親族間売買の住宅ローンが組める銀行4選!ローンが組みにくい理由と対処法のサムネイル画像
・親族間売買の住宅ローンが組める銀行ってどこ?
・親族間売買の住宅ローンが組みにくいって本当?

このように感じていませんか?

親族間売買でも注意点さえ理解していれば住宅ローンは利用できます。 本記事では、親族間売買の住宅ローンが組める金融機関のご紹介と、親族間売買の住宅を利用する際の注意ポイントをFPの視点から解説します。

また、マネーキャリアの無料相談ではこのような少し複雑な相談でもプロのFPがしっかりとあなたの悩みを解消してくれますのでぜひマネーキャリアへの相談もご検討ください!

この記事の監修者「谷川 昌平」

この記事の監修者 谷川 昌平 フィナンシャルプランナー

株式会社Wizleap 代表取締役。東京大学経済学部で金融を学び、金融分野における情報の非対称性を解消すべく、マネーキャリアの編集活動を行う。ファイナンシャルプランナー証券外務員を取得。メディア実績:<テレビ出演>テレビ東京-テレ東「WBS」・テレビ朝日「林修の今知りたいでしょ!
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この記事の目次

親族間売買の住宅ローンが組める銀行・金融機関一覧


親族間での不動産売買は、通常の取引と比べて住宅ローン審査が厳しくなる傾向があります。特に「親子間」の売買となると、融資の対象外とされるケースもあるため、対応可能な銀行は限られています。


ここでは、親子リレーローンや柔軟な審査体制を持つ金融機関を中心に、利用を検討しやすい4社を紹介します。


▼親族間売買の住宅ローンが組める銀行・金融機関一覧

銀行名特徴条件
(親族間売買の可否・審査基準)
相談方法
みずほ銀行大手ならではの安心感条件次第で親子間売買にも柔軟に対応可能
売買価格の妥当性を重視
第三者評価書などの提出を求められることも
店舗・オンライン相談可
三井住友銀行リレーローンの取り扱いあり事前相談での確認が必須
親族間売買は個別審査
売買契約書・評価資料が重要
店舗・オンライン相談可
フラット35公的ローンであり、
親族間売買にも一定の条件下で対応可能
実勢価格での売買、第三者の関与がある場合に限る提携金融機関にて対応
セゾンファンデックス不動産担保ローンに強み柔軟な審査姿勢が魅力
評価額・返済能力重視
親族間でも収支の整合性が確認されれば可
電話・オンライン相談可

親族間での不動産売買は「住宅ローンが組みにくい」と言われがちですが、実際には対応している金融機関も存在します。


ただし、通常の売買と比べて審査が慎重に行われるため、売買価格が市場相場に合っているか取引が形式的ではないかといった点が細かくチェックされます。


契約書の内容や不動産の評価資料などをしっかり整えておくことで、スムーズにローン審査を進められる可能性が高まります。事前相談を活用して、不安を解消しながら進めるのがポイントです。

みずほ銀行

<親族間売買住宅ローンの主な条件>
  • 対象者: 満18歳以上71歳未満で、最終返済時の年齢が満81歳未満の方。安定した収入があり、みずほ銀行が契約する生命保険会社の団体信用生命保険に加入が認められる方。 
  • 対象物件: 親族間売買の物件も対象。ただし、住宅兼店舗、普通借地権・定期借地権付物件、保留地、仮換地、賃貸併用住宅で住宅部分の延床面積が50%未満の物件は対象外。
  • 必要書類: 住民票(家族全員記載、続柄記載、本籍・マイナンバーの記載がないもの)、運転免許証またはパスポート等の顔写真付書類、印鑑証明書など。 

<特徴・金利タイプ・借入条件など>
  •  金利タイプ: 変動金利、全期間固定金利など複数のプランを提供。 • 借入期間: 最長35年。
  •  団体信用生命保険: 標準の団信に加え、ワイド団信、がん団信、ペアローン団信など多様な選択肢あり。
  • 返済方法: 元金均等返済、元利均等返済から選択可能。
  • その他: 中古住宅の購入とリフォームを一体化したローンや、自然災害支援ローンなど、付帯サービスも充実。

<相談方法・アクセス・対応エリア >
  • 相談方法: 店舗での対面相談、オンラインでのAI事前診断、電話相談など多様な方法を提供。
  • アクセス: 全国に店舗を展開しており、全国対応が可能。
  • 相談のしやすさ: 平日の夕方や休日にも住宅ローン相談会を開催しており、相談しやすい環境を整備。 

