「親族間売買で住宅ローンを組むにはどの銀行がいいの」
「親族間売買だと住宅ローンが組みにくい理由は」
とお悩みではないでしょうか。
- 結論、親族間売買でも住宅ローンを組むことは可能ですが、一般的な住宅ローンよりも審査が厳格で、取り扱う金融機関も限定されています。
この記事では親族間売買で住宅ローンが組める銀行や金融機関、ローンが組みにくい理由と対処法を解説します。
この記事を読むことで、親族間売買で住宅ローンを組む際の注意点が理解でき、あなたの状況に合った金融機関を選べるようになるので、ぜひご覧ください。
この記事の監修者 井村 那奈 フィナンシャルプランナー
ファイナンシャルプランナー。1989年生まれ。大学卒業後、金融機関にて資産形成の相談業務に従事。投資信託や債券・保険・相続・信託等幅広い販売経験を武器に、より多くのお客様の「お金のかかりつけ医を目指したい」との思いから2022年に株式会社Wizleapに参画。
>> 井村 那奈の詳細な経歴を見る
この記事の目次
- 親族間売買の住宅ローンが組める銀行・金融機関一覧
- みずほ銀行
- 三井住友銀行
- フラット35
- セゾンファンデックス
- 親族間売買の住宅ローンで迷ったら無料FP相談を活用しよう！
- 親族間売買は住宅ローンが組みにくいと言われる理由と対処法
- 「売買」ではなく「贈与」と疑われる可能性があるから
- 借入金の使途が不透明だから
- 不動産の評価額が安くなりやすいから
- あなたの家庭にぴったりの方法は？FPと一緒に最適な住宅ローンを選ぼう
- 親族間売買で住宅ローンを利用するときの注意点
- 「みなし贈与税」の発生リスクを徹底的に回避する
- 住宅ローン控除が利用できない
- 譲渡所得の特別控除が適用されない
- 家族全体で税金負担を含めた資金計画を共有する
- 自己資金をできるだけ準備する
- 【まとめ】親族間売買の住宅ローンを検討する際は無料FP相談を活用しよう
親族間売買の住宅ローンが組める銀行・金融機関一覧
親族間売買の住宅ローンが組める主な銀行・金融機関は以下のとおりです。
▼横にスクロールできます
| 銀行名 | 特徴 | 審査基準 |
|---|---|---|
| みずほ銀行 | 大手ならではの安心感 | 売買価格の妥当性を重視 |
| 三井住友銀行 | リレーローンの取り扱いあり | 個別審査・媒介契約必須 |
| フラット35 | 公的ローンで固定金利 | 実勢価格での売買が条件 |
| セゾンファンデックス | 不動産担保ローンに強み | 柔軟な審査姿勢 |
親族間での不動産売買は、通常の取引と比べて住宅ローン審査が厳格になる傾向があります。
特に「親子間」の売買となると、融資の対象外とされるケースもあるため、対応可能な銀行は限られています。
ここでは、親子リレーローンや柔軟な審査体制を持つ金融機関を中心に、利用を検討しやすい4社を紹介します。
みずほ銀行
みずほ銀行は大手銀行の中でも親族間売買に比較的柔軟に対応している金融機関です。
対象者は満18歳以上71歳未満で、最終返済時の年齢が満81歳未満の方となっています。
親族間売買の物件も対象ですが、売買価格の妥当性を重視し、第三者評価書などの提出を求められることがあります。
金利タイプは変動金利、全期間固定金利など複数のプランを提供しており、借入期間は最長35年です。
相談方法は店舗での対面相談、オンラインでのAI事前診断、電話相談など多様な方法を提供しています。
三井住友銀行
三井住友銀行では親族間売買でも住宅ローンの申し込みが可能です。
ただし、原則として不動産仲介業者の媒介による売買契約が必要で、事前相談での確認が必須となります。
金利タイプは変動金利型、固定金利特約型、超長期固定金利型など、複数の金利プランを提供しています。
借入期間は最長35年で、親子・夫婦の連帯債務型借入も利用可能ですが、物件を共有し、同居されることが条件となります。
相談方法は店舗での対面相談、電話相談、オンライン相談など、多様な相談方法を提供しています。
フラット35
フラット35は公的ローンであり、親族間売買にも一定の条件下で対応可能です。
対象となる親族間は親子間、直系親族間、兄弟姉妹間の売買で、夫婦間の売買は対象外となります。
売買契約を締結し、所有権移転登記の登記原因が「売買」となることが必要です。
金利タイプは全期間固定金利型で、借入時の金利が返済終了まで変わらないため、将来の金利変動リスクを回避できます。
親族間売買では、売買価格が市場価格と乖離していると「みなし贈与」と見なされる可能性があるため、市場価格の80％以内を目安に価格設定するのがおすすめです。
セゾンファンデックス
セゾンファンデックスは不動産担保ローンに強みを持つ金融機関です。
