住宅ローンの早期返済のメリット・デメリットは？ベストなタイミングも解説

住宅ローン返済の早期返済によって得られるメリットは大きく2つあります。

• 支払利息が軽減できる
• ライフイベントに備えて資金準備しやすい

住宅ローンを早期返済すると、将来的に支払う利息を大幅に軽減できるメリットがあります。

期間にわたるローンでは、総支払額に含まれる利息が大きな割合を占めます。例として以下の条件で契約した住宅ローンに対して500万円の繰り上げ返済をした場合で説明します。

• 借入金額：3,000万円
• 返済期間：30年
• 金利：1.5%
• 返済済期間：5年
• 返済方法：元利均等返済
• 繰上返済：5年経過時に500万円を繰上返済する

以上の結果から返済期間短縮型の方が利息の総支払額が1,967,416円も下がり、返済期間も5年7ヵ月も短縮されることがわかりました。

返済額軽減型の場合、利息の総支払額が995,467円程度の軽減なので、返済期間短縮型よりも減額幅が少ないです。

ただし毎月の返済額が2万円ほど軽くなる点はメリットになります。

参考：知るぽると シミュレーションより作成

住宅ローンの早期返済すると将来のライフイベントに備えた資金準備がしやすいです。

たとえば、毎月8万円の住宅ローンを完済できれば、その分を子どもの教育資金として積み立てられます。

仮に5年間積み立てると480万円になり、大学進学時の学費や生活費として活用できる計算です。

また、家族旅行や定年後の生活資金や住宅のリフォーム費用など、さまざまな用途に向けた資金準備も可能です。

さらに予期せぬ支出にも柔軟に対応できるようになるので、住宅ローンの早期返済は将来を見越した選択肢を増やせるのでぜひ検討してほしい方法の1つです。

住宅ローンの早期返済はメリットがある一方、デメリットも存在します。

• そもそも金利が低いので効果が感じにくい
• 急な出費の時に資金が足りなくなるリスクがある
• 住宅ローン控除の控除額が減ってしまう可能性がある
• 団信（団体信用生命保険）の保障範囲が狭くなる可能性がある

そもそも現在の住居ローン金利自体が低いので、頑張って早期返済をしても大きなメリットを感じにくい可能性があります。

たとえば早期返済で返済額軽減型を選んだ場合、借入額3,000万円・金利1.5%・500万円の繰り上げ返済をすると、毎月2万円程度しか返済額が減りません。

500万円という金額を返済に充てることを考えると、大きな効果は感じにくい可能性があります。

もちろん将来的な総返済額が減るのでメリットにはなりますが、余剰金を切り崩してまで進める価値があるかは個人の考え方によります。

住宅ローンの早期返済に力を入れすぎると、手元資金が不足して急な出費時に資金が用意できないリスクが高まります。

たとえば、突然の病気や怪我・失業・自然災害による住宅修繕など、予想しなかった出費が必要となった場合に対処できません。

長い人生のなかで、予想もしていない事態は誰でもおこりうるものなので、万が一の場合に対応できるだけの余剰金の確保は大切です。

万が一の事態に備えるために、最低でも半年分から1年分の生活費に相当する100万円以上は余剰金として用意することをおすすめします。

住宅ローンの早期返済は、住宅ローン控除で受けられる還付額を減少させてしまう可能性があります。

住宅ローン控除の控除額の計算は「年末のローン残高に応じて控除額が決定される仕組み」のため、早期返済をしてローン残高が減少すると、その分だけ控除を受けられる金額も少なくなってしまいます。

とくに、返済開始から10年以内は、年末ローン残高の0.7%（上限40万円）が所得税から控除される制度を最大限活用できる期間です。

そのため、早期返済を検討する場合には住宅ローン控除のメリットと同時に考える必要があります。

ただし、受け取れる住宅ローン控除の上限額や控除額の計算は個々の収入や住宅の種類によっても異なるので複雑です。

自分で比較・計算が難しい場合は、住宅ローンのプロに何度でも無料で相談できるマネーキャリアの利用をおすすめします。

住宅ローンの早期返済は団体信用生命保険（団信）からの保障範囲が狭くなるデメリットがあります。

住宅ローン控除と同じように、団体信用生命保険の保障額も残債によって算定されるからです。

そもそも団体信用生命保険とは、「ローン返済中に万一の事態が発生した場合、残りのローンを保険会社が肩代わりしてくれる仕組み」です。

たとえば、3,000万円の借入をして早期返済で1,000万円の余剰金などを使って早期返済をした直後に、団体信用生命保険の保障を受ける事態が起きて残債がなくなったケースを想定します。

