住宅ローンを組む場合、転職はいつから可能？転職はバレる？報告義務はある？

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住宅ローンを組んだあと、自身の状況によっては転職を余儀なくされる可能性があります。ただ、融資を受ける前に転職することはおすすめできません。 

転職は、住宅ローンの融資が施行されてからがおすすめです。融資施行前に転職した場合、融資が受けられない可能性もあります。

ここでは、融資に関する以下3つの項目を解説します。

• 融資実行前に転職した場合、融資が行われないことも
• なぜ住宅ローン審査では勤続年数が重要視されるの？
• 住宅ローンの審査完了日と融資実行日は違うことに注意

それぞれ解説します。 

融資実行前に転職した場合、融資が行われないこともあるため注意が必要です。

融資実行となるまでに、事前審査・本審査・住宅ローン契約、そして、融資が承認されて口座に振り込みが行われます。この、口座振り込みの前に勤務先が変わってしまうと、融資の承認がなくなってしまう可能性があります。

住宅ローンを組む際に、金融機関は勤務先の収入をみて審査の結果を出します。これは、現職での安定的な収入があることを前提に住宅ローンを組むためです。

このため、転職することでその安定さがなくなると判断されて、融資の承認がなくなる可能性があります。融資の承認がなくなると、口座への振り込みが行われず、住宅購入が不可となるため注意が必要です。 

では、住宅ローンの審査で勤続年数が重要視されるのはなぜでしょうか。

これは、金融機関が、収入の多さより安定さを重視しているためです。住宅ローンの融資を受ける契約者が、どれだけ高収入であったとしても、安定さがなければ審査に落ちる可能性があります。

今は高収入であったとしても、安定さがなければ、住宅ローンの返済を続けていくのは難しいでしょう。住宅ローンの返済は、30年以上のものが多いため、それだけ長く返済を続けなければなりません。

長く返済を続けるためには、高収入であることよりも、安定して支払いが続けられることが重要です。金融機関もこの安定さを重視して審査を実施します。 

住宅ローンの審査完了日と融資実行日は違くことに注意が必要です。

融資が施行される前であれば、融資が取り消され入金されない場合もありますが、融資が施行された後の融資の取り消しは一般的にありえません。

逆を言えば、審査完了した場合でも融資が解除されてしまう場合があり、解除されてしまうと口座への入金が行われなくなります。このため、審査が完了したからといって融資が施行される前に転職してしまうと、融資が解除となる可能性があるため注意しましょう。 

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住宅ローンを組んだあと、融資が行われる前に転職することはおすすめできないことがわかりました。転職してしまうと、収入の安定さを疑われてしまい、融資解除となってしまう可能性があるからです。

ただ、住宅ローンの審査前に転職や退職した場合にバレるようなことがあるのでしょうか。 バレなければ、転職や退職をしても良いのでは？と考える人がいるかもしれません。

転職や退職をしても、バレることがなければ、融資解除とならずに住宅ローンが組めるかもしれません。しかし、残念ながら、転職してしまうと確実に金融機関にバレてしまいます。

これは、健康保険証を確認されてしまうことで、転職や退職が判明します。この理由については、後述します。 

転職や退職したことを告知していなくても、健康保険証を提出したタイミングで転職がバレてしまいます。

健康保険証は、事前審査と本審査の両方に必要となる書類の一つです。では、なぜ健康保険証を提出すると、転職や退職したことがバレるのでしょうか。

金融機関では、健康保険証の「資格取得年月日」を確認して、転職や退職したかどうかをチェックしているのです。

健康保険証には、現在の会社に入社した日付と同じ日付である、「資格取得年月日」が記載されています。金融機関はこの日付をチェックして、申し込み時に記入と勤続年数があっていることをみています。

「資格取得年月日」は、転職した場合に新しいものに変更されるため、告知していなくても、健康保険証を確認したタイミングでバレてしまうのです。 

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転職や退職したことを金融機関に告知していなくても、健康保険証を確認することで転職や退職がバレてしまうことがわかりました。バレないから、融資実行前でも転職しても構わない、といったような考えはやめるようにしましょう。

