住宅ローンを延滞するとどうなる？その後の対応と解決策を解説

住宅ローンは長期にわたり返済をおこなうため、もしかすると滞納してしまうことがあるかもしれず、中にはさまざまな原因で長期に滞納し困っている方もいるのではないでしょうか。

住宅ローンを延滞してしまった場合には具体的にどのような影響がでてくるのか、その後の対応策を含め大変難しい問題です。

住宅ローンを組む際には、長期的に継続して返済する必要があり、将来のライフプランが変更になった場合などに専門的な知識が必要となり、その際に適した条件や負担のない返済額をどのようにしたらいいかも自分一人では迷ってしまいます。 

そこで、この記事では、「住宅ローンを延滞してしまった場合におかれる状況」や「住宅ローンを延滞してしまった場合の対応策」などを解説していきます。

・住宅ローンを延滞してしまいどのようにしたらよいか迷っている方

・住宅ローンを滞納し自身の状況がわからず、何から相談していいかわからない 

この記事を参考にすることで、住宅ローン延滞してしまった場合にどこに注意して、誰に相談すればいいかなどの選び方が明確になるので、住宅ローンの不安が解消できます。

住宅ローンを延滞し過ぎた場合、自身の信用情報の悪化や場合によっては物件の売出など様々な側面で悪い影響を受けてしまいます。

延滞の影響は長引けば長引くほど大きくなってくるため、仮に返済を延滞してしまった場合でも素早く適切に対応を進めることが非常に重要です。

そこで、この記事は延滞をしてしまった際の影響から時期に応じた対応方法までそれぞれ解説していきます。

ここでは、住宅ローンの延滞が発生した場合の大まかな流れを説明します。

延滞が始まると、金融機関からの対応や債務者に対する影響が段階的に進行します。

1. 延滞開始
2. 督促状の送付
3. 期限の利益の喪失
4. 保障会社の介入
5. 競売の申し立て
6. 競売の開始
7. 強制退去

住宅ローンの延滞とは、借り手が住宅ローンの支払いを期日までにおこなわない状態を指します。

一般的には、支払いが30日以上遅れると延滞と見なされます。

この状態になると、貸し手は延滞損害金を請求でき、借り手の信用情報にも悪影響を及ぼす可能性があります。

延滞損害金は通常の場合、翌日から延滞損害金が発生し、金額は契約内容によって異なりますが、一般的には年利で計算されます。

また、延滞が続くと最終的には住宅が差し押さえられてしまいます。

そうならないようにするためにも、早期の対応として、延滞が発生した場合には早めに金融機関に相談することが重要で、返済計画の見直しや一時的な支払い猶予などの延滞を解消するための支援策を提供してくれます。

住宅ローンの返済は数十年にわたり続くため、経済状況や生活の変化により返済を延滞してしまうこともあると思います。

住宅ローンを延滞してしまった場合はどのようになるのでしょうか。

ここでは、住宅ローン延滞の対応を段階別で解説していきます。

まずは初期段階ですが、この段階では金融機関からの電話連絡や郵便での通知がおこなわれますが、取り立ての際の文言はまだ厳しくありません。

住宅ローン延滞の初期段階の対応として、数日から1ヶ月の延滞対応であれば、気付いたとき点で早急に金融機関に連絡を入れ、適切に対応する必要があります。

支払いが1ヶ月程度であれば、「支払い請求書」が送られ、未払いの住宅ローンと遅延損害金が要求されます。

通常この段階であれば折りたたまれたはがきによる督促が多く、開封すると滞納機関と未払い金額が記載されています。

初期段階での対応が今後の返済計画や法的手続きの回避につなるので、放置せず早期に対応しましょう。

延滞が発生すると、まず金融機関から督促状が送付されます。

この段階では、支払いを促す内容であり、法的措置を取る前の警告となります。

• 督促状…期限内に支払いがおこなわれない場合に、速やかな入金を促すために送る書状。督促の「督」は「統率する」「取り締まる」といった意味があるため、未了の行為を取り締まりつつ促す意味となる。

