マイホームを購入する際に、多くの人が住宅ローンを利用します。
住宅ローンの利用の際には、いくら融資を受けられるかが重要です。
しかし、住宅ローンの審査の際には、希望した金額で融資が受けられるかどうかのみがわかるため、住宅ローンの申込者が最大でいくら借入ができるかはわかりません。
住宅ローンで借入できる上限を知るためには、自分の収入や雇用の状況などを分析した上でシミュレーションをしなければならないため、非常に困難です。
そこで、この記事では住宅ローンの上限や住宅ローンの基準、適正金額について解説します。
・住宅ローンを使ってマイホームを購入したいが、いくらまでなら借入ができるか知りたい。
・自分の住宅ローンの借入上限を知って、予算内で購入できるマイホームを探したい。
上記に当てはまる方は、この記事を読むことで住宅ローンの上限に関する知識が身につき自分の住宅ローンの上限を計算できるようになります。
内容をまとめると
- 住宅ローンの上限額は金融機関の貸し付け上限金額と個人の借入上限額によって決定される。
- 住宅ローンの個人の借入可能額は、返済負担率、融資率、そして担保価値をもとに総合的に算定される。
- 住宅ローンの適切な借入可能額は、返済負担率20%から25%となる借入額のことであり、年収によって金額が異なる。
- 住宅ローンの借入額は無理なく返済ができることが重要であり、マネーキャリアなどの相談サービスを利用して適切な借入額について相談する人が増えている。
この記事の監修者 谷川 昌平 フィナンシャルプランナー
株式会社Wizleap 代表取締役。東京大学経済学部で金融を学び、金融分野における情報の非対称性を解消すべく、マネーキャリアの編集活動を行う。ファイナンシャルプランナー、証券外務員を取得。
>> 谷川 昌平の詳細な経歴を見る
この記事の目次
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住宅ローンの上限額を決める要素は2つ
住宅ローンで借入ができる上限には、2つの要素があります。
住宅ローンの上限額は以下の２つの要素から決定されます。
- 金融機関の貸し出し上限額
- 個人の借入上限額
金融機関の貸し出し上限額
住宅ローンの上限額は、金融機関の貸し出し上限額で決定されます。
以下の表は民間住宅ローン、財形住宅融資、フラット35の貸し出し上限額をまとめたものです。
| 住宅ローンの種類 | 貸し出し上限額 |
|---|---|
| 民間住宅ローン | 1億円程度（金融機関によって異なる） |
| 財形住宅融資 | 4000万円 |
| フラット35 | 8000万円 |
財形住宅融資やフラット35は規約によって貸し出し上限額が厳格に決定されています。
それに対して、民間の住宅ローンは貸し出し上限を１億円としている金融機関が多いですが、最近では１億円を超えて融資を行う金融機関増えてきました。
主に関東の都市部や三大都市圏でマイホームの購入を考えたときに、土地を含めてマイホームを購入する場合や、マンションを購入する場合は財形住宅融資やフラット35では融資金額が足りない可能性があります。
より高額な住宅ローンの融資を希望する場合は民間住宅ローンを選択することで高額な融資が受けられる可能性が高いです。
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個人の借入上限額
住宅ローンの借入上限額は個人のさまざまな状況を判断した上で決定されます。
金融機関が住宅ローンを借りる人の収入や信用情報などのさまざまな情報を審査時に調査して個人の借入上限額を決定することが可能です。
さまざまな情報から総合的に個人の借入上限額が決定されるため、同じ年収の人であったとしても雇用状況や家族構成などの違いにより借入上限額が異なります。
借入上限額は各禁輸機関によっても算定する基準や方法が異なり、審査時に借入上限額が申込者に公表されることはありません。
そのため、住宅ローン借入時には、住宅ローンの専門家に相談し事前にシミュレーションをしてもらうことで、個人の借入上限の予想金額がわかります。
住宅ローンの借入上限額は個人によって異なるため、各金融機関の貸し出し条件よりも優先的に確認すべきです。
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個人の借入可能額を決める際の項目3つ
住宅ローンの個人の借入可能額はさまざまな要素から決定されます。
個人の借入可能額に特に大きな影響を与える項目は下記の３つです。
- 返済負担率
- 融資率
- 担保価値
返済負担率
個人の借入可能額を決定する上で特に重要なのは返済負担率です。
返済負担率とは、手取り年収に占める年間返済額の割合のことです。
例えば、手取り年収500万円の人が住宅ローンの融資を3000万円、全期間固定金利1%で借入をした場合、月々の返済は91.855円であり、年間の返済額合計は1,102,260円です。
