住宅ローンは籍を入れていない状態（事実婚）や入籍前でも組める？

籍を入れる予定であることが証明できれば住宅ローンを組めます。

入籍前はまだ法的な関係のない赤の他人です。

特に金融機関にとって、入籍前のカップルが婚約を解消することが一番のリスクです。

例えば収入を合算して住宅ローンを組む場合、婚約解消した後も2人にはローン返済義務があるためトラブルが生じるリスクがあります

そのため、2人が籍を入れる予定であることを証明してもらうために、金融機関によっては「婚約証明書」や「婚姻に関する同意書」などを提出する必要があります。

「婚約証明書」には、双方の親から署名捺印を取り付ける必要があります。

また、住宅ローンの審査は入籍が条件となるため、ローン契約時までに、入籍したことがわかる公的書類の提出が必要です。

フラット35では入籍前でも住宅ローンの契約が可能です。

フラット35とは、完済まで金利が変わらない長期固定金利タイプの住宅ローンです。一般的な住宅ローンでは利用が難しい、アルバイトや個人事業主の方も利用できるメリットがあります。

そんなフラット35では、２人の収入を合算して住宅ローンを組むことができます。

収入を合算できる人の条件を見てみると、「配偶者（婚約者、内縁関係にある方または同性パートナーの方を含みます。）」とあります。

よって、籍を入れてない状態でも、フラット35であれば2人の収入を合算してローンを組める可能性が高いといえます。

最後に押さえておきたいのが現在は同性婚や事実婚が認められている最中ということ。

籍を入れて婚姻関係になる「夫婦」以外にも多様な形のパートナーシップを認める動きが広がっています。

内閣府男女共同参画局が令和4年2月に発表した「地方公共団体におけるパートナーシップに関する制度の状況」では、2022年1月時点で147の自治体がパートナーシップ制度を導入していると発表しました。

岐阜県では、令和5年9月1日から「パートナーシップ宣誓制度」の導入を始め、 同性同士や事実婚のカップルを、自治体が「家族」として公的に証明することとしました。

宣誓した証として、受領証が発行され、公営住宅の入居などの行政サービスや、住宅ローンにおいて配偶者の定義にパートナーを含めることなどが受けられます。

こうした動きによって、籍を入れていないパートナーでも住宅ローンを組めるようになってきているといえます。

住宅ローンを籍を入れてない状態で組む最大のメリットは『決断を早くすることで、住宅ローンの支払期間が短くなり、ローン完済年齢が若くなる』点です。

住宅購入は人生で最も大きな買い物の1つでしょう。

借入金額が大きいため、返済額も大きいのは当然です。早くローンを組めば、働き盛りのうちにローンの返済を終えることも可能です。

返済が終われば、返済に回していたお金を旅行や趣味に使うことができますね。

また、入籍後に新生活がスタートすると生活も忙しくなるため、比較的余裕のある入籍前に住宅購入や家具の準備などを済ませておくと、新婚生活もゆっくりとスタートすることができます。

