この記事の監修者 井村 那奈 フィナンシャルプランナー
ファイナンシャルプランナー。1989年生まれ。大学卒業後、金融機関にて資産形成の相談業務に従事。投資信託や債券・保険・相続・信託等幅広い販売経験を武器に、より多くのお客様の「お金のかかりつけ医を目指したい」との思いから2022年に株式会社Wizleapに参画。
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この記事の目次
- 個人事業主で住宅ローン4000万円は可能？
- 必要な所得の目安は500万円〜600万円以上
- 頭金の目安は400万円〜800万円以上
- 【結論】個人事業主・住宅ローン4000万円は所得次第で可能
- 無料FP相談を活用して、無理のない住宅購入プランを立てよう！
- 個人事業主・住宅ローン4000万円の月々の返済額をシミュレーション
- 借入期間35年の場合
- 借入期間30年の場合
- 借入期間25年の場合
- 個人事業主が住宅ローン4000万円で失敗しないための注意点
- 手取りベースで「返せる額か」を見極める
- 節税しすぎない
- 個人事業主への融資実績が豊富な金融機関を選ぶ
- 教育資金や老後資金とのバランスを考慮する
- 無料FP相談を活用して最適な返済プランを立てる
- 【まとめ】個人事業主の4000万円ローンは早めの資金計画が必要
個人事業主で住宅ローン4000万円は可能？
個人事業主が4,000万円の住宅ローンを借りることは可能ですが、会社員に比べ審査ハードルは高くなります。
- 必要な所得の目安は500万円〜600万円以上
- 頭金の目安は400万円〜800万円以上
- 【結論】個人事業主・住宅ローン4000万円は所得次第で可能
必要な所得の目安は500万円〜600万円以上
住宅ローン審査では、個人事業主は事業の売上ではなく経費控除後の「所得」（利益）で収入を評価されます。そのため、事業収入が多くても経費計上で所得が小さい場合、審査上の年収は低くなります。
借入額4,000万円・返済期間35年・金利1.5%とすると、毎月約12.2万円（年間約147万円）の返済となります。以下の表は、所得別に返済負担率を計算したものです。
| 所得（年間） | 返済負担率 |
|---|---|
| 500万円 | 約29.4% |
| 600万円 | 約24.5% |
| 700万円 | 約21.0% |
所得500万円では返済負担率は約29%となり、多くの金融機関の基準（30～35%）以内です。
しかし、手取り収入を考えると年間約147万円（毎月約12.2万円）の返済は家計にとって厳しい負担です。所得500万円の場合、手取りは約380～400万円で、返済額がその4割近くを占めます。審査基準内であっても、家計への負担はギリギリのラインでしょう。
頭金の目安は400万円〜800万円以上
住宅価格4,000万円の場合、一般的に1〜2割（約400万〜800万円）の頭金を用意することが望ましいとされています。可能なら、2〜3割（800万〜1,200万円）程度の頭金を準備することが理想です。
頭金を多く投入すれば借入額が減り、毎月の返済負担が軽減されるだけでなく、金融機関からの信頼も高まります。頭金の多さは申込者の資金管理能力を示す証明となり、自営業者や個人事業主の住宅ローン審査を有利にします。
ただし、生活資金まで全て頭金に回すことは避けるべきです。万が一の出費に備え、最低限の生活費や緊急予備資金は手元に残しましょう。
【結論】個人事業主・住宅ローン4000万円は所得次第で可能
個人事業主であっても、十分な所得があれば4,000万円の住宅ローンを借りること自体は可能です。ただし「借りられる額」と「無理なく返せる額」は異なるため注意が必要です。
金融機関の審査では年収に対する返済負担率の上限を30〜35％程度とする場合が多く、この基準ギリギリの借入可能額は生活に余裕がある水準とは限りません。
例えば、年収500万円のケースでは返済負担率35％で約4,900万円の借入が可能と試算できますが、返済負担率25％に抑えると借入額の目安は約3,500万円まで下がります。このように、審査上の上限ギリギリまで借りると家計を圧迫する恐れがあり「借りられる額」と「無理なく返せる額」には大きな隔たりが生じます。
無理のない返済額を見極めるには、手取り収入ベースで考えることが重要です。金融機関は税込年収で審査しますが、実際の手取り収入は税金や社会保険料が差し引かれ、額面の7〜8割程度に減少するのが一般的です。
無料FP相談を活用して、無理のない住宅購入プランを立てよう！
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数十年先まで見通した計画を立てれば、ローン返済中に教育費や介護費用など大きな出費が重なっても慌てずに対応できます。無料で相談できるため、住宅ローンの借入額や返済計画について小さな疑問でも気軽に専門家の意見を聞いてみましょう。
