住宅ローン審査が通らない場合はどこに相談するのがいい？落ちた場合の対応策も解説

こんにちは。マネーキャリア編集部です。 

先日、30代男性の友人からこんな疑問を寄せられました。

「マイホームを建てたいんだけど、住宅ローン審査に落ちてしまって建てられないんだよね…どうしたら良いんだろう」

ここでは、

• 住宅ローンが通らない場合の相談先
• 審査が落ちる理由
• 通らなかった場合の対応

など、住宅ローン審査に関してわかる記事になっています。ぜひ最後までご覧ください。 マネーキャリアでは、お金に関する記事が数多くありますので興味のある方は合わせてご覧ください。 

住宅ローン審査が通らない場合の主な相談先について、下記3つを解説します。

• 金融機関に相談する
• 専門家に相談する
• 住宅金融支援機構

住宅ローンは、金融機関（銀行・信用金庫）が審査しています。

審査元である金融機関に相談すれば、返済計画や金利など詳しいポイントまで説明してくれます。

大半の金融機関では住宅ローン相談窓口が設けられており、銀行員に直接相談できるのがメリットです。

他行との金利比較はできませんが、

• いくらまで借り入れられるか 
• 諸費用を含めたローン（オーバーローン）を組めるか
• 返済期間を何年に設定できるか 
• 金利タイプ（固定・変動）
• 返済方法 

