親からの生前贈与で住宅ローンは繰上げ返済できる？条件・注意点を解説

結論として、「住宅取得等資金の贈与の特例」は受けることができません。

この制度は、父母や祖父母などの直系尊属から住宅用家屋を新築、取得、増改築などをするための資金を贈与した場合、かつ一定の要件を満たした際に、一定額まで贈与税がかからない制度です。

ポイントは、住宅用家屋の新築などをするための贈与が一定額まで非課税になるということです。そのため、既に住宅用家屋を購入して住宅ローンを組んでいる途中に生前贈与による資金援助は対象外ということになります。

※ 参考文献：国税庁

こちらでは、生前贈与で住宅ローンを繰上げ返済するにあたって非課税枠を最大限活用する方法をご紹介します。

• 暦年贈与で年間110万円ずつ贈与する
• 相続時精算課税制度を活用する

暦年贈与とは、1月1日から12月31日までに贈与した金額が年間110万円以下の場合は贈与税がかからないという仕組みです。

住宅ローンの一括繰り上げ返済など金額が高額である場合は、あまり効果的ではありませんが、毎年の住宅ローン返済額が110万円以下の場合は効果的な方法の一つと言えるでしょう。

なお、暦年贈与は生命保険を活用した方法もあるため、興味があればこちらも参考にされてください。

暦年贈与の場合、多額の資金援助は贈与税負担が重くなりますが、相続時精算課税により贈与をすることで贈与税負担を軽くする方法もあります。

この制度のポイントは、一度この制度を選択すると、それお以降の贈与はすべて相続時精算課税の贈与になってしまうこと、相続時精算課税による贈与財産は贈与者が亡くなったときに相続財産に含まれてしまうことになります。

そのため、資金援助をすることで住宅ローンの早期返済や暦年贈与と比較して贈与税の負担軽減になりますが、相続税の節税にならないことに注意する必要があります。

生前贈与や住宅ローンの繰り上げ返済は、税制や手続きが複雑であり、適切に活用しないと予期せぬ問題が発生することもあります。

贈与税の非課税枠を最大限に活用したり、繰り上げ返済後の住宅ローン控除への影響を避けたりするためには、各制度を正しく理解する必要があります。

個人でこれらの複雑な手続きを進めるのは難しい場合が多いため、FPや税理士などの専門家に相談することが重要です。

マネーキャリアでは、生前贈与による住宅ローンの繰り上げ返済の手続きやアドバイスを無料で提供しているので、安心して相談できます。

生前贈与を活用した住宅ローンの返済に関する相談には、税金やライフプラン、万が一のトラブルに対応した専門的な知識が必要です。どの専門家に頼めば対応できるのか悩んでいる方もいるでしょう。

そんな方のために、費用や相談範囲を各専門家ごとに解説します。 

•  FP（ファイナンシャルプランナー）
• 税理士
• 司法書士 

ファイナンシャルプランナーへの相談は、基本的に相談から解決までを無料で行える点が魅力です。他の窓口では、初回無料でも着手時に報酬料金が発生する場合が多く、費用面の心配から相談へのハードルが高いをいう声を耳にします。

その点、FPであれば相談料はかかりません。費用面でのリスクを抑えられるため安心感が違いますよ。

税理士へ相談できる内容は、深い知識を生かした節税方法や、贈与税申告時の手続き、遺言書の作成などです。他の窓口では行えないような深い税知識で、大きな金額を移動させる際におすすめの窓口といえるでしょう。

相談料は、初回無料から1時間あたり2万円ほどと事務所によって大きく異なります。相談無料でも着手後に手数料や報酬が発生する場合が多く、一般的な相続のケースで資産額の0.5％から1.5％がかかります。

司法書士は、不動産登記などの不動産に関する生前贈与の場合におすすめの窓口です。税理士や会計士と連携して業務を行っている場合が多く、司法書士のみで相続対策を行っている事務所はほとんどと言っていいほどありません。

法律にも精通していますので、家族間のトラブルなどにも対応が可能です。ただし、調停になった場合の対応可能範囲は、申立に必要な書類の収集や書類の作成のみ。費用面は税理士より少し安いくらいです。

相続時精算課税制度は、生前に多額の資金を贈与する場合に活用できる贈与税の特例制度です。

この制度を利用すれば、贈与税を軽減しつつ資産を効率的に引き継ぐことが可能です。簡単にその仕組みを解説します。

＜制度の概要＞

• 非課税枠　贈与者1人につき、累計で2,500万円までの贈与が非課税。ただし、非課税枠を超えた分には、一律20％の贈与税がかかります。
• 相続時に精算　生前に贈与された資金は、相続時に贈与分も含めて相続財産として再計算されます。贈与時に納めた贈与税は、相続税から控除される仕組みです。

