共働きでも住宅ローンは夫のみで審査を行うべき？共有名義との比較・メリットも解説

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マイホームを購入する際、ほとんどの人は住宅ローンを組みますよね。

住宅ローンを組むとき、夫のみでローンを組む単独名義と、住宅ローンを2人以上で組む共有名義があります。

本記事では住宅ローンを夫婦で返済していく場合を想定し、「夫のみ」もしくは「夫と妻が2人で組む」場合を解説していきます。

まず、用語の意味をおさえておきましょう。

単独名義とは物件に対して所有者が1人だけ存在する状態のことです。住宅ローンを組むときに夫の単独名義にする場合は、登記簿には夫1人だけが所有者として記載されます。

一方、共有名義とは物件の所有者が複数存在する状態のことです。

所有権において、住宅ローンを単独名義で組んだ場合、所有権全てが出資者（本記事では基本的に夫）にあります。

一方、共有名義で組んだ場合は、夫婦それぞれの負担金額に準じた所有権(共有持分)が双方に与えられます。

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一般的に、住宅ローンを組むときは夫のみで契約する場合が多いでしょう。

最初に、住宅ローンを夫のみにする場合のメリットを以下の手順で説明します。

• 夫のみの住宅ローンのメリット①離婚時にトラブルになりづらい
• 夫のみの住宅ローンのメリット ②相続時にトラブルになりづらい
• 夫のみの住宅ローンのメリット ③一方の年収が減少しても返済できる【妻の審査はなし】

それでは、一つずつ見ていきましょう。

住宅ローンを夫のみにする場合のメリットの一つ目は、離婚するときにトラブルになりづらいことです。

なぜなら、単独名義であれば所有権は出資者（夫）とはっきりしています。そのため、離婚時に住宅を売却しようと思ったとき、手続きは共有名義よりも簡単になります。

ここでひとつ注意したいことがあります。

所有権は夫のものであったとしても、妻に家の権利が全くないわけではありません。家に限った話ではありませんが、結婚生活の中で築いた財産は全て財産分与の対象になるからです。

財産分与 

• 夫婦が共同生活で一緒に築き上げてきた財産を2分の1ずつ公平に分配すること 

つまり、結婚してから家を建てた場合、その家は夫婦の財産です。離婚するときには財産を分ける必要があります。

一般的に、単独名義の場合は住宅ローンの契約者(ここでは夫)が、家に「住み続ける」か「売却」をして、妻には現金などを渡すことで解決することになるでしょう。

住宅ローンを夫のみにする場合のメリットのニつ目は、家を相続するときにトラブルになりづらいことです。

共有名義で住宅ローンを組んだ場合は、万が一夫婦のどちらかが亡くなったとしても、相続人には家の持分が承継されます。 

例えば子供がいない夫婦で、先に妻が亡くなったと仮定します。その場合でも、妻の親や兄弟姉妹なども不動産の共有者になります。

一方、夫の単独名義で住宅ローンを組んだ場合は相続はもっと単純です。

つまり、共有名義の場合、家を相続するときには共有持分が細分化されて、共有者が増えていく可能性があります。相続を繰り返すと、遠い親戚などと共有者になってしまうかもしれません。

つまり、単独名義の不動産の方が共有持分が細分化されず、相続もスムーズと言えるでしょう。

住宅ローンを夫のみにする場合のメリットの三つ目は、一方の年収が減少しても無理なく返済できることです。

夫のみの単独名義の場合は、もし夫の収入が下がったとしても、妻が働けばローンの返済を続けることができます。そのため、病気や転職等のトラブルにも対応しやすいと言えるでしょう。

一方、共同名義にした場合、一方の年収が減少すると、ローンの支払いそのものが厳しくなってしまう可能性があります。 

なお、住宅ローンの加入時には、基本的に団体信用生命保険(団信)に加入しています。そのため、万が一住宅ローンの名義人が亡くなったり、高度障害状態になったりした場合はローン返済が免除されます。

この点から考えても、住宅ローンを夫のみにする場合の方が返済にリスクは少ないでしょう。

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次に、住宅ローンを夫のみにする場合のデメリットを以下の手順で説明します。

