住宅ローンの借り換えで増額は可能？上乗せで返済額をおさえられる？

ここでは、「住宅ローン借り換えでの増額で、返済額を抑えられる」について解説していきます。以下のとおりです。

• 住宅ローン借り換えとは
• 住宅ローンの借り換えをするメリット
  

住宅ローンの借り換えとは、新たな金融機関で住宅ローンを組みなおし、現在借りているローンを一括で返済することをいいます。

金利の高いローンから金利の低いローンに乗り換えれば、毎月の返済額や総返済額が減る可能性があります。

これが住宅ローンの借り換えによる増額です。

1. 今よりも低金利の住宅ローンに借り換えることができれば、大幅に住宅ローンの返済額を減らせる可能性があります。

10年固定や20年固定といった長期間の固定金利に切り替えることもできます。

現代は低金利の時代です。長期固定金利でも1％台の金利で、借り換えできる場合もあります。

今、変動金利で住宅ローンを借りていて、将来の金利上昇が不安という方は、長期固定金利での借り換えを検討してみるといいでしょう。

2. 住宅ローンの借り換えによる増額や、団体信用生命保険の補償を充実させることができます。

通常の団信は、住宅ローンの返済期間中に死亡もしくは所定の高度障害状態となった場合に、住宅ローンの残高が0円になるという保険です。

しかし最近登場した団信には「がんと診断確定された場合」や「10種類の生活習慣病で180日以上継続して入院となった場合」など、死亡もしくは所定の高度障害状態となった場合以外でも、住宅ローンの残高が0円になるものもあります。

通常は住宅ローンの団信を返済の途中で変更することはできません。しかし借り換えに合わせて、補償が充実している最新の団信に切り替えられる場合があります。 

3. リフォームローンだけを単独で利用する場合の金利は2％以上です。

借り換えに合わせてリフォーム資金も一本化して住宅ローンとして借り入れることができます。そうすれば、住宅ローンとして低金利かつ長期間でリフォーム資金を借り入れすることができます。