個人事業主・住宅ローン4000万円の月々の返済額をシミュレーション
個人事業主が4,000万円の住宅ローンを利用した場合の毎月の返済額をシミュレーションします。金利1.5%（固定金利）、ボーナス払いなし、繰上げ返済なし、元利均等返済という条件で試算し、頭金なし（借入額4,000万円）と頭金500万円（借入額3,500万円）のケースを比較します。
個人事業主の場合、収入変動に備え返済額に余裕を持つ計画が重要です。一般的には、年間返済額を年収の20〜25%以内に抑えることが理想とされます。その範囲内で月々の返済額を検討しましょう。
今回は返済期間別に以下のケースで試算します。各ケースの毎月返済額が現実的かどうか、頭金の有無による負担軽減効果や繰上げ返済についても解説します。
- 借入期間35年の場合
- 借入期間30年の場合
- 借入期間25年の場合
借入期間35年の場合
| 借入金額 | 頭金なし（借入額4,000万円） | 頭金500万円（借入額3,500万円） |
|---|---|---|
| 借入期間 | 35年 | 35年 |
| 毎月返済額 | 122,473円 | 107,164円 |
| 年間返済額 | 1,469,676円 | 1,285,968円 |
| 総返済額 | 約5,143万円 | 約4,508万円 |
長期の35年ローンは毎月の返済額が約12.2万円と少なく、個人事業主にとって月々の支出負担を抑えやすいプランです。年収600万円程度の場合、年間返済額の約146万円は収入の25%以内に収まるため安心です。
返済期間が長い分、支払う利息総額も多くなり、借入額4,000万円の場合は利息だけで約1,143万円にのぼります。
借入期間30年の場合
| 借入金額 | 頭金なし（借入額4,000万円） | 頭金500万円（借入額3,500万円） |
|---|---|---|
| 借入期間 | 30年 | 30年 |
| 毎月返済額 | 138,048円 | 120,792円 |
| 年間返済額 | 1,656,576円 | 1,449,504円 |
| 総返済額 | 約4,969万円 | 約4,349万円 |
返済期間を5年短縮した30年ローンでは、毎月の返済額は約13.8万円に増えますが、総返済額は減少します。借入額4,000万円の場合、35年返済と比較して毎月の返済額は約1.6万円増えますが、総返済額は約174万円減少します。
返済期間が30年の場合、30歳で借入を始めると60歳前後で完済でき、定年までに住宅ローンを終えられるメリットがあるのです。毎月の返済額が増える分、年収に対する負担割合は高くなります。
借入期間25年の場合
| 借入金額 | 頭金なし（借入額4,000万円） | 頭金500万円（借入額3,500万円） |
|---|---|---|
| 借入期間 | 25年 | 25年 |
| 毎月返済額 | 159,974円 | 139,977円 |
| 年間返済額 | 1,919,688円 | 1,679,724円 |
| 総返済額 | 約4,799万円 | 約4,199万円 |
25年ローンでは、月々の返済額は約15.9万円に達し、35年返済に比べ約3.7万円増加します。負担が重く、特に現役世代の子育て期には厳しい水準でしょう。
一方、総返済額は約4,799万円で最も低く、35年プランより利息負担を約344万円削減できます。借入額4,000万円を年利1.5%・25年で返済する場合、年間返済額は約192万円となり、年収600万円では返済負担率が32%に達します（理想は25%以内）。
ゆとりを持って返済するには、返済負担率を理想の25%以内に収めるために年収770万円程度が必要です。
個人事業主が住宅ローン4000万円で失敗しないための注意点
個人事業主が住宅ローン4,000万円を借りるには、綿密な資金計画と準備が必要です。4,000万円もの借入は長期にわたる大きな負担となるため、無理なく返済を続けられる計画が欠かせません。
特に会社員と比べて収入が不安定になりやすい個人事業主は、借入後に返済が滞らないよう注意が求められます。また、自営業者は会社員より審査基準が厳しい傾向があるため、万全の対策が必要です。
融資審査の準備から借入後の返済計画まで、多面的に慎重な対策が重要です。失敗しないために特に重要なポイントは以下の通りです。
- 手取りベースで「返せる額か」を見極める
- 節税しすぎない
- 個人事業主への融資実績が豊富な金融機関を選ぶ
- 教育資金や老後資金とのバランスを考慮する
手取りベースで「返せる額か」を見極める
住宅ローンの審査基準となるのは申告所得（経費差引後の所得）ですが、実際に使えるのはそこから税金や社会保険料を引いた手取り所得です。個人事業主の場合、所得税・住民税に加えて国民健康保険料や国民年金保険料といった負担があり、申告所得500万円でも手取りは約350万円程度に減るケースがあります。
