離婚した際に住宅ローンを連帯債務から単独債務に変更する方法は？

離婚した際に住宅ローンを連帯債務から単独債務へ変更する方法はあるのでしょうか？ 

連帯債務は離婚後もローン返済が続くことがあります。

ポイントは、「支払い者通しの口約束では連帯債務から単独債務に変更したことにならない」ということです。

離婚した後も住宅ローンを払い続けるのは金銭的にもかなり負担になります。

そういったことを避けるために離婚した際には住宅ローンを連帯債務から単独債務へ変更をしておきましょう。

それではここから、くわしい方法を説明していきます。

離婚した後、夫婦はそれぞれの場所に住むことになると思います。しかし、夫婦のどちらかが家を出ずにそのまま住み続けるとなった場合はどうなるでしょうか？

住む当事者が「自分が住むのだからローンも全額支払う」といった約束をしてくれたとします。

しかしこの口約束は無効です。

夫婦が互いに口約束をしていても、ローンの借入先である金融機関には関係のない話としてこの約束ごとは通用しません。

金融機関は借り入れの際、夫婦の収入の合計金額から住宅ローンを算出しています。

住む本人が一人で支払いを続ける約束をしてもそれは夫婦間での話であり、連帯債務から単独債務へ変更したことにはならないので注意が必要です。

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離婚後、「ようやく別れられる」といざ連帯債務から単独債務へ変更手続きをしに行ったにもかかわらず、連帯債務から抜け出せず住宅ローンを払い続けることになった方が多くいます。

それは、連帯債務から単独債務へ変更する際に手続きに時間がかかるからです。

単独債務への変更が難しい理由を3つに分けてご説明します。

• 住宅ローンを完済してもらえる確率が低くなるため
• 税金関係の問題が発生する可能性があるため
  
• 親族間売買とみなされる可能性があるため

1つ目は住宅ローンを完済してもらえる確率が低くなるためです。

なぜ完済の確率が低くなるのでしょうか？

それは、住宅ローンを連帯債務で組んでいた場合、夫婦の収入の合計金額から住宅ローンの額を割り出しているからです。

今までは夫婦の収入から住宅ローンを支払っていたのが、離婚後は夫（もしくは妻）のみの収入で住宅ローンの返済を行うことになります。

二人で支払っていたものを一人で支払うことになるので、その分負担も増えてしまうため、金融機関側からすれば支払いが滞る可能性を疑います。

つまり住宅ローンを完済してもらえる確率が低くなるため、連帯債務から単独債務への変更を受け入れてもらえないことが難しい理由の1つです。

2つ目の理由は、税金関係の問題が発生する可能性があるためです。

税金関係とは贈与税・譲渡所得税・登録免許税などのことです。

連帯債務は住宅ローン以外にも物件自体の所有権が夫婦にあることがほとんどです。

離婚後、連帯債務から単独債務へ変更すると物件の所有権も夫婦のどちらか一方へ移ります。

物件の所有権は持ち分割合といって夫婦それぞれ所有権の割合が決まっていますが、債務を引き継ぐ方へすべての所有権が移ります。

単独債務者が全てを引き継ぐ場合、物件価値とローンの残債に大きな差が生じると贈与税が発生します。

金融機関は、贈与税に関する問題が発生することを避けたい傾向があります。

3つ目は、親族間売買とみなされる可能性があるためです。

連帯債務から単独債務へ変更すると、所有権もすべて債務者一方へ移ります。

これが親族間売買にあたる可能性があるとして住宅ローンが組めなくなります。

金融機関は住宅ローンが組めなくなることを恐れ、単独債務への変更を拒否したい状況になります。

親族間売買は住宅の価格が正当に評価されていなかったり、不正な売買とみなされることが多いためです。

なおかつ親族間売買だと団体信用保険への加入も認めてもらえず、金融機関にとって親族間売買はデメリットでしかありません。

以上3つの理由から離婚した際に住宅ローンを連帯債務から単独債務に変更するのが難しいとされています。

住宅ローン連帯債務がまだ残っている状態で離婚をする場合、知っておきたい事が3つあります。

• 離婚しても住宅ローンの連帯債務を抜けることは不可で連帯債務はそのまま残る
• 離婚しても住宅ローンの支払いは元妻・元夫の両方に請求される
• 住宅ローンという負債も財産分与の対象になるので注意
  

