フラット35の借り換え条件は？金額面の決まりや手順について解説

まずはじめに、フラット35の借り換えのための条件2つを紹介します。

フラット35の借り換え条件は、大きく以下の2つです。

• 住宅取得時に借り入れた住宅ローンの金額
  
• 取得した住宅自体の条件
  

フラット35の借り換えのための条件は「住宅取得時に借り入れた住宅ローンの金額」です。

簡単に言ってしまうと「住宅取得やリフォーム資金のために借り入れたローンであること」が条件です。フラット35の借り換えは、住宅購入またはリフォーム資金を目的とした住宅ローンに限られます。

そのため、投資用物件のローンや事業資金は対象外です。また、借り換えを行う時点で、現在の住宅ローンの残高が少なくとも100万円以上であることも条件です。

フラット35は、一定の住宅性能基準を満たす物件でないと借り換えの対象とならない場合があります。

必要な条件は、以下の通りです。

その他詳しい詳細は、フラット35の公式ページで確認しておくべきです。

フラット35で借り換える際の借り入れ条件のポイント、以下2つを解説します。

• 借り換え時の借入可能金額
  
• 借り換え時の借入返済期間

フラット35の借り換え時の借入可能金額の条件は、以下の通りです。

• 住宅ローンの借入額が最低100万円以上最高8,000万円以下であること

上限は、基本的に住宅ローンの残高以内となり、借り換えで現在の住宅ローンの残高を超える金額を借りることはできません。

ただし、諸費用を含めた借入が認められる場合はあります。

フラット35の借り換え時の借入返済期間は、原則以下のいずれかの短い方になります。

•  現在借り入れている住宅ローンの経過期間（最長35年、最低15年）
  
• 借り換え申込時の年齢から80歳まで
  

ただし、申込者が60歳以上の場合、返済期間は10年以上でも可能です。現在の住宅ローンの残存期間を考慮し、無理のない返済計画を立てる必要があります。

また、親子リレー返済（申込者と後継者が2世代で住宅ローンを返済していく制度）などを借り換えで利用する場合は、後継者の借入申込時の年齢をもとに返済期間を選択することができます。

フラット35に借り換えるメリットは、以下の3つです。

• 現在の住宅ローンより低い金利設定にできる場合がある
  
• 金利リスクを避けることができる
  
• 団体信用保険の保障を見直すことができる
  

フラット35への借り換えでは、現在の住宅ローンより低い金利設定にできる点がメリットです。

基本的に借り換え時点でのフラット35の金利が現在の住宅ローンの金利より低ければ、月々の返済額や総返済額を減らすことが可能です。ただし、諸費用などを含めるとあまりお得にならないケースもあるため、細かく計算しておくべきです。

金利は少し違うだけでも長い返済期間では大きな節約になります。そのため、低い金利で契約できれば、その金利がずっと変わらないフラット35は大きな魅力のある借り換え先です。

一般的な変動きんりの住宅ローンとは違い、フラット35なら固定金利でリスクを避けることができるのがメリットです。

まず、住宅ローンの金利の種類には以下のものがあります。

変動金利では、金融情勢によって金利が上がってしまうリスクもあるため、支払いが増えてしまったり安定性がないのがデメリットでした。

一方で、フラット35は、契約時の金利が返済終了まで変わらないため、変動金利型ローンのように将来的な金利上昇のリスクを避けられます。毎月の固定費も計算しやすいため、リスクが不安な方におすすめです。

フラット35への借り換え時には、団体信用保険の保障を見直すことが可能です。

今加入している住宅ローンでも、団体信用保険に加入している方は多くいますが、当初加入した条件が適切でなくなっている可能性も十分にあります。

例えば、

• 重複している保障がある
  
• 扶養家族の人数が変わり残された家族の生活費に変化がある
  
• 特約を新たに付加するべき状況にある
  

フラット35に借り換える際の手順は、以下の通りです。

1. 事前審査・本審査に必要な書類を準備する
2. フラット35の事前審査への申し込み
   
3. フラット35の本審査への申し込み
   
4. 物件調査
   
5. 融資承認
   
6. 契約手続き
   
7. 融資の実行
   

フラット35への借り換えでは、まず事前審査・本審査に通過するため、必要な書類を準備しておくべきです。

必要な書類は以下の通りです。

• 借り換え対象の住宅ローンの返済予定表
• 源泉徴収票または確定申告書
• 登記簿謄本や住宅購入時の契約書
• 物件に関する詳細資料（設計図書や検査済証など）
  

書類が揃ったら、 フラット35の事前審査への申し込みを行います。

フラット35は、さまざまな金融機関で取り扱われています。そのため、フラット35を提供している金融機関の中から、自分に合った金利条件やサービスを比較し選択するのがポイントです。

