・20年固定金利の住宅ローンのデメリットを事前に把握しておきたい
・後悔しないための回避方法もあわせて知りたい
このようにお悩みではないでしょうか。
住宅ローンの20年固定には安心感がある一方で、事前に理解しておくべき注意点もあります。
この記事では、住宅ローンの20年固定金利を選んだ際に考慮すべきデメリットを5つ整理し、それぞれについて後悔しないための具体的な対策をわかりやすく解説します。
住宅ローン選びで後悔しないためにも、ぜひ最後までご覧ください。
この記事の監修者 井村 那奈 フィナンシャルプランナー
ファイナンシャルプランナー。1989年生まれ。大学卒業後、金融機関にて資産形成の相談業務に従事。投資信託や債券・保険・相続・信託等幅広い販売経験を武器に、より多くのお客様の「お金のかかりつけ医を目指したい」との思いから2022年に株式会社Wizleapに参画。
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この記事の目次
- 住宅ローン「20年固定」のデメリットとは？
- 変動金利より金利が高い
- 固定期間終了後に金利上昇リスクがある
- 諸費用がかかるため借り換えしづらい
- 取り扱い金融機関が限られる
- ライフプランと合わないと逆効果になる
- 住宅ローン・20年固定を選ぶか迷ったら、無料FP相談を活用しよう
- 住宅ローン・20年固定で後悔したことはある？利用者の体験談
- 20年固定を選んで満足していますか？後悔していますか？
- 上記の理由を教えてください
- 20年固定を組んだ後に、借り換えを検討したことはありますか？
- 固定期間終了後の住宅ローンはどのように対処しようと考えていますか？
- これから20年固定を検討する人に伝えたいアドバイスを教えてください
- 住宅ローン・20年固定のデメリットを回避するための対策
- 21年目以降の金利上昇を想定してシミュレーションする
- 計画的に繰り上げ返済を行う
- 借り換え時の手数料を事前に確認しておく
- 【まとめ】住宅ローン・20年固定はデメリットも把握して検討しよう
住宅ローン「20年固定」のデメリットとは？
住宅ローン「20年固定」のデメリットを紹介します。
- 変動金利より金利が高い
- 固定期間終了後に金利上昇リスクがある
- 諸費用がかかるため借り換えしづらい
- 取り扱い金融機関が限られる
- ライフプランと合わないと逆効果になる
変動金利より金利が高い
20年固定金利の住宅ローンのデメリットは、変動金利より金利が高いこと。
一般的に「2年固定」「5年固定」「10年固定」などの短期固定金利や変動金利の住宅ローンと比較すると金利が高い傾向があります。
▼各種プランの金利例（2026年2月現在）
| auじぶん銀行※1 | SBI新生銀行※2 | |
|---|---|---|
| 変動金利 | 0.834% | 0.730％ |
| 3年固定 | 2.055% | 1.900％ |
| 5年固定 | 2.245% | 2.100％ |
| 10年固定 | 1.550% | 2.500％ |
| 20年固定 | 3.290% | 3.200％ |
※1参照：住宅ローン｜auじぶん銀行
※2参照：住宅ローン｜SBI新生銀行
固定期間終了後に金利上昇リスクがある
固定期間終了後に金利上昇リスクがあることは、20年固定金利の住宅ローンのデメリットだといえます。
20年固定金利の住宅ローンは、契約後20年間は適用金利が変わらないため、返済計画が立てやすいことがメリット。
ですが、21年目以降は金利がその時点の相場に連動して変動します。もし金利が大きく上がっていれば、毎月の返済額が急増する可能性も。
諸費用がかかるため借り換えしづらい
20年固定金利の住宅ローンのデメリットは、諸費用がかかるため借り換えがしづらいこと。
住宅ローンは返済期間が長いため、途中で他のローンに借り換えをすることも珍しくありません。
ただし、借り換えには保証料、事務手数料など数十万円程度の諸費用がかかるのが一般的。各種手数料の費用相場を以下の表にまとめました。
▼住宅ローン借り換えにかかる手数料相場
| 手数料相場 | |
|---|---|
| 事務手数料 | 定額型：3万円〜10万円 定率型：借入額の2.2％程度 |
| 保証料 | 0〜60万円程度 |
| 繰上返済手数料 | 0〜3万円程度 |
取り扱い金融機関が限られる
取り扱い金融機関が限られることは、20年固定金利の住宅ローンのデメリットのひとつ。
特に地方銀行やネット銀行では取り扱いが少ない傾向があり、利用する金融機関の選択肢が狭まる可能性があります。
＜20年固定金利の住宅ローンを取り扱っている銀行の一例＞
- auじぶん銀行
