住宅ローンの残債があっても家の売却や借り換えはできる？専門家が解説

住宅ローンを利用して家を購入した方の中には、「急な引っ越しで家を売却しなければいけなくなった時はどうするべき？」「住宅ローンの借り換えの仕組みが分からない」などの理由から、家の売却やローンの借り換えを検討するタイミングが訪れることがあります。

実際、住宅ローンの残債があっても住宅の売却・借り換えは可能です。

ただし、ローンの残高や物件の市場価値など細かなポイントもあるため、注意が必要です。

そこで本記事では「住宅ローンの残債があるまま売却・借り換えするケース」や「住宅ローン残債があり家の売却・借り換えができないケース」を解説します。

・引越しのため住宅ローン残債がある家を売却したいけど、どのような手続きが必要なのか分からない

・住宅ローンの負担が大きく、借り換えを検討している

という方は、本記事を読むことで正しい住宅ローンの借り換え・売却時の対応がわかり、損をしない方法を選択できます。

住宅ローンの残債があるまま売却・借り換えするケースでは、以下のパターンがあります。

• 住み替えのために家を売却する場合
  
• 金利の低いローンへの借り換えを希望する場合
  

住宅ローンの売却や借り換えを行う際には、まずは現在のローンの残高を正確に把握することが必要です。住宅ローン残債の把握は、以下の方法で確認できます。

• 返済予定表の確認
  
• 残高証明書の取得方法
  

現在のローンの残高を正確に把握するためには、返済予定表をまずは確認しておくべきです。

返済予定表とは、住宅ローン契約時に発行される書類です。毎月の返済額や残高の推移が記載されているため、現在の残高や返済計画を確認することが可能です。

また、住宅ローンの返済予定表を無くしてしまった方は、各金融機関のコールセンターやEWBサイトから再発行を行えます。その際、本人確認書類などが必要となるため、事前に必要書類を確認しておくのがおすすめです。

現在のローンの残高を正確に把握するためのもうひとつの方法は、残高証明書の取得です。

残高証明書は、金融機関から発行される書類で、現在の住宅ローン残高が記載されているものです。

年末調整や確定申告の際にも使用されるため、手元に保管していることが多いですが、必要に応じて再発行も可能です。再発行は返済予定表同様に金融機関の窓口やインターネットバンキングで申請できます。

住宅ローン残債がある場合の売却・借り換え方法について以下に分けて紹介します。

• 【前提知識】オーバーローンとアンダーローンの違い
  
• 売却代金で残債を完済する
  
• ローン外の資金を用いて返済する
  

ここでは、前提知識としてオーバーローンとアンダーローンの違いを解説します。

それぞれのローンの違いは以下の通りです。

オーバーローンなのか、アンダーローンなのかにより、売却・借り換えの手続きや対策が異なります。

オーバーローンでは、自己資金やその他のローンで残った残債を返済しなければならないため、どのように支払うか、資金面の用意方法なども考える必要があります。

住宅ローン残債がある場合の売却・借り換え方法では、オーバーローンなのか、アンダーローンなのかで対応が変わります。

上記で説明したアンダーローンの場合は、売却代金で残債を完済することが可能です。売却が成立し受け取った代金を使って一括返済を行うことで、ローンの完済ができます。

一方で、オーバーローンの場合は売却価格を使用しても返しきれない分を自己資金などを用いて返済するのが一般的です。

住宅ローン残債がある場合の売却・借り換え方法では、ローン外の資金を用いて返済する方法もあります。

特に、オーバーローンの場合は売却代金だけでは残債を完済できないことがあるため、自己資金や他のローンを利用して不足分を返済する必要があります。 それぞれの特徴は以下の通りです。

• 自己資金での返済をするケース：貯金や他の資産を活用して不足分を補う方法
  
• 追加ローンの利用をするケース：不足分をカバーするために、別のローン（無担保ローンなど）を利用したり、借り換えを行うケースもあります。
  

物件の価値がどのくらいなのか、ローン残債はどの程度あるのかを知っておくことで、今後どのようにしていくか決めることができます。

住宅ローン残債があり家の売却・借り換えができないケースは、以下の場合です。

• 住宅価値が住宅ローンの残高を下回る場合
  
• 売却時の諸費用が高額になる場合
  
• 金融機関から住宅ローンの一括返済を求められる場合
  

このケースは上記でも説明したように「オーバーローン」となっている状態です。その場合、売却しても残債が返済できないため、売却手続きが進めにくく、金融機関も簡単に売却を認めてくれません。