<こんな方におすすめ>

みずほ銀行の親族間売買住宅ローンは、全国対応で多様な相談方法を提供しており、初めて住宅ローンを利用する方や、親族間での不動産取引に不安を感じている方に適しています。特に、団体信用生命保険の選択肢が豊富で、返済方法も柔軟に選べるため、自分に合ったプランを組み立てたい方におすすめです。


詳細な条件や最新の金利情報については、みずほ銀行の公式サイトをご確認ください。

三井住友銀行

<親族間売買住宅ローンの主な条件>

  • 申込可能: 親族間売買でも住宅ローンの申し込みが可能です。
  • 媒介契約の必要性: 原則として、不動産仲介業者の媒介による売買契約が必要です。


<特徴・金利タイプ>

  • 借入条件など • 金利タイプ: 変動金利型、固定金利特約型、超長期固定金利型など、複数の金利プランを提供しています。
  • 借入期間: 最長35年。
  • 団体信用生命保険: 団体信用生命保険への加入が必要です。 • 返済方法: 元利均等返済または元金均等返済から選択可能です。
  • 連帯債務型借入: 親子・ご夫婦の連帯債務型借入も利用可能ですが、物件を共有し、同居されることが条件となります。


<相談方法・アクセス・対応エリア>

  • 相談方法: 店舗での対面相談、電話相談、オンライン相談など、多様な相談方法を提供しています。
  • アクセス: 全国に店舗を展開しており、全国対応が可能です。
  • 相談のしやすさ: 平日だけでなく、休日にも住宅ローン相談会を開催しており、相談しやすい環境を整えています。 

<こんな方におすすめ>

三井住友銀行の親族間売買住宅ローンは、全国対応で多様な相談方法を提供しており、初めて住宅ローンを利用する方や、親族間での不動産取引に不安を感じている方に適しています。


詳細な条件や最新の金利情報については、三井住友銀行の公式サイトをご確認ください。

フラット35

<親族間売買住宅ローンの主な条件>

  • 対象となる親族間: 親子間、直系親族間、兄弟姉妹間の売買が対象となります。夫婦間の売買は対象外です。
  • 必要な契約形態: 売買契約を締結し、所有権移転登記の登記原因が「売買」となることが必要です。
  • 融資対象外となるケース: • 売主と買主(申込人)が同居している場合(現入居者間の売買)。売主は居住していないが、申込人が売主から使用貸借(賃貸借契約書を締結せずに居住)している場合。


<特徴・金利タイプ・借入条件など>

  • 金利タイプ: 全期間固定金利型。借入時の金利が返済終了まで変わらないため、将来の金利変動リスクを回避できます。
  • 借入期間: 最長35年。
  • 団体信用生命保険: 任意加入。加入する場合、金利が上乗せされます。
  • 物件の評価: 親族間売買では、売買価格が市場価格と乖離していると「みなし贈与」と見なされる可能性があります。市場価格の80%以内を目安に価格設定することが推奨されます。 


<相談方法・アクセス・対応エリア>

  • 相談方法: フラット35は、全国の取扱金融機関を通じて提供されています。各金融機関での対面相談、電話相談、オンライン相談が可能です。
  • アクセス: 全国対応。取扱金融機関は全国に展開しており、地域に関係なく利用できます。
  • 相談のしやすさ: 取扱金融機関によっては、平日だけでなく、休日にも住宅ローン相談会を開催しており、相談しやすい環境が整っています。

<こんな方におすすめ>


フラット35の親族間売買住宅ローンは、親族間での不動産取引において、長期固定金利で安定した返済計画を立てたい方に適しています。また、全国対応で多様な相談方法を提供しており、初めて住宅ローンを利用する方や、親族間での不動産取引に不安を感じている方にもおすすめです。


詳細な条件や最新の金利情報については、フラット35の公式サイトや取扱金融機関にご確認ください。

セゾンファンデックス

<親族間売買住宅ローンの主な条件>

  • 対象となる親族間: 親子間、兄弟姉妹間、夫婦間などの親族間での不動産売買が対象です。 
  • 申込条件: 申込時の年齢が満20歳以上70歳以下で、完済時の年齢が85歳未満の方。安定した収入のある方が対象です。
  • 融資金額: 500万円~5億円。
  • 返済期間・返済回数: 5年~30年/60回~360回。
  • 融資方法: お客さまの口座へお振込。


<特徴・金利タイプ・借入条件など>

  • 金利タイプ: 変動金利。
  • 融資利率: 団体信用生命保険なしの場合:3.90%~4.70%(2024年12月時点)・団体信用生命保険ありの場合:4.40%~5.30%(2024年12月時点)
  • 実質年率: 15.0%以内(事務手数料・調査料などを含め年率で換算したもの)。
  • 遅延損害金: 年率20.00%。


