースに分けて解説していきます。概要は以下の通りです。

住宅ローンが残っている家から親が引っ越し、残った家に息子・娘が住むケースの住宅ローンの返済について紹介します。　

上記のケースでは、住宅ローンの契約者（債務者）が誰であるかが重要です。

親が住宅ローンの債務者である場合は、債務者を変更する必要があります。基本的に、住宅ローンは債務者が住む家が担保に設定されており、契約者である親が新しい住宅に引っ越すと、担保に変更が生じます。

このようなケースでは、金融機関に相談し今後の住宅ローンについて検討していく必要が生じます。

一方で、子どもがローンの契約者になっている場合、そのまま継続して住むことが可能です。

【家族全員で転居する場合】

住宅ローンが残っている家から、家族全員が新しい住宅に引っ越すケースを紹介します。

一般的に、転居先でも新しく住宅ローンを組むようであれば、既存のローンと新規のローンの返済計画を正しく立てる必要があります。両方の住宅ローンが適切に組まれていれば、特に問題はありません。

ただし、二重ローンになってしまうため、銀行の審査は厳しくなり、年収や返済比率によっては借り入れが難しくなることも考えられます。そのため、収入的な余裕がない方は、 既存の住宅ローンを完済し、新しい家の住宅ローン契約を行うのがおすすめです。

住宅ローンが残っている家から親が引っ越し、残った家に息子・娘が住むケースの住宅ローンの返済について紹介します。

上記のケースでは、住宅ローンの契約者（債務者）が誰であるかが重要です。

親が住宅ローンの債務者である場合は、債務者を変更する必要があります。基本的に、住宅ローンは債務者が住む家が担保に設定されており、契約者である親が新しい住宅に引っ越すと、担保に変更が生じます。

このようなケースでは、金融機関に相談し今後の住宅ローンについて検討していく必要が生じます。

一方で、子どもがローンの契約者になっている場合、そのまま継続して住むことが可能です。

住宅ローンが残っている家から、家族全員が新しい住宅に引っ越すケースを紹介します。

一般的に、転居先でも新しく住宅ローンを組むようであれば、既存のローンと新規のローンの返済計画を正しく立てる必要があります。両方の住宅ローンが適切に組まれていれば、特に問題はありません。

ただし、二重ローンになってしまうため、銀行の審査は厳しくなり、年収や返済比率によっては借り入れが難しくなることも考えられます。そのため、収入的な余裕がない方は、 既存の住宅ローンを完済し、新しい家の住宅ローン契約を行うのがおすすめです。

親が住む家または家族が住む家の住宅ローンを組む方法は、一般的に2つの方法があります。概要は以下の通りです。

それぞれのローンの特徴は以下の通りです。

親が住む家の住宅ローンを組む場合、親族居住用住宅ローンは魅力的な選択肢のひとつです。

一部の金融機関では、この種のローンを提供しており、親が住む家を購入する際に利用できます。親族居住用住宅ローンは、通常の住宅ローンよりも有利な条件で提供されることがあり、返済プランが柔軟であることが特徴です。

また、親族が共同で住む場合にも適用できます。

▶︎親族居住用住宅ローンについて詳しく見る

家族が住む家を購入する場合、セカンドハウスローンを利用することも可能です。

通常、セカンドハウスローンは、別荘やセカンドホームを購入するために提供されるものですが、家族が共同で住む住宅購入にも適用になります。

セカンドハウスローンの金利や条件は、一般的な住宅ローンとは異なることがあるため、金融機関との相談が必要です。

信用情報、収入、住宅の用途に応じて、どちらのローンが適しているかを検討し、将来の返済計画を慎重に立てるべきです。

▶︎親族居住用住宅ローンについて詳しく見る

親が住む家または家族が住む家の住宅ローンを組む方法は、一般的に親族居住用住宅ローンかセカンドハウスローンを利用する方法があることを解説しました。

ここでは選択肢のうちの一つ親族移住用住宅ローンについての基礎知識を以下に分けて紹介します。

• 対象は親族が住む住宅のみ
• 申込人の住宅ローンがあっても組むことが可能
• 申込人と対象の親族で自宅を共有可能
• 実際に住む親族と自分の収入を合算できる

親族移住用住宅ローンを利用するには、特定の条件を満たす必要があります。これらの条件を正確に理解し、適切に対処することがこの特別な住宅ローンを利用する鍵となります。

