この記事の監修者 谷川 昌平 フィナンシャルプランナー
株式会社Wizleap 代表取締役。東京大学経済学部で金融を学び、金融分野における情報の非対称性を解消すべく、マネーキャリアの編集活動を行う。ファイナンシャルプランナー、証券外務員を取得。メディア実績：＜テレビ出演＞テレビ東京-テレ東「WBS」・テレビ朝日「林修の今知りたいでしょ！」
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この記事の目次
- 住宅ローン2軒目の裏技5選｜成功させるためのコツ
- 妻名義で住宅ローンを組む
- 親の資産を活用して住宅を購入する
- 住み替えローンを活用する
- 1軒目のローンの見直し・借り換えを検討する
- 住宅ローン控除は条件を満たせば適用される
- 2軒目の住宅ローンのお悩みは無料FP相談で解決しよう！
- 2軒目の住宅ローンで失敗しないためのポイント
- 「借りられる額」ではなく「返せる額」を基準にする
- 不動産の目的に合わせた正しいローンを選ぶ
- できるだけ多くの頭金を準備する
- 購入後のランニングコストも考慮する
- 複数の金融機関を比較検討する
- あなたにぴったりの方法は？FPと一緒に最適な住宅購入プランを立てよう
- 【実際どうだった？】2軒目の住宅ローンを通した人の体験談
- 2軒目の住宅を購入した目的は何ですか？
- 1軒目ローンと比較して審査は厳しいと感じましたか？
- 2軒目ローンを利用する上で一番苦労したことは何でしたか？
- これから2軒目ローンを検討している人にアドバイスがあれば教えてください
- 【まとめ】2軒目の住宅ローンは“裏技”よりも“戦略”がカギ！今すぐFP相談を活用しよう
住宅ローン2軒目の裏技5選｜成功させるためのコツ
住宅ローンで2軒目の家を買うときに、成功させるための裏技は以下のとおりです。
- 妻名義で住宅ローンを組む
- 親の資産を活用して住宅を購入する
- 住み替えローンを活用する
- 1軒目のローンの見直し・借り換えを検討する
- 住宅ローン控除は条件を満たせば適用される
それぞれ、どんな内容の裏技なのか紹介します。
妻名義で住宅ローンを組む
1つ目の裏技が、妻名義でローンを組むことです。
共働き世帯は、ある程度妻も収入を得ているので妻名義で2軒目の家の住宅ローンを組む人もいます。妻名義で住宅ローンを組むと、夫の収入はローンの審査では考慮されません。ただし、なぜ妻の名義にするのか、ローン審査時に聞かれる場合があります。
また、ローンを組むときには、返済負担率を考えないといけません。返済負担率は、年収に対するローンの返済割合です。25%程度※までが無理なく、ローンを返せる割合と言われているので、負担率が高すぎると注意が必要です。
そして、2つの家を持つこととなるので、維持費や管理費、修繕費も2倍かかります。将来的な修繕についての費用も考えておきましょう。
親の資産を活用して住宅を購入する
2軒目の家をローンで購入するとなれば、1軒目のローンと合わせて返済するお金が増えるので、夫婦の家計への負担も増えます。そんなときに使える裏技が、親の資産を活用する方法です。
贈与・貸与・共同購入のどれかの方法で、親の資産を使って家を買えます。
| 方法 | 概要 |
|---|---|
| 贈与 | 非課税枠を活用できる |
| 貸与 | 借用書の作成が必要 |
| 共同購入 | 親子で物件を共有する |
贈与は親から資金を譲り受ける方法です。住宅に関しては、省エネ等住宅は1000万円、それ以外の住宅は500万円の非課税枠※が使えます。貸与は親の資産を子供に貸して、住宅を買う方法です。贈与税は発生しませんが、資産を借り入れるので返済義務があります。
そして、共同購入は親と子供の共同の名義で家を買います。親と子供の収入を合わせるので、高額な住宅も買いやすく、ローンの審査が通りやすいです。ただし、家の売却や譲渡については、親と子供の両方の同意が必要です。このため、親子共有名義 デメリットも存在します。
住み替えローンを活用する
1軒目の家の残っているローンと、2軒目の新しく買う家のローンの合計額を借り入れできるのが住み替えローンという裏技です。
住宅ローンが残っている家を売っても、ローンが残れば、何かしらの方法で現金を用意して完済しないといけません。しかし、住み替えローンは、1軒目の残っているローン分も合わせて借り入れできます。今の家の住宅ローンを完済するための金額と、新しく買う家を買うための金額を合わせた分の額を借りられます。