他行との比較もしたい場合は、独立系FP（ファイナンシャルプランナー）や住宅ローンアドバイザーといった専門家に相談するのがおすすめです。

専門家は、単一の金融機関に在籍する人とは異なり、複数の金融機関が出す住宅ローンから比較検討ができます。

また、FPであれば住宅ローンだけでなく、下記をはじめとしたお金の相談もできます。

• 家計（節約や具体的な返済計画）
• 保険
• 将来にかかるお金
• 老後の資産形成

住宅金融支援機構にも相談できます。

住宅金融支援機構とは、旧住宅金融公庫の業務を継承した独立行政法人です。

一般的に住宅ローンを融通する機関ではありませんが、一部の民間金融機関による貸付が困難な住宅ローンについては、フラット35で融資もしています。

融資をしなくても、返済の仕方なども含めた相談だけなら電話でできます。

平日だけでなく土日も9:00～17:00まで営業しているので、休日でも相談しやすいです。

問い合わせは下記の通りです。

• 0120-086-353（被災した人） 　
• 0120-0860-35（フラット35、機構融資、技術基準等） 
• 0120-0860-16（返済中の人）
  

そもそも、住宅ローン審査に落ちる理由は何なのでしょうか。

大きく分けて8つあります。

• 収入が低い場合
  
• 借入希望金額
  
• 物件の問題
  
• 信用情報にキズがある場合
  
• 他での借入が多い場合
  
• 年齢が高い場合
  
• 健康状態が悪い場合
  
• 申告内容に虚偽があると判断された場合
  

収入が低い場合は、真っ先に落とされます。

特に安定性や継続性がない人は通らないです。

• 安定性：会社員や公務員であるかどうか
• 継続性：勤続年数がある程度あるかどうか（3年以上が目安）

借入希望金額が大きすぎると、通らないです。

借入希望金額の限界は、年収の8倍～9倍程度です。

ちなみに、限界まで借りた場合の毎月のローン返済額は月収の30％～35％程度になるため、決して楽な返済計画にはなりません。

これ以上の返済額だと、企業業績悪化や残業代減少による収入減により返済が滞るリスクが高くなります。

そのため、金融機関の審査で落ちてしまいます。

新築物件なら問題になりませんが、中古物件だと問題になります。

そもそも中古物件は担保評価がつきにくく、借りられる額が限定されたり、金融機関によっては住宅ローン自体が組めない場合もあります。

特に、下記のような物件を購入する場合は注意が必要です。

• 再建築不可の土地にある物件
• 借地権がついた土地にある物件
• 築年数30年以上

信用情報にキズがあると、審査に通らないです。

信用情報とは、CIC、JICC、JBAの3つがあり、信用情報の相互交流ネットワークも敷かれています。

そのため、仮に銀行相手に滞納していなかったとしても、下記のような行為を行っていると信用情報にキズがついてしまいます。

• クレジットカード料金の滞納
• 携帯料金の滞納
• 消費者金融などのカードローンの滞納
• 自己破産
• 個人再生
• 任意整理

消費者金融やキャッシング、自動車ローンなど他からの借入が多いと、通らない可能性が高くなります。

銀行は消費者金融と異なり貸金業者ではありません。

また、住宅ローンは目的別ローンの一種なので、年収の3分の1までしか借りられない総量規制の影響は受けません。

ただし、他からの借入が多い場合、住宅ローンも含めると、収入に対する返済比率が極端に高くなってしまいます。

あまりに返済比率が高い場合、金融機関から返済能力なしと判断され落ちてしまいます。

年齢が高い場合、住宅ローンは通りにくいです。

一般的に、50代後半から年収は下がり始め、60歳以降は再就職扱いになり大きく年収が落ちます。65歳からは年金生活に入るため、返済はより難しくなります。

30代前半ならさほど問題になりませんが、40代以降で35年ローンは返済のメドが立ちにくいため、年齢が高くなればなるほど通らないです。

住宅ローンには、団体信用生命保険（団信）がついています。

仮に住宅ローンを借りた人が亡くなった場合、住宅ローンの返済を保険会社が肩代わりする保険です。

住宅を建ててから数年で亡くなる人ばかりになると、ほとんど返済せずに家が自分のものになってしまうので、保険会社の経営が成り立たなくなります。

そのため、住宅ローンを申し込む際は告知書を提出します。

告知書とは、病歴や手術歴などを申告するものです。

直近で心臓病やガンなど、大病を患った場合は審査に影響します。

申告内容に虚偽があると判断されると、審査に通らないです。

住宅ローンは、物件を信頼するというより「あなたを信頼して貸します」というものです。虚偽が発覚した時点で信頼関係は破綻します。

虚偽と判断されるものは下記の通りです。

• 告知書での病歴隠し
• 他社での借入隠し
• 投資用不動産に住宅ローンを不正利用
• 勤続年数の水増し
• 年収の水増し

住宅ローン審査が通らない場合の対応策は下記の通りです。

• 収入・勤続年数・健康状態に問題がありそうな場合
  
• 信用情報に問題がありそうな場合
  
• 年齢に問題がありそうな場合
  
• 物件に問題がありそうな場合
  
• 借入希望金額に問題がありそうな場合
  
• 再審査を申し込む
  
• 他の金融機関に申し込む
  

収入・勤続年数・健康状態に問題がありそうな場合は、一般の金融機関が融通する住宅ローンはどうしても通らないです。

勤続年数は待てば増えますが、収入や健康状態は待って改善されるとも限りません。

この場合は、フラット35の利用を検討しましょう。

フラット35は、団体信用生命保険に入らなくてよい住宅ローンです。

住宅金融支援機構と民間の金融機関が協力し、団体信用生命保険に入れない人が住宅ローンを組めるようにしたものです。

金利は35年ローンで1.3％以上と高めですが、固定金利なので金利が上がることはありません。どうしても一般の住宅ローンが通らない人にとっては救世主といえます。

ただし、団体信用生命保険がない分、もしもローンを組んだ人が働けなくなったら、残された人は住宅ローンを引き継いで返済していかなければいけません。

• 返済に困らないよう生命保険に加入しておく 
• 返済にあてるだけの貯蓄を用意しておく 
• いざとなったら世帯で収入を増やせる努力をする
  

信用情報に問題がありそうな場合は、本当に問題があるのかどうか調べてみましょう。

信用情報機関には、個人からの開示請求を受け付けています。

1回500円～1000円程度の手数料で、自分の信用情報がわかります。

費用もそこまでかからないので、一度請求してみるのがおすすめです。

年齢に問題がありそうな場合は、ペアローンや親子リレーローンを検討してください。

配偶者や子供が連帯保証人になるなど、協力してもらうのが前提になります。

ただ、年齢が問題で審査に通らない場合は、ペアローンや親子リレーローンで解決できます。

物件に問題がありそうな場合は、担保や保証人を追加してください。

他に土地や金品があるならそれを担保にして担保評価を高めることができます。

ただし、実際にはマイホーム以外の担保がない人がほとんどですので、身内などを連帯保証人に追加するのが一般的です。

借入希望額に問題がありそうな場合、借入金額自体を引き下げてください。

もちろん、その分建物や土地にかけられる金額は少なくなってしまうので、ある程度の妥協が必要です。

マイホームで妥協する場合、下記のような対策が考えられます。

• 親族から土地を譲り受ける
• 注文住宅ではなく建売住宅にする
• 安いハウスメーカーに頼む
• 狭くする
• 住宅ローンが組める中古住宅にする

上記の対応策で状況が変わった場合は、再審査をして通ることもあります。

ただ、審査に通らなかったと思われる理由を解決した上で再審査しないと、再度審査落ちになってしまいます。

ほぼ同じ内容で再審査したらたまたま通った、ということは絶対に起きません。

状況を変えて再審査しても通らない場合、他の金融機関なら通る可能性もあります。

各金融期間で微妙に審査基準は変わりますので、「A銀行はダメだったけどB銀行は通った」という結果は珍しくありません。

1回落ちたくらいでは諦めず、他の金融機関も当たってみましょう。

住宅ローン相談前に準備しておくものを、下記3つの場合に分けて紹介します。

• 購入する物件が決まっていない場合
  
• 購入する物件が決まっている場合
  
• 専門家に相談する場合
  

購入する物件が決まっていない場合は、下記資料を準備してください。

• 源泉徴収票（会社員） 
• 過去3年分の確定申告書および決算書（自営業や会社経営者） 
• 健康保険証 
• 住宅ローン以外のローン残債証明（他で借入がある場合） 

購入する物件が決まっている場合は、先ほどの4つの資料に加えて下記資料を準備してください。 

• 物件の概要が分かるもの（チラシやパンフレット） 
• 販売図面 
• 販売価格がわかるもの 
• 顔写真付きの身分証明書（事前審査をする場合） 
• 認印（事前審査をする場合） 

専門家（FP）に相談する場合、住宅ローン関連以外の資料もあると、より深い相談ができます。

• 毎月の支出が分かるもの（家計簿やクレジットカードの利用明細） 
• 年金加入歴の分かるもの（ねんきん定期便） 
• 生命保険証券 
• 貯蓄残高がわかるもの（通帳）
  

ここまで、住宅ローンの審査について、

• 審査が通らない場合の相談先
• 審査が通らない理由
• 審査が通らないときの対応策
• ローン相談前に準備するもの