ここで、改めて、なぜ転職は住宅ローンの融資実行後の方がいいのかを以下2つのポイントで解説します。

• 本審査が通過できなくなるかもしれないから
• 住宅ローンの契約は要物契約だから

それぞれ解説します。 

住宅ローンの融資実行前に転職してしまうと、本審査が通過できなくなる可能性があるのが理由の一つです。

住宅ローンの審査には、事前審査・本審査・住宅ローン契約・融資実行、という流れがあります。先述の通り、健康保険証のチェックは、事前審査と本審査のタイミングであるため、その後であれば転職をしてもバレないのでは？と思うかもしれません。

しかし、住宅ローンの契約の際にも健康保険証をチェックする場合があります。提出しなくても審査を行った内容と現在の状況に違いが生まれてしまっている状態で、このような状態での契約は行うことができません。

契約を行う際は、審査と同じ状況であることが重要であるため、転職を融資実行前に行うのはおすすめできません。融資実行後であれば、その後の支払いが滞ることがない限り、金融機関からの確認はないでしょう。 

住宅ローンの契約が「要物契約」であることも、理由の一つです。

「要物契約」とは、当事者の合意のほか、物の引き渡しなどの給付があって初めて成り立つ契約のことをいいます。これを住宅ローンの場合にあてはめると、つまり、融資が施行された後の契約が成立するときになります。

契約をしただけの状態であれば、契約を破棄することも可能です。契約がまだ成立していない時点での転職は、要物契約が結ばれる前の状態での転職となり、契約破棄につながります。

このような状況では、要物契約が結ばれないからといって、融資を実行してほしいといっても通用しません。このため、要物契約が結ばれる後となる、融資実行後に転職を行うことが重要です。

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ここまで、融資実行前の転職はおすすめできませんとお伝えしてきました。

しかしながら、融資実行前の転職でも住宅ローンに通るケースがあります。

ここでは、以下3つのケースを解説します。

• グループ会社の間での出向など
• 転職先が同じ業界で収入が高くなっている
• 住宅ローンに勤続年数の縛りが無いケース

それぞれみていきましょう。 

転職の理由が、グループ会社の間での出向であった場合は、融資実行前の転職でも住宅ローンの審査が通る場合があります。このような場合、在籍している会社は変わったとしても、人事異動の一環としてみられる可能性が高いです。

このような転職は、「転職を行った」というものとは違う状況であるといえるでしょう。

グループ会社の間での出向は、転職後1年未満であったとしても審査に通る可能性があります。このため、このような転職である場合は、グループ間の異動であることを金融機関にしっかりと伝えましょう。 

転職をしても、その転職先が同じ業界で収入が高くなっている場合、融資実行前の転職でも住宅ローンの審査が通る可能性があります。

転職前と同じ業界への転職で、キャリアアップや年収アップに成功している場合は、審査には大きなマイナスにはならないでしょう。これは、キャリアに一貫性があって計画的な転職をしていると金融機関が判断するためです。

ただし、異なる業界や職種に転職を繰り返している人は注意が必要です。転職で年収がアップしていても、転職を繰り返していることが金融機関の目に留まり、職種を変えてばかりで仕事が安定していない、という印象を与える可能性があります。

この結果、審査にもマイナスの影響を与えてしま可能性があるため、注意しましょう。  

融資実行前の転職で住宅ローンの審査が通る可能性の一つとして、住宅ローンに勤続年数の縛りがないケースがあります。

後述しますが、一部の金融機関の住宅ローンや、フラット35には勤続年数に縛りがありません。このような住宅ローンであれば、たとえ転職をしてすぐの場合でも、転職したことが審査に影響することはありません。

ただし、勤続年数が1年未満の状態で申し込んだ場合は、職務経歴書や過去の収入証明書類の提出を求める金融機関が多いです。自身の状況を理解した上で、どのような書類が必要となるかを早めに確認することをおすすめします。 