初期段階である「支払い請求書」に記載された金額を支払わず、そのまま放置してしまった場合どのようになるのでしょうか。

中期段階では、金融機関からの対応が厳しくなり、通知物が重要な意味を持ちます。

住宅ローン延滞の中期段階の対応で、債務者は重要な通知を受け取ることになるので確認が必要です。

延滞が2ヶ月以上続くと、催告書が届きます。

• 催告書…法的手続きが近づいていることを示すもので、支払いがおこなわれない場合には競売手続きが開始される可能性を表します。催告書は督促状と異なり、重要な書類で無視はできません。

また、内容証明郵便で送られるため、受け取ったことが証明され、「知らなかった」という言い訳が通用しなくなり、指定された期日までに滞納分を一括で支払わなければ法的手続きに移行する旨が記載されているため重要な書類です。

無視をせず、速やかに専門家に相談と、今後の状況を改善する可能性があります。

延滞が続くと、「期限の利益の喪失通知書」と「代位弁済通知」が送られます。

期限の利益の喪失通知書とは、債務者が住宅ローンを分割で返済する権利（期限の利益）を失ったことを意味します。

これにより、借り手は残債を一括で支払うよう求めれら、分割払いの権利を失うため、非常に厳しい状況に置かれます。

通知が届いた時点で、債務者は金融機関に対して迅速に対応する必要があり、支払いができない場合は、任意売却などの選択肢を検討することが重要です。

一方で、代位弁済通知とは期限の利益喪失通知書が届いたあと、もし債務者が一括返済をおこなわなかった場合、保証会社が債務者に代わって残債を一括で支払うことです。

代位弁済通知は今後の返済先が金融機関から保証会社に変更されることを示しており、代位弁済がおこなわれると、債務者は保証会社へ一括返済を求められます。

この時点で、債務者の信用は大きく低下し、今後の信用情報に影響が出てしまいます。

初期・中期と段階を経て滞納が長期となった場合、最終的にどのようになるのか、ここでは長期期間の対応や手続きを解説していきます。

長期で延滞した場合、金融機関は法的手続きを取るため、債務者は最終的で重要な局面に達します。

長期に放置したことで、任意の売却は不可能になるので注意が必要です。

延滞が4〜6ヶ月以上となると、さまざまな通知書を経て、支払いが厳しいとのことから競売手続きが開始されてしまいます。

ここでは、法的手続きとなるため債務者の意向が反映されにくくなり、拒むことができなくなるため対応をきちんと理解しておく必要があります。

初期・中期の段階での「催告書」や「期限の利益喪失通知書」が届いた時点であれば、差し押さえや競売は回避できることがほとんどです。

大切なマイホームを失ったり、新しい住宅ローンを組めなくなったりすることがないよう、支払いが困難どと感じた際には早急に対応を検討する必要があります。

住宅ローンの返済を6ヶ月以上滞納してしまうと「競売開始決定通知書」が届き、最終的には自宅が競売にかけられるリスクがあります。

これは、マイホームが競売にかけられることを意味しており、貸し手が未払いのローンを回収するためにおこなう法的手続きですが、インターネットや新聞に載るためご近所の方々にマイホームが競売にかけられていることを知られてしまうのです。