会社員の手取りより負担割合が大きいため、借入可能額だけでなく、自身の手取りで無理なく返済できる金額か慎重に見極める必要があります。
理想的には、手取り収入の20～25％以内に収めることが望ましいとされています。手取り年収360万円の場合、返済負担率25％は年間約90万円、月々の返済額は約7.5万円が目安です。
この程度の返済負担にとどめておけば、将来的に収入が減少した場合でも無理なく返済を継続できるでしょう。
住宅ローンの返済負担率とは
節税しすぎない
個人事業主が住宅ローンを借りる際には、節税のやりすぎにも注意が必要です。経費計上などで所得を下げすぎると、住宅ローン審査で見られる申告所得が少なくなり、希望額の融資を受けられなくなる可能性があります。
赤字申告や課税所得を過度に圧縮している場合は、審査通過が難しくなります。住宅ローンを検討する前年は必要以上に経費を計上せず、一定の所得を確保しましょう。
節税による所得圧縮は税負担を軽減しますが、住宅ローン審査では借入可能額を減らす諸刃の剣になります。
将来のマイホーム取得を考えるなら、目先の節税よりも融資審査に耐えられる収入を申告するバランス感覚が重要です。必要な経費は正当に計上しつつも、住宅購入を予定する時期には一時的に利益を確保し、所得を増やす判断も求められるでしょう。
個人事業主への融資実績が豊富な金融機関を選ぶ
住宅ローンの審査基準は金融機関によって異なるため、個人事業主への融資実績が豊富な金融機関やローン商品を選ぶことも重要です。一般的な民間銀行では過去数年分の安定した所得が求められ、3期連続の黒字決算書など厳しい条件が課される場合があります。
一方、住宅金融支援機構のフラット35であれば、直近の所得が返済負担率の基準を満たしていれば承認されやすいです。ただし、原則として過去2期分の提出が必要です※。
つまり開業からの年数が浅くても直近年度に十分な所得があれば、フラット35を利用して借入できる可能性があるでしょう。もちろんフラット35以外にも、金融機関ごとに自営業者への融資姿勢には差が見られます。
ネット銀行や地方銀行には、自営業者向けに比較的審査が柔軟な商品を提供しているところもあります。一方でメガバンクなどは、審査のハードルが高い傾向にあります。
教育資金や老後資金とのバランスを考慮する
4,000万円の住宅ローン返済に追われ、教育費や老後資金の準備が疎かになっては本末転倒です。特にお子さんがいる家庭では、将来必要となる教育資金を視野に入れて住宅ローンの計画を立てることが大切です。
文部科学省の調査によると、幼稚園から大学卒業まで全て公立の場合でも教育費は平均約800万円、すべて私立なら約2,200万円かかるとされています※。住宅ローン返済と並行してこれだけの資金を捻出できるよう、長期的な家計プランを検討しましょう。
例えば、子どもが大学入学時にローン残高が多く残っていると、学費との二重負担で家計が圧迫されかねません。これを防ぐために、学資保険や預金で教育費を計画的に積み立てつつ、住宅ローンの返済額を調整する工夫をしましょう。
また、ローンを完済する自身の年齢にも注意が必要です。借入期間を長く設定すれば月々の返済額は抑えられますが、その分だけ完済時期が遅くなります。
無料FP相談を活用して最適な返済プランを立てる
高額な住宅ローンの返済計画を立てるには、FP（ファイナンシャルプランナー）への相談が効果的です。第三者の視点から返済プランを見直すと、無理のない月々の返済額設定や繰上げ返済のタイミングなど最適な戦略を立てることが可能です。
必要に応じて借り換えや繰上げ返済など、利息負担を軽減する具体的な対策もFPからアドバイスを受けられます。また、将来の収支やライフプランに合わせたシミュレーションで「いつまでにいくら返済すべきか」という長期的な見通しを立てられるのもFP相談の強みです。
自営業など収入が不安定な場合でも、計画に余裕を持たせて収入減少に備えるアドバイスが得られるため、返済が滞るリスクを抑えることができます。返済が滞れば事業や生活にも支障が出かねません。
返済期間の長短や繰上げ返済の有無で支払利息額も大きく変わるため、早めに計画を立てることが何より肝心です。早い段階で専門家に相談することをおすすめします。
【まとめ】個人事業主の4000万円ローンは早めの資金計画が必要
個人事業主が4,000万円の住宅ローンを無理なく返済するには、所得を正確に把握し、手取り収入で返済可能な範囲を見極めることが大切です。過度な節税や教育費・老後資金とのバランスにも注意し、早い段階で資金計画を立てる必要があります。また、自営業者への融資実績が豊富な金融機関を選べば、審査通過の可能性も高まります。
こうした具体的な対策は、専門家のアドバイスを受けながら進めることがおすすめです。マネーキャリアは納得いくまで何度でも利用可能で、担当FPのプロフィールや口コミを事前に確認してから相談相手を選べるため安心です。
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