・住宅ローンを夫婦間で借り換える際の手順が分からない
・名義変更に伴う注意点が不明で不安を感じている
このような疑問や不安はありませんか？
夫名義の住宅ローンを妻名義に借り換えることは可能です。ただし、返済中の名義変更は認められていないため、妻が新たにローンを組み直す必要があります。円滑に借り換えを進めるには、必要な手順や注意点を正しく理解しておくことが大切です
この記事では、夫から妻へ住宅ローンを借り換えるための具体的な流れや注意点を詳しく解説します。この記事を読むことで夫婦間の借り換えに関する疑問を解消し、安心して手続きを進められるでしょう。
井村FP
この記事の監修者 井村 那奈 フィナンシャルプランナー
ファイナンシャルプランナー。1989年生まれ。大学卒業後、金融機関にて資産形成の相談業務に従事。投資信託や債券・保険・相続・信託等幅広い販売経験を武器に、より多くのお客様の「お金のかかりつけ医を目指したい」との思いから2022年に株式会社Wizleapに参画。
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この記事の目次
- 住宅ローンは夫から妻へ借り換えできる？
- 「妻の新規ローン契約」として扱われるのが一般的
- 妻がローン審査を受ける必要がある
- 夫婦間での贈与税リスクがある
- 住宅ローンの借り換えは、事前に無料FP相談を活用するのが安心
- 住宅ローンを夫から妻へ借り換えする際の手順
- ① 銀行や税務署に相談する
- ② 妻がローン審査を通過・新規契約を結ぶ
- ③ 所有権の名義変更登記を行う
- 住宅ローンを夫から妻へ借り換えする際の注意点
- 妻の収入で無理なく返済できるかをシミュレーションする
- 諸費用や税金込みで総返済額を試算する
- 住宅ローン控除を受けられなくなる場合がある
- 【まとめ】夫から妻への住宅ローンの借り換えは早めにFPに相談しよう
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住宅ローンは夫から妻へ借り換えできる？
住宅ローンは長期契約なので、夫の収入減や健康上の事由で返済が難しくなることもあります。
当初夫単独で契約したが、妻に収入があるため名義を変更したいというケースもあります。さらに、離婚後に妻が家に住み続けるケースでは、借り換えを妻名義で検討することがあるのです。
実際、夫から妻へ住宅ローンを引き継ぐことは可能でしょうか。ここでは、可否と注意点を最新情報をもとに解説します。
「妻の新規ローン契約」として扱われるのが一般的
住宅ローンの契約者を返済途中で妻など他人に変更することは、原則認められていません。金融機関は契約時に収入や勤務先、他の借入状況だけでなく、年齢や健康状態まで審査した上で融資条件を決定しています。
返済中に審査を受けていない人へ名義を切り替えることは、無審査で新規融資を行うのと同じで、金融機関にとって大きなリスクです。そのため、夫婦や親子、兄弟姉妹といった関係性にかかわらず、名義変更が認められるケースはほぼありません。
つまり、住宅ローンの名義は単純に変更できません。
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妻がローン審査を受ける必要がある
夫から妻へ住宅ローンを借り換える場合は、実務上「新規借り入れ」扱いとなり、妻が審査を受ける必要があります。金融機関は妻を新たな契約者として審査し、融資の可否や金額を判断します。審査項目は、主に以下のとおりです。
- 妻の収入水準と安定性（雇用形態や勤務先、勤続年数）
- 妻の年齢と完済時年齢
- 他の借入やクレジット履歴を含む信用情報
妻が正社員として安定収入を得ている場合は、審査を通過できる可能性があります。しかし、専業主婦やパート勤務で収入が不安定、または希望額に収入が見合わない場合は、審査通過が難しくなります。
金融機関は妻が単独で返済を続けられるかを厳しく見極めるため、収入や信用情報に不安があると融資が認められない場合があります。
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夫婦間での贈与税リスクがある
住宅ローンの名義を夫から妻へ変更する際は、税法上の「みなし贈与」による課税リスクに注意が必要です。たとえば、夫名義のローン残債を妻が肩代わりして支払う場合、本来夫が負担すべき債務を妻が返済したとみなされます。
その金額が年間110万円を超えると、贈与税の対象となる可能性があります※1。妻の預金で夫の住宅ローンを繰上返済すれば、妻から夫への贈与とみなされ、超過分に贈与税が課される可能性があるのです。
さらに、離婚に伴う財産分与で住宅ローンを引き継ぐ場合でも、手続きや書類に不備があると「贈与」と判断され課税対象となることがあります。
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住宅ローンの借り換えは、事前に無料FP相談を活用するのが安心
住宅ローンの借り換えは家計への影響が大きいため、慎重な判断が必要です。自分だけで情報を集めて決めるのは不安が残りますが、その際に頼りになるのが無料のFP相談です。
＜FP相談の特徴＞
- メリットとデメリットを中立的な立場から分かりやすく説明できる
- 金利の比較や将来の返済計画を踏まえたアドバイスが可能
- 思い込みや見落としによる失敗を防げる
借り換えの是非や金融機関の選択もサポートしているため、一人では難しい判断も安心して進められます。
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住宅ローンを夫から妻へ借り換えする際の手順
夫から妻への住宅ローン借り換えは、通常より手続きが多く、段階的な準備が必要です。
住宅ローンを夫から妻へ借り換えする際の手順は、以下の3ステップです。
- 銀行や税務署に相談する
- 妻がローン審査を通過・新規契約を結ぶ
- 所有権の名義変更登記を行う
3つの手順に沿って、夫から妻への借り換えを進めてください。
① 銀行や税務署に相談する