• 夫のみの住宅ローンのデメリット ①借入額が低くなる
• 夫のみの住宅ローンのデメリット ②共働きでも一人分しか住宅ローン控除を受けられない
• 夫のみの住宅ローンのデメリット ③一人分しか3,000万円特別控除を受けられない
• 夫のみの住宅ローンのデメリット ④相続人が亡くなると相続税が高くなる

それでは、一つずつ見ていきましょう。

住宅ローンを夫のみにする場合のデメリットの一つ目は、借入額が低くなることです。

住宅ローンを夫のみにする場合は、ローン審査も夫のみの条件で受けるため、収入によっては借り入れ額も低くなる可能性があります。

一方、夫と妻の収入が住宅ローン審査の対象になる共有名義にした場合、借り入れ金額は高くなるでしょう。

借り入れ金額が低いということは、希望している物件が購入できなくなる可能性もありますので、単独名義がデメリットになるかもしれません。

しかし、夫に十分な収入があったり、夫の収入で買える範囲に欲しい物件があったりした場合は問題ありません。購入前にどれくらいの金額の物件を希望するか、夫婦で話し合っておきましょう。

住宅ローンを夫のみにする場合のデメリットのニつ目は、共働きでも一人分しか住宅ローン控除を受けられないことです。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、年末時点での住宅ローンの残高の0.7%が、入居時から最長13年間にわたって所得税や住民税から控除される制度です。※条件によって異なります

なお、住宅ローン控除を利用すれば、税金がたくさん戻ってくるというわけでありませんので注意しましょう。自身がおさめた所得税や住民税以上の分が戻ってくることはありません。

夫婦で住宅ローンを組んでいる場合は、それぞれが住宅ローン控除を受けることができます。

一方、夫のみで住宅ローンを組んでいる場合は、夫のみが住宅ローン控除の対象になります。

妻に収入があった場合でも、夫のみの契約である場合は住宅ローン控除は夫の分しか受けられないことを覚えていきましょう。

住宅ローンを夫のみにする場合のデメリットの三つ目は、マイホームを売却するときに一人分しか3,000万円特別控除を受けられないことです。

不動産を売却すると、多額の税金がかかるイメージがあるかもしれません。しかし、自宅を売却する場合は「3,000万円特別控除」の制度があります。

「3,000万円特別控除」とは「不動産の売却益から最高3,000万円まで控除できる特例のこと」です。

つまり、マイホームを売却して得た利益のうち3,000万円までは非課税になるお得な制度です。

マイホームを売却するときに、高い金額で売れることは滅多にありません。

また、マイホームを売るときには、家が古くなっていることも多いでしょう。古くなった家は売却価格も低くなる可能性が高いので、特別控除は一人分で十分とも言えるでしょう。

住宅ローンを夫のみにする場合のデメリットの四つ目は、相続人(ここでは夫)がなくなった場合、相続税が高くなることです。

共有名義の場合は、住宅の持分に対して相続税が課税されます。仮に持分が夫:妻=1:1の場合、その分相続税は安くなります。

夫のみの単独名義の場合は、住宅そのものに課税されます。

相続税は相続額に応じて10%から最大55%まで税金がかかり、相続額が大きいほど課税率も大きくなります。

詳細は下の表をご覧ください。

表から分かる通り、5,000万円以下の物件では税率が20%、控除額は200万円です。

しかし、相続税対策として年間110万円の基礎控除を使ったり、相続時精算課税制度を利用したりする方法もありますので、上手に活用しましょう。

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住宅ローンを夫のみにする場合のメリット・デメリットを説明してきました。

一方、夫婦共有名義で住宅ローンを組むかどうか迷っている人もいるでしょう。

この項では、住宅ローンを共有名義にするメリットを以下の手順で説明します。

• 夫婦で名義を共有するメリット①借入可能額が高くなる
• 夫婦で名義を共有するメリット ②二人分住宅ローン控除を受けられる
• 夫婦で名義を共有するメリット ③二人分3,000万円特別控除を受けられる
• 夫婦で名義を共有するメリット ④一方が亡くなった場合相続税を抑えられる