4. 住宅ローンが複数の借り入れに分かれている場合、借り換えで住宅ローンを給与振込のある銀行に一本化できます。

ここでは、「住宅ローン借り換えで増額できるケース！多めに借りることは可能？」について、解説していきます。以下のとおりです。

1. リフォーム費用を上乗せする場合
   
2. 諸費用を上乗せする場合
   

住宅ローンの借り換え時に、リフォーム費用を上乗せできます。

住宅ローンの返済中、住宅のリフォームをする場合があります。一般的には「リフォームローン」を借り入れることが多いでしょう。

しかし、リフォームローンは住宅ローンよりも金利が高くなる傾向にあります。

このような時は、新たな金融機関で住宅ローンを借り換えして、その中にリフォーム費用を上乗せできます。

住宅ローンの低い金利のまま、リフォームの費用分も住宅ローンとして1本化できます。

現在、多くの金融機関では「リフォーム費用を含めた住宅ローンの借り換え」プランが提供されています。

住宅ローンの借り換えと合わせて、リフォームも検討している方は、この方法をおすすめします。

住宅ローンを借り換える際に、事務手数料や保証料などの「借り換え諸費用」を上乗せできます。

諸費用については「諸費用ローン」という専用の借入もありますが、住宅ローンと比べると金利が高めになります。

諸費用は30万円～100万円ほどかかりますが、借り換え諸費用を住宅ローンに上乗せできる金融機関もあります。

住宅ローンに諸費用を上乗せできる金融機関を選ぶのがお得です。

ここでは、「住宅ローンで家具や車などの費用を借りるのは、契約違反なので注意」について解説していきます。以下のとおりです。

• 住宅ローンには資金使途がある
• 金融機関にとってオーバーローンはリスクである
  
• 正しい使途じゃないとバレるの？
  

住宅ローンには資金使途があります。以下の場合に限られますが、いずれも原則的に契約者本人が住むことが条件となります。

• 新築物件（マンション・戸建）の購入
• 中古物件（マンション・戸建）の購入
• 住宅の新築・増改築（リフォーム）

金融機関にとってオーバーローンはリスクになります。

住宅ローンにおける「オーバーローン」とは、購入した住宅の資産価値よりもローン借入額や残高が多い状態を言います。

オーバーローンのメリットは、少ない自己資金でマイホームを購入できることでしょう。

しかし、それはローン契約者にとってのメリットであり、金融機関にはリスクが高い融資になってしまいます。

金融機関も収益のために住宅ローンを販売しているので、リスクが高い融資に対しては相応の対価を求めます。

その結果、オーバーローンは金利が高くなる傾向にあります。

お金を貸す金融機関は住宅を担保としています。

金融機関は、債務者が住宅ローンを返済できなくなった場合には、債務者の住宅を売却し、残った返済額を回収します。

しかしオーバーローンは、住宅ローンの契約を結んだ時点ですでに担保価値の方が低いことになります。

この状態で債務者が住宅ローンを返済できなくなると、住宅を売却しても残った返済額を回収できなくなる可能性が高くなり、金融機関にとってはリスクになります。

たとえば住宅ローンを使って不動産投資用の物件を購入したとします。

もとより住宅ローンは、自分が住むための家を購入するために貸し出される融資方法です。

一方、不動産投資用の物件は、その資産を用いて利益を生み出すためのものであり、使途は大きく異なります。

また住宅ローンの利用者は通常、労働によるお金から支払われますが、不動産投資用の物件は賃料の収益から支払われます。

住宅ローンを使って不動産投資用の物件を購入することは、住宅ローンの契約内容に違反していると言えます。

「金融機関はその不動産の使用目的までわざわざ調査しないだろう。うまくやればバレないのではないか」と考える人もいます。

しかし、すぐに不正利用は発覚します。

以下に挙げる点から、問題が発覚する場合があります。

• 郵便物が返送される
• 金融機関担当者が突然訪問する
• 管理依頼している不動産会社に調査が入る

金融機関は、契約者に郵便物を送ることがあります。

契約者がその物件に住んでいるものとして送るため、必ず住人名の相違で返送されてきます。

そうなると金融機関から連絡が入り、不正利用がバレることになります。

また金融機関の担当者が近くまで来たからという理由で突然来訪したり、管理を依頼している不動産会社に調査が入ることもあります。

これらはあくまで一例ですが、いずれにしても不正利用しているならいつかは必ずバレてしまうときが来るでしょう。

ここでは、住宅ローン借り換えでかかる手続きについて紹介していきます。以下のとおりです。

• 現在の住宅ローンを完済する手続き
• 新たな住宅ローンの手続き
  
• 改めて住宅ローン審査を受ける必要がある
  

借り換え先の本審査に無事通ったら、現在住宅ローンを借り入れている金融機関に全額繰り上げ返済をする旨を連絡します。

その後、書面などで手続きをします。

全額繰り上げ返済をする際には手数料がかかる場合があるので、あらかじめ確認しておきましょう。

借り換え先の金融機関と契約の手続きをします。

借り入れをしていた金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取り、「抵当権抹消書類」など必要書類を提出して、登記の手続きをします。

