住宅ローンを組むのに貯金はどれくらい必要？購入後必要な預金額も詳しく解説

住宅ローンを組むには、住宅購入費の借入以外にもさまざまな種類の費用が必要です。

• 住宅ローン契約時に必要な頭金
• 物件価格以外の諸経費
• 売買契約時に必要な手付金

住宅ローンを組む場合に必要になるのが「頭金」です。

頭金は住宅購入時に支払う自己資金の一部で、頭金が多いほどに住宅ローンの総返済額を減らせます。

頭金を用意する上で、目安となる平均を国土交通省の調査から、住宅価格に対しての自己資本の比率平均を紹介します。

• 注文住宅：19.2％
• 分譲戸建て住宅：22.0％
• 分譲マンション：31.5％
• 中古戸建て：35.7％
• 中古マンション：34.9％

物件タイプによっても異なりますが、おおよそ2割～3割程度の自己資本を用意している人が多いことがわかりました。

つまり、3,000万円の住宅を購入する場合に、20%であれば600万円の頭金を用意する計算になります。

ただし、頭金が0円や1割未満のケースでも住宅ローンが組める住宅ローンもあります。

そのため、あくまで自分の貯蓄からどれくらい頭金が用意できるかの目安にすることが重要です。

参考：国土交通省-住宅市場動向調査報告書（令和5年度）

住宅を購入する場合は、物件価格のほかにさまざまな費用が発生します。

表からわかるとおり、戸建て住宅を購入する場合は、購入価格の6～9%程度、マンションの場合は3～6%程度の諸費用が必要です。

基本的に諸費用の支払いは現金が前提となっているので、貯金を用意しておくとスムーズに契約が進められます。

参考：国税庁-不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

住宅ローンの契約では、頭金以外にも「手付金」の支払いが必要です。

通常、住宅ローン契約が必要な住宅の売買では、住宅ローン審査・決済をする前に契約を結びます。

手付金とは、住宅売買契約が成立したという証拠として必要な費用のことで、住宅購入価格の1割程度が一般的です。

もし契約を結んだ後に買主が何らかの理由で買わないとなった場合は、払った手付金は戻ってきません。

対して、住宅の売り主側の事情で解約となった場合は、支払った手付金が倍になって戻ってくる仕組みです。

なお、住宅ローン審査に無事通過すれば、払った手付金は住宅購入の支払いに充てられます。

手付金は契約時の支払いで必要になりますが、頭金を支払うタイミングは物件のタイプによってもことなります。

住宅ローンを組むには、貯金がいったいいくらあれば組めるのか気になる人も多いです。

そこで、住宅ローンを組むに必要な貯金額の目安を詳しく解説していきます。

• 頭金と諸費用で合わせて購入価格の10～30%が目安
• 【注意】手付金は現金での用意が必要になる

住宅ローンを組む場合に、住宅購入価格以外に頭金や諸費用を合わせると、住宅購入価格の10～30%程度は用意しておく必要があります。

ここでは、フラット35を利用した場合の一戸建てを3,000万円で契約したケースで諸費用の計算をしていきます。

• 手付金・頭金：200万円
• 売買契約印紙税：1万円
• 住宅ローン契約印紙税：1万円
• 事務手数料・仲介手数料：66万円
• 融資事務手数料：10万円
• 登録免許税：12万円
• 司法書士報酬：10万円
• 保険料：10万円
• 管理費・修繕積立金：3万円
• 修繕積立基金：35万円
• 変更工事：30万円