親族居住用住宅ローンを利用するための基本的な情報の一つ目は、「購入対象となる住宅が親族が共同で居住する主要な住宅である」ことです。

親族居住用住宅ローンは、親や家族が住む住宅を取得するためのローン制度です。そのため、自身や家族が住む住宅として利用することはできず、主に親族のために新たに住宅を取得する場合に適しています。

基本的には、親族の生活をサポートするために提供されたローンになっており、申し込む際には親族の同居が必要です。つまり、自己利用や投資用の不動産には利用できませんので、注意すべきです。

また、申込人が新たに親族の住宅を取得するための支援をする際に活用できる制度になっているため、条件に当てはまるかどうかを事前に確認しておくのがおすすめです。

親族居住用住宅ローンを利用するための基本的な情報の二つ目は、「申込人の住宅ローンがあっても組むことが可能」ということです。

親族居住用住宅ローンは通常の住宅ローンと異なり、申込人が既に住宅ローンを抱えている場合でも組むことができます。これは、親族の住宅購入をサポートするためという柔軟性があるからです。 

親族が住む住宅の購入に際して、申込人の住宅ローンの有無は制約とはならず、このことにより申込人が自身の住宅ローンを返済中でも、親族の住宅購入をサポートすることが可能になります。

親族居住用住宅ローンを利用するための基本的な情報の三つ目は、「申込人と対象の親族で自宅を共有可能」という点です。

親族居住用住宅ローンを利用する場合、申込人と対象の親族が同じ住宅を共有することが許容されます。対象となる親族は、以下の通りです。

• 申込人の親
• 子ども
• 配偶者
• 配偶者の親

そのため、親族居住用住宅ローンを利用して購入した住宅に申込人と親族が一緒に住むことが可能です。 

また、親族居住用住宅ローンは条件として、以下が設けられています。

• 申込人が共有の持分を持つ（共有持分の割合は問わない）
• 共有する親族の持分にも住宅金融支援機構を抵当権者とする第1順位の抵当権を設定する
• 共有者が外国人の場合は、永住許可を受けている

親族の住宅購入に際してローンの活用をお考えの方は、相手の持分なども事前に話し合っておくべきです。

親族居住用住宅ローンを利用するための基本的な情報の四つ目は、「実際に住む親族と自分の収入を合算できる」という点です。

親族居住用住宅ローンでは、申込人と実際に住む親族の収入を合算して審査を受けることが可能です。そのため、収入が少ない方でも、合算することで返済能力が向上し、住宅ローンを組みやすいのが特徴です。

また、融資を受けられる金額が増えることにより購入する住宅の選択肢を増やすことも期待できます。一人の年収では希望のエリアに住めなかった場合でも、親族と収入を合算することで、駅近や人気の住宅街など、幅広いエリアを視野に入れることができます。

両親や家族のための住宅ローン契約では、もう一つの選択肢としてセカンドハウスローンがあります。

セカンドハウスローンは、2件目の住宅を購入する際に利用される住宅ローンで、親族との共同生活をサポートするための方法として検討されることがあります。ここでは、セカンドハウスローンの基礎知識を、以下に分けて解説します。

• 2件目用の住宅ローンの事
• 住宅ローン申込人が既に自宅を所有している場合のみ利用可能
• 申込人の収入はある程度高収入の必要がある
• 金利が高めなことは把握しておこう

セカンドハウスローンを利用する際には、条件や金利などを十分に考慮し、将来の返済計画を慎重に立てることが大切です。

セカンドハウスローンとは「2件目用の住宅ローンの事」です。

一般の住宅ローンが、自身や家族の居住用として取得されるのに対し、セカンドハウスローンは、2つ目の住宅を購入するために利用されます。そのため、条件や金利、審査基準が一般の住宅ローンとは異なることがあります。