<相談方法・アクセス・対応エリア>

  • 相談方法: 電話での相談が可能です。
  • 東日本にお住まいの方:0120-212-622(平日9:00~17:30 土日祝は休み)
  • 西日本にお住まいの方:0120-517-050(平日9:00~17:30 土日祝は休み)
  • アクセス: 全国対応。ただし、一部対応できない地域があります。 

<こんな方におすすめ>


セゾンファンデックスの親族間売買住宅ローンは、銀行やフラット35での融資が難しい場合でも、親族間での不動産売買を検討している方に適しています。


詳細な条件や最新の金利情報については、セゾンファンデックスの公式サイトをご確認ください。  

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親族間売買の住宅ローンで迷ったら無料FP相談を活用しよう!


親族間の不動産売買は、住宅ローンの手続きや条件が複雑になりがちです。どの銀行を選ぶべきか迷ったときは、住宅ローンに詳しいファイナンシャルプランナー(FP)に相談するのがおすすめです。


マネーキャリアなら、無料で住宅ローンに詳しいFPにオンライン相談が可能。自分の状況に合った金融機関や手続きの流れを丁寧にアドバイスしてもらえます。強引な勧誘もなく、初めてでも安心して利用できます。

「親族間の住宅ローン、どこに相談したらいいの?」と悩んでいる方には、マネーキャリアの無料FP相談がおすすめです。住宅ローンや不動産の専門知識を持つファイナンシャルプランナーが、あなたの状況に合わせて中立的な立場でアドバイスしてくれます。


オンラインで自宅から相談できるので、忙しい方でも手軽に利用できるのが魅力。しつこい営業や特定商品の押しつけも一切ないので、安心して話せますよ。

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親族間売買は住宅ローンが組みにくいと言われる理由と対処法


ここからは、親族間売買は住宅ローンが組みにくいと言われる理由はなぜなのか?という点とそんな中住宅ローンを組むため対処法について解説していきます。

  • 「売買」ではなく「贈与」と疑われる可能性があるから
  • 借入金の使途が不透明だから
  • 不動産の評価額が安くなりやすいから

上記トピックについて詳しく見ていきましょう!

「売買」ではなく「贈与」と疑われる可能性があるから

親族間の不動産取引は、実際には売買の形式でも「贈与や相続ではないか」と金融機関に疑われやすいのが現実です。

住宅ローンの審査では、形式だけでなく実態が重視されるため、売買の目的を明確に説明し、売買契約書不動産評価書振込の記録などをしっかり用意することが重要です。

取引の正当性を示すことで、「贈与」とみなされるリスクを減らし、住宅ローン審査を通過しやすくなります。 

親族間の不動産売買って、実は「本当にお金のやり取りがあるの?」と疑われやすいんです。金融機関としては、名義を移すだけの“贈与”ではないかを厳しくチェックしています。


だからこそ、売買契約書をしっかり交わし、売買代金の振込記録などを残して「正当な売買」であることを証明することが大切。言葉だけでなく、書類と証拠が住宅ローン審査を通すカギになりますよ。

借入金の使途が不透明だから

親族間売買では、実際に借りたお金が本当に不動産の購入に使われているのか、不透明だと判断されることがあります。

たとえば、売買代金が現金手渡しだったり、ローン実行後すぐに返金されたりすると、「本当は売買ではなく贈与なのでは?」と疑われる要因に。

住宅ローンは不動産取得資金に限定されるため、使途が曖昧な場合は審査に通らない可能性が高まります。資金の流れを明確にし、口座振込など記録に残る手段を活用することが対処のポイントです。

住宅ローンって「何に使うか」がとても重要なんです。特に親族間売買では、借りたお金が本当に不動産購入に充てられたのか、金融機関が厳しくチェックします。


たとえば、売買代金を手渡ししたり、ローン実行後すぐに親族に返金されたりすると「形式だけの取引?」と疑われてしまいます。


通帳記録や振込明細をしっかり残し、「資金の流れがはっきりしている」ことを証明するのが大事な対策ですよ。

不動産の評価額が安くなりやすいから

親族間売買では、「相場より安い価格」で取引されることが多く、不動産の評価額が実勢よりも低く見られがちです。

築年数の古い物件であったり、親族間の情を優先して値引きされると、金融機関から「みなし贈与」と疑われるリスクが高まります。

住宅ローン審査を通すには、公的評価や不動産会社の査定書をもとに、客観的に妥当とされる価格で売買することが重要です。

「親族だからちょっと安くしてあげよう」気持ちは分かりますが、それが落とし穴になることも。相場より大きく下回る金額で売買すると、金融機関や税務署に「これは贈与では?」と疑われる原因になります。


