共働きでも住宅ローンは夫のみで審査を行うべき？共有名義との比較・メリットも解説

住宅ローンを組むときには夫のみでローンを組む単独名義と、住宅ローンを2人以上で組む共有名義があります。

本記事では住宅ローンを夫婦で返済していく場合を想定し、「夫のみ」もしくは「夫と妻が2人で組む」場合を解説していきます。

まず、用語の意味をおさえておきましょう。

以下では、それぞれのメリット・デメリットについて解説していきます。

一般的に、住宅ローンを組むときは夫のみで契約するケースが多くなっています。

最初に、住宅ローンを夫のみにする場合のメリット3つを紹介します。

• 夫のみの住宅ローンのメリット①離婚時にトラブルになりづらい
• 夫のみの住宅ローンのメリット ②相続時にトラブルになりづらい
• 夫のみの住宅ローンのメリット ③一方の年収が減少しても返済できる【妻の審査はなし】

離婚時なども想定しながら、メリットを知っておくとトラブルを回避することに繋がります。

住宅ローンを夫のみにする場合のメリットの一つ目は、離婚するときにトラブルになりづらいことです。

なぜなら、単独名義であれば所有権は出資者（夫）とはっきりしており、離婚時に住宅を売却しようと思ったとき、手続きは共有名義よりも簡単になります。

ただし、所有権は夫のものであったとしても、妻に家の権利が全くないわけではありません。

家に限った話ではありませんが、結婚生活の中で築いた財産は全て財産分与の対象になります。

財産分与とは

• 夫婦が共同生活で一緒に築き上げてきた財産を2分の1ずつ公平に分配すること 

つまり、結婚してから家を建てた場合、その家は夫婦の財産となり、離婚するときには財産を分ける必要があります。

一般的に、単独名義の場合は住宅ローンの契約者が、家に「住み続ける」か「売却」をして、一方には現金を渡すことで解決することになります。

参照：法務省

住宅ローンを夫のみにする場合のメリットのニつ目は、家を相続するときにトラブルになりづらいことです。

共有名義で住宅ローンを組んだ場合は、万が一夫婦のどちらかが亡くなったとしても、相続人には家の持分が承継されます。 

例えば子供がいない夫婦で、先に妻が亡くなったと仮定した場合、妻の親や兄弟姉妹などが不動産の共有者になります。

一方、夫の単独名義で住宅ローンを組んだ場合の相続はもっと単純です。

つまり、共有名義の場合、家を相続するときには共有持分が細分化され、共有者が増えていく可能性があり、相続を繰り返すと遠い親戚などが共有者になってしまうケースも出てきてしまいます。

つまり、単独名義の不動産の方が相続もスムーズになります。

住宅ローンを夫のみにする場合のメリットの三つ目は、一方の年収が減少しても無理なく返済できることです。

夫のみの単独名義の場合は、もし夫の収入が下がったとしても、妻が働けばローンの返済を続けられます。

そのため、病気や転職等のトラブルにも対応しやすいのがメリットです。

一方、共有名義にした場合、一方の年収が減少すると、ローンの支払いそのものが厳しくなってしまう可能性があります。 

なお、住宅ローンの加入時には、基本的に団体信用生命保険(団信)に加入しているため、万が一住宅ローンの名義人が亡くなったり、高度障害状態になったりした場合はローン返済が免除されます。

この点から考えても、住宅ローンを夫のみにする場合の方が返済にリスクは少ないといえます。

次に、住宅ローンを夫のみにする場合のデメリットを以下の手順で説明します。

• 夫のみの住宅ローンのデメリット ①借入額が低くなる
• 夫のみの住宅ローンのデメリット ②共働きでも一人分しか住宅ローン控除を受けられない
• 夫のみの住宅ローンのデメリット ③一人分しか3,000万円特別控除を受けられない
• 夫のみの住宅ローンのデメリット ④相続人が亡くなると相続税が高くなる