これを手取り年収の500万円で割った値が返済負担率であり、今回のケースであれば返済負担率は22%と計算されます。
一般的に住宅ローンの返済負担率は25%から35%までであれば審査に通りやすいと言われています。
しかし、返済負担率が25%から35%だと子供の教育費や急な出費により返済が苦しくなる可能性が高いです。
そのため、ゆとりを持って返済を進めていくためには返済負担率を20%から25%に抑えるのがおすすめです。
返済負担率が高すぎると、住宅ローンの融資をする金融機関が返済を滞納されるリスクを気にして審査を通さない可能性があるため注意が必要です。
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融資率
個人の借入可能額には融資率も大きく影響します。
融資率とは、住宅ローンの借入額をマイホームの建設費用や購入費用で割ったものです。
例えば、5000万円のマイホームの購入を検討している際に、自己資金を1000万円用意している場合に、住宅ローンの借入額は4000万円なので融資率は
（4000万円÷5000万円）×100＝80%
より融資率は80%です。
融資率が高ければ高いほど全体の融資金額が高額となり返済負担額も増加します。
返済負担額が高額になると返済負担率も上がってしまうため、個人の借入可能額を判断する際にマイナスの影響を与えます。
また、金融機関によっては、融資率が高いと適用される金利も高くなる場合があります。
金利が高くなると返済の負担も大きくなるため、個人の借入可能額が下がることに注意が必要です。
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担保価値
個人の借入可能額を決める項目として忘れてはならないのが担保価値です。
担保価値とは、不動産を売却した時に得ることができる対価のことであり、担保価値の算定には、その不動産の市場価格が元になります。
住宅ローンが不払いの状況が続いた場合、金融機関は住宅ローンの担保となっているマイホームを売却することで残債を回収します。
そのため、担保価値が低い場合は、金融機関が物件を売却しても住宅ローンの残債が回収できない可能性が高く、希望の借入金額で審査が通らないことが多いです。
反対に、購入する物件の担保価値が高い場合には、個人の借入可能額が高くなります。
担保価値の評価方法や基準は金融機関によって異なるため、同じ物件でも金融機関によって担保価値に差が生じるため、物件の購入前に市場価値を確かめておくことが必要です。
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住宅ローンの適切な借入額は？
住宅ローンの借入額を決定する際には、無理なく返済できる金額で借入をすることが必要です。
一般的に、返済負担比率が20%から25%となるように借入を行うことで、余裕をもって返済を続けていけると言われています。
ここでは、下記の年収ごとに返済負担比率が20%から25%としたときの借入額や返済額をシミュレーションします。
- 500万円の場合
- 700万円の場合
- 1,00万円の場合
年収500万円の場合
年収500万円の人の適切な借入額を計算していきます。
年収500万円の人の場合、手取り年収は400万円程度なので返済負担率が20%から25％であれば、年間の返済金額は80万円から100万円です。
つまり、年間の返済金額が80万円から100万円であれば無理なく返済ができます。
年間の返済金額から毎月の返済金額を計算するとおよそ6万円から8万円です。
毎月の返済金額から適切な借入可能額を計算する方法は以下のとおりです。
毎月の返済額÷100万円あたりの返済額×100万円＝借入可能額
100万円あたりの返済額は計算方法が複雑ですが、返済期間35年としたときの金利と100万円あたりの返済金額は以下の表の通りです。
| 金利 | 100万円あたりの返済金額 |
|---|---|
| 0.6% | 2,640円 |
| 1.0% | 2,822円 |
| 2.0% | 3,312円 |
借入を行う金利を1.0%として適切な借入可能額を計算した結果は
6万円から8万円÷2,822円×100万円＝2,126万円から2,834万円
2,126万円から2,834万円を借入することで無理なく返済していくことができます。
年収500万円の場合、適切な借入額は3,000万円以下なので、新築の戸建てやマンションを購入するためにはフルローンの利用は厳しいです。
そのため、新築購入時には住宅ローンに加えて頭金を用意する必要があります。
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年収700万円の場合
年収700万円の人についても500万円の場合と同様に適切な借入額を計算していきます。
年収700万円の人の場合、手取り年収は550万円程度です。
