・住宅ローンを借り換えするときに気を付ける点を知りたい
・住宅ローンの借り換え時に、リフォーム費用や諸費用を上乗せできるかを知りたい
上記のような方はこの記事を最後まで読むことで、自分が住宅ローンの借り換えをするときに何をすれば良いのかを明確にすることができます。
内容をまとめると
- 住宅ローンを借り換えするときのメリットは、住宅ローンの返済額を減らせる可能性があること
- 住宅ローンを借り換えるときに、リフォーム費用まで上乗せすることができると低い金利でリフォームすることができる
- 住宅ローンを借り換えるときときは、金利の低さ、繰り上げ返済のしやすさ、手厚い保険があるかを基準に金融機関を選ぶ
- 住宅ローンの借り換えや、増額、リフォーム費用の上乗せについてはマネーキャリアのような無料で相談できるファイナンシャルプランナーに相談する人が増えている
「住宅ローンの借り換えで増額は可能？」「リフォームのための追加融資は可能？」このような悩みを抱える人は多いです。そこで本記事では住宅ローン借り換えで増額できるケースや必要な手続き、おすすめの住宅ローンなどについて解説します。ぜひ最後までご覧ください。
監修者 谷川 昌平 フィナンシャルプランナー
株式会社Wizleap 代表取締役。東京大学経済学部で金融を学び、金融分野における情報の非対称性を解消すべく、マネーキャリアの編集活動を行う。ファイナンシャルプランナー、証券外務員を取得。
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この記事の目次
ここでは、「住宅ローン借り換えでの増額で、返済額を抑えられる」について解説していきます。
住宅ローン借り換えについて２つ解説していきます。
- 住宅ローン借り換えとは
- 住宅ローンの借り換えをするメリット
いずれも住宅ローン借り換えを検討するにあたり、おさえておきたい基礎知識です。
特に住宅ローン借り換えをするメリットを理解することで、借り換えの増額で返済額を抑えられる仕組みがわかります。
住宅ローン借り換えとは
- 住宅ローンの返済額を減らすことができる。
- 団体信用生命保険（いわゆる団信）の補償をもっと手厚くさせることができる。
- リフォーム資金も一本化すれば、低金利かつ長期間でリフォーム資金を借り入れすることができる。
- 住宅ローンを給与振込のある銀行に一本化できる。
1. 今よりも低金利の住宅ローンに借り換えることができれば、大幅に住宅ローンの返済額を減らせる可能性があります。
10年固定や20年固定といった長期間の固定金利に切り替えることもできます。
現代は長期固定金利でも1％台の金利で、借り換えできる場合もあります。
今、変動金利で住宅ローンを借りていて、将来の金利上昇が不安という方は、長期固定金利での借り換えを検討してみるといいです。
2. 住宅ローンの借り換えによる増額や、団体信用生命保険の補償を充実させることができる。
通常の団信は、住宅ローンの返済期間中に死亡もしくは所定の高度障害状態となった場合に、住宅ローンの残高が0円になるという保険です。
しかし最近登場した団信には「がんと診断確定された場合」や「10種類の生活習慣病で180日以上継続して入院となった場合」など、死亡もしくは所定の高度障害状態となった場合以外でも、住宅ローンの残高が0円になるものもあります。
借り換えに合わせて、補償が充実している最新の団信に切り替えられる場合があります。
3. リフォームローンだけを単独で利用する場合の金利は2％以上です。
借り換えに合わせてリフォーム資金も一本化して住宅ローンとして借り入れることができます。
そうすれば、住宅ローンとして低金利かつ長期間でリフォーム資金を借り入れすることができます。
4. 住宅ローンが複数の借り入れに分かれている場合、借り換えで住宅ローンを給与振込のある銀行に一本化できます。
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①リフォーム費用を上乗せする場合
住宅ローンの借り換え時に、リフォーム費用を上乗せできます。
住宅ローンの返済中に住宅のリフォームをする場合があります。
リフォームをするときに、一般的には「リフォームローン」を借り入れることが多いですが、リフォームローンは住宅ローンよりも金利が高くなる傾向にあります。
このような時は、新たな金融機関で住宅ローンを借り換えして、その中にリフォーム費用を上乗せできます。
現在、多くの金融機関では「リフォーム費用を含めた住宅ローンの借り換え」プランが提供されています。
住宅ローンの借り換えと合わせて、リフォームも検討している方は、この方法をおすすめします。
②諸費用を上乗せする場合
住宅ローンを借り換える際に、事務手数料や保証料などの「借り換え諸費用」を上乗せできます。
諸費用については「諸費用ローン」という専用の借入もありますが、住宅ローンと比べると金利が高めになります。
諸費用は30万円～100万円ほどかかりますが、借り換え諸費用を住宅ローンに上乗せできる金融機関もあります。
したがって、住宅ローンを借り換える際には、借り換え諸費用を上乗せできる金融機関を選ぶのが賢明です。
これにより、月々の返済額を抑え、家計の負担を軽減することができます。
