住宅ローンの「20年固定」とは?メリットやどんな人に向いているかを解説のサムネイル画像
・20年固定金利の住宅ローンのメリットとデメリットは?
・どんな人におすすめなの?

なんてお思いではありませんか?

20年固定金利の住宅ローンは、20年間返済額が変わらない安心感、教育・老後資金準備との両立がしやすいことが魅力。

一方、固定期間終了後の金利上昇リスクや取り扱う銀行が少ないことはデメリットです。総じて、安定性を重視しつつ着実に将来への備えもしていきたい人に向いているプランだといえます。


本記事では、20年固定金利の住宅ローンとは・返済額シミュレーション、メリット・デメリットを解説。20年固定金利の住宅ローンをおすすめできる人の特徴や実際に利用した方の体験談を紹介します。


最後まで読めば、20年固定金利の住宅ローンの魅力やリスクがわかり、自分に合っているかどうか、あたりをつけられるようになりますよ!ぜひ参考になさってください。

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この記事の監修者「井村 那奈」

この記事の監修者 井村 那奈 フィナンシャルプランナー

ファイナンシャルプランナー。1989年生まれ。大学卒業後、金融機関にて資産形成の相談業務に従事。投資信託や債券・保険・相続・信託等幅広い販売経験を武器に、より多くのお客様の「お金のかかりつけ医を目指したい」との思いから2022年に株式会社Wizleapに参画。
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この記事の目次

住宅ローンの「20年固定」とは?返済額の推移をシミュレーション

住宅ローンの「20年固定」とは、契約後20年間は金利が変わらず、毎月の返済額が一定となる仕組みです。返済額が長期にわたって固定されるため、教育費や老後資金などのライフイベントに合わせた資金計画が立てやすいことが魅力。


一方で、21年目以降は金利が変動するため、その後の金利(返済額)上昇リスクには注意が必要となります。

以下の前提条件で、固定期間終了後の金利上昇がどの程度返済額に影響を与えるのか、シミュレーションしてみましょう。


<前提条件>

  • 借入額:3,000万円
  • 借入期間:35年
  • 繰り上げ返済・ボーナス払い:なし
  • 当初(20年)金利:2.73%
  • 固定金利終了後の金利:3.5%、5%の2パターンで試算


▼20年固定・住宅ローンの返済額シミュレーション

固定金利終了後の金利3.5%5%
固定期間中
毎月の返済額
11万982円11万982円
固定期間中
年間の返済額
133万1,784円133万1,784円
固定期間終了後
毎月の返済額
11万7,075円12万9,507円
固定期間終了後
年間返済額
140万4,900円155万4,084円
総返済額4770万9,255円4994万7,012円
井村FP

固定期間が終了する21年目以降の金利がたった1.5%違うだけで、毎月の返済額は約1万円、総返済額は約220万円もの差が出ます。


これだけ差があると、ローン返済以外に必要なお金、例えば教育・車・老後資金に大きく影響を及ぼすことに。しかし、固定期間終了後の金利が何%になっているか、未来のことは誰にもわかりません。


20年固定の住宅ローンを組む際は、金利が上昇することを見越した資金計画を立てておくことが重要です。

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住宅ローン相談はどこがおすすめ?人気の無料FP相談窓口・選び方を解説

住宅ローン・20年固定のメリット

20年固定金利の住宅ローンを契約するメリットを紹介します。

  • 20年間返済額が変わらないため返済計画が立てやすい
  • 全期間固定金利よりも当初金利が低い傾向がある

20年間返済額が変わらないため返済計画が立てやすい

20年固定金利の住宅ローンを契約するメリットは、なんといっても20年間返済額が変わらないため返済計画が立てやすいことです。

例えば35歳で20年固定の住宅ローンを契約すると完済するのは55歳。その間、多くの方は子どもの教育費のピーク(大学入学時)を迎えたり、車を購入したり、老後資金の積立を始めるでしょう。


毎月の返済額が一定なことで、そういったライフイベントに関する資金準備もしやすくなるうえ、金利上昇を心配せず安心して返済を続けていけます

全期間固定金利よりも当初金利が低い傾向がある

20年固定金利の住宅ローンは、全期間固定金利よりも当初金利が低い傾向があることも魅力のひとつです。


▼20年固定と全期間(35年)固定の住宅ローンの金利比較

りそな銀行auじぶん銀行SBI新生銀行
20年固定3.805%2.495%2.250%
全期間(35年)固定4.200%3.230%2.400%
※表の金利は2025年8月時点のもの
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ただし、20年固定金利の住宅ローンを取り扱っていなかったり、逆に全期間固定金利の方が金利が低い銀行もあります。