住宅ローン控除についても解説していきますので、参考にしてみてください。

住宅ローンを夫のみにする場合のデメリットの一つ目は、借入額が低くなることです。

住宅ローンを夫のみにする場合は、ローン審査も夫のみの条件で受けるため、収入によっては借り入れ額も低くなる可能性があります。

借り入れ金額が低いということは、希望している物件に借入金が足らず、購入できなくなる可能性が出てきます。

しかし、夫に十分な収入があり、夫の収入で購入ができる範囲に欲しい物件がある場合は問題ありません。

購入前にどれくらいの金額の物件を希望するか、夫婦で話し合っておくのがポイントです。

住宅ローンを夫のみにする場合のデメリットのニつ目は、共働きでも一人分しか住宅ローン控除を受けられないことです。

住宅ローン控除とは

• 住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合に年末時点での住宅ローンの残高の0.7%が、入居時から最長13年間にわたって所得税や住民税から控除される制度（※条件によって異なります）

夫婦で住宅ローンを組んでいる場合は、それぞれが住宅ローン控除を受けられます。

一方、夫のみで住宅ローンを組んでいる場合は、夫のみが住宅ローン控除の対象になります。

したがって、妻に収入があった場合でも、夫のみの契約である場合に住宅ローン控除は夫の分しか受けられません。

なお、住宅ローン控除を利用しても、自身がおさめた所得税や住民税以上の分が戻ってくることはない点に注意が必要です。  

住宅ローンを夫のみにする場合のデメリットの三つ目は、マイホームを売却するときに一人分しか3,000万円特別控除を受けられないことです。

不動産を売却すると、多額の税金がかかるイメージがあるかもしれません。

しかし、自宅を売却する場合は「3,000万円特別控除」の制度があり、不動産の売却益から最高3,000万円まで控除できます。

つまり、マイホームを売却して得た利益のうち3,000万円までは非課税になるお得な制度となります。

ただし、マイホームを売却する際、築年数の経過などから高い金額で売れることは滅多にありません。

そのため、古くなった家は売却価格も低くなる可能性が高いので、特別控除は一人分で十分なケースもあります。

住宅ローンを夫のみにする場合のデメリットの四つ目は、相続人(ここでは夫)がなくなった場合、相続税が高くなることです。

共有名義の場合は、住宅の持分に対して相続税が課税されます。

仮に持分が夫:妻=1:1の場合、その分相続税は安くなり、夫のみの単独名義の場合は、住宅そのものに課税されます。

相続税は相続額に応じて10%から最大55%まで税金がかかり、相続額が大きいほど課税率も大きくなります。

詳細は下の表をご覧ください。

参照：国税庁

表から分かる通り、5,000万円以下の物件では税率が20%、控除額は200万円です。

しかし、相続税対策として年間110万円の基礎控除を使ったり、相続時精算課税制度を利用したりする方法もあるため、合わせて活用するべきです。

ここまで、住宅ローンを夫のみにする場合のメリット・デメリットを説明してきました。

一方、夫婦共有名義で住宅ローンを組むかどうか迷っている人は、共有名義のメリット・デメリットを知っておくべきです。

この項では、住宅ローンを共有名義にするメリットを以下の手順で説明します。

• 夫婦で名義を共有するメリット①借入可能額が高くなる
• 夫婦で名義を共有するメリット ②二人分住宅ローン控除を受けられる
• 夫婦で名義を共有するメリット ③二人分3,000万円特別控除を受けられる
• 夫婦で名義を共有するメリット ④一方が亡くなった場合相続税を抑えられる