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住宅ローンで家具や車などの費用を借りるのは契約違反なので注意
金融機関にとってオーバーローンはリスクになります。
住宅ローンにおける「オーバーローン」とは、購入した住宅の資産価値よりもローン借入額や残高が多い状態を言います。
オーバーローンのメリットは、少ない自己資金でマイホームを購入できること。
しかし、それはローン契約者にとってのメリットであり、金融機関にはリスクが高い融資といえます。
金融機関も収益のために住宅ローンを販売しているので、リスクが高い融資に対しては相応の対価を求めるため金利が高くなる傾向にあります。
金融機関は、債務者が住宅ローンを返済できなくなった場合には、債務者の住宅を売却し、残った返済額を回収します。
しかしオーバーローンは、住宅ローンの契約を結んだ時点ですでに担保価値の方が低いことになるため金融機関にとってはリスクになります。
正しい使途じゃないとバレるの？
ここでは、住宅ローン借り換えでかかる手続きについて紹介していきます。
住宅ローン借り換え手続きについておさえておきたいのは以下の3点です。
- 現在の住宅ローンを完済する手続き
- 新たな住宅ローンの手続き
- 改めて住宅ローン審査を受ける必要がある
現在の住宅ローンを完済する手続き
借り換え先の本審査に無事通過したら、まず現在の住宅ローンを借り入れている金融機関に対して全額繰り上げ返済を行う旨を連絡します。
この連絡は、電話やメールなどで行い、担当者に直接伝えることが一般的です。
金融機関によっては、オンラインシステムを利用して手続きを開始する場合もあります。
その後、書面などを用いて正式な手続きを進めます。
書類を揃えたら、郵送または直接窓口で提出します。
全額繰り上げ返済には手数料がかかる場合があるため、あらかじめ確認しておくことが重要です。
これらの手続きをしっかりと行うことで、現在の住宅ローンを無事に完済し、借り換えをスムーズに進めることができます。
新たな住宅ローンの手続き
借り換えの際は、改めて住宅ローン審査を受ける必要があります。
住宅ローンの審査は、事前審査と本審査の2段階に分かれています。
事前審査では、本人の返済能力などを調査した上で、物件価格までの融資が可能か、あるいはいくらくらいまでの融資が可能かを確認します。
事前審査によって融資が可能かどうか、ある程度の目安がつきます。
住宅ローンを借りる側は、金融機関の事前審査を通ったのちに、気に入った物件の購入までを進めていきます。
事前審査の次にある本審査が通ったところで、金融機関と住宅ローンの契約を正式に交わします。
その後、引き渡し時に住宅ローンが実行されます。
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ここでは、「住宅ローンの借り換え先はどう選ぶ？」について、解説していきます。
住宅ローンの借り換え先の選び方は大きく分けて以下の3点です。
- 金利の低さ
- 繰り上げ返済のしやすさ
- 手厚い保険がついているか
①金利の低さ
まず金利の低さに着目します。
借り換えで得をする金利差の目安は、1％以上です。
また、変動金利で借り入れている人も気を付けてください。
変動金利は、定期的に見直しがあります。
見直しのとき市場金利が下がっていれば、住宅ローン金利も下がります。
変動金利で契約している人は、すぐに借り換え手続きをせず、見直し時の金利を見た後に借り換えを考えてください。
日頃から、こまめに金利をチェックしておくことが大切です。
②繰り上げ返済のしやすさ
③手厚い保険がついているか
借り換えの住宅ローンを組むときは、手厚い保険がついているか注意してください。
- ガン特約付
- ３大疾病特約付
- ７大疾病、８大疾病特約付
- 要介護特約付
ガン特約付
契約から3カ月経過後に、がんであると確定診断された場合に、保険金が支払われます。
３大疾病特約付
がん・急性心筋梗塞・脳卒中であると確定診断を受けた場合に、保険金が支払われます。
がんは、がん特約付と同じ保障となります。急性心筋梗塞・脳卒中は、確定診断後60日が経過し、かつ後遺障害があるとき、保険金が支払われます。
７大疾病、８大疾病特約付
3大疾病に加えて、糖尿病、慢性腎不全、高血圧性疾患、肝硬変（８大疾病では慢性膵炎を含む）となった場合に保障されます。
要介護特約付
公的介護保険における要介護認定を受け、要介護状態に該当した日から180日以上継続していると確定診断がなされた場合、保障を受けられます。
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住宅ローンの借り換えで増額すると控除額の計算方法が変わる
住宅ローンの借り換えで増額すると控除額の計算方法が変わります。
住宅ローンの借り換えは、これまでの住宅ローンを解消するための新たな借入金となるため、原則として住宅ローン控除の対象外となります。
しかし次の２つの条件を満たせば、借り換え後でも住宅ローン控除を受けられます。
- 当初の住宅ローン返済に当てる
- 住宅ローン控除