親子間、兄弟姉妹間、夫婦間などの親族間での不動産売買が対象となります。
申込時の年齢が満20歳以上70歳以下で、完済時の年齢が85歳未満の方が対象です。
融資金額は500万円～5億円、返済期間は5年～30年となっています。
金利タイプは変動金利で、団体信用生命保険なしの場合は3.90％～4.70％、ありの場合は4.40％～5.30％となっています（2024年12月時点）。
親族間売買の住宅ローンで迷ったら無料FP相談を活用しよう！
親族間売買の住宅ローンプラン・資金計画のお悩みがあるなら、無料FP相談の活用がおすすめです。
親族間売買の住宅ローンは、一般的な住宅ローンと比べて心理的ハードルが低くなりがちで、無理な売買価格を設定してしまい、後から返済に苦しむケースが多いです。
自分の家計・ライフプランに合わせた金利タイプや借入期間、返済総額を適切に設定するためにも、親族間だけでなく第三者の視点としてFPのアドバイスを取り入れましょう。
マネーキャリアの無料FP相談窓口なら、住宅ローンの専門家(FP)が、あなたの状況に合わせた適切な住宅ローンプランの選び方や資金計画を無料でサポート可能です。
親族間売買は住宅ローンが組みにくいと言われる理由と対処法
ここからは、親族間売買は住宅ローンが組みにくいと言われる理由と対処法について解説していきます。
- 「売買」ではなく「贈与」と疑われる可能性があるから
- 借入金の使途が不透明だから
- 不動産の評価額が安くなりやすいから
これらの理由を把握し、適切な対処法を講じることで、親族間売買でも住宅ローンを組める可能性が高まります。
「売買」ではなく「贈与」と疑われる可能性があるから
親族間の不動産取引は、実際には売買の形式でも「贈与や相続ではないか」と金融機関に疑われやすいのが現実です。
住宅ローンの審査では、形式だけでなく実態が重視されるため、売買の目的を明確に説明する必要があります。
対策として、売買契約書や不動産評価書、振込の記録などをしっかり用意することが重要です。
取引の正当性を示すことで、「贈与」とみなされるリスクを減らし、住宅ローン審査を通過しやすくなります。特に、不動産会社による適正価格の査定書を準備し、売買代金の振込記録を通帳などに残すことが大切です。
借入金の使途が不透明だから
親族間売買では、実際に借りたお金が本当に不動産の購入に使われているのか、不透明だと判断されることがあります。
例えば、売買代金が現金手渡しだったり、ローン実行後すぐに返金されたりすると、「本当は売買ではなく贈与なのでは？」と疑われる要因になります。
住宅ローンは不動産取得資金に限定されるため、使途が曖昧な場合は審査に通らない可能性が高まります。
資金の流れを明確にし、口座振込など記録に残る手段を活用することが対処のポイントです。
通帳記録や振込明細をしっかり残し、「資金の流れがはっきりしている」ことを証明することが重要です。
不動産の評価額が安くなりやすいから
親族間売買では、「相場より安い価格」で取引されることが多く、不動産の評価額が実勢よりも低く見られがちです。
築年数の古い物件であったり、親族間の情を優先して値引きされると、金融機関から「みなし贈与」と疑われるリスクが高まります。
住宅ローン審査を通すには、公的評価や不動産会社の査定書をもとに、客観的に妥当とされる価格で売買することが重要です。
市場価格から大きく乖離した価格設定は避け、第三者による適正な評価を基準とした価格設定を心がけましょう。
また、複数の不動産会社から査定を取得し、価格の妥当性を客観的に証明できる資料を準備することも効果的です。
あなたの家庭にぴったりの方法は？FPと一緒に最適な住宅ローンを選ぼう
親族間売買の住宅ローンにおいても、通常のローンと同じように金利や借入期間の選択、団信プラン選びなどが必要になります。
そこで頼りになるのが、住宅ローンに詳しいFP（ファイナンシャルプランナー）です。
親族間売買だからと油断し、無理な資金計画を立てて後悔するケースは少なくありません。
オンライン相談だから気軽に話せて、無理な勧誘も一切ありません。親族間売買での住宅ローンを考えているなら、まずは一度ご相談ください。
親族間売買で住宅ローンを利用するときの注意点
ここからは、親族間売買で住宅ローンを利用するときの注意点について5点まとめてご紹介します。
事前に注意点について把握しておくことで、後で失敗することや想定外の問題が発生することを防げます。
- 「みなし贈与税」の発生リスクを徹底的に回避する
- 住宅ローン控除が利用できない
- 譲渡所得の特別控除が適用されない
- 家族全体で税金負担を含めた資金計画を共有する
- 自己資金をできるだけ準備する