主な違いは以下の通りです。

セカンドハウスローンは、通常の住宅ローンより金利が高く、借入額の上限もやや低めなのが特徴です。また、金融機関によって審査基準が異なり、通常の住宅ローンより収入要件が厳しくなることがある点も注意すべきです。

自身が組んでいる住宅ローンと同じと思い込んで将来設計をするのではなく、各金融機関でどのような条件になるのかということをしっかりと確認しておくのがおすすめです。

セカンドハウスローンは、「住宅ローン申込人が既に自宅を所有している場合のみ利用可能」という点も知っておくべきです。

セカンドハウスローンを利用するためには、住宅ローン申込人が既に自宅を所有している必要があります。これは、セカンドハウスローンが、自宅を保有している人が2つ目の住まいを購入するための資金調達手段として利用するローンだからです。

一方、自宅をまだ所有していない場合は、通常の住宅ローンを検討する必要があり、セカンドハウスローンとはなりませんので、条件に合うかどうかを確認しておくべきです。

セカンドハウスローンは、「申込人の収入はある程度高収入の必要がある」ことにも注意すべきです。

一般的に、セカンドハウスローンを利用するためには、申込人の収入がある程度高収入であることが求められます。なぜなら、2件目の住宅を購入し、その返済を行うには、十分な経済的な余裕が必要だからです。

実際、セカンドハウスを持つということは、固定資産税などの税金面での負担も多くなり、それなりの収入が必要です。低収入の場合は返済能力が不足してしまう可能性が高いため、慎重な検討が必要です。

２つの住宅ローンを抱える際には、収入とローンのバランスを慎重に検討しておく必要があります。

そもそもセカンドハウスローンは、金利が高めに設定されていることが多い点も、基礎知識として知っておくべきです。

上記でも紹介しましたが、セカンドハウスローンは、通常の住宅ローンに比べて金利が高めに設定されている傾向にあります。そのため一般の住宅ローンと比較すると、総返済額が膨らむ可能性もあり、計画的な資金調達と返済計画が不可欠です。

参考までに、セカンドハウスローンの金利と一般の住宅ローンの金利を比較してみました。

上記をみても、セカンドハウスローンの方が金利が高めということが分かります。セカンドハウスの返済計画は、余裕のあるプランで立てておくことが重要です。

ここまで、親族居住用住宅ローン、セカンドハウスローンの基本情報についてお伝えしてきましたが、デメリットはあるのでしょうか。

親族居住用住宅ローンは、家族が共同で住む家を購入するための魅力的な選択肢である一方で、以下のようなデメリットも存在します。

• 機構財形住宅融資との併用は不可能
• 住宅ローン控除を受けるのは難しい
• 取り扱っている金融機関が限られる

親族居住用住宅ローンを利用する際には、これらのデメリットを考慮し、検討することが重要です。自身や家族の状況に合った適切な住宅ローンを選択するために、慎重なプランニングが必要です。  

