このようにお悩みではありませんか？
結論、繰り上げ返済か投資のどちらを優先すべきかは各ご家庭の資産状況やリスク許容度、理想のライフプランによって異なります。
住宅ローンの金利が高い・定年退職前の完済を目指したい方は繰り上げ返済を、金利が低い・運用期間を長く取れる方は投資を優先するのがおすすめです。
そこで本記事では、住宅ローン返済と投資の効果をシミュレーション、住宅ローン・投資を優先した方がいい人の特徴、余裕資金を「住宅ローン返済」か「投資」どっちに回す人が多いのか調査したアンケート結果を紹介します。
最後まで読めば、繰り上げ返済・投資それぞれを優先した場合のイメージができるようになり、自身の家庭ではどっちを優先すべきかあたりをつけられるようになりますよ！ぜひ参考になさってください。
この記事の監修者 井村 那奈 フィナンシャルプランナー
ファイナンシャルプランナー。1989年生まれ。大学卒業後、金融機関にて資産形成の相談業務に従事。投資信託や債券・保険・相続・信託等幅広い販売経験を武器に、より多くのお客様の「お金のかかりつけ医を目指したい」との思いから2022年に株式会社Wizleapに参画。
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この記事の目次
- 住宅ローン返済と投資どっちが得？シミュレーションから解説
- 返済と投資を比較しシミュレーション
- 住宅ローン繰上げ返済の基本と効果
- 投資に回す場合の基本と期待リターン
- 住宅ローン返済と投資どっちがいい？迷ったらFPに相談を
- 【みんなはどうしてる？】住宅ローン返済と投資どっちに回したかアンケート
- 余裕資金を返済と投資どちらに回しましたか？
- その選択をした一番の理由は何ですか？
- 実際にその選択をしてどのように感じていますか？
- 今後、余裕資金ができた場合はどうしたいですか？
- 住宅ローン返済が向いている人の特徴
- 住宅ローン金利が高い人
- 収入に不安があり安心感を重視する人
- 老後が近く借金を減らしたい人
- 投資が向いている人の特徴
- 住宅ローン金利が低い人
- 長期で資産形成を重視したい人
- 税制優遇をフル活用したい人
- 住宅ローン返済と投資どっちを優先するかマネーキャリアと考えよう
- 【まとめ】住宅ローン返済と投資どっちが得かはライフプランが左右する
住宅ローン返済と投資どっちが得？シミュレーションから解説
「住宅ローン返済と投資、どっちを優先すべきか…」大変悩ましい問題。解決する第一歩はは、「利息削減効果」と「投資の利回り」の比較をすることです。
昨今の住宅ローンは金利が低いため、投資利回り（3％想定）が利息削減効果を上回るケースも多いでしょう。
ただし、プラスになるかマイナスになるかわからない投資と違って、繰り上げ返済にお金を回せば確実に返済額を減らせるというメリットも。
ここでは、住宅ローン返済と投資どっちを優先すべきなのか、各種シミュレーションを元に整理していきます。
- 返済と投資を比較しシミュレーション
- 住宅ローン繰上げ返済の基本と効果
- 投資に回す場合の基本と期待リターン
返済と投資を比較しシミュレーション
- 借入金：3000万円
- 返済期間：35年
- ローン金利：1.89％
- 投資利回り：3％
- 繰上げ返済額：1000万円（期間短縮型）
| ケース | 効果（20年後時点） |
|---|---|
| 繰上げ返済 | 利息軽減効果 約360万円 |
| 投資 | 運用益 約806万円 |
住宅ローン繰上げ返済の基本と効果
- 利息総額を減らせる
- 返済期間を短縮できる
- 返済額や期間が減ることで精神的な安心感が得られる
投資に回す場合の基本と期待リターン
- 期待利回りがローン金利を上回る可能性
- 税制優遇を活用できる
- 複利効果で資産形成が加速
住宅ローン返済と投資どっちがいい？迷ったらFPに相談を
どちらを優先するか迷った際は、まずはマネーキャリアのFPへご相談ください！
住宅ローン・投資に精通したプロが、各種シミュレーションを実施。手元資金をどう配分すべきかアドバイスを実施します。
【みんなはどうしてる？】住宅ローン返済と投資どっちに回したかアンケート
余裕資金を「住宅ローン返済」か「投資」どっちに回す人が多いのかアンケート調査しました。それぞれ選択した方がどのように感じているかなど、リアルな声を参考にしてみましょう。
※ 口コミ調査方法：ランサーズ
※ 調査期間：2025年9月19日～2025年9月20日
※ 口コミ内容は回答者の主観的な感想や評価です。