特に築年数が古い物件は評価額も下がりやすいので要注意。信頼できる不動産会社に査定を依頼し、客観的な価格をもとに取引することで、ローン審査でもスムーズに進みやすくなりますよ。

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あなたの家庭にぴったりの方法は?FPと一緒に最適な住宅ローンを選ぼう


親族間売買の住宅ローンは、取引の背景や物件の状況によって適した金融機関や対処法が異なります。そんなときに頼りになるのが、住宅ローンに詳しいFP(ファイナンシャルプランナー)です。

マネーキャリアの無料相談なら、あなたの家庭状況や目的に合わせて、中立的な立場から最適なローンの選び方を提案してくれます。複雑な制度や審査のポイントも、わかりやすく教えてもらえるので安心です。 

親族間売買の住宅ローンって、銀行によって対応が全然違うから、自分で調べるのは本当に大変…。


そんなときは、マネーキャリアの無料FP相談が心強い味方になります。経験豊富なFPが、あなたの家庭の状況や資金計画にぴったり合ったローンや金融機関を一緒に考えてくれますよ。


オンライン相談だから気軽に話せて、無理な勧誘も一切なし。住宅ローン選びに悩んでいるなら、まずは一度相談してみるのがおすすめです。 

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住宅ローン相談はどこにすべき?おすすめのFP相談窓口15選【2025年最新】

親族間売買で住宅ローンを利用するときの注意点


ここからは、親族間売買で住宅ローンを利用するときの注意点について5点まとめてご紹介します。


事前に注意点について把握しておくことであとで失敗した…ということや、そんなことあるなんて知らなかった…ということが防げますよ。

  • 「みなし贈与税」の発生リスクを徹底的に回避する
  • 住宅ローン控除が利用できない
  • 譲渡所得の特別控除が適用されない
  • 家族全体で税金負担を含めた資金計画を共有する
  • 自己資金をできるだけ準備する

しっかりと確認していきましょう!

ここでは親族間売買で住宅ローンを利用するときの注意点について解説していきますが、もう少し詳しく知りたい、よくわからないことがほかにもあるという方は、マネーキャリアの無料相談を利用しましょう。


住宅ローンにも詳しいFPがあなたの状況にあわせてアドバイスをすることができます!無料で相談できるので、まずは相談申込みをしてみましょう!

「みなし贈与税」の発生リスクを徹底的に回避する

親族間売買で住宅ローンを利用する場合、もっとも注意したいのが「みなし贈与」と判断されるリスクです。たとえば、相場より極端に安い価格での取引や、不自然な資金の流れがあると、贈与とみなされ課税対象になることがあります。


対策としては、不動産会社による適正価格の査定書を準備し、売買契約書を正式に交わし、売買代金の振込記録を通帳などに残すこと。税務署や金融機関に疑われない、客観的な証拠を整えておくことが大切です。 

親族間売買では「本当に売買なの?」と疑われることが多く、知らないうちに「みなし贈与」と判断されて税金がかかるケースも。


だからこそ、売買価格は第三者の査定をもとに決め、契約書は正式なものを作成しましょう。代金の支払いは現金手渡しではなく、銀行振込で証拠をしっかり残すのが鉄則です。


少し手間でも、こうした準備が後々のトラブルや課税を防ぐ最大のポイントになりますよ。

住宅ローン控除が利用できない

親族間売買では、住宅ローンを組めても「住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)」が適用されないケースがあります。


国税庁の定めにより、直系血族や生計を一にする親族などから住宅を取得した場合、控除の対象外となるためです。


控除を受けるためには、売主が親族でないことや、生計が別であるなどの条件を満たす必要があります。節税目的で購入を検討している場合は、事前にしっかり制度の内容を確認しましょう。

えっ、親から家を買っても住宅ローン控除が使えないの!?と驚かれる方も多いんです。実は、親や祖父母などの直系血族との売買では、たとえ正式な住宅ローンを組んでいても、控除の対象外になるケースがほとんど。


せっかくの節税制度が使えないのは大きなデメリットなので、売主との関係性や控除の条件を事前にしっかりチェックしておくことがとても大切ですよ。

譲渡所得の特別控除が適用されない

通常、マイホームを売却した際に得た譲渡益には「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用されますが、親族間売買ではこの制度が使えないことがあります。