競売手続きが開始されると住宅は市場で売却され、売却価格が残債に充当されますが、競売は一般に低価格での売却となるため、借り手は多額の残債を抱えることになります。

そこで、売却金で残債が充当できなかった場合に給料や銀行口座が差し押さえられてしまいます。

競売がおこなわれると、所有者は自宅を失うだけでなく、競売の過程で多大な精神的ストレスを受けることになります。

住宅ローンを滞納してしまった場合は、段階を経て危険レベルが高くなり最終的にはマイホームを失うため、初期の段階の通知書を放置せず行動が必要です。

住宅ローンの遅延は、借り手にとって深刻な影響を及ぼす可能性があります。

以下に、遅延がもたらす主な影響を詳しく説明します。

• クレジット情報への影響
• 信用情報機関のブラックリスト登録の可能性
• 将来のローンやクレジットカード申請への影響の可能性

住宅ローン延滞の影響1つ目は、クレジット情報への影響です。

住宅ローンの延滞は、信用情報機関に記録されます。

日本の信用情報機関は主に以下の3つです。

• 株式会社シー・アイ・シー（CIC）
• 株式会社日本信用情報機構（JICC）
• 全銀行協会（KSC）

たった1日でも遅延すると、その事実が記録され、将来的な借入に影響を及ぼす可能性があるため注意しましょう。

住宅ローン延滞の影響2つ目は、信用情報機関のブラックリスト登録の可能性です。

延滞が61日以上続くと、「異動」として記載され、いわゆる「ブラックリスト」に載る可能性があり、今後の借入やクレジットカードの利用に支障をきたすことがあります。

ブラックリストは厳密にはリストとして存在するわけではなく、信用情報機関が管理する事故情報の一部です。

具体的には、2ヶ月以上の延滞で事故情報として登録され、最長で5年間残ることになり新たな借入ができなくなります。

これには、住宅ローンだけでなく、カーローンやクレジットカードの利用も含まれ、賃貸物件の契約時に保証会社からの保証が受けられないなど、生活全般にわたって影響が出る可能性があります。

住宅ローン延滞の影響3つ目は、将来のローンやクレジットカード申請への影響の可能性です。

ブラックリストに載ると、新たなローンやクレジットカードの申請が難しくなります。

• 新たな借入の制限
• 既存のクレジットカードも延滞が続くと解約される可能性があります
• 賃貸契約を借りる際に保証会社からの保証が受けられなくなることがあります

住宅ローンの延滞による具体的なリスクは以下の2点です。

• 住宅ローンの優遇金利の喪失
• 住宅ローンに加えた遅延損害金の発生

住宅ローンの延滞による具体的なリスク1つ目は、住宅ローンの優遇金利の喪失です。

住宅ローン契約は、借り手が特定の条件を満たすことで適用される低い金利である優遇金利が適用されることが一般的ですが、延滞が発生すると優遇金利が解除されるリスクがあります。

優遇金利が解除されると、通常の店頭金利が適用されるため、総返済額が増加し、返済負担が大きくなります。

延滞によって優遇金利が解除されると、長期的な負担が増す大きなリスクです。

返済計画をしっかりと立て、万が一の事態に備えることでリスクを軽減できます。

住宅ローンの延滞による具体的なリスク2つ目は、住宅ローンに加えた遅延損害金の発生です。

住宅ローンの支払いが遅れると、遅延損害金が発生します。

遅延損害金の金額は、約定の返済日に支払いがおこなわれなかった場合に発生する損害賠償金で、一般的には元金に対して年率14～20％の範囲で設定されており、遅延日数に応じて計算されます。

例えば、元金が2500万円で年利が14.6％の場合、1日の遅延で約17,000円の損害金が発生します。

単純に、10日遅れると170,000円になってしまい、遅延損害金は1日増えるごとに金額が加算されてしまい、高額になってしまうので、借入前にリスクを十分に理解し適切な返済計画を立てることが重要です。

住宅ローンを延滞してしまった際の対応策は多岐にわたります。

以下に主なポイントをまとめました。

• 返済条件の変更を契約先で相談する
• 他の金融機関での借り換えを検討する
• 住宅の任意売却を検討する
• 住宅ローンの専門家に相談してともに解決策を考えてもらう