子どもの人数も予定していた以上に子宝に恵まれたり、夫の昇進や転職・転勤なども可能性があります。

ゆえにいろいろなパターンのライフスタイルの変化を想定して、家の購入が仇とならないよう選択ができるようにパートナーと事前に話し合うことが大切です。

籍を入れてない状態で住宅ローンを組むメリット・デメリットを踏まえた上で、住宅ローンを組むかどうかパートナーとよく話し合ってみましょう。

籍を入れてない状態でも住宅ローンを組みやすくする方法があれば助かりますよね。

実際、住宅ローンを組みやすくする方法は以下の2通りの方法があります。

• 収入を合算する
• ペアローンで住宅ローンを組む

1つ目の方法は、収入を合算する方法です。

具体的には、住宅ローンを組む2人の収入を合算して借り入れをし、2人で一緒に返済していく方法です。

1人の年収が400万円だった場合、400万円の年収で審査を受けることになり、融資を受けられない可能性も出てきます。

しかし、1人だけの収入では足りなくても、もう1人の収入を合算することで、融資の枠を広げることができます。

2人の収入を合算して住宅ローンを組むことで、予算オーバーだった物件の購入も可能になります。

収入合算の種類には、「連帯債務」と「連帯保証」の2つがあります。

2つの違いやメリット・デメリットについては、この後、ご説明いたします。

2つ目の方法は、ペアローンで住宅ローンを組む方法です。

パートナーと2人で1つの住宅ローンを組むことが収入合算ですが、ペアローンは、1つの住宅に対して2人が別々に住宅ローンを組む方法です。

ローンの負担金に応じて、住宅の持ち分の割合も変わり、それぞれが自分の借入に対して返済義務を負うことになります。

ペアローンのメリットは、2人の間に主従関係がなく、どちらも主債務者になるため、団信や住宅ローン控除はそれぞれが利用できる点です。

一方で2本のローンを組むため、手数料などの諸費用も倍になるといったデメリットがあります。

また、団信の保証範囲はそれぞれの負担分に限定されるため、片方の債務が免除になっても、もう一人分の債務は残ったままです。

• 連帯債務型
• 連帯保証型

連帯債務型とは、どちらか1人を主債務者、もう片方を従たる債務者としてローンを組む方法です。どちらも債務者となるため、双方安定的で継続的な収入が条件です。

2人の収入で返済をおこなうため、もし1人が退職してしまった場合、残ったもう1人は返済を続けなければなりません。

この収入合算の連帯債務型として、フラット35が挙げられます。

連帯債務型のメリットは、2人それぞれが住宅ローン控除を受けられるため、節税効果がある点です。また、団体信用生命保険に2人とも加入できる点もメリットです。

よって、一人が亡くなってしまった場合は残った方の負担が減りますが、団信は、金融機関によって条件が違うため、前もって確認しておく必要があります。

連帯保証型は、どちらか1人が主債務者で、もう片方は連帯保証人としてローンを組む方法で、連帯保証人は主債務者が返済できないときに肩代わりをしなければいけません。

この連帯保証型のデメリットは、先程ご説明したフラット35などの連帯債務型と異なり、連帯保証人は住宅ローン控除を受けることができず、団体信用生命保険に加入することもできない点です。

仮に連帯保証人が亡くなった場合、団信に加入できないため、債務は減りません。

主債務者に万が一のことが起きたとき、住宅ローンの残りの返済が連帯保証人の責任となるため、主債務者が死亡したとき・働けなくなったときの収入の補填などをしっかり考えなければなりません。

しかし、住宅ローンを組むときには、連帯保証人の収入も合算されるので、借入金額が増やせることはメリットです。

注意点は以下の2つです。

• 2人のどちらかが連帯保証人になる必要がある
• 収入を合算できる金額は金融機関ごとに違う

1つ目のポイントは、2人のどちらかが連帯保証人になる必要があることです。

先ほどもお伝えしましたが、主債務者が住宅ローンを払えなくなったとき、連帯保証人が残りのローンを返済する必要があります。

事実婚やパートナー関係が解消され、同居しなくなった場合、連帯保証人から外れたいと銀行に申し出ても、銀行側がなかなか首を縦に振ってくれません。

もちろん、長年ローンを返済し続け、ローンの返済額がかなり少なくなっている場合は、金融機関によっては連帯保証人の解除が受け入れられるケースもあります。

しかし、原則、連帯保証人から外れるためには、住宅ローンを完済しなければいけません。

収入合算する場合、どちらかが連帯保証人にならなければいけませんが、連帯保証人になることは慎重に決める必要があります。

2つ目のポイントは、収入を合算できる金額は金融機関ごとに違うことです。

収入を合算することで単独で住宅ローンを組むよりは、大きな金額のローンを組める利点はあります。

しかし、2人の収入を合算することができたとしても、満額借りられるわけではありません。

以下のように、収入合算の上限金額が異なります。

• 合算者の収入の全額まで
• 本人の収入の2分の1まで
• 合算者の収入の2分の1まで

贈与税がかかる可能性があるケースもあります。

贈与税は、贈与された金額の合計が年間1人110万円以下の場合には申告する必要はありません。

例えば、籍を入れる前に1人のみ（Aさん）が債務者となり住宅ローンを組み、もう一人（Bさん）が頭金や住宅ローンの一部を負担することになった場合を想定してください。

この場合、Bさんが負担する頭金や住宅ローンの一部は、「BさんからAさんに対する贈与」とみなされます。そのため、年間110万円を超えると申告をしなければなりません。