現在借入中の銀行や検討中の金融機関に相談し、夫から妻への借り換えが可能かを確認しましょう。住宅ローンは契約者の変更が原則認められないため、妻が新たにローンを組み夫の残債を完済するのが一般的です。
妻の収入や勤続年数、信用情報が金融機関の審査基準を満たすかが重要です。加えて、税務署や税理士に相談して税務上の問題を確認することも欠かせません。第三者が債務を肩代わりすると贈与とみなされ、年間110万円の非課税枠を超えれば贈与税が課税されます※。
たとえば、妻が夫のローン残高を一括返済する場合、110万円を超える部分は贈与とみなされ、高額な税負担が発生する可能性があります。税務上のリスクを事前に確認しておけば、将来のトラブルを防げるでしょう。
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② 妻がローン審査を通過・新規契約を結ぶ
妻が借り換え先の金融機関を決めたら、新たな住宅ローンの審査を受ける必要があります。審査では収入状況や勤務先、物件の評価額などが確認されるため、必要書類は事前に揃えておくことが大切です。
＜必要書類の例＞
- 本人確認書類（運転免許証など）
- 収入証明書（源泉徴収票や課税証明書）
- 住民票（世帯全員の記載があるもの）
- 印鑑証明書
- 物件の登記事項証明書（登記簿謄本）
- 現在のローン残高証明書（または返済予定表）
また、契約時には保証料や事務手数料などの諸費用も発生するため、資金計画に組み入れて準備しておきましょう。
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③ 所有権の名義変更登記を行う
夫名義の不動産を妻に移転する場合は、法務局で所有権移転登記を行いましょう。所有権移転登記とは、不動産の名義を変更し、夫から妻へ所有権を移す法的根拠となる手続きです。
＜申請に必要な書類＞
- 登記原因証明情報（贈与契約書など）
- 不動産権利証
- 夫婦双方の住民票
- 印鑑証明書
手続きは複雑で専門知識が必要なため、申請書作成から提出まで司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士が代理申請を行えば、所有権移転を円滑に完了でき、手続き漏れや不備によるトラブルを防げます。
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住宅ローンを夫から妻へ借り換えする際の注意点
夫から妻への住宅ローン借り換えは、名義変更ができないため、妻が新たにローンを組む必要があります。その際、金融機関の審査を受け直す必要があり、通常の借り換えより手続きが複雑です。
費用面や税制面も踏まえ、慎重に検討しましょう。加えて、借り換え後の金利水準にも注意が必要です。特に現在の金利が当初より高ければ、借り換えの効果は小さくなります。
具体的に、以下の3点に注意が必要です。
- 妻の収入で無理なく返済できるかをシミュレーションする
- 諸費用や税金込みで総返済額を試算する
- 住宅ローン控除を受けられなくなる場合がある
妻の収入で無理なく返済できるかをシミュレーションする
妻名義での借り換えでは、まず返済余力を把握する必要があり、その指標となるのが返済負担率です。返済負担率とは、年収に占める年間返済額の比率です。
生活に余裕を持つには、手取りの20％が目安です。年収600万円なら年間返済120万円、月約10万円の水準です。また、自動車ローンなど他の債務も合算し、妻の収入だけで返済を続けられるかを確認します。
住宅金融支援機構の公表値でも、返済負担率15〜20％以内の層が多く※1、平均も同程度とされています。数値は家計や金利によって変動するため、複数パターンで試算し、過不足を点検しましょう。
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諸費用や税金込みで総返済額を試算する
夫から妻への住宅ローン借り換えでも、通常の借り換えと同様に諸費用がかかります。
＜諸費用＞
- 新規ローン契約の事務手数料
- 抵当権設定の登録免許税
- 契約書の印紙税
- 司法書士報酬
- 保証料（利用時）
さらに、既存ローンを一括繰上返済する場合には、繰上返済手数料がかかることもあります。これらの費用総額は、数十万円に及ぶことも少なくありません。そのため、金利引き下げによる利息軽減額を試算し、諸費用を上回るか確認することが大切です。
残高・金利・残存期間を基に総返済額を比較し、費用対効果を冷静に見極めることが重要です。一般的に借り換えの効果が大きいとされる目安は「残高1,000万円以上」「返済期間10年以上」「金利差1％以上」とされています※1。
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住宅ローン控除を受けられなくなる場合がある
借り換え後に住宅ローン控除を適用するには、一定の条件を満たす必要があります。住宅ローン控除は本来、新築や増改築の借入金を対象とする制度であり、借り換えのみでは原則対象外です。
ただし、以下2点をすべて満たすと、借り換え後も控除を継続できます。
- 当初のローン返済のために借り換えを行っていること
- 返済期間が10年以上であること
借り換えをしても控除期間が延長されない点に注意が必要です。さらに、繰上返済で返済期間が10年未満になると、その時点から控除は打ち切られます。
返済期間や居住要件、所得制限を満たさないと控除は受けられないため、事前の確認が欠かせません。
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※2参照：住宅ローン減税｜国土交通省
【まとめ】夫から妻への住宅ローンの借り換えは早めにFPに相談しよう
夫から妻への住宅ローン借り換えは、通常より手続きが複雑で、専門知識も求められます。返済計画や税金の取り扱い、名義変更の影響など、検討すべき点は多くあります。
そのため、計画の初期段階からFPに相談し、夫婦の収入や将来設計を踏まえた無理のない借り換えプランを立てることが重要です。