親族居住用住宅ローンのデメリットの一つ目は、「機構財形住宅融資との併用は不可能」ということです。

そもそも、住宅金融支援機構が行う財形住宅融資制度とは、

• 給与天引による財形貯蓄を1年以上続けている
• 申込日前2年以内に財形貯蓄の預入れを行っている
• 申込日における貯蓄残高が50万円以上ある勤労者

これは、どちらも住宅に関する融資制度であるため、同時に利用することが制限されているためです。

また、機構財形住宅融資は自分が所有する住宅に限られるため、親が住む場合は融資条件から外れてしまいますので注意が必要です。

（参照：住宅金融支援機構）

親族居住用住宅ローンのデメリットの二つ目は、「住宅ローン控除は受けるのは難しい」ということです。

住宅ローン控除の正式名称は「住宅借入金等特別控除」といい、住宅ローンを利用した場合に、所得税の控除を受けられるものです。

住宅ローン控除を受けるにはマイホームとしての所得控除制度になりますので、親が住む家のローンに対しての控除は受けることができません。

親族居住用住宅ローンでの借り入れの場合は、税金の面での優遇措置を受けようとした際に落とし穴があるケースも多く、事前に確認しておくべきです。

（参照：国土交通省）

親族居住用住宅ローンのデメリットの三つ目は、「取り扱っている金融機関が限られる」ということです。

親族居住用住宅ローンは、すべての金融機関で利用できるわけではなく、取り扱っている金融機関は限られています。そのため、選択肢が制約される点がデメリットです。

一般的な大手メガバンクやネット銀行などでは取り扱っていることも多いですが、条件や取り扱い内容は各銀行によってさまざまです。

また、地域や条件によっても取り扱っている金融機関が異なるため、自身の状況に合った金融機関を探して契約する必要があります。金融機関探しでも時間がかかるケースもあるため、事前にリサーチしておいたり、大手相談窓口で話を聞いておくのがおすすめです。

続いてセカンドハウスローンのデメリットについて確認します。

セカンドハウスローンは、2件目の住宅を購入するための便益的な選択肢である一方で、以下のようなデメリットも伴います。

• 審査が普通の住宅ローンより厳しい傾向にある
• 住宅ローン控除は受けるのは難しい
• 収入における住宅ローンの返済比率が高いと審査ではじかれる
• 取り扱っている金融機関が限られる

セカンドハウスローンを検討する際には、自身や家族の状況に合った選択を行うことが重要です。

セカンドハウスローンのデメリットの一つ目は、「審査が普通の住宅ローンより厳しい傾向にある」という点です。

一般的に、セカンドハウスローンの審査は通常の住宅ローンより厳しい傾向にあります。 その理由として、セカンドハウス（別宅）のローンは「本人が必ず住むわけではない」ため、返済リスクが高いと判断されるからです。

セカンドハウスローンの審査に通るためのポイントは以下の通りです。

• 年収の安定性を確保する（金融機関にもよって異なるものの、最低でも400万～500万円以上が目安）
• 住宅ローンがすでにある場合は、年収600万円以上が望ましい
• 他の住宅ローン、カーローン、カードローンが多いと審査に不利になる
• 借入額が年収の40%以内に収まるようにするのが理想
• 頭金を多めに（最低でも10～20%）用意すると審査が有利
• 用途を明確に説明する

金融機関によって条件は異なりますが、普通の住宅ローンより厳しいという点は把握しておくべきです。

セカンドハウスローンのデメリットの二つ目は、「住宅ローン控除は受けるのは難しい」という点です。

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用する際に受けられる税制上の優遇措置となっており、セカンドハウスローンの場合、控除の対象外となるケースが多いです。

ただし、一軒目の住宅ローン控除を受けていない場合、セカンドハウスローンがメインの居住と認められれば住宅ローン控除を受けられる場合もあります。自分が住宅ローン控除の条件に当てはまっているかは、事前によく確認する必要があります。

また親族居住用住宅ローンと同じように、親が住む家のローンとして本人が居住していないという点も住宅ローン控除を受けられない要因の一つとなりえます。

セカンドハウスローンのデメリットの三つ目は、「収入における住宅ローンの返済比率が高いと審査ではじかれる」という点です。

セカンドハウスローンを利用する際、収入における住宅ローンの返済比率が高いと、審査で不利な判断を受けることがあります。返済比率が高い場合、生活費や急な支出に対する余裕が不足すると見なされ、審査に通過しづらくなります。

セカンドハウスの収入における返済比率の目安は、以下の通りです。

参考までに、フラット35では、住宅ローンだけではなく、車のローン、教育ローン、クレジットカードのキャッシングの有無なども審査基準の対象です。また、滞納金や未払金がある場合は信用情報に問題がありと判断されてしまい、審査が通りにくくなります。

セカンドハウスローンのデメリットの四つ目は、「取り扱っている金融機関が限られる」という点です。 

セカンドハウスローンは、親族居住用住宅ローンと同じく全ての金融機関で提供されているわけではありません。 そのため、取り扱っている金融機関は限られており、選択肢が制約されることがあります。 