以上の3つの項目を知っておくだけで離婚時に慌てることが少なくなります。

それではくわしく説明していきましょう。

1つ目は、離婚をしても住宅ローンの連帯債務が残っている状態では住宅ローンの連帯債務を抜けることは不可となり、連帯債務はそのまま残ります。

また、離婚したからといってそれは当事者間同士の問題になり、借入れている金融機関には関係がないため、住宅ローンを組む際に契約した連帯債務はなくなりません。

連帯債務とは、住宅ローンの返済義務が夫婦にあることを指します。

離婚をするイコール連帯債務からぬけたことにはならないので注意しておきましょう。

夫婦のどちらかが仮に家に住みつづける場合、もう一方は住宅ローンの返済をしなくてもいいように思われますが、金融機関から見ると住宅ローンの返済義務は住んでいなくても続くことになります。

2つ目は、離婚しても住宅ローンの支払いは元妻・元夫の両方に請求されることです。

離婚してようやく住宅ローンから開放されると思う方もいますが、離婚後も連帯債務の契約はまだ生きています。

住宅ローンを完全に返済しなければ元妻・元夫の両方に住宅ローンは請求され続けます。

連帯債務で住宅ローンを組んだまま離婚している状態だと、主たる債務者の支払いが滞った場合に連帯債務者側にも請求がきます。

すでに住宅ローンの支払いは元夫または元妻が支払うことになっていると当事者同士で約束をしていても、金融機関にその口約束は通用しないことがほとんどです。

完済されるまで連帯債務の契約は続いていることを忘れないようにしましょう。

3つ目は、住宅ローンという負債も財産分与の対象になるので注意が必要です。

住宅ローンは負債であるにも関わらず財産の対象として分類されます。

離婚時には夫婦それぞれに財産分与をしますが、このうちプラスの財産だけでなくマイナスの財産も夫婦で分割しなくてはなりません。

これ以上、負債や支払いを増やしたくないのであれば住宅の売却をする方法があります。

しかし、夫婦のどちらかが住宅に住み続けることになった場合は、簡単に売却できないこともあります。

この場合住んでいる側に

1. 住宅の名義を全て変更してもらうこと
2. 住宅ローンの借り換えを行ってもらうこと

以上の2点をしてもらうことで住んでいない側を連帯債務から外すことが可能となります。

住宅ローンの連帯債務を離婚時に外す方法はいくつかあります。

それぞれの方法を試すことで最終的に住宅ローンの連帯債務者から外れる近道になります。

• 連帯債務者を変更する
• 住宅ローンの借り換え
  
• 家の売却
• 自己破産をする
  
• 住宅ローンを借りている金融機関に連帯債務解消について相談する 
  

気になる点があればその都度戻って見返すと理解がしやすいですので確認していきます。

それでは5つの項目を順をおって説明していきます。  

住宅ローンの連帯債務を離婚時に外す方法の2つ目は、住宅ローンを借り換える方法です。

離婚時に住宅ローンを借り換えて連帯債務を外し、住宅ローンの残りを夫婦のどちらか一方が引き継ぐ形になります。

このローンの借り換えを行えば元夫・元妻は連帯債務から外れ、住宅ローンの支払いに悩まされる事がなくなります。

しかしローンの借り換えは簡単に審査に通らないのが現状です。

今まで夫婦２人分の収入で支払っていたものをどちらか一方が支払うのは金銭的に難しいと判断されてしまうからです。

住宅ローンを連帯債務で組んだときよりも収入が上がっていればローンの借り換えに前向きな答えがもらえると考えておきましょう。

住宅ローンの連帯債務を離婚時に外す方法の3つ目は、家の売却をする方法です。

債務者同士の合意があれば家を売ることが可能なので、連帯債務を外れるために家の売却を視野に入れておきましょう。　

家の売却額によって連帯債務から外れることができるかどうか判断できます。

上表のように、家の売却額がアンダーローンであれば連帯債務から外れることができます。

オーバーローンになった場合は引き続き住宅ローンを支払い続けなければなりません。 

住宅ローンの連帯債務を離婚時に外す方法の4つ目は、自己破産をする方法です。

自己破産をする方法は最終手段となります。

自己破産をすれば負担となっている住宅ローンは全て無くなり連帯債務から外れることができますが、保有している資産の全てを債権者である借入先金融機関へ返済しなければなりません。

