この記事の監修者 井村 那奈 フィナンシャルプランナー
ファイナンシャルプランナー。1989年生まれ。大学卒業後、金融機関にて資産形成の相談業務に従事。投資信託や債券・保険・相続・信託等幅広い販売経験を武器に、より多くのお客様の「お金のかかりつけ医を目指したい」との思いから2022年に株式会社Wizleapに参画。
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この記事の目次
住宅ローン3000万円・35年返済の月々返済額や利息をシミュレーション
住宅購入時に3000万円のローンを組み、35年間かけて返済する場合、選ぶ金利タイプによって月々の返済額や支払う利息の総額は大きく変わってきます。金利の違いは、家計の安定性や将来設計に直結するため、慎重な検討が必要です。
ここでは、代表的な3つの金利タイプをもとに、返済額や利息のシミュレーションを紹介します。
- 変動金利で借りた場合
- 10年固定金利で借りた場合
- 全期間固定金利で借りた場合
それぞれの特徴を理解し、自分に合った住宅ローンの選択に役立ててください。
変動金利で借りた場合
住宅ローンの3000万円を元利均等返済で35年借り入れると仮定し、初期金利0.9%からスタート、35年間で5回の金利上昇があると想定します。
例えば、5年ごとに0.5%〜0.6%の金利上昇があった場合、月々の返済額と総利息はどのように変化するのでしょうか？
| 期間 | 金利 | 月々返済額 | 期間中返済総額 | 期間中利息総額 |
|---|---|---|---|---|
| 0〜5年 | 0.90% | 83,294 円 | 4,997,640 円 | 1,268,085 円 |
| 6〜10年 | 1.40% | 89,409 円 | 5,364,540 円 | 1,714,778 円 |
| 11〜15年 | 2.00% | 95,878 円 | 5,752,680 円 | 2,084,745 円 |
| 16〜20年 | 2.50% | 100,431 円 | 6,025,860 円 | 2,134,999 円 |
| 21〜35年 | 3.00% | 104,014 円 | 18,722,550 円 | 3,660,663 円 |
| 合計 | ー | ー | 40,863,270円 円 | 10,863,270 円 |
初期5年間（0.9%）では、月々返済額は約7万8,000円。しかし、金利が上昇するごとに月々の負担も増え、最終的には約10万円超えてくる可能性があります。全期間の総返済額はおよそ4,100万円、利息の合計は約1,100万円に達します。
金利上昇の影響を受けることで、当初の計画に比べて総返済額が大幅に増加するばあいがあるので注意が必要です。
10年固定金利で借りた場合
住宅ローン3000万円を10年固定金利で借り入れる場合、初期10年間は金利が安定しているため、返済計画が立てやすいと言えます。
しかし、固定期間終了後には、金利が市場の影響を受けるため、返済額が増加するリスクがあります。このシナリオでは、10年間の固定金利を1.95%と仮定し、その後は金利が2.5%に上昇するケースを考慮します。
初期10年間は月々の返済額は98,610円で、合計返済額は約1180万円です。固定期間終了後、金利が2.5%に上昇した場合、月々の返済額は約105,000円となり、総返済額は約4300万円に達します。以下の表は、期間ごとの金利や返済額の詳細を示しています。
| 期間 | 金利 | 月々返済額 | 総返済額 | 利息合計 |
|---|---|---|---|---|
| 初期10年間 | 1.95% | 98,610円 | 11,833,200円 | 5,232,631円 |
| 11年目以降 | 2.5% | 104,973円 | 31,491,999円 | 8,092,568円 |
| 総計 | - | - | 43,325,199円 | 13,325,199円 |
全期間固定金利で借りた場合
全期間固定金利は、借入期間中の金利が一定のため、返済計画を安定して進めることができる点が特徴です。住宅ローン3000万円を35年間、全期間固定金利2.7％で借りると仮定します。
初期から最終返済まで、月々の返済額は一定で約11万円となります。この結果、総返済額は約4,640万円、そのうち利息部分は約1,640万円に及びます。
他の金利プランと比べ、長期的な金利変動リスクを抑えつつ返済計画を立てることができるため、家計を安定させたい方に向いていますが、高い金利となる場合は総返済額が多くなるので注意が必要です。
| 期間 | 金利 | 月々返済額 | 総返済額 | 利息合計 |
|---|---|---|---|---|
| 全期間固定35年 | 2.7% | 110,491円 | 46,406,106円 | 16,406,106円 |
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頭金なし・頭金ありの場合で月々返済額をシミュレーション
住宅価格3000万円を固定金利1.5％、35年返済と仮定し、頭金なし、1割、2割、3割の場合を比較しました。ボーナス払いを利用せず、元利均等返済での試算結果を基に分析しました。
| 頭金割合 | 借入金額（円） | 月々返済額（円） | 総支払額（円） | 総支払額の差額（円） |
|---|---|---|---|---|
| 頭金なし | 30,000,000 | 91,855円 | 38,579,007円 | ー |
| 頭金1割 | 27,000,000 | 82,669円 | 34,721,138円 | 857,869円 |
| 頭金2割 | 24,000,000 | 73,484円 | 30,863,159円 | 1,715,848円 |