それでは、一つずつ見ていきましょう。

住宅ローンを共有名義にするメリットの一つ目は、マイホームを購入するときに借入可能額が高くなることです。

夫婦でローンを借り入れすれば、夫婦の収入を合算して借り入れ可能額を計算できます。そのため、夫だけの収入で借り入れ額を考えるときよりも、マイホームの選択肢が広がるでしょう。

ここで、年収から借り入れ額を算出してみましょう。

フラット35のホームページよりローンシミュレーションで計算します。

まず、夫の条件「年収500万円、35年ローン、金利1.8％、元利均等」で計算します。

結果、借入可能額は4,541万円になります。

次に同様の条件で、妻は「年収350万円」で算出すると、借入可能額は2,725万円です。

二人合わせると借入可能額7,266万円ですので、共有名義にするとマイホームの選択肢は増えるでしょう。

住宅ローンを共有名義にするメリットのニつ目は、夫と妻二人分の住宅ローン控除を受けられることです。

住宅ローン控除とは、先述した通り、マイホームを住宅ローンを利用して購入することで、所得税や住民税がお得になる制度です。

一人につき控除額の年間上限額は最大35万円です。（令和4年度税制改正後）

共有名義にした場合、住宅ローン控除を二人分受けられます。よって、2人の収入に対して適用される上限額も2倍になります。

共働きの場合は所得税の節税も見込めるでしょう。

なお、共同名義にした場合でも、妊娠や出産などで妻が将来専業主婦になった場合は、夫しか控除が受けられなくなりますので注意しましょう。

住宅ローンを共有名義にするメリットの三つ目は、夫と妻二人分の3,000万円特別控除を受けられることです。

3,000万円特別控除とは、「不動産の売却益から最高3,000万円まで控除できる特例のこと」です。つまり、マイホームを売却して得た利益のうち、3,000万円までは非課税になるお得な制度です。

なお、譲渡所得税は持分によって決まります。よって「3,000万円特別控除の特例」も夫と妻一人ひとりに適用されます。つまり、合計6,000万円の控除を受けられることになりますので、大きなメリットと言えるでしょう。

住宅ローンを共有名義にするメリットの三つ目は、一方が亡くなった場合相続税を抑えられることです。

相続が発生したとき

• 単独名義の不動産：家全体の評価額に対して相続税が課される
• 共有名義の場合：持分割合に応じて相続税が課される

例えば、4,000万円の住宅を購入したときの例を挙げます。

単独名義の場合：家全体が課税対象となるので、4,000万円に対して相続税が課される

一方、仮に夫婦が2,000万円ずつローンを組んでいた場合の持分はそれぞれ半分です。

単独名義の場合：もし夫が亡くなって相続が発生した際には、夫の持分である2分の1（2,000万円）のみに相続税が課される

つまり、一方が亡くなった場合、共有名義は単独名義のときよりも節税が可能と言えるでしょう。

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次に、住宅ローンを共有名義にするデメリットを以下の手順で説明します。

• 夫婦で名義を共有するデメリット ①一方の収入がが減ると返済が困難になる
• 夫婦で名義を共有するデメリット ②離婚時にトラブルになる可能性がある
• 夫婦で名義を共有するデメリット ③相続時でトラブルになる可能性がある

それでは、一つずつ見ていきましょう。

住宅ローンを共有名義にするデメリットの一つ目は、一方の収入が減ると返済が困難になる可能性が高いことです。

共有名義で住宅ローンを組んだ場合は、当然、夫と妻のどちらにも返済義務があります。

将来的に出産や妊娠などで妻が専業主婦になった場合は、妻の収入がなくなったり減少したりしますので、ローンの支払いが難しくなるかもしれません。

ここで、夫が妻のローンを払えば良いのでは？と思う人もいるかもしれません。

しかし、夫が妻のローンを肩代わりする場合は贈与税がかかることがあります。単純に、夫が妻の分を払えば問題がないというわけではありませんので注意しましょう。

将来的に出産や育児などで妻が仕事を辞める可能性がある場合は、最初から夫の単独名義で住宅ローンを組んだほうが無難と言えるでしょう。

住宅ローンを共有名義にするデメリットのニつ目は、離婚するときにトラブルになる可能性が高いことです。

夫婦が結婚生活の間に取得した不動産は、全て財産分与の対象です。持分割合にかかわらず、夫婦ともに半分ずつ分けるのが原則です。

単独名義の場合は、不動産を売却して現金化するケースが多いでしょう。

一方、共同名義の不動産は売却するときに名義人全員の同意が必要です。どちらかが売却を希望した場合でも、どちらかが住み続けたいと希望すれば、勝手に売却することはできません。