手付金と頭金で200万円、そして諸費用が178万円の合計で378万円になります。

もし貯蓄に余裕があれば、頭金の増額を検討するのもおすすめです。

頭金を増やせば借入金額が減らせるので、総返済額を少なくして毎月の返済が軽くできます。

もし、頭金が用意できない場合は、頭金なしの「フルローン」を組む方法も選べます。

ただしフルローンは、頭金ありと比較して審査に通りにくい傾向にあり、総返済額も増えるので、リスクを考慮して検討することが大切です。

金融機関によっては頭金が0円で諸費用もローンに含められる契約内容の住宅ローンも用意しています。

ただし基本的に、「手付金」だけは現金による支払いが前提となっているので、住宅ローンに含めることはできません。

また、住宅の売り主が不動産会社の場合は、宅建業法によって手付金は売買代金の20%が上限と定められています。

不動産会社以外であった場合、とくに上限は定められていませんが、一般的に10%程度が相場です。

住宅ローンは、貯金なしの状態でも契約自体は可能な場合もありますが、いくつか知っておくべきリスクもあります。

• 住宅ローン審査が通常よりも厳しくなるリスクもある
• 手付金の支払いができないリスクがある
• 手数料や税金などの準備が大変になるリスクがある

貯金がない状態で住宅ローンを申し込むと、通常よりも審査が厳しくなる傾向にあります。

頭金を用意しない分、借入金額も大きく返済期間も長くなるので、その分審査も厳しめに行われるからです。

また、頭金がないことは貯金がないとみなされる傾向にあるため、万が一返済に行き詰った場合のリスクも高いと判断されやすいです。

そのため、年収に対する返済比率の基準がより厳格になったり、勤続年数や職種についても詳しく確認されたりします。

さらに、配偶者の収入や他の借入状況なども、通常以上に細かくチェックされることが多くなります。

貯金がない状態で住宅ローンを組むと、手付金の支払いに困るリスクがあります。

手付金は住宅の売買契約で必要なお金で、契約当日に現金で支払うのがルールです。

手付金の目安は、住宅購入価格の5～10%程度となっているので、貯金がない状態で住宅ローンを組もうとすると、この費用が捻出できない可能性があります。

手付金は、住宅ローンの費用に組み入れることができない契約金なので、貯金がない場合でも手付金が支払えるだけの余剰金は用意できないと先に進めません。

なお、手付金が無事に支払えて契約が進めば、手付金は住宅購入費用に充てられます。

マイホームを購入する場合、住宅ローン以外にも手数料や税金などが発生します。

なかには、手付金のように現金での支払いが必須となっている費用もあるので、事前に資金を用意しなければなりません。

金融機関によっては、住宅ローンの取得に必要な「諸費用ローン」を用意しているところもありますが、別途手数料が必要になることや金利も発生します。

そのため、総返済額が想定以上に多くなってしまうリスクを考慮することが重要です。

住宅ローンを組みたいけど、将来に備えて貯金もしたいと考える人は多いです。

そこで、住宅ローンの返済と貯金は両立できるのか、それともどちらかを優先すべきなのか決められないケースも多いです。

• 住宅ローン契約前に家計の見直しをする
• 基本は住宅ローンの返済を優先する

住宅ローンの返済を無理なく進めつつも最低限の貯金も用意するなら、住宅ローンを組む前に、まずは家計の見直しをすることが重要です。

賃貸物件とは違って、マイホームの場合は返済以外の維持費や税金の支払いも発生します。

たとえば、固定資産税や修繕費用の衝立・地震や火災保険などが挙げられます。

毎月の収入・固定費・変動費を一覧にし、無駄を削減できる部分を洗い出し、将来の教育費や車の買い替えなど、予測できる大きな支出も考慮に入れておくことが大切です。

住宅ローンの返済か貯金のどちらを優先するか迷ったら、基本は住宅ローンの返済の優先がおすすめです。

なぜなら、住宅ローンの返済を滞納してしまうと、1か月後から延滞金や利息の支払いを求める書類が借入先の金融機関から届きます。

滞納を続けてしまうと、最悪の場合は家が競売にかけられて手放す事態につながります。

さらに、個人信用情報機関には信用情報に滞納や競売の情報が載って、クレジットカードの契約や新しい借り入れもできなくなります。

住宅ローンの返済はできても貯金は出来ない場合は何のペナルティもないため、まずは住宅ローンの返済が滞りなくできるかが重要です。

住宅ローンと貯金のバランスを考える場合に、繰り上げ返済も視野に入れるのも1つの手です。

• 住宅ローンの繰り上げ返済をすると総返済額が減らせる
• 住宅ローンの借り換えで総返済額を減らせる
• 住宅ローン減税を活用中は貯金を優先したほうがいい場合もある

住宅ローンの繰り上げ返済は、総返済額が減らせる方法なので多くの人が検討する方法の1つです。

住宅ローンの繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。

期間短縮型は、毎月の返済額は変わりませんが返済期間が短くなるのに対し、返済額軽減型は、返済期間はそのままで毎月の返済額を減らすタイプです。

いずれの方法も、早めに繰り上げ返済をしたほうが利息が減って総返済額が減らせます。

総返済額は、期間短縮型の方が大きく減らせますが、返済額軽減型は教育費が増えた・子どもが生まれたなどで毎月の返済額を減らしたい人におすすめです。

現在借り入れている住宅ローンの金利よりも低い住宅ローンに借り換えて、総返済額を大幅に減らす方法もあります。

たとえば、3,000万円を35年返済で借り入れていた場合、金利が1%下がった場合、総返済額は約500万円も減少します。

また、借り換えはタイミングもとても重要です。

• 借り換え前と後での金利差が1%以上
• 住宅ローン残高が1,000万円以上
• 返済期間が10年以上残っている

住宅ローンの借り換えは、残高が大きいほどに金利差による総返済額の減少が大きくなります。

ただし、さまざまな条件によっては必ずしも上記のタイミングでメリットがあるわけではないので注意が必要です。

住宅ローン減税の適用期間中は、必ずしも繰り上げ返済を急ぐ必要はありません。

なぜなら、年末のローン残高に応じて税額控除が受けられるため、繰り上げ返済によってローン残高が減ってしまうと控除額も減少するからです。

そのため、住宅ローン減税を受けている間は、毎月の返済は滞りおこなって、余剰金は貯金を優先することをおすすめします。

そして住宅ローン減税の適用期間が終わったタイミングで、繰り上げ返済をするなどの方法を検討に入ったほうがいいです。

もちろん、繰り上げ返済をせずに、貯蓄を増やすことに注力して将来に備えるといった方法も有効です。

住宅ローンの返済もしつつ貯金もしたいが、生活費を圧迫しないか・どれくらい貯めればいいのかわからない人も多い問題です。

一般的には住宅ローンの返済を優先したほうがいいですが、マイホームの維持・管理費や、将来的な出来事に備えてなど検討すべきことは多いです。

そのため、自分にとって最適なバランスや方法はどれがいいのか判断できない人は、住宅ローンや家計の見直しなど総合的に相談できるマネーキャリアの利用をおすすめします。

住宅ローンを組む前に、どれくらいの自己資金を用意すべきなのかなども、プロの目線からアドバイスをしてくれます。

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今回は住宅ローンを組むのに必要な貯金や購入後に必要な費用などについて、詳しく解説しました。

住宅ローンを組む場合には、住宅価格以外にも税金や手数料など、さまざまな費用が必要になります。

また、手付金など一部の費用には現金での支払いが必須となっている費用もあるので、まったく貯金がない状態で住宅ローンを組むにはリスクがあります。

住宅ローンや貯蓄は、長期的な視点で比較・検討する必要があるため、自分だけで考えるよりもプロに相談をしたほうが効率が良い場合があります。

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