借り換えの際は、改めて住宅ローン審査を受ける必要があります。

住宅ローンの審査は、事前審査と本審査の2段階に分かれています。

事前審査では、本人の返済能力などを調査した上で、物件価格までの融資が可能か、あるいはいくらくらいまでの融資が可能かを確認します。

事前審査によって融資が可能かどうか、ある程度の目安がつきます。

住宅ローンを借りる側は、金融機関の事前審査を通ったのちに、気に入った物件の購入までを進めていきます。

事前審査の次に本審査があります。

事前審査を通っても、本審査で落とされてしまうこともあります。

本審査が通ったところで、金融機関と住宅ローンの契約を正式に交わします。

その後、引き渡し時に住宅ローンが実行されます。

ここでは、「住宅ローンの借り換え先はどう選ぶ？」について、解説していきます。以下のとおりです。

1. 金利の低さ
   
2. 繰り上げ返済のしやすさ
   
3. 手厚い保険がついているか
   

まず金利の低さに着目します。

借り換えで得をする金利差の目安は、1％以上です。

また、変動金利で借り入れている人も気を付けてください。

変動金利は、定期的に見直しがあります。

見直しのとき市場金利が下がっていれば、住宅ローン金利も下がります。

変動金利で契約している人は、すぐに借り換え手続きをせず、見直し時の金利を見た後に借り換えを考えてください。

日頃から、こまめに金利をチェックしましょう。

1. 繰上げ返済の手数料が、インターネットで手続きすると手数料が無料となる金融機関もあります。

こまめに繰上げ返済をすることで、金利負担を減らしたい考える人は、手数料がかからない、または少額である住宅ローンを選びましょう。

2. 少額から内入れできる住宅ローンの方が繰上げ返済しやすいと言えます。

3. 繰上げ返済は、早くするほど金利を減らせます。まとまったお金が貯まるまで待つより、こまめに繰上げ返済をしたほうが効果は高くなります。

4. 繰上げ返済の手続き時期は、金融機関によって異なるので、あらかじめ確認しておきましょう。

繰り上げ返済の手続き方法は、インターネットでも可能な金融機関もあります。自分に合った金融機関を選ぶことが大切です。

借り換えの住宅ローンを組むときは、手厚い保険がついているか注意してください。

1. ガン特約付
2. ３大疾病特約付
3. ７大疾病、８大疾病特約付
4. 要介護特約付

1. 契約から3カ月経過後に、がんであると確定診断された場合に、保険金が支払われます。

2. がん・急性心筋梗塞・脳卒中であると確定診断を受けた場合に、保険金が支払われます。

がんは、がん特約付と同じ保障となります。急性心筋梗塞・脳卒中は、確定診断後60日が経過し、かつ後遺障害があるとき、保険金が支払われます。

3. 3大疾病に加えて、糖尿病、慢性腎不全、高血圧性疾患、肝硬変（８大疾病では慢性膵炎を含む）となった場合に保障されます。

4. 公的介護保険における要介護認定を受け、要介護状態に該当した日から180日以上継続していると確定診断がなされた場合、保障を受けられます。

住宅ローンの借り換えで増額すると控除額の計算方法が変わります。

住宅ローンの借り換えは、これまでの住宅ローンを解消するための新たな借入金となるため、原則として住宅ローン控除の対象外となります。

しかし次の２つの条件を満たせば、借り換え後でも住宅ローン控除を受けられます。

1. 当初の住宅ローン返済に当てる
2. 住宅ローン控除
   

住宅ローンの借り換えで増額すると、基本的には住宅ローン控除の対象外となります。

しかし、新たに組んだ住宅ローンが、当初の住宅ローン返済に当てるものだと証明できれば対象になります。

ただし、借り換えをしても控除期間は延びないので注意しましょう。

住宅ローン控除を受けるには、

• 借り入れした人の合計所得金額が 3,000万円以下であること
  
• ローンの返済期間が10年以上あること
  

などの条件があります。

これらが借り換えした増額後も当てはまらないと、住宅ローン控除は受けられません。

ここでは、「原則、住宅ローン返済中の追加融資は難しい」について、解説していきます。以下のとおりです。

• リフォーム費用なら返済中のローンに組み込める可能性がある
• リフォームローンなら無担保で借り入れられる
  

住宅ローンはあくまで不動産住宅を購入するための融資であり、住宅を購入する目的から外れた追加融資は、金融機関では行いません。

したがって、仮に何らかの理由でまとまった資金が必要になったとしても、目的から外れた追加融資を受けることはできません。

また、購入した住宅にはすでに抵当権が設定されているので、融資を受けた金融機関とは別の金融機関から新たに融資を受けることも難しいでしょう。

最終的に融資が下りるかどうかは金融機関が判断するので、まず現在住宅ローンの融資を受けている金融機関に連絡し、追加融資を受けるためにどのような方法があるのか相談することをおすすめします。