住宅ローンを延滞してしまった際の対応策1つ目は、返済条件の変更を契約先で相談することです。

住宅ローンの延滞が発生した場合は、すぐに契約先の金融機関に連絡をし、支払いの意志を示すことが重要です。

これにより、信頼を失うリスクを軽減し、あらためて返済条件を変更できる可能性がありま

す。

• 返済期間の延長…例えば30年の返済期間を35年に延長すると、毎月の返済額を減少させられます
• 元金の返済猶予…一定期間、元金の返済を据え置き、利息のみを支払う方法

また、住宅ローンの内容を再度確認し、遅延に関する具体的な条件やペナルティを理解しておくことも重要です。

特に優遇金利の適応条件は、金融機関ごとに異なるため注意が必要です。

住宅ローンを延滞してしまった際の対応策2つ目は、他の金融機関での借り換えを検討することです。

延滞時の借り換えのメリットとして、金利の引き下げや返済条件の見直しができるため、月々の返済を管理しやすく負担を軽くできます。

しかし、延滞を受けた信用情報を改善する機会がありつつも、延滞の履歴は一定期間残るため完全には消えません。

信用情報に記録されているため、他の金融機関での借入審査時に影響を与えていることもあり、借り換え自体が難しい場合もあります。

また、借り換えを希望する際に、金融機関によっては延滞が解消されていることを条件にしているところもありますし、借り換えには手数料や諸費用がかかることがあるため、コスト面を考慮し、借り換えによるメリットがデメリットを上回っているかを慎重に検討する必要があります。

住宅ローンを延滞してしまった際の対応策3つ目は、住宅の任意売却を検討することです。

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に、金融機関と協議のうえで不動産を売却し、その売却代金で残債務を返済する方法です。

任意売却には、債権者（金融機関）の同意が必要で、売却価格が住宅ローンの残高を下回る場合でも、金融機関が協力してくれることがあります。

競売との違いは、売り主の意志で進めることができる点で、通常の不動産売却と同様の手続きがおこなえます。

一方で、競売は裁判所が関与し売り主の意見が反映されにくいです。

また、競売では売却価格が市場価格よりも低くなることが一般的です。

任意売却の流れとしては、金融機関に任意売却の意向を伝え、不動産業者に依頼して市場価格に近い価格での売却を目指し、売却が完了したら売却代金で残債を返済します。

任意売却は競売に比べて柔軟な対応が可能であり、残債務を軽減する手段として有効です。

住宅ローンを延滞してしまった際の対応策4つ目は、住宅ローンの専門家に相談して共に解決策を考えてもらうことです。

延滞に気付いたら、まずは金融機関に連絡を取り状況を説明すると、多くの金融機関は早急に連絡をすると柔軟な対応をしてくれる場合があります。

また、延滞が長期化する前に、債務整理や任意売却などの選択肢を考えるために、専門家に相談が有効で、住宅ローンの専門家やファイナンシャルプランナーに相談をすると、より具体的なアドバイスを受けることができます。

住宅ローンの延滞は深刻な問題ですが、適切な対策を講じることで、状況を改善し早めに行動が重要です。

特に、競売のリスクが高まる前に行動を起こすことが重要となります。

住宅ローンの延滞は段階的に進行し、最終的には自宅を失うリスクがともないます。

早期の対応が重要になるため、ここでは、「住宅ローンを延滞したらどうなるの？」と不安に思われている方におすすめのサービスを紹介します。 

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住宅ローンの延滞は、個人の信用情報に深刻な影響を及ぼし、最終的には自宅を失うリスクもともないます。

したがって、早期の対応が非常に重要です。

しかし、住宅ローンは複雑で将来のライフプランまで見越して計画を立てることは難しく、万が一延滞してしまった場合は、一人で考えてもなかなか答えが出ない難しい問題です。 

加えて、住宅ローンを検討した場合は自分の独断だけで決めずに、お金の専門家に確認してもらい自身のライフプランに合っているかを照らし合わせながら準備を進める必要があります。

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