住宅の所有をBさん名義にし、Aさんがローンをすべて負担した場合で年間の支払額の合計が110万円を超えると、Bさんは、贈与税の申告と納税が必要です。

よって、贈与税がかからないようにするためにも、ローンの支払いと所有の実態を合わせておくことが大切です。

収入合算のうち連帯債務型では、片方が負担を背負わなくてはいけない可能性があります。

連帯債務型は、2人の収入を合算して借入金を返済していくタイプの住宅ローンです。

住宅の名義は、返済額の割合分で共有名義となります。

先程もお伝えした通りこの連帯債務型では、「団信に加入できるのは原則一人だけ」というデメリットがあります。

団信に加入した方が亡くなってしまったり、高度障害になってしまった場合はローンの支払いが免除になりますが、団信に加入できない方に万が一のことがあっても、住宅ローンを1人で返済していかなければなりません。

また、病気や事故で一時的に働けなくなり、ローンの支払いができなくなったとしても、連帯債務者として残りのローンを支払わなくてはなりません。

連帯債務型で住宅ローンを組む際には、以上のように片方にローン返済の負担が重くのしかかる可能性があります。

ペアローンで住宅ローンを組む場合の注意点として、事務手数料が2人分かかる点があります。

冒頭でもお伝えした通り、ペアローンとは、どちらか1人の名義でローンを組む収入合算と違って、1つの住宅に対して2人がそれぞれ住宅ローンを組む契約です。

住宅ローンの融資額を増やすだけでなく、住宅ローン控除や団信の保障はそれぞれが受けることができるため、節税効果があるなどのメリットがあります。

しかし、事務手数料や契約時の印紙代がすべて2人分かかってしまうことがデメリットと言えるでしょう。

ペアローンを組むことで得るメリットとデメリットを比較した上で、ペアローンを組んだ方が自分たちにとってメリットがあるかどうか良く考える必要があります。

籍を入れていない状態で住宅ローンを組む際に用意するべき書類をご紹介します。

金融機関は住宅ローンを組む際の「連帯保証人」の関係を二親等以内の親族に限定しています。

そのため、籍を入れてない事実婚や同性パートナーは、一般的に連帯保証人として認められていません。

しかし、近年、以下の書類を準備することができれば、同性パートナーを配偶者の定義に含む金融機関が増えています。

• 公正証書
• パートナーシップ証明書

合意契約は解消するときも、片方が勝手に取消すことはできず、原則として2人の同意が必要です。

2つの公正証書があれば、次で解説するパートナーシップ証明書を発行できる自治体もあります。

もう1つの書類が、自治体が発行する「パートナーシップ証明書」です。

パートナーシップ証明書は、自治体が同性カップルの関係を「婚姻相当に認める」ことを証明した書類のことです。

渋谷区では、前述した公正証書も含めた2つの書類がなければ証明書の発行はできませんが、公正証書を必要としない自治体がほとんどです。

自治体によって、証明書発行の条件は違いますので、住まいの自治体が証明書を発行しているか、発行のための条件はあるのかなどを事前に確認しておきましょう。

パートナーシップ証明書で住宅ローンを組むことができる金融機関があるかどうかもチェックする必要があります。

籍を入れていない状態（事実婚）で住宅ローンを組みたいときは、借入をする前に事前に気をつけておきたい点を検討することも大切です。 

特に今後のライフプランを考慮した上での借入額や頭金の返済は間違えることができません。

そうはいっても住宅ローンの契約には様々な専門知識が必要であり、自分達で全てを決定するのは難しいですよね。

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住宅ローンは籍を入れてない状態（事実婚）や入籍前でも組めるのかということをテーマに見てきました。

結論として、籍を入れてない状態の事実婚や、同性パートナーでも住宅ローンを組むことは可能であり、収入合算やペアローンなどの方法があります。

一方で、籍を入れる前の状態はライフステージの早い段階であり、その後の生活に負担がかかりすぎない借入金額の設定が重要。

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