住宅ローン控除は住み替えをしても受けられる？注意点や計算方法を解説！

住宅ローン控除は住み替えをしても受けられますが、適用の条件が細かく決められているため、説明をされてもよくわからないという人が多いのが現実です。

また、住み替えの場合は古い住宅の住宅ローン控除を継続する方法と、新しい住宅で新たに住宅ローン控除を適用する方法などがあるため最適な方法の判断も難易度は高めです。

そこで、この記事では住宅ローン控除を住み替えをしても受けられるいくつかの方法や、控除を受ける場合の注意点を詳しく解説していきます。

・住宅ローン控除を受けるための条件がよくわからない

・控除を受ける場合、どの方法が一番お得なのか知りたい

これらに該当する人は本記事を参考にして、できるだけ経済的な負担を軽くできる方法を探してみてください。

住宅ローン控除は住み替えをしても一定の条件を満たせば、新しい住宅で住宅ローン控除を受けられます。

住宅ローン控除は物件に紐づいているわけではなく、納税者本人に対して適用される制度のため条件を満たせば問題ないと判断がされます。

ただし、住み替えて2つの住宅があっても基本的には2つとも控除はされないため注意は必要です。

新旧の住宅ローンが重複する期間の控除は、マネーキャリアのような無料相談窓口で、住宅ローンのプロに相談して確認しておくと後々のトラブルを回避できます。

たとえば、購入後に転勤や家族の状況によって住み替えを余儀なくされた場合でも、新しい住宅で再度ローンを組み、居住していれば控除が適応されます。

ただし、原則として同時に2つ以上の住宅で控除を受けられませんし、新しい住宅が住宅ローン控除の要件を満たしていなければ同様に控除は受けられません。

住宅の床面積や所得要件なども控除の条件を満たしているか、再度確認し直しておきましょう。

その上で、控除額や控除期間はさまざまな要因によって変わるため、やはりプロに相談して、住み替えの前に確認しておくのがおすすめです。

住宅ローン控除は住み替えをおこなった場合でも条件を満たせば引き続き利用できますが、自動的に控除が適用される訳ではありません。

適用されるにはいくつかの条件をクリアする必要があり、条件をすべて満たしていなければ住宅ローン控除は受けられません。

適用条件は以下の3つです。

• 新しい住宅に入居すること
• 所得要件を満たすこと
• 居住要件を満たしていること

住み替えを検討しており、住み替え後も住宅ローン控除を受ける予定であれば、事前に条件の確認は必須です。

各条件の具体的な内容や基準を詳しく解説していきます。

住宅ローン控除を受けるための第一条件として、新しく購入した住宅に実際に入居していなければなりません。

入居の要件としては単に住宅を購入するだけでは不十分で、実際に新しい住宅に生活の拠点を移す必要があります。

住民票を移して、日常的に居住し、生活を営んでいるのが条件です。

実際には会社の寮やアパートに住んでいて、購入した住宅を他人に貸し出している状態では住宅ローン控除を受けられません。

また、入居のタイミングも重要です。新築の場合は引き渡しから6ヵ月以内、中古住宅の場合は取得から6ヵ月以内に入居する必要があります。

住民票の写しなどの書類を確定申告時に提出する必要があるため、入居後は速やかに住民票の異動手続きを行い、必要書類を整える必要もあります。

住宅ローン控除を受けるための条件には所得要件も含まれています。

具体的に合計所得金額が3,000万円以下と定められており、給与所得だけでなく、事業所得や不動産所得なども含めた総合的な所得で3,000万円以下な必要があります。

所得金額は毎年判定されるため、年によっては控除を受けられる場合と受けられない場合が発生するため注意が必要です。

また、住宅ローン控除を受けるためには確定申告も必須です。ただし、所得が給与所得のみの場合は年末調整で控除を受けられる場合もあるため、勤務先に確認をしておきましょう。