1軒目の家と2軒目の家のローンをまとめられるので、住み替えローンなら、ローンが2重になるのを避けらるので、2重にローンを支払う必要がありません。
1軒目のローンの見直し・借り換えを検討する
1軒目の家のローンを見直し、金利の低いローンに借り換えるというのも裏技の1つです。今利用しているローンよりも金利の低いローンに借り換えられれば、支払う利息の総額が減ります。その結果、世帯全体の返済負担率を下げるので、家計への負担が減るでしょう。
返済期間が短くなる場合もあるので、将来にわたっての返済の負担を減らせます。加入する団信を見直すこともできます。場合によっては、今のローンよりも手厚い補償のある保険に加入できるでしょう。
住宅ローン控除は条件を満たせば適用される
2軒目の家を買うために、新たに住宅ローンとしてセカンドハウスローンを利用した場合には、ローンでの控除は利用できません。しかし、住み替えローンで2軒目の家を買うとなれば、返済を10年以上行う、控除を利用する年末にローンで購入した家に住んでいるなどの条件を満たせば、控除の利用が可能です。
控除期間は最長で13年※であり、ローンが年末に残っている年は、控除を受けられます。年末のローン残高をもとに控除額を計算するようになっており、年末の残高の0.7%※が所得税から引かれます。裏技とは若干違いますが、支払う税金を少なくできるので、家計への負担を減らせるでしょう。
仮に3000万円の残高だとしたら、その0.7%は21万円であり、決してバカにできない控除額です。ちなみに、いくらの残高でも、最大で5000万円までが控除額の計算に利用されます。
2軒目の住宅ローンのお悩みは無料FP相談で解決しよう！
いくつかの裏技がありますが、2軒目の住宅ローンを組むとなれば、1軒目のローンもあるので、慎重にどんなローンを組むか考えないといけません。収入に対してどれぐらいの金額のローンが良いのか、返済機関はどれぐらいの年数が良いのかなどと、わからないことは多いでしょう。
家計とのバランス、将来にわたっての返済計画などと、さまざまな観点から考える必要があります。まずは、今利用しているローンと自身の収入や支出を見て、どれぐらいのお金に余裕があるのか見てみましょう。そのうえで、2軒目の家のローンを考えます。
2軒目の住宅ローンで失敗しないためのポイント
2軒目の家を住宅ローンで買うときに、失敗しないためには、以下のポイントを抑えておきましょう。
- 「借りられる額」ではなく「返せる額」を基準にする
- 不動産の目的に合わせた正しいローンを選ぶ
- できるだけ多くの頭金を準備する
- 購入後のランニングコストも考慮する
- 複数の金融機関を比較検討する
1つずつ具体的にどんなことを考慮すればいいか説明します。
「借りられる額」ではなく「返せる額」を基準にする
住宅ローンを組もうと思うと、家を買うために、できるだけ多くの金額を借りたいと思い、借りられる金額を気にする人が多いです。1件目と合わせて、借りられる金額を重視し、できるだけ多くの借入額で、2軒目の家の住宅ローンを組むのは危険です。
2つのローンを利用することとなるので、返せる額で考えて、いくらのローンを組むか決めましょう。そのためには、1軒目のローンの月々の返済額を考慮し、2軒目のローンの月々の返済額を決めます。月々の返済額を決めておけば、あとはいくらの借入額にするか、そして何年で返すか見えてくるでしょう。
不動産の目的に合わせた正しいローンを選ぶ
2軒目の家は、居住用以外にも他の目的で利用する場合もあります。
- 居住用
- セカンドハウス
- 収益用
例えば、上記のような目的があるでしょう。どのような目的で2軒目の家を買うのか、その上で適したローンを利用するようにしてください。居住用は住宅ローン、セカンドハウスだとセカンドハウスローン、収益用であれば不動産投資ローンが適しています。
できるだけ多くの頭金を準備する
ローンで失敗しない方法として、裏技のようなものが頭金を用意することです。頭金を用意すれば、返済総額が少なくなるので、それだけ月々に返すお金も減ります。
2軒目の家もローンで買うとなれば、2つのローンの返済を行うこととなります。お金を返せないという結果にならないように、頭金をできるだけ多く用意して、2軒目の家の住宅ローンを組むようにしましょう。そうすれば、毎月返すお金が減り、ローンでの負担が少なくなるので、無理なく返済していけるでしょう。
住宅ローンの頭金は、一つの目安として借りるお金の15～35%ぐらいを用意します。これぐらいの割合を目安にして、頭金を用意すると良いです。
購入後のランニングコストも考慮する