それぞれ詳しく解説していきます。

住宅ローンを共有名義にするメリットの一つ目は、マイホームを購入するときに借入可能額が高くなることです。

夫婦でローンを借り入れすれば、夫婦の収入を合算して借り入れ可能額を計算でき、マイホームの選択肢を広げることが可能になります。

ここで、年収から借り入れ額を算出してみます。

フラット35のホームページよりローンシミュレーションで計算します。

参照：フラット35

二人合わせると借入可能額7,266万円ですので、共有名義にするとマイホームの選択肢は増えることになります。

住宅ローンを共有名義にするメリットのニつ目は、夫と妻二人分の住宅ローン控除を受けられることです。

住宅ローン控除とは、先述した通りマイホームを住宅ローンを利用して購入することで、所得税や住民税がお得になる制度です。

共有名義にした場合、住宅ローン控除を夫・妻の二人分受けられ、2人の収入に対して適用される上限額も2倍になります。

共働きの場合は、共有名義にすることによって所得税の節税も見込めるため、大きなメリットとなります。

基本的な住宅ローン控除額は、年末の住宅ローン残高の0.7%程度となっています。

以下では、参考までに2024年に物件を購入した場合の借入限度額と期間、合計最大控除額を紹介します。

住宅ローンの控除額は、物件の種類・時期・世帯によっても異なります。

なお、共有名義にした場合でも、妊娠や出産などで妻が将来専業主婦になった場合は、夫しか控除が受けられなくなりますので注意が必要です。

参照：生命保険文化センター

住宅ローンを共有名義にするメリットの三つ目は、夫と妻二人分の3,000万円特別控除を受けられることです。

3,000万円特別控除とは、「不動産の売却益から最高3,000万円まで控除できる特例のこと」で、マイホームを売却して得た利益のうち、3,000万円までは非課税になるお得な制度になります。

3,000万円特別控除の特例は、夫と妻それぞれに適用されるため、合計6,000万円の控除を受けられることになりますので、大きなメリットといえます。

参照：国税庁

住宅ローンを共有名義にするメリットの四つ目は、一方が亡くなった場合相続税を抑えられることです。

相続が発生したときは、名義によって以下のように税金を課されます。

• 単独名義の不動産：家全体の評価額に対して相続税が課される
• 共有名義の場合：持分割合に応じて相続税が課される

例えば、4,000万円の住宅を購入し、夫が亡くなった際の例を挙げると、以下のようになります。

つまり、一方が亡くなった場合、共有名義は単独名義のときよりも節税が可能です。

次に、住宅ローンを共有名義にするデメリットを以下の手順で説明します。

• 夫婦で名義を共有するデメリット ①一方の収入が減ると返済が困難になる
• 夫婦で名義を共有するデメリット ②離婚時にトラブルになる可能性がある
• 夫婦で名義を共有するデメリット ③相続時でトラブルになる可能性がある

共有名義を選ぶ際には、メリットだけではなく、デメリットにも目を通しておくことがポイント。

それぞれ詳しく解説します。

住宅ローンを共有名義にするデメリットの一つ目は、一方の収入が減ると返済が困難になる可能性が高いことです。

共有名義で住宅ローンを組んだ場合は、当然、夫と妻のどちらにも返済義務がありますが、将来的に出産や妊娠などで妻が専業主婦になった場合は、妻の収入の変化でローンの支払いが難しくなるかもしれません。