住宅ローンの返済中であっても、リフォームをするための借り入れであれば追加融資を受けられる可能性があります。

その際、現在返済中の住宅ローンに組み込んでもらえるか、住宅ローンとは別に新たなリフォームローンを組むか、金融機関が判断します。

ここでは、「中古住宅を購入してリフォームする場合」について、解説していきます。以下のとおりです。

• 中古住宅購入とリフォーム資金を一本化した住宅ローンがある
• 住宅ローンとリフォームローンを一本化するメリット
  

 借り換え後の住宅ローンにリフォーム費用を組み込むメリットは、大きく2つあります。

1. リフォームローンよりも住宅ローンの金利の方が低い。
   
2. ローンを一本化することによって返済計画が立てやすくなる。
   

1. 借り入れる金額が大きければ大きいほど、より金利の低いローンを組んだ方が支払総額は少なくて済みます。

2. 仮に複数の金融機関から異なる金利で借り入れを行っていた場合、それぞれの金利や返済額、返済日などを気にして家計を管理しなければなりません。

ローンを一つにまとめることによって、より返済計画を管理しやすくなるでしょう。

ここでは、追加融資なしでリフォームする方法を紹介していきます。以下のとおりです。

1. 軽い作業はDIYしてみる
   
2. 外構工事は植物などを利用して整備する
3. 相見積もりで信頼できる業者に依頼する
   

DIYでリフォームする方法もあります。

DIYは業者へ依頼せずに自らリフォームするため、費用を大幅に節約することができます。

しかし慣れない作業で中途半端に終わる危険や、かなりの労力がかかり肉体的な負担が大きいデメリットがあります。

 DIYを行うのであれば、DIYが可能な箇所であるのか見極めた上で、壁紙の張り替えや壁の塗装、収納棚の設置など比較的軽い作業にしぼることをおすすめします。

一方、電気関連の作業や給排水に関係するリフォームなど専門的な知識が必要な作業は、業者に依頼することをおすすめします。

電気の回線工事や配管に手を加える作業、火災報知器の移動などは、有資格者しかできません。

外構工事は植物などを利用して整備しましょう。

外構のリフォーム工事をする際は、工夫しだいで多額の追加融資をしなくても、きれいに整備できます。

フェンスで家を囲まずにオープン外構にする方法や、庭に芝生をはることや植物を多用することで、見た目もおしゃれな外構を整備できます。

■単価 10平方メートル

• 芝：5,000円
• コンクリート工事：150,000円

リフォームは、相見積もりで信頼できる業者に依頼しましょう。

業者の中には、相場よりも大幅に高い見積もり額を提示するところもあるため、注意が必要です。

外構工事やリフォームを業者に依頼する際は、複数の業者に照会して相見積もりを取ることをおすすめします。

また、ただ見積もりを提示するだけでなく、作業内容や見積もりの内訳を丁寧に説明してくれる業者であれば安心できます。

業者としっかりとコミュニケーションをとり信頼できる業者に依頼するとよいでしょう。

ここでは、「住宅ローンの借り換えにはフラット35がおすすめ」について、解説していきます。以下のとおりです。

• フラット35は返済計画が立てやすい
• フラット35が利用できる条件
  
• フラット35を利用する流れ
  

フラット35が利用できる条件は、以下のとおりです。

• 借り換え対象となる住宅ローン債務者と借換融資の申込人が同一であること
• 申込時の年齢が満70歳未満であること
• 日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方であること