住宅ローンで家を買ったとしても、その後のランニングコストもかかります。発生するランニングコストは以下のとおりです。
- 税金
- 保険費用
- セキュリティ費用
- メンテナンス費用
- 光熱費
税金は固定資産税がメインであり、保険は火災保険や家財保険です。ホームセキュリティを取り入れるなら、セキュリティ費用がかかります。
ランニングコストで大きな部分を占めるのが、メンテナンス費用です。壁や屋根の塗替えや修繕、設備の交換や修理などの費用が発生します。家を建ててからは、建材も設備も劣化するので、いつかはメンテナンスしないといけません。
そして、光熱費もランニングコストとして発生します。電気代や水道代などもランニングコストとして考えて良いでしょう。
複数の金融機関を比較検討する
住宅ローンを利用するなら、できるだけ金利が低いと、それだけ支払う利息が減り返済での負担を減らします。裏技ではありあませんが、ローンを組むときには複数の金融機関の商品を比べてみましょう。
ローンは、審査基準や金利などが、金融機関ごとに違います。それぞれの金融機関を比べて、有利な金利のローンを利用してください。特に、セカンドハウスローンや不動産投資ローンは、取り扱い場所が限られるので、商品を探すのが大変です。
あなたにぴったりの方法は？FPと一緒に最適な住宅購入プランを立てよう
2軒目の家を買うとなれば、通常の住宅ローンの他に、セカンドハウスローンや不動産投資ローン、または住み替えローンなどと選べる範囲は広いです。
いくら借りれるかはもちろん、無理なく返せるかという部分も見ていき、どのローンにするか決めて住宅購入プランを立てるようにしてください。多額の金額を借りるので、無理な金額で購入プランを立てると、返済できないという結果になるので注意しましょう。
【実際どうだった？】2軒目の住宅ローンを通した人の体験談
2軒目の住宅ローンを利用した人の中から、当編集部が独自にアンケートを実施しました。実際にローンを利用した人の体験談を元に、スムーズに利用するためのポイントを見てみましょう。
- 2軒目の住宅を購入した目的は何ですか？
- 1軒目ローンと比較して審査は厳しいと感じましたか？
- 2軒目ローンを利用する上で一番苦労したことは何でしたか？
2軒目の住宅を購入した目的は何ですか？
1軒目ローンと比較して審査は厳しいと感じましたか？
2軒目ローンを利用する上で一番苦労したことは何でしたか？
これから2軒目ローンを検討している人にアドバイスがあれば教えてください
30代男性
1軒目と違う金融機関で2軒目のローンを申し込んだ
40代男性
1軒目のローンはほぼ返済していた
10年以上かけて1軒目のローンをだいぶ返済していたこともあり、2軒目の審査もスムーズでした。金融機関からも「ローンの返済履歴がしっかりしている」と評価されたようです。2軒目の家は将来的に親との同居も視野に入れての購入だったので、無理のない返済計画で進められて満足しています。
20代男性
転勤を期に2軒目の家を買うために利用した
転勤で地方都市に異動になり、通勤と家族の生活を考えて2軒目のマイホーム購入を決意。社宅も選択肢でしたが、長期的に見れば持ち家の方が安心と判断しました。住宅ローンの申し込みは、転勤先でも実績のある銀行を選びましたが、事前審査から本審査まで1ヶ月弱でスムーズに完了。転勤のタイミングでの購入は少しバタバタしますが、段取り次第でうまくいくと思います。
【まとめ】2軒目の住宅ローンは“裏技”よりも“戦略”がカギ！今すぐFP相談を活用しよう
住宅ローン利用での裏技はいくつもありますが、2軒目の家でローンを利用するとなれば、裏技よりも戦略が重要です。十分な金額でローンを組めたとしても、返済できなければ家を手放すこととなります。
2軒目の住宅ローンで失敗しないように、FPに相談して、じっくりとどのローンが良いのか考えていきましょう。収入や今の返済額などをもとに、無理なく返せる金額をアドバイスしてくれます。
FPに相談できる窓口はいくつもありますが、中でもマネーキャリアがおすすめです。無料で利用でき、中立的な立場でアドバイスしてくれるので、どのローンが良いか客観的に決められます。
マネーキャリアでは何度でも無料で相談できるので、気軽に活用してください。
1軒目の住宅ローンは地元の地方銀行で組みましたが、2軒目では比較サイトで調べてネット銀行に申し込みました。正直、最初は別の金融機関でも審査が通るか不安でしたが、年収や1軒目の残債などを見てもらい、無事に通過。金利も低く、ネット完結で手続きがスムーズだったのが印象的です。複数の銀行を比較する価値はありますね。