また、住宅ローンが残っている場合、離婚しても共同名義の場合はそれぞれが返済を続けなければなりません。さらに、互いに連帯保証人となっているペアローンの場合は、その責務についても責任を負います。

以上の理由により、離婚する場合は単独名義よりも複雑になりますので注意しましょう。

住宅ローンを共有名義にするデメリットの三つ目は、相続するときにトラブルになる可能性が高いことです。

例えば、子どものいない夫婦で夫が亡くなった場合、配偶者のほかにも夫の親や兄弟、甥や姪なども法定相続人となる可能性があります。

さらに相続が繰り返されると、共有持分がより細分化されて共有者が増えてしまうかもしれません。

共有名義人が増えると、不動産の売却が難しくなるのは想像できるでしょう。

また、少し込み入った話になりますが、共有名義人の1人が第三者に「自身の共有持分を売却した」場合は、その第三者から賃料を請求されたり、共有物分割請求を起こされたりする可能性もあります。

一方、単独名義の場合は相続人を1人に指名しておけば持分の細分化を防げるため、相続時のトラブルが起きにくいでしょう。

以上の理由により、共有名義はトラブルが発生する可能性が高いというデメリットがあります。

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共有名義と単独名義のメリット・デメリットを説明してきました。

この項では、住宅ローンを共有名義にするのがおすすめなケースを以下の手順で説明します。

• 共有名義がおすすめの場合①購入する住宅のランクを上げたい
• 共有名義がおすすめの場合②二人分の住宅ローン控除を受けたい
• 共有名義がおすすめの場合③将来の相続税を抑えたい

それでは、一つずつ見ていきましょう。

住宅ローンを共有名義にするのがおすすめなケースは、二人分の住宅ローン控除を受けたい場合です。

住宅ローン控除は、年末時点でローン残高の0.7％が入居時から最長13年間にわたって所得税や住民税から控除される制度です。

取得する住宅によって要件は異なりますが、一人につき控除額の年間上限額は最大35万円です。（令和4年度税制改正後）13年間で考えると大きな金額になるでしょう。

単独名義で住宅ローンを組んだときは、夫しか住宅ローン控除が適用されません。

一方、共有名義では夫と妻のそれぞれが住宅ローン控除を受けられるため、節税につながります。

なお、住宅ローン控除を受ける際は、不動産を購入した翌年に確定申告が必要です。

会社員の場合、2年目以降は会社の年末調整のときに「住宅借入金等控除証明書」「金融機関での残高証明書」を提出することで、自身の確定申告が不要です。

住宅ローンを共有名義にするのがおすすめなケースは、将来の相続税を抑えたい場合です。

共有名義の場合、将来の相続するときに、子どもたちにかかる相続税をおさえられる可能性があります。

ここで、例を挙げて考えてみましょう。

5,000万円の不動産を夫が単独所有しているケースで、「子ども1人・夫が死亡」と仮定します。

相続税の課税対象

5,000万円（相続財産）－4,200万円（基礎控除額）＝ 800万円

この場合、相続税の課税対象は総額800万円です。なお、詳細は国税庁のホームページをご参照ください。

よって、妻と子どもが2分の1ずつ、課税対象額は400万円となります。

相続税額

400万円（課税対象額）× 10%（相続税率） = 40万円

夫が単独所有しているケースでは、妻と子どもが支払う相続税額は40万円ずつとなります。

次に、5,000万円の不動産を夫婦2分の1ずつ共有しているケースでは、夫の持分割合である2,500万円が相続財産となります。

相続税の課税対象

2,500万円（相続財産） – 4,200万円（基礎控除額） = 0円

この場合は、相続税はかかりません。

以上の理由により、将来の相続税を抑えたい場合は共有名義がおすすめです。

次に、住宅ローンを夫のみにするのがおすすめなケースを以下の手順で説明します。

• 単独名義がおすすめの場合①妻が仕事を辞める可能性がある
• 単独名義がおすすめの場合②夫婦のどちらかが正社員ではない
• 単独名義がおすすめの場合③離婚時のリスクを減らしたい
• 単独名義がおすすめの場合④一報が亡くなった場合に残るローンのリスクヘッジをしたい
• 単独名義がおすすめの場合⑤将来の相続トラブルを避けたい