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融資実行後に転職をしたからといって、何問題がないわけではありません。転職後に抱える問題の一つとして、年収ダウン、があります。

転職する理由はさまざまで、必ずしも年収をアップするために転職する人が全てではないでしょう。年収が下がれば、毎月のローン返済の負担は大きくなってしまいます。

ここでは、年収がダウンしてしまった場合の以下2つの対策を解説します。

• 繰り上げ返済で元本を減らす
• 返済期間の延長を相談する

それぞれみていきましょう。

年収がダウンして住宅ローンの返済の負担が増えてしまった場合、繰上げ返済で元本を減らす対策があります。

まとまった預貯金があれば、このお金を繰上げ返済に回すことで、残高を早く減らすことができます。

ただし、全ての預貯金を繰上げ返済に回すのではなく、手元に一部の余裕資金を残しておくことも重要です。繰り上げ返済を行う際は、それ以後のライフプランについてしっかりと考えてから繰り上げ返済を行うようにしましょう。

また、繰上げ返済が行えるような預貯金をあらかじめ用意しておくことも大切です。転職する際は、年収がダウンすることで自身のライフプランにどのような影響があるかを考えてから転職するのが良いでしょう。 

預貯金があれば繰上げ返済で元本を減らすことが可能ですが、預貯金にも余裕がない場合はどのように考えると良いのでしょうか。

繰り上げ返済をする余裕がない中で、どうしても返済が苦しいようであれば、返済期間の延長を相談することをおすすめします。

住宅ローンの返済額苦しくなり、返済が滞ってしまうと、最悪の場合一括での返済を求められる可能性もあります。このようなことになる前に、金融機関に相談して、返済期間の延長ができないか相談するとよいでしょう。

返済期間の延長が実現すれば、毎月の返済額が減り、返済の負担が小さくなる可能性が高いです。返済期間の延長ができるかどうかは、金融機関によって条件や対応方法が異なるため、まずは金融機関へ相談してみるとよいでしょう。 

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住宅ローンの審査では、契約者の収入の安定さを重視して融資を行うかどうか判断します。 

転職して間もない人は、収入の安定さという面から審査に落ちる可能性が高いです。 それでも、転職直後に住宅ローンを組みたいという人もいるでしょう。

ここでは、転職直後でも住宅ローンを組みたい人がやるべき以下3点を解説します。

• 勤続年数の縛りが無い住宅ローンを利用する
• 審査の通りやすいフラット35を利用する
• 住宅ローンの審査に通ると思われる勤続年数まで働く

それぞれみていきましょう。 

転職直後で住宅ローンを組みたいと考える人には、勤続年数の縛りが無い住宅ローンを利用することをおすすめします。

金融機関の中には、住宅ローンの申込要件に勤続年数を設けていない銀行もあります。勤続年数が問われないため、転職直後であったり転職してから1年〜3年しか経っていなかったりしている人におすすめです。

今は転職していなくも、住宅ローンの契約中に転職を予定している人にもおすすめです。ここでは、勤続年数の縛りがない以下の金融機関を簡単に解説します。

SBI新生銀行住宅ローン

auじぶん銀行住宅ローン

＜SBI新生銀行住宅ローン＞

SBI新生銀行住宅ローンは、勤続年数の要件が定めれていないため、転職直後でも住宅ローンが組める可能性があります。この住宅ローンは、固定期間選択型で事務手数料が安いため、借入した際の諸費用を抑えられる点がメリットです。

住宅購入の際はいろいろと諸費用がかかる上に、転職したタイミングであるために収入がダウンしているか可能性もあるため、メリットとなる人は多いでしょう。

参考：住宅ローン｜SBI新生銀行

＜auじぶん銀行住宅ローン＞

auじぶん銀行住宅ローンでは転職3年未満でも履歴書を提出すれば申し込みが可能である銀行です。このため、転職直後であっても、履歴書を提出すれば住宅ローンを申し込める可能性が高いです。

