住宅ローンを組む場合、転職はいつから可能？転職はバレる？報告義務はある？

住宅ローンを申し込むときは、少なくとも「融資が終わってから」辞職や転職を考えるのがおすすめです。

転職の時期を間違えると、審査や融資で不利になってしまう可能性があります。

転職を考えながら住宅ローンを組む際に気をつけるべきポイントとしては、以下のようなものがあります。

• 融資実行前の転職は、融資が行われない可能性がある
• 住宅ローン審査では勤続年数が重要視される
  
• 住宅ローンの審査完了日と融資実行日の違いに注意が必要
  

では、それぞれ詳しく見ていきましょう。

住宅ローンの融資実行前に転職をした場合、融資がキャンセルになる場合があります。

実際に融資が実行されるのは「契約後」であるため、審査と融資時において勤務先が相違していると、融資が取り消されてしまう可能性があるのです。

住宅ローンを申し込むと、以下のような流れで融資がおこなわれます。

1. 融資可能かどうか仮審査
   
2. 本審査
3. 本審査を通過すれば契約締結
   
4. 融資の承認
5. 指定口座へ資金を振り込み（融資実行）

金融機関が住宅ローンの審査で重視しているのは、安定的な収入があることです。

仮審査や本審査では、収入や勤続年数など勤務先の情報なども、審査に大きな影響を及ぼします。

もし、融資実行前に転職をしてしまうと、「将来にわたって安定的な収入が得られない」と判断されてしまうケースがあるのです。

住宅ローンの審査では、安定した収入が求められることから、勤続年数が重要視されています。

国土交通省「令和4年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」によると、住宅ローンの審査で考慮する上位5項目には、以下のようなものがあるのです。

支払い期間が長期にわたる住宅ローンは、「長く安定して返済してもらえるひと」に融資を

おこなうことから、安定した収入を得ているひとが審査を通過できる仕組みとなっています。

このような背景から、仮に転職前より収入が高くなってしまったとしても、勤続年数が短ければ住宅ローンの審査を通過できない場合があるのです。

収入が安定している人は勤続年数が長く、継続的に収入を得ていることの証明にも繋がることから、住宅ローンを完済できる信頼性が高くなります。

一方、1つの企業で勤続年数が短いと、長い返済期間のなかで転職によって減収や無収入期間が発生し、返済が滞るリスクが高いと判断されてしまうのです。

住宅ローンの審査完了日と融資実行日にはタイムラグが発生するため、転職を同時並行で進めている際には注意する必要があります。 

住宅ローンの借入金額が振り込まれるまでは、審査時における申込内容が、審査完了日と融資実行日で同一でなければなりません。

無事に本審査を通過したと安心して住宅ローンの融資実行日前に転職してしまうと、最新の情報と相違してしまうことにより、融資取り消しとなってしまう可能性があるのです。

一般的に住宅ローンの本審査が完了してから実際に融資実行日までは、3日～1週間程度必要となります。

本審査が終わると「すぐにお金が振り込まれる」と思われがちな住宅ローンでは、このタイムラグの間に転職をして失敗してしまうケースも実際にあるのです。

購入しようとする住宅によっては、審査完了日から融資実行日までに数ヶ月もの時間がかかってしまうケースもあります。

審査に不利な転職や退職は、「言わなければバレない」と思っているひとも多くいますが、実際はすぐに露見します。

住宅ローンの申し込みでは、さまざまな書類が必要です。

そのなかには健康保険証も含まれており、提出することで転職や退職がバレてしまいます。

転職の経験があるひとや、退職を考えているひとは、健康保険証を提出することによって勤続年数がバレてしまうということを、ぜひ知っておいてください。

住宅ローンの審査前における転職や退職は、健康保険証を提出した時点で必ず金融機関にバレてしまいます。

健康保険証に記載されている「資格取得日」は、一般的に入社日と同日であるケースが多く、申告した勤続年数と同年数となるはずなのです。

仮審査・本審査ともに健康保険証が必要書類となるため、転職や退職を隠したり偽ったりして、住宅ローンの審査を通過することはできません。

なお、住宅ローンの審査で虚偽の申告をしてしまうと、住宅ローンだけでなく他の審査にも影響してしまう可能性があります。

雇用形態の変化などにより、健康保険証の資格取得年月日と勤続年数が大きく異なる場合は、勤続年数を証明できる書類を提出することで、不利な審査になることを防げるので事前に準備しておくことをおすすめします。