ここで、「夫が妻のローンを払えば良いのでは？」と思う人もいますよね。

しかし、夫が妻のローンを肩代わりする場合は贈与税がかかることがあります。

単純に、夫が妻の分を払えば問題がないというわけではありませんので注意が必要です。

そのため、将来的に妻が仕事を辞める可能性がある場合は、最初から夫の単独名義で住宅ローンを組んだほうが無難と言えます。

住宅ローンを共有名義にするデメリットのニつ目は、離婚するときにトラブルになる可能性が高いことです。

夫婦が結婚生活の間に取得した不動産は、全て財産分与の対象です。

持分割合にかかわらず、夫婦ともに半分ずつ分けるのが原則です。

単独名義の場合は、不動産を売却して現金化するケースが多いでしょう。

一方、共有名義の不動産は売却するときに名義人全員の同意が必要です。

どちらかが売却を希望した場合でも、どちらかが住み続けたいと希望すれば、勝手に売却することはできません。

また、住宅ローンが残っている場合、離婚しても共有名義の場合はそれぞれが返済を続けなければなりません。

さらに、互いに連帯保証人となっているペアローンの場合は、その責務についても責任を負います。

以上の理由により、離婚する場合は単独名義よりも複雑になりますので注意しておくべきです。

住宅ローンを共有名義にするデメリットの三つ目は、相続するときにトラブルになる可能性が高いことです。

例えば、子どものいない夫婦で夫が亡くなった場合、配偶者のほかにも夫の親や兄弟、甥や姪なども法定相続人となる可能性があります。

さらに相続が繰り返されると、共有持分がより細分化され共有者が増えてしまうため、不動産の売却が難しくなり、トラブルになりやすいです。

また、少し込み入った話になりますが、共有名義人の1人が第三者に「自身の共有持分を売却した」場合は、

• 第三者から賃料を請求される
  
• 共有物分割請求を起こされる
  

可能性もあります。

一方、単独名義の場合は相続人を1人に指名しておけば持分の細分化を防げるため、相続時のトラブルが起きにくいのがメリットです。

以上の理由により、共有名義はトラブルが発生する可能性が高いというデメリットがあります。

ここでは、住宅ローンを共有名義にするのがおすすめなケース3つを解説します。

• 共有名義がおすすめの場合①購入する住宅のランクを上げたい
• 共有名義がおすすめの場合②二人分の住宅ローン控除を受けたい
• 共有名義がおすすめの場合③将来の相続税を抑えたい

共有名義を検討している人は、当てはまっているかを参考にしてみてください。

住宅ローンを共有名義にするのがおすすめなケースは、二人分の住宅ローン控除を受けたい場合です。

住宅ローン控除は、年末時点でローン残高の0.7％が入居時から最長13年間にわたって所得税や住民税から控除される制度です。

取得する住宅によって要件は異なりますが、一人につき控除額の年間上限額は最大35万円で、（令和4年度税制改正後）13年間で考えると大きな金額になります。

単独名義で住宅ローンを組んだときは、夫しか住宅ローン控除が適用されませんが、共有名義では夫と妻のそれぞれが住宅ローン控除を受けられるため、2人合わせると最大70万円の節税につながります。

なお、住宅ローン控除を受ける際は、不動産を購入した翌年に確定申告が必要です。

会社員の場合、2年目以降は会社の年末調整のときに「住宅借入金等控除証明書」「金融機関での残高証明書」を提出することで、自身の確定申告が不要です。

参照：生命保険文化センター

住宅ローンを共有名義にするのがおすすめなケースは、将来の相続税を抑えたい場合です。

共有名義の場合、将来の相続をする際に、子どもたちにかかる相続税をおさえられる可能性があります。

参考に、5,000万円の不動産を夫が所有しているケースで、「子ども1人・夫が死亡」と仮定しシミュレーションしました。

単独名義と共有名義での相続税を比較してみると、以下のようになっています。

以上の理由により、将来の相続税を抑えたい場合は共有名義がおすすめです。

次に、住宅ローンを夫のみにするのがおすすめなケース5つを紹介します。

• 単独名義がおすすめの場合①妻が仕事を辞める可能性がある
• 単独名義がおすすめの場合②夫婦のどちらかが正社員ではない
• 単独名義がおすすめの場合③離婚時のリスクを減らしたい
• 単独名義がおすすめの場合④一報が亡くなった場合に残るローンのリスクヘッジをしたい
• 単独名義がおすすめの場合⑤将来の相続トラブルを避けたい