もし手元に資産があるならば自己破産の選択はデメリットになりかねません。

自己破産をする本人以外にも連帯債務者である片方に負担が生じます。

夫婦の一方が自己破産をすると残りの住宅ローンの全額を もう片方が返済しなくてはいけません。

全てを判断しそれでも連帯債務から抜け出す方法がないときの対策であると覚えておきましょう。

住宅ローンの連帯債務を離婚時に外す方法の5つ目は、住宅ローンを借りている金融機関に連帯債務解消について相談する方法です。

年月が経つに連れ、主債務者側の支払いが止まるケースも多いです。

そういった問題を避けるために、早めに借入先金融機関の担当者に連帯債務解消について相談をしてみましょう。

本来であれば借入先である金融機関にとって連帯債務解消は避けて欲しいことがらです。

しかし無理に連帯債務を続け住宅ローンの支払いが滞るよりも、連帯債務解消に向けて前向きに相談にのっておく方が得策と考えるでしょう。

あくまで金融機関の目的はローン完済です。

具体的な家の売却や住宅ローンの借り換え等の相談は互いにメリットといえます。

ここまで連帯債務について詳しくお伝えしてきました、ここでは改めて住宅ローンにはどのような組み方があるのかを説明します。

結論、住宅ローンには以下の4つの組み方があります。

• 単独名義
• 連帯債務
  
• 連帯保証
• ペアローン 
  

各ローンにはメリット・デメリットがあり、似た部分や違いがあります。

現在の収入や将来のライフプランに合わせて住宅ローンを組まれる方がほとんどだと思います。

それではひとつづつ説明していきます。

4つ目はペアローンです。

夫婦ふたりが債務者となるのがペアローンです。

• ローンの限度額：夫婦それぞれの収入で決定
• 団体信用生命保険：夫婦それぞれが加入

ペアローンは夫婦ふたりが債務者です、これは連帯債務との大きな違いです。

夫婦はそれぞれが契約したローン分を全額を支払います。

夫婦にしっかりとした収入があることや、きっちり分割しているので支払いに対してそれぞれ責任が持てるでしょう。

住宅ローンを借りている金融機関から連帯債務解消を認めてもらえない場合はいさぎよくローンの借り換えも検討しましょう。

離婚後いち早く連帯債務から抜け出すために借入先である金融機関に連帯債務解消を認めてもらう事が先決です。

しかし、連帯債務解消の承認を得るには時間がかかります。

その間にも住宅ローンの支払いは続いている状態です。

待てども連帯債務解消の希望がみられないのであれば、ほかの金融機関での借り換えを検討しましょう。

ほかの金融機関で借り換えを行うには審査があり、審査に通過しなければ借り換えは出来ません。

こういった事態が生じた場合、次の策を考えておく必要もあるので、家の売却といった方法も視野にいれておきましょう。

ここまで、離婚した際に住宅ローンを連帯債務から単独債務に変更する方法について紹介してきましたが、いざ自分が離婚をすることになり配偶者と一緒に組んでいる住宅ローンの返済方法を検討した場合に、どの方法がよいのかを判断するのは大変難しいと思います。

そもそも自分にどのような方法が最適なのか、何が必要なのかは、知識がなければ検討に多くの時間を使ってしまいます。 

もちろん連帯債務から単独債務への変更を検討するのも大切ですが、どちらかが住み続ける場合や、返済、金利選択、返済期間、ランニングコスト、ライフプランの変更による収支の視点から、変更方法は多岐にわたるため、どの方法を選択すれば実際に離婚をして将来困らないかということまで考えなければなりません。 

その際には、将来の財務計画をきちんと立てなければいけないので、専門家の力を借り優秀なFPと計画することが絶対条件です。 

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ここまで離婚した際の住宅ローンにおける連帯債務について説明してきました。

住宅ローンの連帯債務はただ解消するということは難しく、有効な方法として連帯債務者の変更か住宅ローンの借換が考えられます。

しかし、そのどちらの場合も保証金や税金の関係で自分たちで正しく判断をすることは難しく、専門家への相談が必須になってきます。

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