融資が実行されてから転職した方がいい理由として、以下2つのデメリットが挙げられます。

• 本審査が通過できなくなる可能性
  
• 住宅ローンの契約は要物契約
  

「仮審査を通過したから大丈夫」

「審査が終わったから転職してもバレない」

このように考えて転職してしまうと、思わぬ落とし穴が待っている可能性があるのです。

住宅ローンは、融資実行されるまでが審査だと考えてください。

2つのデメリットについて詳しく解説していきます。

住宅ローンの審査には仮審査と本審査があり、本審査前に転職してしまうと審査落ちしてしまう可能性があります。

• 仮審査：融資できるかどうかを判断
• 本審査：本当に融資しても問題ないかの最終判断

住宅ローンは、口座にお金が振り込まれて契約成立となる要物契約です。

1. 仮審査を通過
2. 住宅ローン申し込み
3. 本審査
4. 融資実行（契約成立）

一般的に、融資実行前の転職には大きなリスクがありますが、以下のような例外もあります。

▼住宅ローンに通る可能性がある転職

• グループ会社間の出向など
• 転職先が同じ業界で収入が高くなっている
  
• 住宅ローンに勤続年数の縛りがない

「転職」の具体的な内容が、グループ会社間における出向なら、住宅ローン審査を通過できる可能性が高くなります。

一般的な出向は、新しい会社に入社する転職とは異なり、部署間の異動であるとみなされ退職扱いにはなりません。

いつから出向前の勤務先に在籍していたのかも含めた勤務年数となることが多く、審査が不利に働く可能性は低くなるのです。

年収が変わらない場合や昇給となる場合は、グループ会社間の出向があったからと言って、住宅ローンの審査に対する影響に対して大きな不安を感じる必要はありません。

ただし、出向により年収が下がってしまう場合は、借入金額と年収に大きな差が出てしまい、審査を通過できない可能性があるので気をつけてください。

住宅ローンの申し込み前後に出向した、または出向予定があるなら、その旨を事前にしっかりと伝えて、必要書類に不備が出ないよう確認しておくことが大切です。。

住宅ローン審査への影響が少ないケースの1つに、同業他社に転職して収入が高くなった場合があげられます。

おなじ業界で転職したうえで収入アップしている、いわゆるキャリアアップの場合は、勤続年数が短くても悪い印象を与えにくいと考えられるのです。

住宅ローンの審査でマイナス要因となりやすい転職とは違い、キャリアアップや引き抜きなどが多い同業界への転職は、審査を通過できる可能性が高くなります。

やみくもに仕事を変えているわけではないため、短期間で離職する可能性は低く、収入の安定性という面でもマイナスになりにくいです。

逆に、異なる業界への転職や、たとえ年収が増えていても何度も転職を繰り返している場合は、「安定した収入がない」と判断される恐れがあるので注意が必要です。

申し込んだ住宅ローンに勤続年数の縛りが無ければ、審査において転職が不利になることはありません。

いつからその会社で勤めているのかは、住宅ローン審査において重要な項目の1つですが、住宅ローンのなかには申込条件に勤続年数を含んでいない商品もあります。

そのため、直近で転職を検討している人や、もう既に最近転職をした人などは、勤続年数の縛りがない住宅ローンで審査を受けるといいかもしれません。

ただし、勤続年数の縛りがない住宅ローンであっても、直近に転職経験があると以下のような書類を求められるケースがあります。

• 転職後の収入見込みが確認できる「見込収入証明書」
  
• これまでの職歴が確認できる「職歴書」
  

なお、転職後3ヶ月以内など極端に勤続年数が短い場合は、勤続年数を問わない住宅ローンてあっても、審査が通らない可能性があるので注意しておいてください。

住宅ローンの返済が始まったとき、転職により年収がダウンしてしまったときは、返済計画の見直しが必要です。

返済金額や期間は、住宅ローン申し込み時の年収をもとに決定していることが大多数であるため、減収になると住宅ローンの返済が滞る可能性があります。

返済期日に間に合わなかったり、返済のために借金したりすると、信用情報に傷がついてしまうため、絶対に避けなければなりません。

もしも年収がダウンしてしまったときには、以下のような計画見直しが必要です。

• 繰り上げ返済で元本を減らす
  
• 返済期間の延長を相談する
  

年収がダウンしてしまったときは、住宅ローンの繰り上げ返済（返済額軽減型）を利用し、毎月の支払額を見直す必要があります。

まとまった現金があるなら、月々の返済額とは別に一時金を投入し、元本の一部を返済することにより返済額を見直すといいでしょう。

ただし、繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」があるため、注意しておかなくてはなりません。