単独名義を検討している人は、参考にしてみてください。

それぞれ詳しく解説していきます。

住宅ローンを夫のみにするのがおすすめなケースは、離婚時のリスクを減らしたい場合です。

離婚するときは、多くのケースで不動産が問題になります。

不動産は財産分与の対象となり、マイホームを夫婦でどのように分配するかを決める必要があります。

単独名義の場合は、ローンを契約している方が不動産を引き取ったり、売却したりして、相手方に現金などで精算すれば解決します。

一方、共有名義の場合、複雑な手続きが必要となり、解消するときは金融機関の合意が必要になります。

しかし、ローン返済中の名義人変更は認められないケースがほとんどです。

仮に名義人変更ができても、二人分の返済額を1人で支払い続けるのは難しい人が多いのが現実です。

また、売却する選択肢もありますが、不動産を担保にする権利である「抵当権」があるため、完済できる金額で売れる状態でなければ売却できません。

もし売却金額がローン残高を下回っている場合、売却後もどちらかがローンを払い続ける必要があります。

以上の理由により、共有名義は離婚時のトラブルのもとになる可能性が高いため、なるべく穏便に離婚したい場合は単独名義をおすすめします。

住宅ローンを夫のみではなく共有名義にする際の注意点を3つ紹介します。

• 返済負担割合によって持分割合を設定する
• 夫が妻の負担分を代わりに返済すると贈与税の対象となる可能性がある
• 大きな負担にならない借入額を設定する

それぞれ詳しく解説します。

住宅ローンを夫のみではなく共有名義にする際は、返済負担割合によって持分割合を設定します。

例えば、5,000万円の住宅を夫が3,000万円、妻が2,000万円のローンを組んで購入したときの持分割合は、

• 夫の持分割合：3/5
• 妻の持分割合：2/5

このケースでは夫が5分の3、妻が5分の2の割合になるように持分を登記しなければなりません。

返済負担割合とあまりにも離れた持分割合に設定していると、贈与とみなされてしまう可能性もあります。

その場合、贈与税が発生してしまうため、注意が必要です。

なお、詳細は国税庁のホームページも参照してください。

共有名義で住宅を購入した場合、たとえ妻が専業主婦となって収入がなくなっても、妻名義の住宅ローンは妻が返済する必要があります。

なお、夫が妻名義のローンを代わりに返済すると贈与税の対象になり、課税される可能性が出てきます。

※ただし、毎年110万円以下の金銭の贈与は非課税です。

万が一妻の収入が無くなった場合には、「資金の負担割合に応じて持分割合を変え、夫が肩代わりしても贈与税が課されないようにする方法」を検討する必要があります。

もしもの際には、一度銀行に相談してみてください。

なお、共有名義から夫の単独名義に借り換える際は、妻の残債に対して贈与税が発生する点にも注意すべきです。

住宅ローンを夫のみではなく共有名義にする際は、大きな負担にならない借入額を設定するのがポイントです。

これは共有名義に限った話ではありませんが、住宅ローンでは無理のない返済計画を立てることが大切です。

特に共有名義で無理な返済比率を設定すると、万が一のときや離婚時などに返済が難しくなり、家を売却しなければならないケースがあります。

売却した場合でも売却額でローンを返済できなければ、賃貸に住みながら残債を返し続けるという状況も想定されます。

一般的に理想的な返済比率は年収の25%です。

住宅購入では、ローンの他にも修繕費、固定資産税、火災保険などのランニングコストも発生します。

共有名義の住宅ローンを借りる際には、妻が働けなくなったときのことも想定し、毎月の返済額が負担にならないように配慮が必要です。

以下では、「住宅ローンの名義を単独名義か共有名義か決められない」と悩み人におすすめのサービスを紹介します。

住宅ローンは、離婚時や相続時の観点からも単独名義にするのが無難ではありますが、共働きの人は節税の観点からも、共有名義にするべきか悩んでしまいますよね。

しかし、共有名義のメリット・デメリットを知っていても、家計の状況によって最適な選択肢はさまざまです。

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