- SBI新生銀行
- 三菱UFJ銀行
- 三井住友信託銀行
ライフプランと合わないと逆効果になる
住宅ローン・20年固定を選ぶか迷ったら、無料FP相談を活用しよう
20年固定金利の住宅ローンは、長期間にわたって返済額が変わらない安心感があります。 一方で、金利が低めに設定されている変動金利と比較して負担が重くなったり、固定期間が終わったあとに金利が上昇したりするリスクも考慮しなければなりません。
自身の家庭にとって最適な金利プランを見つけるためには、返済額や諸費用を含めたシミュレーションが欠かせません。
無理なく返済していける住宅ローン選びを実現するために、マネーキャリアのFP相談がおすすめです。
同社は、住宅ローンやライフプランの知識が豊富なFPが、利用者の不安が解消されるまで何度でも無料でサポートしてくれるサービスです。
住宅ローン・20年固定で後悔したことはある？利用者の体験談
20年固定金利の住宅ローンを利用した体験談を紹介します。
※ 口コミ調査方法：ランサーズ
※ 調査期間：2025年8月21日～2025年8月26日
※ 口コミ内容は回答者の主観的な感想や評価です。
- 20年固定を選んで満足していますか？後悔していますか？
- 上記の理由を教えてください
- 20年固定を組んだ後に、借り換えを検討したことはありますか？
- 固定期間終了後の住宅ローンはどのように対処しようと考えていますか？
- これから20年固定を検討する人に伝えたいアドバイスを教えてください
20年固定を選んで満足していますか？後悔していますか？
20年固定金利の住宅ローンを利用して約6割以上の方が「満足している」と回答。「後悔している」と回答したのは1割以下と少数派でした。
上記の理由を教えてください
20年固定金利の住宅ローンを利用して満足している理由で最も多かったのは「返済額が20年間変わらないので安心できた」（47.6％）でした。
20年固定金利の住宅ローンを利用して後悔している理由で多かったのは「変動金利に比べて金利が高かった」（32.6％）、「固定期間終了後の金利がどうなるか不安」（28.8％）でした。
20年固定を組んだ後に、借り換えを検討したことはありますか？
20年固定金利の住宅ローン契約中に「借り換えを検討したが、結局しなかった」方は全体の42.9％、「借り換えを検討したことはない」方は33.3％、「実際に借り換えをした」方は23.8％でした。
固定期間終了後の住宅ローンはどのように対処しようと考えていますか？
固定期間終了後の予定で多かったのは「繰上返済をして残債を減らす」（33.6％）、「特に何もせず、そのまま返済を続ける」（28.8％）でした。
これから20年固定を検討する人に伝えたいアドバイスを教えてください
これから20年固定を検討する人に伝えたいアドバイスで最も多かったのは「固定期間中に繰上返済を進めておくと安心」（42.9％）でした。
住宅ローン・20年固定のデメリットを回避するための対策
20年固定金利の住宅ローンのデメリットを回避する対策を紹介します。
- 21年目以降の金利上昇を想定してシミュレーションする
- 計画的に繰り上げ返済を行う
- 借り換え時の手数料を事前に確認しておく
21年目以降の金利上昇を想定してシミュレーションする
20年固定金利の住宅ローンのデメリットを回避するため、21年目以降の金利上昇を想定してシミュレーションしましょう。
この際、将来の金利水準は誰にも読めないため、2〜3パターンの金利上昇モデルを想定してシミュレーションすることが重要です。
具体的に「金利変動なし、1.0％上昇・2.0％上昇」といったパターンを想定し、総支払額や毎月の返済額を比較してみると、自分がどの程度まで許容できるかが見えてきます。
計画的に繰り上げ返済を行う
20年固定金利の住宅ローンのデメリットを回避するには、計画的に繰り上げ返済を行うことが重要です。
返済額が一定の固定期間中に、計画的に繰り上げ返済の資金を準備しておきましょう。そして「期間短縮型」の繰り上げ返済をしていけば、大きく総利息を削減できます。
借り換え時の手数料を事前に確認しておく
【まとめ】住宅ローン・20年固定はデメリットも把握して検討しよう
本記事では、20年固定金利の住宅ローンにおけるリスク回避術や、実際の利用者の声を詳しく解説しました。
20年の固定金利は、返済額が確定する安心感がある一方で、変動金利より割高な金利設定や、完済前に訪れる21年目以降の金利上昇リスクには注意が必要です。
メリットを最大化させるためには、繰上返済のタイミングや将来の借り換えコストを事前にシミュレーションしておくことが欠かせません。家族のライフステージの変化を俯瞰し、長期的な収支バランスで判断することが、後悔しない住宅ローン選びへの近道です。