この銀行の住宅ローンは、変動金利がほかの銀行と比べてもとても低く、無料で付帯している保障も充実していることもポイントです。転職直後で、変動金利を利用したいのであれば、auじぶん銀行住宅ローンを利用するか検討してみるとよいでしょう。 

参考：住宅ローン｜auじぶん銀行

フラット35であれば、年収や勤続年数に制限がない住宅ローンであるために、転職直後でも申込みが可能です。

フラット35は物件を中心に審査を行うため、民間の金融機関の住宅ローンが申込者を中心に審査を行うのとは異なります。ただ、転職した直後の人は、直近3ヶ月ほどの給与明細を求められる場合がある点に注意が必要です。

このため、転職して3ヶ月未満の人は、すぐに審査に申し込まずに転職してから3ヶ月経過したのちに申し込みすることをおすすめします。

フラット35には金利の低い保証型の商品を扱っている、「住信SBIネット銀行」があります。 

この銀行では、頭金の割合で金利が引き下げられたり、充実した疾病保障がついていたりするのが特徴です。このため、転職した直後で収入が不安定なために、金利の変わらない固定金利で契約したい人や、頭金を入れる余裕があるためにできる限り金利を引き下げたい人におすすめです。 

参考：フラット35｜住信SBIネット銀行

転職直後で住宅ローンを組みたいが不安な人は、住宅ローンの審査に通ると思われる勤続年数まで働くという方法もあります。

審査に通る勤続年数の一般的な目安は、転職してから3年以上といわれてます。このため、転職した直後や勤続年数1年未満での申込で審査に落ちてしまう場合は、しばらくその職場で働き続けて勤続年数が3年以上となるまで待つことをおすすめします。

待っている間に自身が求めている物件がなくなるかも？と思う人がいるかもしれませんが、手当たり次第に審査に申し込むのは逆効果です。

住宅ローンの審査履歴は個人の信用情報に記録されるため、何度も審査を重ねているとほかの金融機関に審査落ちしていることがバレる可能性があります。ほかの審査で落ちている人を審査に通すようなことはあまりないため、このような状況にならないためにも手当たり次第に審査に申し込むのはやめましょう。

勤続年数が経過するのを待つことで、貯蓄ができて頭金を多く捻出できたり、住宅ローンの選択肢が広がったりとメリットも多いです。焦っていろいろな物件に手を出すよりも、じっくりと待って、よりよい物件を見つけてみるのはいかがでしょうか。 

住宅ローンの契約中には転職をせずに、融資が施行された後に転職することがおすすめであると解説しました。

では、融資実行後に転職した場合、どのようなことをすべきなのでしょうか。報告義務はあるのでしょうか。

ここでは、融資が施行された後で転職した場合に、やるべきことを以下5つ解説します。

• 金融機関に転職した旨を報告する
• 年収ダウンに注意する
• 年収がダウンした場合は返済計画を修正する
• 転職前に転職先の社内の雰囲気や仕事内容が自分合っているか確認しておく

住宅ローン控除の手続きを忘れずにする それぞれみていきましょう。 

転職した際は、住宅ローンの契約約款に記載されているため、金融機関に転職した旨を報告する必要があります。融資が施行された後であれば転職しても問題なく、ローン返済中であれば金融機関に健康保険証を提出することもないためバレません。

ただ、先述したように契約内容に影響はありませんが、報告する義務はあります。報告する必要はありますが、転職したからといって返済条件などが変わることは基本的にはなく、今後の支払いが継続できていれば問題ありません。

ただし、転職することで収入が減る可能性も考えられます。ほかにも、リストラや倒産などが転職理由の場合、収入が転職前より増えるとは言い切れないでしょう。このような場合は、早めに対策を取るためにも金融機関への報告は重要です。 

収入が減って、返済継続が無理そうであれば、返済計画を見直したい旨を金融機関に伝えて相談するようにしましょう。 

住宅ローンの融資実施後に転職した場合、年収ダウンに注意しましょう。

住宅ローン返済が滞りそうになって、家計の支出を抑えたり生活が圧迫されてしまったりしないよう、転職による収入の変動は事前にしっかりと確認することが必要です。たとえば、転職後に手当がなくなって手取りが少なくなったり、ボーナスの割合が多くなったものの毎月の手取りが少なくなる、などです。