• 期間短縮型：返済期間を短縮し支払い総額も減るが、毎月の返済額は変わらない
• 返済額軽減型：毎月の返済額は減るが、支払い期間は変わらない

転職により年収が下がり住宅ローンの返済が厳しくなったときは、返済期間の延長を検討しするのも１つの手です

返済期間を延ばすことで、毎月の返済額を軽減できるため、転職によって不安定となった生活を安定させるためには有効な救済措置だといえます。

ただし、住宅ローンの返済期間延長は、金融機関の承認を受けなければならず、審査を必要とすることが多いため誰でも利用できるとは限りません。

▼返済期間延長の審査を通過できないケース

• 住宅ローン返済が滞ったことがある
• 延長により35年以上の返済期間となってしまう場合
• 延長後の完済年齢が金融機関の規定を超える場合

転職直後の住宅ローンは、審査で不利になる可能性があるため、以下のように限られた選択肢の中で住宅ローンの方法を探す必要があります。

• 勤続年数の要件がない住宅ローンを選ぶ
• 審査に通りやすい「フラット35」を利用する
• 審査に通るとされる勤続年数まで働く

転職直後に住宅ローンを組みたい場合は、勤続年数の縛りがない住宅ローンを選ぶのがおすすめです。 

勤続年数の要件を設けていない住宅ローンであれば、転職後の勤続年数が3年未満でも審査に通る可能性が高くなります。

まずは、金融機関のホームページで申し込み条件を確認し、勤続年数に関する記載がなければ、その金融機関は勤続年数の要件を設けていない可能性が高いと考えられます。

ただし、「勤続年数を問わない」＝「審査が緩い」ではありません。

勤続年数の要件が緩やかであっても、収入や年齢など他の審査基準を満たす必要があります。これらの条件をクリアできれば、転職直後でも住宅ローンの審査に通る可能性は十分あります。

以下の金融機関では、勤続年数の制限がない住宅ローンを提供していますので、ぜひ参考にしてください。

各金融機関や住宅ローン商品によってメリット・デメリットが異なるため、将来の収支バランスを考慮しながら慎重に選びましょう。 

「フラット35」は、独立行政法人住宅金融支援機構が提供している住宅ローンで、転職直後でも審査に通りやすい傾向があります。

その理由は、フラット35の申し込み要件に勤続年数の制限がないためです。

そのため、転職直後でも利用しやすい住宅ローンと言えます。

全期間固定金利型のフラット35には、以下のような特徴があります。

フラット35は、住宅ローン債権を住宅金融支援機構が買い取り、投資家に販売することで資金調達を行う仕組みになっています。

そのため、民間金融機関のように「変動金利によるリスク」を負う必要がなく、収入の安定性に対する審査基準が比較的緩やかになっています。

その結果、フラット35の審査では勤続年数が要件に含まれておらず、以下の基準で審査が行われます。

1. 申込時の年齢が満70歳以下であること（親子リレー返済を除く）
2. 日本国籍であること（永住許可や特別永住者も含む）
3. 返済負担率が年収400万円未満なら30％以下、400万円以上なら35％以下であること
4. 借入額や借入期間が適切であること
5. 購入物件が定める技術基準に適合していること

転職したばかりで住宅ローンの審査に不安がある場合、一定の勤続年数が経過するまで働くという選択肢もあります。

多くの金融機関では勤続年数3年以上を基準としていますが、勤続1年以上で審査を通過しやすくなる住宅ローンもあります。

ただし、複数の金融機関で仮審査を受けすぎるのは注意が必要です。 審査では、信用情報機関を通じて「いつ・どこで・どの金額・何回払いで審査を受けたか」を金融機関が確認します。

審査の結果自体は共有されませんが、複数の金融機関で審査履歴が残ると「どこでも審査が通らない」と判断されることがあり、最終的にどの住宅ローンも審査に通らなくなるリスクがあります