そのため、金融機関との交渉や別の資金を調達する必要があります。

売却時にかかる諸費用が高額になる場合も、家の売却・借り換えが難しくなってしまう可能性があります。

そもそも、家の売却には、

• 不動産仲介手数料
  
• 登記や抵当権の抹消費用
  
• 住宅ローン一括返済にかかる費用
  
• 引越し費用
  

などの諸費用がかかります。これらの費用が高額になる場合、売却後に資金が不足するリスクも懸念されます。中には売却しない方がいいケースもあり、すぐに決めてしまうのは危険ですので、注意しておくべきです。

実は、住宅ローンは滞納や不正利用などを行うと一括返済を求められるケースもあります。支払えない場合は、物件が競売手続きにかけられてしまうため、すぐに返済しないと売却や借り換えを行うことができなくなってしまいます。

この場合は、他の資金で一括返済を行う必要があり、準備ができていないと売却や借り換えの手続きが進まないことが懸念されます。住宅ローンは期日をしっかり守り、居住用としての用途を守っておくのが大切です。

住宅ローンの残債を減らす方法は、以下の通りです。

• 繰上げ返済を活用する
  
• 住宅ローンの返済計画の見直しを行う
  
• 返済期間の短縮で利息を削減する
  

住宅ローン残債を減らす方法の一つ目は、繰上げ返済を活用することです。

繰り上げ返済とは、通常の返済とは別に一部または全額を早めに返済する方法です。繰り上げ返済を行っておくと、元本が減り利息負担も軽減されるのがメリットです。

繰り上げ返済の方法は、以下の2パターンです。

• 部分繰上げ返済: 一部の元本を返済し、返済期間や月々の支払いを減らす方法
• 全額繰上げ返済: 残りの全額を一括で返済し、ローンを完済する方法
  

住宅ローン残債を減らす方法の二つ目は、住宅ローンの返済計画の見直しを行うことです。

住宅ローンの返済期間や返済方法を見直すことで、毎月の負担や総支払額を減らすことができます。特に以下2つのポイントを確認しておくべきです。

• 返済期間の短縮: 返済期間を短縮することで、利息を削減する効果が期待できます
• 返済方式の変更: 元利均等返済から元金均等返済への変更などが可能な住宅ローンでは、長期的に見てどっちがお得なのかを考えておくこともひとつの選択肢です

住宅ローン残債を減らす方法の三つ目は、返済期間の短縮で利息を削減することです。

基本的に、返済期間を短くすると、利息の支払い期間も短くなるため、総支払額が減ります。ただし、その分月々の返済額が増えるため、家計に負担がかかってしまうのがデメリットです。

利息の総支払い額を減らしたい方は、毎月いくらの返済なら無理なく行えるのかを考えた上で、返済期間を短縮する必要があります。

ここでは、「住宅ローンの残債があっても家の売却はできるの？」と気になる人におすすめのサービスを紹介します。

住宅ローンの残債があっても家の売却はできますが、オーバーローンなのかアンダーローンなのか、人それぞれ状況は異なるため、一概に売却すべきとは言いずらいのが現実です。

物件の築年数、立地、状態が大きく左右する売却では、住宅ローンの残債や返済計画を的確に判断した上で、売却するのか、借り換えるのかを決めるのが重要です。

ただし、個人で判断するには調べなければいけない項目も多く、時間も手間もかかってしまうのがデメリットでした。

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本記事では、住宅ローンの残債があっても家の売却や借り換えはできるのかを解説しました。

結論、住宅ローンの残債があっても家の売却や借り換えは可能です。ただし、オーバーローン・アンダーローン、どちらの状況なのかによって、対処法は変わってきます。

自己資金で残りのローン残債を賄わなければいけない可能性もあるため、まずは物件の価値や、住宅ローン残債がいくらなのかを把握しておくのがポイントです。

ただし、素人が売却や借り換えの諸費用まで細かく計算し比較するのは難しく、条件などプロの意見を聞かなければいけないケースも多くあります。

一方で、金融機関や不動産会社に相談しても客観的な意見がもらえず、会社の利益となる話しかしてもらえないケースも少なくありません。

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