これらの注意点をしっかりと確認し、適切な対策を講じることが重要です。
「みなし贈与税」の発生リスクを徹底的に回避する
親族間売買で住宅ローンを利用する場合、もっとも注意したいのが「みなし贈与」と判断されるリスクです。
例えば、相場より極端に安い価格での取引や、不自然な資金の流れがあると、贈与とみなされ課税対象になることがあります。
対策としては、不動産会社による適正価格の査定書を準備し、売買契約書を正式に交わし、売買代金の振込記録を通帳などに残すことです。
税務署や金融機関に疑われない、客観的な証拠を整えておくことが大切です。
売買価格は第三者の査定をもとに決め、契約書は正式なものを作成し、代金の支払いは現金手渡しではなく、銀行振込で証拠をしっかり残すのが鉄則です。
住宅ローン控除が利用できない
親族間売買では、住宅ローンを組めても「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」が適用されないケースがあります。
国税庁の定めにより、直系血族や生計を一にする親族などから住宅を取得した場合、控除の対象外となるためです。
控除を受けるためには、売主が親族でないことや、生計が別であるなどの条件を満たす必要があります。
節税目的で購入を検討している場合は、事前にしっかり制度の内容を確認しましょう。
親や祖父母などの直系血族との売買では、たとえ正式な住宅ローンを組んでいても、控除の対象外になるケースがほとんどです。
譲渡所得の特別控除が適用されない
通常、マイホームを売却した際に得た譲渡益には「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用されますが、親族間売買ではこの制度が使えないことがあります。
国税庁の規定により、売却相手が配偶者や直系血族などの親族である場合、特別控除の適用対象外とされているためです。
親子間や兄弟間で不動産を売買する際には、控除が受けられないことを前提に資金計画を立てる必要があります。
家族全体で税金負担を含めた資金計画を共有する
親族間売買では、買主だけでなく売主にも税金が発生する可能性があります。
譲渡所得税や登録免許税、不動産取得税、印紙税、贈与税など、取引内容によってさまざまな税が関係してきます。
| 税金の種類 | 負担者 | 内容・注意点 |
|---|---|---|
| 譲渡所得税 | 売主 | 売却益が出た場合に課税。 親族間では特別控除が適用されないケースあり |
| 贈与税 | 買主 | 相場より極端に安い売買などは 「みなし贈与」とされるリスクあり |
| 登録免許税 | 買主 | 所有権移転登記に必要。 売買契約書の内容や登記原因によって税率が異なる |
| 不動産取得税 | 買主 | 不動産を取得した際に発生。 特例措置を受けられるかどうか事前に確認が必要 |
| 印紙税 | 売主・買主 | 売買契約書に貼付。 契約金額に応じた印紙を用意する必要がある |
家族全体で税負担を事前に把握し、資金計画を共有しておくことが重要です。
知らずに進めると、後から多額の税金が発生するケースもあるため、売買の段階で「誰が、どの税を、いつ払うのか」を明確にしておくことが重要です。
自己資金をできるだけ準備する
親族間売買での住宅ローンは、通常の不動産取引に比べて審査が厳格になる傾向があります。
売買の実態が不明瞭と見なされやすいため、借入希望額の全額をローンに頼ると、金融機関の不信感を招きかねません。
そこで、できるだけ自己資金を多めに用意しておくことが重要です。
さらに、安定した収入や勤務先、勤続年数など、いわゆる「借主の属性」も審査の重要なポイントです。
信用力を高め、審査通過の可能性を上げるための準備が欠かせません。
【まとめ】親族間売買の住宅ローンを検討する際は無料FP相談を活用しよう
親族間売買の住宅ローンが組める銀行のご紹介とローンが組みにくいと言われる理由と対処法について解説してきましたがいかがでしたでしょうか。
親族間売買で住宅ローンを利用するには、通常の取引と異なる注意点が多くあります。税務署から「贈与」と疑われないための対策や、住宅ローン控除や特別控除が適用されない可能性、物件の評価額、資金計画の共有など、検討すべき要素は多岐にわたります。
さらに、親族間売買では親族間での取引だからと価格設定を甘く見積もりがちなため、しっかりと準備が必要です。
マネーキャリアの無料FP相談なら、第三者の視点として住宅ローンのプロ（FP）があなたの年収や家計状況に基づいた適切な返済額の目安や、将来を見据えた資金計画などについて一緒に考えることが可能です！
オンラインで気軽に相談できるので、まずは一度相談してみるのがおすすめです！