ひとつひとつの銀行の金利を調べる・条件などを比較するのはかなり手間がかかるため、無料のFP相談などを活用し各行を効率よく比較・利用銀行候補をある程度絞るのがおすすめです。


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住宅ローン・20年固定のデメリット

20年固定金利の住宅ローンを契約するデメリットを紹介します。

  • 金利が高めに設定されている
  • 固定期間終了後の金利上昇リスクがある
  • 20年固定の住宅ローンを取り扱う銀行は少ない

金利が高めに設定されている

20年固定金利の住宅ローンは、変動金利や2年・5年・10年固定など、他短期固定金利の住宅ローンと比較すると金利が高い傾向にあります。

▼各種プランの金利比較
りそな銀行auじぶん銀行SBI新生銀行
変動金利0.640%0.834%0.680%
3年固定1.885%1.600%1.250%
5年固定2.005%1.710%1.350%
10年固定2.345%1.845%1.600%
20年固定3.805% 2.495%2.250%
※表の金利は2025年8月時点のもの

固定期間終了後の金利上昇リスクがある

20年固定金利の住宅ローンは、21年目以降は変動金利に切り替わります。そのタイミングで金利が上がっていると、毎月の返済額が増加。家計を圧迫してしまいます。

さらに金利上昇の局面が続けば、総返済額も大幅に増えてしまうことに。以下のような対策をとっておくことが重要です。
  • 固定期間終了前に借り換えを検討する
  • 積極的に繰り上げ返済をして元金を減らしておく
  • 金利上昇に備えて余裕資金を準備しておく

20年固定の住宅ローンを取り扱う銀行は少ない

20年固定金利の住宅ローンを取り扱っている銀行の一例として、以下が挙げられます。
  • りそな銀行
  • 三菱UFJ銀行
  • 三井住友銀行
  • auじぶん銀行
  • SBI新生銀行 
  • PayPay銀行


10年固定や35年固定に比べると少なく、利用金融機関の選択肢が狭まってしまうことはデメリットだといえます。

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借り入れる額が大きく期間も長い住宅ローン。金利がたった数%違うだけで総返済額は数百万円単位で変わってきます。


20年固定金利の住宅ローンを検討する際は、変動・各種短期固定型との金利差はもちろん、それぞれのメリット・デメリットを複合的な視点で比較することが重要です。

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20年固定金利の住宅ローンは、返済計画の立てやすさや、しばらく返済額が変わらない安心感が魅力。その一方で「固定期間終了後の金利リスク」や「取り扱い銀行の少なさ」といった注意点も。


変動・各種短期固定型の金利と比較、それぞれのメリット・デメリットをふまえながら検討することが重要ですが、独学で自分のライフプランや家計状況に合ったベストな判断をするのはなかなかに難しいもの。


そこでご活用いただきたいのが、マネーキャリアのFP相談。住宅ローンに精通したプロと一緒に自身の家庭に最適な住宅ローンプランを考えられますよ!ぜひご利用ください。

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相談対応するのは独自のスコアロジックで高評価を獲得したFPのみ。「説明がわかりにくい」「話しにくい雰囲気だった」など評判の悪いFPは業務から外しています。


また、特定の金融機関に所属しないFPに相談できるため、各行を公平に比較・中立的なアドバイスを受けることができます。


「20時以降に相談したい」「女性・子育て経験のあるFPがいい」などのご要望にも柔軟に対応いたしますので、何なりとお申し付けください。

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【実際どうだった?】住宅ローン・20年固定を選んだ人の体験談

実際に20年固定金利の住宅ローンを利用した方の体験談を紹介します。

  • 20年固定の住宅ローンを選んだ理由は何でしたか?
  • 実際に20年固定を選んで、良かったと感じることは何ですか?
  • 逆に、20年固定を選んで後悔したことや大変だったことがあれば教えてください
  • 固定期間終了後の住宅ローンはどのように対処しようと考えていますか?
  • これから20年固定を検討する人に伝えたいアドバイスを教えてください

20年固定の住宅ローンを選んだ理由は何でしたか?

20年固定金利の住宅ローンを選んだ理由で多かったのは「教育費や老後資金準備と両立しやすい」(30.0%)、「長期間返済額が一定で家計管理がしやすい」(23.3%)でした。

実際に20年固定を選んで、良かったと感じることは何ですか?