詳しい制度や要件について、住宅取得等資金との上手な組み合わせについてここから解説していきます！

• 非課税限度額は2,500万円
• 住宅取得等資金の非課税措置と併用可能

相続時精算課税制度の非課税限度額は2,500万円です。この制度を利用するための条件と注意点を見ていきましょう。

＜利用条件＞

• 贈与者：60歳以上の親や祖父母（直系尊属）が対象。

• 受贈者：贈与を受ける人は18歳以上の子や孫であることが条件です。

＜注意点＞

• 一度この制度を選択すると、暦年課税制度（基礎控除110万円）は利用できなくなります。 
• 将来の相続税の負担が増える可能性があるため、慎重な計画が必要です。

住宅取得等資金の非課税措置は、相続時精算課税制度や暦年課税制度と組み合わせて活用することで、最大3,610万円の非課税贈与が可能です。以下にその仕組みと注意点をわかりやすくまとめました。

注意点は以下のとおりです。

1. 期限までに取得した住宅に入居する
2. 取得した住宅に入居する前に贈与を受ける
3. それぞれの制度利用には贈与税申告が必要
4. 贈与税申告までに住宅取得資金を使い切る
5. 制度の適用期限は2026年12月31日まで

1. 期限までに取得した住宅に入居する

非課税措置を利用するためには、住宅を取得した後、翌年3月15日までにその住宅に入居する必要があります。

2. 取得した住宅に入居する前に贈与を受ける

住宅を購入する前に贈与された資金を使うことが条件です。入居後に贈与を受けても非課税措置は適用されません。

3. それぞれの制度利用には贈与税申告が必要

暦年課税、相続時精算課税、住宅取得資金の非課税措置いずれの場合も、贈与税の申告が必須です。申告漏れがあると非課税措置が受けられないので注意しましょう。

4. 贈与税申告までに住宅取得資金を使い切る

申告の際に、受け取った資金が住宅の取得やその関連費用に使用されたことを証明する必要があります。余剰資金がある場合、非課税措置の対象外となる可能性があります。

5. 制度の適用期限は2026年12月31日まで

住宅取得等資金贈与の非課税措置は期限が設けられています。それ以降は利用できないため、計画的に活用することが重要です。

住宅取得等資金の贈与における非課税措置を利用するためには、正しい手続きを踏むことが重要です。適用条件や申告に必要な書類について、以下で分かりやすく解説します。 

＜必要な手続きと書類＞

1. 贈与税の申告

非課税措置を受けるためには、贈与税の申告が必要です。贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、税務署に申告書を提出しなければなりません。 

 2. 申告書に添付する書類

住宅取得資金を贈与された場合、次の書類を提出する必要があります。 

• 贈与契約書（贈与した金額や目的を明記）
• 住宅購入資金に使ったことを証明する書類（住宅購入契約書や領収書など） 
• 住宅の登記簿謄本（住宅の名義が贈与者から受贈者に変更されたことを証明） 

 3. 非課税措置の適用を受けるための要件確認

住宅の種類や床面積など、非課税措置を適用するための条件が満たされているか確認することが必要です。省エネ住宅などの要件を満たすことで、最大1,000万円までの非課税が可能となります。

＜申告の際の注意点＞

・期限を守る

申告は贈与を受けた年の翌年に行う必要があるため、期限を過ぎると非課税措置が受けられないことがあります。

・適用条件を事前に確認

住宅取得資金の非課税措置を利用する場合、住宅の要件（省エネ住宅など）を満たしているか事前に確認することが大切です。

住宅ローンの返済資金を親から贈与として受け取る場合、税務上の手続きや注意すべきポイントがあります。

贈与が非課税額の範囲内であっても、贈与税の申告をしなければならないことや、ローン控除の適用に影響を与える場合があるなど、慎重に進める必要があります。

また、贈与を現金手渡しで行うことにはリスクも伴います。これから、住宅ローン返済に関連する贈与を受ける際の主な注意点について、具体的に解説していきます。

• 贈与が非課税額の範囲内でも申告が必要
• 繰上げ返済で住宅ローン控除が適用されない場合がある
• 贈与は現金手渡しではなく口座振込が原則

贈与を受けた場合、年間110万円までの贈与は基礎控除によって非課税となります。しかし、この金額が非課税枠内であっても、贈与税の申告は必要です。特に住宅ローンの返済資金を贈与される場合、次のことに注意しましょう。