また、金利や条件も金融機関によって異なるため、比較検討が必要です。 

まずは検討している金融機関で取り扱いがあるのか、どのような条件なのかなどをホームページで確認したり、窓口に相談に行くなどしたりと入念な情報収集が必要です。なるべく複数の金融機関と比較・検討を行い、最適な条件を探すべきです。 

親が住む家の住宅ローンには、通常の住宅ローンとは異なる特別な条件や注意点があります。

親のために家を購入する際の住宅ローン控除の適用可否、税金問題、契約上の制約など、多くの方が疑問に感じる点について解説します。

親族のための住宅購入を検討している方は、これらの情報を参考に計画を立てましょう。

基本的に住宅ローン控除は、ローンの名義人が実際にその住宅に居住することが適用条件のため、親だけが住む家では控除を受けられません。

ただし、いくつかの例外があります。例えば、転勤などやむを得ない理由で単身赴任となり、購入した住宅に扶養家族である親が住んでいる場合は控除を受けられます。

また、親が連帯債務者として住宅ローンを組み、実際にその家に住む場合は、親の負担分について住宅ローン控除を受けることが可能です。

親族居住用住宅ローンを利用する場合も、この連帯債務の仕組みを活用することで税制優遇を受けられる可能性があります。

子供名義の家に親が無償または市場価格より安い家賃で住む場合、その経済的利益が「贈与」とみなされ、贈与税の対象となる可能性があります。

例えば、市場相場が月10万円の物件を無償で親に提供した場合、年間120万円の贈与とみなされることがあります。

ただし、年間110万円までの贈与は基礎控除の範囲内で非課税となります。対策としては、適正な家賃を設定する、親と子供で共有名義にする、親族居住用住宅ローンを利用して親を連帯債務者にするなどの方法があります。

税金面での不安がある場合は、税理士やFPなどの専門家に相談することが重要です。

通常の住宅ローンでは、ローンの名義人が実際にその住宅に居住することが契約条件となっています。そのため、名義人が住まずに親だけが住む場合は契約違反となり、発覚すると一括返済を求められるリスクがあります。

親が住む家を購入する場合は、「親族居住用住宅ローン」または「セカンドハウスローン」という特殊なローン商品を利用することで契約違反を回避できます。

親族居住用住宅ローンは親族が居住することを条件に融資を受けられるローンで、名義人本人が居住する必要はありません。

ただし、これらの特殊なローンは取り扱い金融機関が限られ、審査基準も厳しい傾向があるため、事前によく調査することが重要です。

選択次第で支払額が数百万円変わってくる可能性がある住宅ローン。住宅ローンは高額かつ返済が長期にわたるため、無理のない返済計画と事前の比較検討が重要です。

そもそも、住宅ローンは複雑でどのような方法があり自分に合っているのかを調べるだけでも大変な時間と苦労が生じます。

そのため、親が住む家または家族が住む家の住宅ローンを考えている場合は、特に慎重な判断が必要です。ただし、一口に言ってもどの窓口に相談すれば良いのか、判断に迷っているませんか？  

そんな住宅ローンを組む際の相談先として非常に多く選ばれているのが、質の高い独立系ファイナンシャルプランナー(FP)が多く在籍する「マネーキャリア」です。

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本記事では、親が住む家または家族が住む家の住宅ローンを組むことはできるかについて解説しました。

結論、親が住む家または家族が住む家の住宅ローンを組むことは可能です。

ただし、親が住む家または家族が住む家の住宅ローンを組むことは、親の代わりにローンを組み、親族との共同生活をサポートすることになるため、審査条件や金利、控除の有無などを注意深く検討し、計画を立てることが不可欠です。

そのため、親族移住用住宅ローンやセカンドハウスローンのどちらかを採用するにしても、返済計画をきちんと練り、将来の不測の事態に備えることが大切です。

住宅ローンを組むことは人生において重要なイベントの1つであるため、お金のプロであるFPと相談しながら進めていくのがおすすめです。 

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