実際に20年固定金利を選んで良かったと感じることで最も多かったのは「金利変動を気にせず安心して返済できた」(32.3%)


その他「返済額が一定で家計管理がしやすかった」(29.9%)、「ライフイベントに合わせた資金計画が立てやすかった」(23.3%)という声も目立ちました。

逆に、20年固定を選んで後悔したことや大変だったことがあれば教えてください

20年固定金利を選んで後悔したことや大変だったことで多かったのは「固定期間終了後の金利上昇リスクが不安」(29.3%)、「借り換えや金利見直しのタイミングを逃した」(23.8%)でした。

固定期間終了後の住宅ローンはどのように対処しようと考えていますか?

固定期間終了後は「一部繰り上げ返済をして負担を減らす」(28.7%)、「変動金利に切り替える」(26.3%)方が多いようです。

これから20年固定を検討する人に伝えたいアドバイスを教えてください

これから20年固定金利のローンを検討する人に伝えたいアドバイスで最も多かったのは「借り換えのタイミングを逃さないようにする」(31.2%)


その他「固定期間終了後の金利上昇リスクを考慮しておく」(23.3%)、「固定期間中に計画的に繰り上げ返済を行う」(23.0%)という声も多く上がりました。

井村FP

20年固定金利のローンは「金利変動を気にしなくていい」「しばらく返済額が変わらない」といったメリットがる一方、「固定期間終了後の金利上昇リスク」があるといったデメリットも。


契約する際は事前に「借り換えのタイミングを逃さないようにする日頃から金利の動向をチェックし」「繰り上げ返済をしておく」などの対策をとっておくことが重要です。


「自分には20年固定金利のローンがあっているか」「今からできる対策は?」「利用する金融機関についても相談したい」という方は、マネーキャリアのFPへご相談を!


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20年固定の住宅ローンがおすすめの人

20年固定金利の住宅ローンをおすすめできる人の特徴を紹介します。

  • 繰り上げ返済をして早めの完済を目指したい人
  • ライフイベントの時期と連動させたい人
  • 長期的な安心感を最優先したい人

繰り上げ返済をして早めの完済を目指したい人

20年固定金利の住宅ローンの注意点のひとつに「固定期間終了後の金利上昇リスク」があります。

逆に言えば、固定期間中に積極的に繰り上げ返済をして元金を減らす・完済すれば、「長期間返済額が変わらない安心感」「教育・老後資金準備と返済の両立がしやすい」などのメリットを活かせるということ。

例えば、返済期間は35年としながらできる限り繰り上げ返済をして、なるべく早めの完済を目指している人には、20年固定金利の住宅ローンをおすすめできます。

ライフイベントの時期と連動させたい人

20年固定金利の住宅ローンは、変動金利型の住宅ローンと違ってしばらくは毎月の返済額が変わらないことが大きなメリット。子どもの教育費が増加する時期に合わせた資金準備計画が立てやすくなります。

さらに、30代で住宅ローンを契約すれば、金利固定期間が終わる20年後はちょうど退職金の受け取り、子どもの教育費のピークが過ぎているであろう時期。

家計に余裕が出始めるため、退職金で一括返済・繰り上げ返済をして元金を減らすなど、ライフイベントに沿った柔軟な対応ができるでしょう。

長期的な安心感を最優先したい人

市場の動向によって返済額が上下する変動金利と違って、20年固定金利の住宅ローンは「しばらく毎月の返済額が変わらない」という安心感があります。

「金利の変更に怯えたくない」「安定して教育・老後資金の積立をしていきたい」という人には、20年固定金利の住宅ローンをおすすめできます。
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【まとめ】20年固定ローンはライフプランと合わせて検討しよう

本記事では、20年固定金利の住宅ローンとは・返済額シミュレーション、メリット・デメリットを解説。20年固定金利の住宅ローンをおすすめできる人の特徴や実際に利用した方の体験談を紹介しました。


<結論>

20年固定型住宅ローンは、長期にわたり返済額が一定で家計管理がしやすく、教育費や老後資金の準備と両立しやすい点が強みです。


ただし、固定終了後の金利変動リスクや取り扱い銀行が少ないことはデメリット。安定した返済と将来の資金計画を両立させたい人に向いている選択肢といえるでしょう。

井村FP

20年固定金利の住宅ローンが自分の家庭に合っているのか検討するには、変動・各種短期固定型の金利と比較、それぞれのメリット・デメリットを含めた複合的な視点が必須。


独学で判断するのはなかなかに難しいため、住宅ローンに精通したFPの力を借りるのがおすすめ!


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