住み替え後も住宅ローン控除を受けようと考えている場合、自身の所得状況を正確に把握し、控除適用の見通しが立つか確認の上で検討するのがおすすめです。

住宅ローン控除を受けるための居住要件は主に3つあります。

• 住宅の床面積が規定以上ある
• 住宅が法的に使用可能である
• 住宅を生活の本拠としている

住宅ローン控除を利用している最中に住み替えをする場合、控除の適用方法には3つの選択肢があります。

• 古い住宅の住宅ローン控除のみを継続する
  
• 新しい住宅の住宅ローン控除のみを適用する
• 両方の住宅ローン控除を併用（重複適用）する

古い住宅の住宅ローン控除のみを継続するのは、主に古い住宅の控除額が新しい住宅よりも有利な場合に選択する方法です。

とくに、優遇税制を利用して控除率の高い借入れをしている場合や、残りの控除期間が比較的長い場合におすすめの選択肢です。

新築の住宅を購入する場合や、新しい住宅を購入するための借入額が住み替える前の住宅の借入額よりも大きい場合には有効な方法です。

ただし、新しい住宅のローンに対する控除が受けられないためどちらがメリットになるか考慮する必要はあります。

古い住宅を売却してしまうと控除が受けられなくなる場合もあるので、プロに相談してから処分を検討しましょう。

新しい住宅の住宅ローン控除のみを適用するのは、新しい住宅の借入額が古い住宅より大きい場合や、新築住宅の優遇措置を受けられる場合に選択すべき方法です。

新しい住宅の借入れ額全額に対して控除を受けられるのが主なメリットです。

新築住宅の場合は控除率が優遇されていたり、控除期間が長く設定されていたりするため、税負担を大きく軽減できる可能性があります。

ただし、古い住宅の控除を途中で打ち切らなければならないため、残りの控除期間が長い場合は損失が大きくなる可能性もあるので慎重に検討しましょう。

また、新しい住宅の住宅ローン控除のみにしてしまった場合、古い住宅の住宅ローン控除に戻せない点にも注意が必要です。

両方の住宅ローン控除を併用（重複適用）するのは不可能ではなく、もっとも大きな控除を受けられる可能性がありますが、非常に条件が厳しく、難しい選択肢です。

1つは住み替えの途中で一定期間に限って重複居住が認められた場合ですが、一時的なものです。

もう1つは親族の居住用の住宅ローンを利用する場合、他の税制優遇制度を利用できる場合が重複適用に該当します。

基本的には「本人が居住する」という条件を満たしていないため重複適用はできませんが、場合によっては一時的な重複や、別の税制優遇が利用できる可能性はあります。

該当する可能性がある場合は、実績豊富なファイナンシャルプランナーが揃っているマネーキャリアのような無料相談窓口で相談してみるのがおすすめです。

住宅の住み替えを考える場合、住宅ローンに関する特例措置を活用すれば経済的な負担を軽減できる場合があります。

活用できるなかでもとくに有効な特例措置は以下の3つです。

• 譲渡損失の損益通算と繰越控除
• 特定の居住用財産の買換え特例
• 住宅ローン控除の重複適用

住宅の売却で損失が発生した場合に利用できる特例措置が、譲渡損失の損益通算と繰越控除です。

住宅を売却した際の損失を給与所得などの他の所得と相殺でき、その年で控除しきれなかった損失額は翌年以降最大3年間にわたって繰り越されるため、大きな控除となる可能性があります。

ただし、確定申告は必須で、住民票の写し・登記事項証明書・住宅ローンの残高証明書などの書類を準備する必要はあります。

繰り越して控除を受ける場合は該当期間中、毎年確定申告が必要になるため注意しましょう。

住宅価格の下落などで売却損が出てしまった場合の救済措置ですが、細かな条件や準備が複雑なため、やはり実績のあるプロのファイナンシャルプランナーに相談するのがおすすめです。

住宅の住み替えで発生する譲渡益に対する税負担を軽減できるのが、特定の居住用財産の買換え特例です。

適用される場合、新居への住み替えにともなう税金負担を軽減できるため、経済的な負担を軽くできます。

ただし、以下のような条件を満たしている必要があります。

• 古い住宅に10年以上居住していること
• 売却価額が1億円以下であること
• 売却した年の前後1年以内に新しい住宅を取得すること
• 新しい住宅に実際に居住すること

住み替え時の住宅ローン控除でも紹介した住宅ローン控除の重複適用は特例として認められる場合もあります。

ただし、重複適用には厳格な条件があります。主な条件は以下のとおりです。

• 両方の住宅ローンの年末残高の合計に対して所得要件（3,000万円以下）が適用される
• 新しい住宅が控除の対象要件（床面積50㎡以上など）を満たしている
• 実際に居住している
• 確定申告が必要