返済負担率を20%から25%としたときの年間の返済金額は110万円から137.5万円であり、月々の返済金額はおよそ9万円から11万円です。
毎月の返済金額から年収500万円の場合と同様に、返済期間35年、金利1.0％で借り入れる際の適切な金額を計算すると、以下の通りになります。
9万円から11万円÷2,822円×100万円＝3,189万円から3,897万円
よって、年収700万円の人の適切な借入可能額は3,189万円から3,897万円です。
およそ3,200万円から4,000万円が適切な借入可能額となっているので、土地付き注文住宅やマンションの購入にフルローンという選択ができます。
また、適切な借入額が4,000万円以下なので、条件を満たしていれば財形住宅融資の利用も考えられます。
年収700万円の人は無理なく返済額でき範囲でほとんどの住宅種別をフルローンで借入をすることが可能です。
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年収1,000万円の場合
年収1000万円の場合についても適切な借入額を計算します。
年収1000万円の人の手取り年収はおよそ800万円です。
返済負担率を20%から25%で住宅ローンの借入をする際に、年間の返済金額は160万円から200万円です。
月々の返済金額はおよそ13万円から15万円であり、返済期間35年、金利1.0%で借入を行う場合の適切な借入金額は以下のように計算されます。
13万円から16万円÷2,822円×100万円=4,606万円から5,669万円
よって、年収1,000万円の人の適切な借入可能額は4,606万円から5,669万円です。
年収1000万円は人口の1%程度しかいないと言われているだけであって、5,000万円越えの融資を受けても無理なく返済ができます。
高額な融資が受けられるのでマイホーム購入の選択肢が広がります。
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住宅ローンの上限を確認したい方におすすめのサービス：マネーキャリア
ここでは、住宅ローンの上限を確認したい方におすすめのサービスについて解説します。
マイホームの予算を考える上で、住宅ローンの借入可能上限額を知ることが重要です。
住宅ローンの借入可能額を算出するためには、返済負担率や毎月の返済負担金額を踏まえて計算しなければなりません。
しかし、無理なく返済できる返済負担比率を設定したり、毎月の返済金額を元に複雑な計算式で計算したりする必要があるため初めて住宅ローンを利用する方には借入可能額の算出は大変困難です。
そこで、住宅ローンの上限を確認したいときには、マネーキャリアのファイナンシャルプランナーに相談することがおすすめです。
マネーキャリアに在籍するファイナンシャルプランナーは住宅ローンの専門知識や相談の実績が豊富にあります。
そのため、相談者の年収やライフプランを踏まえて無理なく返済できる借入金額を算出し、借入金額のアドバイスをしてくれます。
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住宅ローンのローン形態、借入先、金利タイプがわかりやすかったです！
住宅ローンの他にも投資信託のことまで分かりやすく教えて頂きました。こちらが質問したことにも丁寧に教えてくださり面談して良かったです！
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住宅ローンを中心としたライフプランの相談もできました！
たまたま見つけて申し込みをしたのですが、親身になって色々と相談に乗って頂きました。無理してローンを組もうとしていたのを思いとどまることができ、とても感謝しています。ありがとうございました！
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住宅ローンの利用にあたり、現在の家計簿見直しを合わせて相談させてもらいました。自分で試算していて不安を覚えた部分が相談により解消でき、モヤモヤがなくなりすっきりしました。
住宅ローンの上限額まとめ
この記事では住宅ローンの上限額について、上限額を決める要素や適切な借入金額の計算の方を説明しました。
住宅ローンの上限額は、金融機関の貸し付け上限や個人の借入上限額によって決定されます。
特に個人の借入上限額は返済負担率や融資率などで決定され、返済負担率が20%から25%となる住宅ローンが無理なく返済を続けていけると言われています。
しかし、無理なく返済ができる金額を算出するためには、返済負担率の他にも、家族構成や年収、雇用状況などからライフプランを作成した上で借入をする金額を検討することが必要です。
ライフプランの作成には、専門家の助けが必要であり、お金のプロであるファイナンシャルプランナーに相談をすることでライフプランを作成してもらえます。
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