| 頭金3割 | 21,000,000 | 64,298円 | 27,005,279円 | 2,573,728円 |
ポイントは以下の3点です。
１．頭金を多く準備することで総支払額を大幅に削減可能！
→頭金3割の場合、頭金なしに比べて約250万円節約できる。
２．月々返済額も大きく変動
→頭金なしの91,855円と、頭金3割の64,298円では月々27,557円の差が生じます。
３．頭金の準備が難しい場合、長期的な計画の見直しを
→一時的な負担を軽減したい場合でも、長期的に見て計画的な返済が重要です。
繰り上げ返済した場合の効果をシミュレーション
固定金利1.5％で住宅ローン3000万円を35年返済すると仮定し、期間短縮型で繰り上げ返済を行った場合の効果を検証しました。繰り上げ返済をしない場合、5年後に初めて100万円を返済した場合、10年後に初めて100万円を返済した場合で比較します。
| シミュレーション条件 | 短縮効果（返済期間） | 総返済額（円） | 利息軽減額（円） |
|---|---|---|---|
| 繰り上げ返済なし | ー | 38,579,007 円 | ー |
| 5年後に100万円返済 | 1年4ヵ月 | 38,032,430 円 | -546,577 円 |
| 10年後に100万円返済 | 1年3ヵ月 | 38,143,035 円 | -435,972 円 |
5年後に繰り上げ返済を行う方が、利息軽減効果が大きいことが分かります。また、早いタイミングで繰り上げ返済を行うことで、総支払額を抑え、将来の負担を軽減する効果があります。
住宅ローン3000万円・35年返済で後悔しないための注意点
住宅ローンで3000万円を借り、35年かけて返済するとなると、長期にわたるライフプランを見据えた慎重な判断が欠かせません。月々の返済額だけでなく、完済時の年齢や家計への負担、万が一の備えまで考慮することで、将来的な後悔を防ぐことができます。
ここでは、住宅ローンを安心して完済するために、特に意識しておきたい3つの注意点を紹介します。
- 完済時年齢を考慮した返済計画を立てる
- 返済比率は手取り年収の20〜25%以内を目安にする
- 団信の保障内容をしっかり確認する
それぞれのポイントを押さえて、無理のない返済と安心できる住まいづくりを目指しましょう。
完済時年齢を考慮した返済計画を立てる
住宅ローンは35年という長期にわたるため、完済時の年齢を事前に計算することが重要です。一般的なライフプランでは、定年となる65歳または70歳までの完済を目安にすることが推奨されます。これにより、退職後の収入減少に伴う家計への影響を抑えることができます。
定年後も返済が続く場合、退職金の一括返済を検討したり、定年後の家計収支をシミュレーションしておくことが必要です。例えば、退職後の収入源である年金、退職金、または再雇用による収入が返済負担に対応可能かどうか慎重に判断することが求められます。
さらに、ローン完済が老後資金に影響を及ぼさない計画を立てることが、安心した暮らしを支える鍵となります。
返済比率は手取り年収の20〜25%以内を目安にする
住宅ローンの返済比率は手取り年収の20〜25%以内が目安と言われています。
ここでは、固定金利1.5％、借入額3000万円、35年返済で計算すると年間の返済額は1,102,264円となります。手取り年収は額面年収の80％で試算しています。
| 額面年収（円） | 手取り年収（円） | 返済比率20%の返済額（円） | 返済比率25%の返済額（円） |
|---|---|---|---|
| 400万円 | 320万円 | 約64万円 | 約80万円 |
| 500万円 | 400万円 | 約80万円 | 約100万円 |
| 600万円 | 480万円 | 約96万円 | 約120万円 |
| 700万円 | 560万円 | 約112万円 | 約140万円 |
返済比率を20〜25％以内に抑えたい場合、年収600万円~700万円が適切です。それ以下の収入ですと、返済比率が25％を超えて家計を圧迫しかねないので注意が必要です。
団信の保障内容をしっかり確認する
団信は住宅ローン契約者が死亡や高度障害となった場合、ローン残高を保険で完済する制度です。基本的な保障内容としては死亡と高度障害が含まれますが、近年では「がん保障」「三大疾病保障」「要介護状態保障」など特約付きプランが増えています。
特約には金利上乗せや支払い条件が異なる点があり、加入前にしっかり内容を比較・確認することが必要です。特に保障範囲や条件は金融機関によって異なるため、慎重な選択を心がけましょう。
民間保険に加入している場合、団信と保障内容が重複するケースがあります。この場合は保険料の削減も検討する価値があります。ただし、生活費や教育費など団信ではカバーされない部分を補うための保険の見直しが必要です。
【まとめ】住宅ローン3000万円・35年返済の資金計画はFPに相談しよう
住宅ローン3000万円を35年で返済する場合の繰り上げ返済や頭金の準備、完済時の年齢、そして返済比率について詳しく説明しました。解説してきましたがいかがでしたでしょうか。
住宅ローンを無理なく返済するためには、早い段階で資金計画をしっかり立てることが重要です。これらのポイントを総合的に把握することで、将来の負担を軽減し、安定した家計運営が可能になります。
ただし、具体的な返済計画やシミュレーションは、家庭ごとのライフプランに合わせた個別対応が必要です。ファイナンシャルプランナー（FP）に相談することで、最適な資金計画を立てられる可能性が広がります。
マネーキャリアのFPは繊細な条件設定や最新の金融知識を基に、安心して計画を進めるためのアドバイスを提供してくれます。まずは相談してみるところから始めてはいかがでしょうか。