■ すべての借入れに関して、年収に占める年間合計返済額の割合が以下の基準を満たすこと

• 年収400万円未満の場合：30％以下
• 年収400万円以上の場合：35％以下

• 住宅取得時に借り入れた住宅ローンの借入日から借換融資の申込日まで1年以上経過し、かつ、借換融資の申込日前日までの1年間、正常に返済していること
• 住宅取得時に借り入れた住宅ローンの借入が8,000万円以下であり、住宅の建設費または購入価額の100パーセント以内であること
• 住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合すること
  

■ 住宅の床面積が、次表の基準に適合すること

• 一戸建て住宅、連続建て住宅、および重ね建て住宅の場合：70㎡以上
• 共同建て住宅（マンションなど）の場合：30㎡以上

フラット35を利用する流れは、以下のとおりです。

1. 返済シミュレーションを行い借り換え効果を把握
2. 金融機関と商品のタイプを選択
3. 借換融資の申し込み
4. 審査結果の通知
5. 技術基準適合の確認書類提出
6. 借り入れ契約の締結
7. 資金の受け取り
8. 返済開始

なお、技術基準適合の確認書類の提出にあたり、住宅の建築確認日によって提出書類が異なります。

住宅の建築確認日を調べるために、建築基準法に基づく確認済証、または検査済証が必要になるので用意しておきましょう。

ここでは、その他住宅ローンの借り換えで、増額する場合におすすめの住宅ローンについて、解説していきます。以下のとおりです。

• auじぶん銀行住宅ローン
  
• 新生銀行住宅ローン
  

auじぶん銀行は、三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資しているネット銀行です。

auじぶん銀行住宅ローンの、最も大きな魅力は「低金利」であることです。

特に変動金利は最大引下げ金利が非常に低いため、借り換えによるメリットを受けやすく、返済負担を大きく下げられる可能性があります。

また団信の充実度も魅力のひとつで、がんと診断されるとローン残高の50%が保障される「がん50%保障団信」けがや病気で180日以上入院すると、住宅ローン残高が0円になる「全疾病保障」という2つの特徴的な団信を、保険料0円で付帯できます。

新生銀行住宅ローンは、固定20年の金利が低く、諸費用も安いのが特徴です。

変動金利も低く、契約日の金利が適用されるので、返済計画を立てやすくなっています。

特に固定金利タイプの事務手数料が安いため、借り換えの諸費用をできるだけ抑えたい方におすすめです。

中でも固定20年は金利も低いため、お得な住宅ローンと言えます。

ただし「変動金利（半年型）タイプ〈変動フォーカス〉」では、変動金利の5年ルールや125%ルールが適用されない点には注意しましょう。

ここまで住宅ローンの借り換えについて詳細に解説してきました。

とは言え、

「でも、ホントに住宅ローンの借り換えで増額なんて、できるのかしら？ でも、金利は安い方がいいし……」

このように思った方は多いのではないでしょうか。

結論から言うと、そのような方はお金のプロであるFP(ファイナンシャルプランナー)に相談することをおすすめします。

FPは、住宅ローンの借り換えによる増額について、分かりやすく説明し、借り換えのメリット・デメリットをていねいに教えてくれます。相談者の資産状況や、家計の状況に合わせて最適な提案ができます。

資産運用を希望する場合でも、たとえばiDeCoや投資信託など、身近なお金の悩みについて何でも相談できます。

特に、マネーキャリアの無料FP相談サービスは3,000名のFPと提携している日本最大級のFP相談サービスなのでおすすめです。

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いかがでしたでしょうか。

この記事では、

• 住宅ローンの借り換えとは？
• 住宅ローンの借り換えで増額できるケース
• 住宅ローンの借り換えでの違反行為
• 住宅ローンの借り換えの手続き
• 住宅ローンの借り換え先の選び方
• 住宅ローンの借り換えと税金の控除額
• 住宅ローン返済中の追加融資は難しい
• 中古住宅を購入してリフォームする場合
• 追加融資なしでリフォーム
• フラット35について
• 借り換えによる増額でおすすめの住宅ローン
• 迷ったらお金のプロに相談すべき