一人で決められない場合は、住宅ローン相談窓口など第三者の立場で相談に乗ってくれる場所で話を聞くのがおすすめです。

また、事前審査の申し込みでは借入額や収入の確認が行われ時間がかかるケースもあるため、早めに申し込みを行うべきです。

事前審査通過後は、いよいよフラット35本審査への申し込みを行います。

本審査では、物件調査に必要な書類も含めて指定された書類をすべて提出します。漏れがあると審査が遅れてしまう可能性もあるため、全てきちんと揃えた状態で提出しておくべきです。

仮審査後の本審査では、主に以下の項目をチェックされます。

• 申込人の年収
  
• 返済額に対する返済能力
• 物件の担保評価
  
• 健康状態

次に、借り換え対象の物件が、フラット35の基準を満たしているか調査が行われます。

フラット35に借り換えを行う場合は、原則住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることを示す適合証明書を取得する必要があります。

この適合証明書は、住宅金融支援機構に定める技術基準に適合していることを

• 書類審査
• 現地調査での目視確認

仮審査から本審査、物件調査が問題なく完了した際には、融資が承認されます。

ここまでどのくらいの期間が必要なのか、気になっている方も多いのではないでしょうか？

結論、フラット35の審査期間は事前審査が2～3日、本審査では1～2週間程度かかります。また、ここから借り換えの手続きを始めていくため、最低でも1ヶ月程度、長くて3ヶ月くらいをみておくのがおすすめです。

また、フラット35の審査期間をなるべく短くしたい方は、必要書類を揃えておいたり、早めに申請を行うべきです。

融資承認後は、金融機関との契約を正式に締結します。

ここでは、

• 借り換えの契約書類への署名
  
• 団体信用生命保険の加入手続き
  

契約後は、いよいよ融資が実行されます。

ここでは、新しいローンが実行され旧ローンの返済が行われます。借り換え時には、以下のような流れで融資が実行がされます。

1. 乗り換え先が決まる（融資が承認される）
2. 借入れ中の住宅ローンに一括繰上返済を申し込む
   
3. 旧金融機関の抵当権を抹消
   
4. 新しい金融機関へ抵当権を設定
   
5. 融資実行
   

フラット35へ借り換えを行う際の注意点は、以下の3つです。

• 借り換えの手数料や諸費用も込みでシミュレーションを行う
  
• 融資実行から返済開始までの猶予期間も把握しておく
  
• 金利が高くなってしまうことはないか検討しておく
  

住宅ローンの借り換えでは以下の手数料や諸費用が必要になります。

そのため、これらを含めた総返済額でシミュレーションを行い、借り換えのメリットが得られるか確認するのがポイントです。現在の住宅ローンの金利と借り換え先の金利を比較しつつ、手数料・諸費用を支払ってもお得になるのかを計算しましょう。

借り換えを行う際は、新旧ローンの返済が一時的に重なる可能性があるため、返済計画を事前に確認しておくことが重要です。 そもそも、住宅ローンは本審査通過からすぐに契約できるのではなく、最短2週間〜1ヶ月ほどで融資可能になります。

そのため、銀行から借りたローンの金額分が口座に振り込まれる日はいつなのか、どのタイミングで元々の住宅ローンを繰り上げ返済するのか確認しておくのがおすすめです。

フラット35への借り換えでは、金利が高くなってしまうことはないか検討しておくべきです。

万が一、借り換え後のフラット35の金利が現在のローンより高くなる場合、借り換えにメリットがないこともあります。特に以下のポイントに、注意しておくのがベストです。

• 現在の金利は上昇傾向か
• 元々の住宅ローン金利と比較して、どのくらい金利が下がるのか
• 将来的にいくら節約になるのか

ここでは、フラット35への借り換えを検討している方が使うべきおすすめのサービスを紹介します。

そもそも、借り換えでは手数料や諸費用がかかるため、全ての人がお得になるとはいえません。実際、手数料が想像以上にかかってしまい、あまり節約効果を感じられなかったというケースもあります。

そのため、自分はどのくらいお得になるのか、金利や諸費用を踏まえた上で細かくシミュレーションするのがベストです。

ただし、一人で金利や手数料を調べても、細かい金額が分からず正確に計算できないことが懸念されます。

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本記事では、フラット35の借り換え条件やメリット、注意点などを解説しました。

結論、一般的にフラット35の借り換えは、住宅購入またはリフォーム資金を目的とした住宅ローンで、最低100万円の残高があれば行うことが可能です。ただし、耐久性や面積の基準、返済期間などの条件はあるため、よく確認しておくべきです。

ただし、一人で全てを計算するのは難しく、専門家の意見を取り入れながら借り換え計画を行う方がスムーズに進めることができます。一方で、相談先はどこにすべきか、不動産会社や銀行では、自社商品や提携先のみの話しか聞けないのがデメリットです。

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