住宅ローン控除額の計算は、住み替えの場合、どのように住宅ローン控除を適用させるかによって大きく異なります。

控除額を正確に把握しておけば適切な選択ができるため、大体の計算方法だけでも把握しておくのがおすすめです。

控除額の計算には、年末のローン残高や控除率、控除期間などの要素が関係してきます。

また、新旧どちらの住宅ローン控除を選択するか、あるいは両方を利用するかによっても計算方法が変わるため、詳しく解説します。

古い住宅の住宅ローン控除を継続して適用する場合の計算例を解説します。具体例として、以下のようなケースを想定してみましょう。 

• 当初の借入額：3,000万円
• 借入時期：2019年
• 控除率：1％ 
• 年末ローン残高：2,500万円
• 残りの控除期間：8年 

新しい住宅の住宅ローン控除のみを適用する場合の計算例を解説します。具体例として、以下のようなケースを想定してみましょう。

• 新しい住宅の借入額：4,000万円
• 借入時期：2023年
• 控除率：0.7％
• 年末ローン残高：3,900万円
• 控除期間：13年間

重複して住宅ローン控除を適用させる場合は単純に継続適用のケースと新規適用のケースが認められた期間のみ加算されます。

古い住宅の年間控除額が25万円、新しい住宅の年間控除額が27.3万円の場合、1年間の重複が認められた場合は加算して52.3万円の年間控除となります。

ただし、条件が厳しい上に、届け出や居住している証拠などの書類提出が必須であり、個人で簡単に適用できるものではありません。

住宅ローンを熟知しており、経験も豊富なファイナンシャルプランナーがそろっているマネーキャリアのような相談窓口で確実に確認するのがおすすめです。

住み替えを考えている場合の住宅ローン控除はさまざまな条件の確認や、書類の提出が必要となるため難しいと感じる人が多めです。

そのため、住み替え時の住宅ローン控除についての疑問があっても、わからないから何も申請しない人も多く、せっかくの制度を無駄にしてしまっているケースも珍しくありません。

• 住み替え後の控除期間はどうなる？
• 一時的な転勤での住み替えの場合は？
• 住み替え先が中古住宅の場合の注意点は？

よく質問として挙げられるのは上記の3つですので、それぞれ詳しく解説していきます。

住み替え後の控除期間は、住宅ローンの新たな契約に基づいて設定されます。

住み替えによって新しい住宅を購入し、そのために住宅ローンを新たに借り入れた場合、控除期間は原則として13年間です。

新たに取得した住宅には新たな控除が適用され、控除期間は借入契約に則ったものとなります。

また、住み替え後の控除を受ける際には、適切な手続きをおこなう必要があります。

新しい住宅の購入に関する必要書類を揃え、税務署に申請をおこない、控除を受けるための条件を満たす必要があるため、自動的に控除されるわけでありません。

一時的な転勤で住み替えた場合でも、一定の条件を満たせば住宅ローン控除は受けられます。

住んでいた住宅を売却せず、転勤先で新たに住宅を購入または賃貸する場合でも、元の住宅に対する控除は残ります。

住宅に付随する控除ではなく、支払いをおこなっている本人に付随するため問題はありません。

ただし、転勤が一時的であることを証明する必要があるため、証明となる書類を提出する必要がある点は注意しましょう。

この場合は、住宅ローンの重複適用が認められる場合もありますが、手続きが複雑なため、住宅ローンのプロに相談するのがおすすめです。

住宅ローン控除の適用を受けるためには、中古住宅が「認定住宅」である必要があります。

決められた耐震性基準を満たす、同様に耐久性の基準を満たすなど、いくつかの基準を満たしており、認定住宅となっていれば問題はありません。

そのため、中古住宅を購入する際は、購入予定の中古住宅が認定を受けているかどうかを確実に確認しましょう。

また、中古住宅の取得にかかる費用のなかには、リフォーム費用や修繕費用も含まれるケースは珍しくありません。

ただし、リフォーム費用などは控除の対象外となり、あくまで住宅購入に関するローン残高に基づいて計算されます。

中古住宅を購入する場合は認定住宅であるかどうかと、リフォーム費用などが控除に含まれない旨を理解した上で購入を検討しましょう。

住み替え時の住宅ローン控除について不安を感じている場合、やはり住宅購入・住宅ローンのプロに正確な状態を伝えて相談するのがおすすめです。

住み替え時の住宅ローン控除が適用される条件をある程度把握していても、実際に認められるかの判断は難しく、簡単には判断できません。

不安を感じる場合は、相談満足度98.6%を誇るマネーキャリアで現在の状態を詳しく伝え、納得いくまで相談すれば不安を解消できます。

必要な書類や手続きについてもアドバイスがもらえるため、失敗をする可能性も低く、適切な住宅ローン控除の申請ができます。

また、相談は完全予約制ですが、LINEでかんたんに予約できるため忙しい人にもおすすめです。

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今回は住宅ローン控除は住み替えをしても受けられるかという疑問に対して詳しく解説しました。

住み替えをしても控除は受けられるのが一般的ですが、適用条件や特例などさまざまな確認事項があるため慎重に検討する必要があります。

実際にどのパターンがより経済的な負担を軽くしてくれるのかを踏まえて検討すると、簡単に住み替えをおこなうのは難しく、1人では判断できないケースが多い問題です。

さまざまなケースを考慮しつつ住み替えを検討するためには、住宅購入や住宅ローンのプロであり、実際にさまざまなケースの相談を経験しているファイナンシャルプランナーが多数在籍しているマネーキャリアを利用してみましょう。

場合によっては重複適用で一時的に経済的な負担を軽くできる可能性もあるため、詳しい状態を話して、より負担が軽くなる方法はどれか相談してみるのがおすすめです。