これらはいずれも、毎月の基本給だけを比較して転職を決めてしまったパターンです。このように、毎月の基本給だけをみていると、ボーナスや手当の違いによって実質の収入が下がってしまうケースがあります。

転職後も安定したローン返済ができるよう、転職後の返済負担の違いを計算して確認しておくことをおすすめします。 

とはいえ、自身が望まない結果として転職後に収入がダウンしてしまうこともあるでしょう。 

もし、収入が減ってしまった場合には、以下の3つの対策を検討するとよいでしょう。

• 一時繰り上げ返済で返済額を減額する
• 住宅ローンの返済期間を延長してもらう
• 返済条件の変更を金融機関に相談する

気軽に実施できる方法は、一時繰り上げ返済ですが、まとまった預貯金がなければ実行に移せません。預貯金に余裕があれば一時繰り上げ返済を検討するのがよいですが、そうでない場合は、住宅ローンの返済期間延長や返済条件の変更を金融機関に相談することをおすすめします。

どの対策だとしても、自身だけで解決できないと感じた場合は、すぐに金融機関へ相談してみましょう。 

住宅ローン融資実行後に転職をして、年収がダウンしてしまった場合は、返済計画を修正するようにしましょう。

住宅ローン契約時に考えた返済計画は、あくまで転職前の収入がベースになっているはずです。転職後に年収がダウンしてしまった場合、年収がダウンする前の返済計画を継続するのは難しいでしょう。 

返済計画を見直して、年収がダウンした収入でどのように返済していくかを修正することを検討してください。

ただ、預貯金があることで繰り上げ返済ができるのであれば、返済計画の必要はないかもしれません。しかしながら、預貯金がなく自身の返済能力では今の返済計画では支払いの維持ができないと感じた場合、すぐに金融機関に相談しましょう。

金融機関に相談することで、住宅ローンの返済期間の延長だったり返済条件の変更ができる可能性があります。 

可能であれば、転職前に転職先の社内の雰囲気や仕事内容が自分になっているかを確認しておきましょう。

転職前に給与や勤務体系といった表面的な部分しか比較せずに転職してしまうと、転職先が自分に合わず、再度の転職を余儀なくされるかもしれません。繰り返される転職は、金融機関にもマイナスのイメージを与えかねないため、注意が必要です。

さらに、転職先の環境に馴染めないと、精神的・肉体的にも大きく消耗してしまい、心身の健康にも悪影響を与えてしまいます。結果、仕事が続けられなくなり転職する、といったケースも考えられるため注意しましょう。

転職先の社内の雰囲気や仕事内容をよく確認し、これから先も長くやっていけるかどうかの判断が重要です。 

融資が施行された後に転職した場合、住宅ローン控除の手続きを忘れないようにすることが重要です。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住居を購入した場合に「年末時点での住宅ローンの残高の0.7%」が、入居時から最長13年間にわたって控除される制度です。

転職後もこの控除が受けられるように、年末調整における書類の提出を忘れないようにすることが重要となります。転職しても必要な書類は変わらず「住宅ローン残高証明書」「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書　兼　年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」の2点が必要となります。

転職先の会社は自身が控除を受けていることを把握しておらず、書類の提出が求められることがないため、自身がしっかりと書類提出ができるよう覚えておくことが重要です。上記2点の書類をださないと控除が受けられないため、年末調整に書類を出すことを忘れないように覚えておきましょう。 

今回は、住宅ローンを組む場合にいつから転職が可能であるかをみてきました。

• 住宅ローンの融資実行後に転職するのがおすすめ
• 住宅ローンの審査前に転職や退職したことは金融機関にバレてしまう
• 転職した後に年収がダウンして返済が苦しくなったらすぐに金融機関に相談する