それでは、一つずつ見ていきましょう。

住宅ローンを夫のみにするのがおすすめなケースは、離婚時のリスクを減らしたい場合です。

離婚するときは、多くのケースで不動産が問題になります。

不動産は財産分与の対象となり、マイホームを夫婦でどのように分配するかを決めることになるでしょう。

単独名義の場合は、ローンを契約している方（多くの場合夫）が不動産を引き取ったり、売却したりして、相手方（多くの場合妻）に現金などで精算すれば解決します。

一方、共有名義の場合、複雑な手続きが必要です。

共有名義を解消するときは、金融機関の合意が必要になります。しかし、ローン返済中の名義人変更は認められないケースがほとんどでしょう。

仮に名義人変更ができても、二人分の返済額を1人で支払い続けるのは難しい人が多いでしょう。

売却する選択肢もありますが、不動産を担保にする権利である「抵当権」があるため、完済できる金額で売れる状態でなければ売却できません。もし、売却金額がローン残高を下回っている場合、売却後もどちらかがローンを払い続ける必要があります。

以上の理由により、共有名義は離婚時のトラブルのもとになる可能性が高いため、なるべく穏便に離婚した場合は単独名義をおすすめします。

住宅ローンを夫のみではなく共有名義にする際の注意点を以下の手順で説明します。

• 返済負担割合によって持分割合を設定する
• 夫が妻の負担分を代わりに返済すると贈与税の対象となる可能性がある
• 大きな負担にならない借入額を設定する

それでは、一つずつ見ていきましょう。

住宅ローンを夫のみではなく共有名義にする際は、返済負担割合によって持分割合を設定しましょう。

例えば、5,000万円の住宅を夫が3,000万円、妻が2,000万円のローンを組んで購入したときの持分割合は、夫3,000万円：妻2,000万円＝夫3/5：妻2/5です。

このケースでは夫が5分の3、妻が5分の2の割合になるように持分を登記しなければなりません。

返済負担割合とあまりにも離れた持分割合に設定していると、贈与とみなされてしまう可能性があります。その場合、贈与税が発生します。

なお、詳細は国税庁のホームページも参照してください。

住宅ローンを夫のみではなく共有名義にする際は、夫が妻の負担分を代わりに返済すると贈与税の対象となる可能性がありますので注意しましょう。

共有名義で住宅を購入した場合、たとえ妻が専業主婦となって収入がなくなっても、妻名義の住宅ローンは妻が返済する必要があります。

なお、夫が妻名義のローンを代わりに返済すると贈与税の対象になり、課税される可能性があります。

※ただし、毎年110万円以下の金銭の贈与は非課税です。

それでは、妻が専業主婦となり収入がなくなった場合はどうすれば良いのでしょうか。

その場合は、資金の負担割合に応じて持分割合を変え、夫が肩代わりしても贈与税が課されないようにする方法がありますので、相談してみてください。

なお、共有名義から夫の単独名義に借り換える際は、妻の残債に対して贈与税が発生する点にも注意しましょう。

住宅ローンを夫のみではなく共有名義にする際は、大きな負担にならない借入額を設定しましょう。

これは共有名義に限った話ではありませんが、無理のない返済計画を立てることが大切です。

特に共有名義で無理な返済比率を設定すると、万が一のときや離婚時などに返済が難しくなり、家を急いで売却しなければならないケースがあります。

売却した場合でも売却額でローンを返済できなければ、賃貸に住みながら残債を返し続けるという状況も想定されます。

一般的に理想的な返済比率は年収の25%です。

ローンの他にも修繕費、固定資産税、火災保険などのランニングコストも発生します。

共有名義の住宅ローンを借りる際は妻が働けなくなったときのことも想定し、毎月の返済額が負担にならないように配慮しましょう。