国税庁の規定により、売却相手が配偶者や直系血族などの親族である場合、特別控除の適用対象外とされているためです。


親子間や兄弟間で不動産を売買する際には、控除が受けられないことを前提に資金計画を立てる必要があります。 

マイホームを売ったときに最大3,000万円まで譲渡益が非課税になる「居住用財産の特別控除」、実は親族に売った場合は使えないんです。


たとえば、親が子どもに家を売却するケースなどでは、控除対象外になってしまうので注意が必要。


税金の負担が思ったより大きくなる可能性もあるため、事前に制度の条件を確認しておくことが大切です。専門家に相談しながら進めるのがおすすめですよ。 

家族全体で税金負担を含めた資金計画を共有する

親族間売買では、買主だけでなく売主にも税金が発生する可能性があります。譲渡所得税や登録免許税、不動産取得税、印紙税、贈与税など、取引内容によってさまざまな税が関係してくるため、家族全体で税負担を事前に把握し、資金計画を共有しておくことが重要です。


知らずに進めると、後から多額の税金が発生するケースも。売買の段階で「誰が、どの税を、いつ払うのか」を明確にしておくことで、トラブルの防止につながります。 


▼発生する税金の種類と負担者・注意点など

税金の種類負担者内容・注意点
譲渡所得税売主売却益が出た場合に課税
親族間では特別控除(3,000万円)が適用されないケースあり。
贈与税買主相場より極端に安い売買などは
「みなし贈与」
とされるリスクあり。
登録免許税買主所有権移転登記に必要。
売買契約書の内容や登記原因によって税率が異なる。
不動産取得税買主不動産を取得した際に発生。
特例措置を受けられるかどうか事前に確認が必要。
印紙税売主・買主売買契約書に貼付。
契約金額に応じた印紙を用意する必要がある。

このように、双方に関係する税金が複数あるため、事前にFPなど専門家に相談しながら、家族でしっかり資金計画を話し合うことが大切です。 

親族間の売買でも、税金はしっかり発生します。たとえば、親が売主・子が買主の場合、それぞれに譲渡所得税や不動産取得税などがかかってきますし、取引額によっては「みなし贈与」で贈与税まで発生することも。


意外と見落としがちなのが「印紙税」や「登録免許税」などの細かいコスト。こうした税金は家族全体で事前に確認・分担を話し合っておかないと、後から「こんなにかかるの!?」と慌てる原因になります。表をもとに、しっかり資金計画を立てましょう。

自己資金をできるだけ準備する

親族間売買での住宅ローンは、通常の不動産取引に比べて審査が厳しくなる傾向があります。売買の実態が不明瞭と見なされやすいため、借入希望額の全額をローンに頼ると、金融機関の不信感を招きかねません。


そこで、できるだけ自己資金を多めに用意しておくことが重要です。さらに、安定した収入や勤務先、勤続年数など、いわゆる「借主の属性」も審査の重要なポイントです。信用力を高め、審査通過の可能性を上げるための準備が欠かせません。 

親族間売買だと「本当に返せるの?」「名義だけの取引じゃない?」と金融機関に疑われやすく、審査が厳しくなる傾向があります。


そのため、自己資金をしっかり準備しておくと、金融機関の信頼を得やすくなります。たとえば、物件価格の2~3割程度を自己資金でまかなえれば、審査にプラスに働くことも。


また、収入や勤務先など「借主としての信用力」も重要なので、転職直後などは注意が必要です。事前にしっかり準備して、審査をスムーズに進めましょう。

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【まとめ】親族間売買の住宅ローンを検討する際は無料FP相談を活用しよう


親族間売買の住宅ローンが組める銀行のご紹介とローンが組みにくいと言われる理由と対処法について解説してきましたがいかがでしたでしょうか。


親族間売買で住宅ローンを利用するには、通常の取引と異なる注意点が多くあります。税務署から「贈与」と疑われないための対策や、住宅ローン控除や特別控除が適用されない可能性、物件の評価額、資金計画の共有など、検討すべき要素は多岐にわたります。


さらに、金融機関の審査も厳しくなる傾向があるため、自己資金や信用力といった点でもしっかりと準備が必要です。


こうした複雑な問題に一人で対処するのは大変ですが、マネーキャリアの無料FP相談なら、住宅ローンや税制に詳しい専門家が中立の立場から丁寧にサポートしてくれます。


オンラインで気軽に相談できるので、まずは一度相談してみるのがおすすめです。住宅ローンで後悔しないためにも、早めの情報収集とプロの意見が大きな一歩になるでしょう。 

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