- 余裕資金を返済と投資どちらに回しましたか？
- その選択をした一番の理由は何ですか？
- 実際にその選択をしてどのように感じていますか？
- 今後、余裕資金ができた場合はどうしたいですか？
余裕資金を返済と投資どちらに回しましたか？
今回アンケートにご回答いただいた方のうち、61.4％の方が余裕資金を投資に回したということがわかりました。
その選択をした一番の理由は何ですか？
住宅ローン返済を優先した理由で最も多かったのは「毎月の返済額や総返済額を抑えたかった」（58.9％）でした。
投資を優先した理由で多かったのは「利息削減効果よりも投資の利回りの方が高いと思った」（33.3％）、「NISA・iDeCoなど税制優遇を活用したかった」（30.0％）でした。
実際にその選択をしてどのように感じていますか？
住宅ローン返済を優先して「ローンが減って精神的に安心できた」（42.9％）と感じている方が多いようです。
投資を優先して「資産が増えて満足している」（41.7％）、「効率よく将来へ向けた資産形成ができている」（25.7％）方が多いことがわかりました。
今後、余裕資金ができた場合はどうしたいですか？
住宅ローン返済を優先した方に「今後、余裕資金ができた場合はどうするか」聞いたところ、47.6％の方が「一部は返済に回し、一部は投資に回したい」、28.6％の方が「これからも繰上げ返済を優先して進めたい」と回答しました。
投資を優先した方は「今後も投資を優先して資産形成を進めたい」（51.8％）と回答したかが多く見られました。
住宅ローン返済が向いている人の特徴
住宅ローン返済は「確実に利息を減らせる」安全策。
シミュレーション上は投資の方が有利に見える場合でも、状況や価値観によっては返済を優先した方が安心できるケースも。ここでは、住宅ローン返済を優先した方がいい人の特徴を紹介します。
- 住宅ローン金利が高い人
- 収入に不安があり安心感を重視する人
- 老後が近く借金を減らしたい人
住宅ローン金利が高い人
収入に不安があり安心感を重視する人
老後が近く借金を減らしたい人
定年退職後まで住宅ローンが残っていると、返済が年金生活となった家計を大きく圧迫。負担が一気に重くなります。
さらに、60歳以降は思わぬ医療・介護費用が発生するリスクも高くなるため、万が一の際は家計が回らなくなってしまう可能性も。
「セカンドライフは返済を心配せず、安心して暮らしたい」と考える人にとっては、住宅ローン返済が最優先です。
投資が向いている人の特徴
投資は「将来へ向けた資産形成を重視する攻めの戦略」。
特に、住宅ローンの金利が低い場合、投資に回した方が効率的に資産を増やせる可能性があります。ここでは、投資を優先した方がいい人の特徴を紹介します。
- 住宅ローン金利が低い人
- 長期で資産形成を重視したい人
- 税制優遇をフル活用したい人
住宅ローン金利が低い人
ローン金利が1％前後なら、繰上げ返済による利息軽減効果は小さいと予想されます。
3〜5％の利回りが期待できる投資先があれば、そちらを優先した方がメリットが大きいでしょう。
「借金は残るが資産が増える」という構図が成り立つため、長期的な家計バランスが改善する可能性もあります。
長期で資産形成を重視したい人
税制優遇をフル活用したい人
NISAやiDeCoを活用すれば、投資益が非課税になったり、掛金が所得控除の対象になったりと、税制優遇が受けられます。
余裕資金を返済に回してしまうと、これらの制度のメリットを活かせずに老後を迎えてしまう可能性も。
税制メリットを逃さず、効率よく将来へ向けた資産形成を進めていきたい人は、住宅ローンよりも投資を優先するといいでしょう。
住宅ローン返済と投資どっちを優先するかマネーキャリアと考えよう
【まとめ】住宅ローン返済と投資どっちが得かはライフプランが左右する
本記事では、住宅ローン返済と投資の効果をシミュレーション、住宅ローン・投資を優先した方がいい人の特徴、余裕資金を「住宅ローン返済」か「投資」どっちに回す人が多いのか調査したアンケート結果を紹介しました。
＜結論＞
繰上げ返済は「確実に利息を減らせる」、投資は「将来へ向けて資産形成をする」選択肢。
シュミレーション上は投資が有利に見えますが、返済は家計・老後生活への安心感を得られるという大きなメリットも。
どっちを優先すべきかは、各ご家庭の住宅ローンの状況やリスク許容度、ライフプランなどにより異なります。
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