住宅ローンの借り換えで増額すると、基本的には住宅ローン控除の対象外となりますが、新たに組んだ住宅ローンが当初の住宅ローン返済に当てるものだと証明できれば対象になります。
ただし、借り換えをしても控除期間は延びないので注意が必要です。
住宅ローン控除を受けるには、
- 借り入れした人の合計所得金額が 3,000万円以下であること
- ローンの返済期間が10年以上あること
などの条件があります。
これらが借り換えした増額後も当てはまらないと、住宅ローン控除は受けられません。
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ここでは、「住宅ローン返済中の追加融資は難しい」について、解説していきます。以下のとおりです。
- リフォーム費用なら返済中のローンに組み込める可能性がある
- リフォームローンなら無担保で借り入れられる
住宅ローンはあくまで不動産住宅を購入するための融資であり、住宅を購入する目的から外れた追加融資は、金融機関では行いません。
したがって、仮に何らかの理由でまとまった資金が必要になったとしても、目的から外れた追加融資を受けることはできません。
また、購入した住宅にはすでに抵当権が設定されているので、融資を受けた金融機関とは別の金融機関から新たに融資を受けることも難しいです。
最終的に融資が下りるかどうかは金融機関が判断するので、まず現在住宅ローンの融資を受けている金融機関に連絡し、追加融資を受けるためにどのような方法があるのか相談することをおすすめします。
リフォーム費用なら返済中のローンに組み込める可能性がある
住宅ローンの返済中であっても、リフォームを行うための借り入れであれば追加融資を受けられる可能性があります。
リフォームは住宅の価値を保つために重要な投資です。
そのため、多くの金融機関はリフォームのための追加融資を提供しています。
例えば、現在返済中の住宅ローンにリフォーム費用を組み込むことができる場合もあれば、別途リフォームローンを組むことになる場合もあります。
どちらの方法が最適かは、金融機関が借入者の状況を判断して決定します。
リフォームのために追加融資を希望する場合は、返済中のローンに組み込める可能性があることも抑えておきます。
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中古住宅を購入してリフォームする場合
ここでは、「中古住宅を購入してリフォームする場合」について、解説していきます。
中古住宅を購入してリフォームする場合に知っておきたいポイントは以下のとおりです。
- 中古住宅購入とリフォーム資金を一本化した住宅ローンがある
- 住宅ローンとリフォームローンを一本化するメリット
そのような時はリフォームローンを組むのではなく、住宅ローンを借り換えて、借り換え後の住宅ローンでリフォーム費用を支払っていくという方法があります。
リフォーム費用を上乗せした住宅ローンへ借り換える場合、新たに金融機関の審査を受ける必要があります。
住宅ローンとリフォームローンを一本化するメリット
借り換え後の住宅ローンにリフォーム費用を組み込むメリットは、大きく2つあります。
- リフォームローンよりも住宅ローンの金利の方が低い。
- ローンを一本化することによって返済計画が立てやすくなる。
1. 借り入れる金額が大きければ大きいほど、より金利の低いローンを組んだ方が支払総額は少なくて済みます。
2. 仮に複数の金融機関から異なる金利で借り入れを行っていた場合、それぞれの金利や返済額、返済日などを気にして家計を管理しなければなりません。
ローンを一つにまとめることによって、より返済計画を管理しやすくなります。
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ここでは、追加融資なしでリフォームする方法を紹介していきます。
追加融資でおさえておきたいポイントは以下のとおりです。
- 軽い作業はDIYしてみる
- 外構工事は植物などを利用して整備する
- 相見積もりで信頼できる業者に依頼する
外構工事は植物などを利用して整備する
外構工事において植物を活用することで、美しく機能的な空間を創出し、住環境を向上させることができます。
植物を利用した外構は、自然との調和、環境への配慮、季節感の演出、プライバシーの確保など、多くの利点があります。また、住宅の価値向上にもつながります。
具体的な例として以下が挙げられます。
- 生垣による境界線の設置
- シンボルツリーの植栽
- 花壇やハーブガーデンの造成
- つる性植物によるパーゴラの緑化
- 芝生やグランドカバープランツによる地被え
植物を活用した外構工事の効果は、以下の点で実証されています。
- 緑化による気温低下効果（ヒートアイランド現象の緩和）
- 植物の光合成による空気浄化作用
- 緑視率の向上によるストレス軽減効果
- 生物多様性の向上 植栽による防音・防塵効果
これらの要素を考慮し、中古住宅のリフォームにおける外構工事では、植物を効果的に活用することで、快適で魅力的な住環境を創出することができます。
一方、マネーキャリアのように住宅のプロの専門家のアドバイスを受けながら、地域の気候や土壌条件に適した植物を選択し、長期的な維持管理も考慮に入れた計画を立てることが重要です。