 1. 基礎控除額を超えない場合でも申告が必要

例えば、親から住宅ローンの返済資金として年間100万円を受け取った場合、その金額自体は基礎控除内であり、贈与税が課税されることはありません。しかし、非課税枠内であっても申告しなければならないため、必ず贈与税の申告を行う必要があります。

2. 贈与が行われたこと自体を証明するための申告

申告をしないと、後で贈与があったことが証明できず、万が一税務調査が入った際に問題となることがあります。適切に申告することで、後々のトラブルを避けることができます。

＜ペナルティについて＞

贈与税の申告を怠った場合、次のようなペナルティが発生する可能性があります。

1. 過少申告加算税

申告すべき贈与税を申告しなかった場合、過少申告加算税が課せられます。これは、申告した税額に対して10%〜15%程度の税金が加算されるものです。

2. 無申告加算税

申告を全く行わなかった場合、無申告加算税が課せられます。この場合、税額の15%が加算されることがありますが、状況によっては更に高額になることもあります。

3. 延滞税

申告を遅れて行った場合、申告から納付までの期間に応じて延滞税が発生します。これにより、最終的に支払うべき税額が増加するため、早期に申告を行うことが重要です。

住宅ローンを繰上げ返済すると、借入金が減少するため、月々の返済負担が軽くなります。しかし、繰上げ返済を行うことで住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の適用が受けられない場合があるため、事前にその影響を理解しておくことが重要です。

以下に、繰上げ返済と住宅ローン控除の関係について解説します。

＜繰上げ返済後に住宅ローン控除が適用されない場合＞

◆ローン残高が減少し過ぎた場合

住宅ローン控除は、住宅ローンの残高に対して一定の割合（通常は1%）が控除される仕組みです。そのため、繰上げ返済を行い過ぎて、ローン残高が控除額の計算基準に達しない場合、控除の適用が受けられなくなります。

特に繰上げ返済後、住宅ローン残高が1,000万円未満となると、控除を受けられなくなるケースがあります。

◆控除の適用対象となるローン残高が少なくなる

繰上げ返済により元本が減った結果、最初に設定された控除対象額を下回ると、控除が減少することになります。繰上げ返済後も控除を受け続けるためには、残高が一定額以上であることが求められます。

贈与を行う際、現金を手渡しで行うことが一般的に避けられます。現金手渡しであれば「バレないだろう」と考える方もいますが、実はそれは間違いです。贈与が適切に行われていることを証明するためには、口座振込が原則となります。

現金での贈与は、後から証拠を残すことが難しいため、贈与が正当なものであったことを証明することができません。税務調査などで贈与を受けたことが疑われた場合、現金手渡しではその証拠を示すことができないため、後々トラブルになる可能性が高くなります。

現金での贈与は、税務署に申告しない限り証明できないため、贈与の事実を隠していると見なされることもあります。   

＜口座振込の重要性のポイント＞

◆記録として残る

口座振込を利用することで、銀行の振込明細書などに贈与の記録が残ります。これにより、贈与の事実を証明しやすくなり、万が一税務調査があった場合にも証拠として活用できます。

◆ 贈与の金額や日時が明確にわかる

振込の際に金額や日時、振込元と振込先の情報が記録として残ります。これにより、贈与の金額やタイミングを正確に証明でき、後々の紛争を防ぐことができます。

◆ 税務署への報告もスムーズ

口座振込の記録があれば、贈与税申告の際にその詳細を簡単に提出できます。現金手渡しではそのような証明が難しいため、申告時に不利になる可能性があります。

生前贈与を受けられる場合、様々な制度を活用して住宅ローンの繰り上げ返済をすることで、返済スピードを加速させ早くに住宅ローンから解放されるというメリットがある一方で、税制や手続きが複雑であり、適切に活用しないと予期せぬ問題が発生することもあります。

贈与税の非課税枠を最大限に活用したり、繰り上げ返済後の住宅ローン控除への影響を避けたりするためには、各制度を正しく理解する必要があります。個人でこれらの複雑な手続きを進めるのは難しい場合が多いため、専門家に相談することが重要です。

マネーキャリアでは、これらの手続きやアドバイスを無料で提供しているので、安心して相談できます。まずは、相談予約をして、ファイナンシャルプランナーであるプロと悩みを解決しましょう。