住宅ローン審査において「いつからの勤続年数なら問題ないのか」を考えると、3年を目安にするとよいでしょう。

同じ企業で3年以上働いていれば、勤続年数を理由に審査に落ちる可能性は低くなります。

住宅ローンを契約した後に転職した場合、金融機関に勤務先変更を報告する義務があります。

「いつからの転職を報告すればよいのか？」と疑問に思うかもしれませんが、融資実行時点から現在までのすべての転職が対象です。そのため、転職ごとに報告が必要です。

返済期間中の転職では、次のようなことに注意しておいてください。

• 金融機関に転職した旨を報告する
• 年収ダウンに注意する
  
• 年収がダウンした場合は返済計画を修正する
  
• 転職先の雰囲気や仕事内容を確認しておく
  
• 住宅ローン控除の手続きをする
  

住宅ローン契約時に説明されるとおり、氏名・住所・連絡先・勤務先に変更が生じた場合は、速やかに金融機関へ届け出る義務があります。

住宅ローンは金融商品の一種であり、勤務先変更の届出を怠ると「期限の利益喪失」とみなされ、金融機関から残債の一括返済を求められる可能性があります。約款にもこの義務が記載されているのが一般的です。

しかし、審査完了後に融資が実行されると、多くの人は「もう支払いを続けるだけ」と考え、次のように思いがちです。

「わざわざ報告する必要がない」

「いつからそんな義務が発生したのか」

そのため、実際に報告している人は少数派といえます。

しかし、転職後の返済計画の見直しなどのリスクを考えると、少しでも金融機関との信頼関係を維持しておくことが重要です。

転職後は公私ともに忙しくなりがちですが、金融機関への報告は必ず行いましょう。

転職が必ずしも収入アップにつながるとは限りません。

そのため、住宅ローンの月々の支払いも考慮した上で、慎重に転職先を選ぶことが重要です。

もし年収がダウンすると、生活費に余裕がなくなり、いつからかは分からずとも、遅かれ早かれ毎月の返済が苦しくなるリスクがあります。

せっかく手に入れたマイホームを手放すことになれば、希望通りの金額で売却できるとは限らず、ローンだけが残るケースもあります。

また、住宅ローンの返済が滞ると、個人信用情報機関に金融事故として記録されてしまいます。

ちなみに、住宅ローンの返済が遅れた場合、いつからブラックリストに載るか知っていますか？

実は、たった2ヶ月の遅延でブラックリストに登録され、クレジットカードや自動車ローンの審査にも通らなくなるため、注意が必要です。

マイホームと信用情報を守るためにも、無理のない住宅ローン返済が可能な年収を確保できるよう、転職には細心の注意を払いましょう。

予期せぬ転職で年収がダウンしてしまった場合は、早めに返済計画を見直すことが大切です。

収入が減少し、生活費に余裕がなくなったときは、以下の順番で返済計画の見直しを検討しましょう。

1. 繰り上げ返済
2. 支払期間延長

転職を考える際、予定外の退職や会社の倒産などにより、急いで次の仕事を見つけなければならない状況になることもあります。

しかし、焦って転職先を決めると、短期間で再び転職を考えなければならない事態になりかねません。

転職先で注意すべき代表的なポイントは、以下の2つです。

• 社内の雰囲気や様子
• 携わる仕事や業務内容

住宅ローンを利用すると、最大13年間の住宅ローン控除を受けることができます。

この控除を受けるためには、勤務先での手続きが必要です。 初年度の住宅ローン控除は確定申告が必要ですが、2年目以降は年末調整で適用されるため、転職先での手続きが必要になります。

転職先の年末調整で住宅ローン控除を受けるには、以下の2つの書類を準備しましょう。

• 住宅取得資金にかかる借入金の残高等証明書（毎年10～11月に金融機関から送付）
  
• 給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書（税務署から一括送付）

ここでは、「転職したいけれど住宅ローンを組みたい」「住宅ローンを組むとき、いつから転職できるか知りたい」など、住宅ローンと転職で不安を抱えるひとにおすすめのサービスを紹介します。

多くの方がご存知のように、住宅ローンの審査では勤続年数が少ないと不利になりますが、転職したからと言って必ずしも審査に落ちるわけではありません。

しかし、転職の時期によっては転職が理由で審査に落ちてしまう可能性があることも事実です。

住宅ローンに関する転職の悩みはファイナンシャルプランナー（FP）に相談するのがおすすめ。

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この記事では、住宅ローンを組むときにはいつからの転職が審査に影響するのかについて解説してきました。

住宅ローンの審査では、年収や勤続年数が大きく影響するため、審査前後に転職すると審査を通過できない可能性があります。

転職を隠して審査を申し込んでも、健康保険証の提出を求められたときにバレてしまうため、住宅ローンを組みたいなら、融資が完了するまで転職は避けた方が良いです。

しかし今の時代、やむを得ない転職もあることから、住宅ローンの審査で不安を抱えているなら、マネーキャリアで専門家に相談することがおすすめです。

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