そもそも余剰金を使わなくても住宅ローンの残債が0円になるなら、余剰金は他のことに使えた可能性もあるのです。

住宅ローンの早期返済はあとから取り消せない方法なので、利用する場合はよく検討するのがおすすめです。

住宅ローンの早期返済は住宅ローンを前出しで返済する方法ですが、2種類の返済方法があります。

• 期間短縮型
• 返済額軽減型

住宅ローンの早期返済の1つである「期間短縮型」は毎月の返済額はそのままに、返済期間を短くする方法です。

たとえば、35年の返済期間を30年に短縮するといった形で早期返済すると5年分払うはずだった利息の支払いがなくなる計算になります。

また、早めにローンを完済することで心理的な負担も軽減されるのがメリットです。

さらに定年や収入減少のリスクにも備えられる方法としても効果的な方法といえます。

ただし毎月の返済額は変わらないので、早期返済をしてもすぐに効果を感じにくい可能性もあります。

返済額軽減型とは元金分の返済を進めることで、返済期間はそのままに毎月の返済額を減らす方法です。

たとえば毎月の返済額が8万円から6万円に減額されるといった形で、月々の返済負担を軽減できます。

毎月の支払額が軽減されるので生活にゆとりが生まれて、貯金やほかの目的のための資金に回しやすくなります。

ただし、元金のみを減らす効果がありますが返済期間が変わらないので、期間短縮型よりも利息の総支払額の軽減効果が低い点だけ注意しましょう。

住宅ローンの早期返済は期間短縮型と返済額軽減型の2種類があります。

期間短縮型が結果的に支払う利息の総額を減らせる方法で、返済額軽減型は毎月の返済額を減らせる方法です。

どちらにもメリット・デメリットがあるので、自分にどのタイプがあっているのか判断が難しい人も多いです。

そこで、それぞれのタイプがおすすめな人の特徴をあげていくので、自分にはどちらがあっているのか比較する場合に参考なります。

住宅ローンの早期返済で「期間短縮型」がおすすめな人は、次に当てはまるような人です。

• 定年以降まで返済が続きそうなので繰り上げ返済をして定年前に完済したい人
• 高い金利で契約しているのでなるべく早く完済したい人
• 別の住居に引っ越したいので、現在の住宅を賃貸にしたい人

住宅ローンの早期返済で「返済額軽減型」がおすすめな人は次に当てはまるような人です。

• 毎月の支出が赤字なので、返済額を少しでもいいから抑えたい人
• 今後支出が増える予定or収入が減る可能性が高いので返済額を下げたい人

住宅ローンの早期返済をするのにおすすめなタイミングは3つあります。

• できるだけ早い時期の方がいい
• 不測の事態に備えられる余剰金が確保できた時
• 住宅ローン控除の優遇がなくなった時

結論からいえば住宅ローンの早期返済は、できるだけ早い時期に行うことがおすすめのタイミングです。

返済初期は支払う金額の大部分が利息なので、この時期に繰り上げ返済をして将来支払う予定だった利息を大きく減らせます。

たとえば借入額3,000万円・金利1.5%、返済期間35年の住宅ローンの場合、5年目までに繰り上げ返済をすると、15年目以降に行うよりも多くの利息軽減効果が期待できます。

また、金利が高い・借入額が多いケースは、住宅ローン控除を使いつつも繰り上げ返済もして両方のメリットを受け取る方法もおすすめです。

もちろん生活に支障の出ない範囲で、まとまったお金ができた場合に早期返済を検討しましょう。

住宅ローンの早期返済は、十分な余剰金を確保してからおこなうのが重要です。

早期返済を重視しすぎるあまり、生活に必要な資金や将来に備えるべき余剰金まで返済に充ててしまうと、不測の事態に対応できない可能性があります。

一般的に、最低でも半年分の生活費（世帯年収の25%程度）は、緊急預金として確保しておくのがおすすめです。たとえば、年収600万円の世帯であれば、約150万円が目安となります。

子どもの進学などで支出が増える時期や、転職・退職で収入が減る時期に早期返済は避けましょう。

目的や準備・緊急のための余剰金など、手を付けないお金は残したうえで繰り上げ返済ができるかがポイントです。

住宅ローンの早期返済を考える絶好のタイミングは、住宅ローン控除の優遇がなくなった時です。

たとえば、控除が適用される10年間が過ぎた後、ローンをそのまま続けても税金の負担軽減効果は得られません。

このタイミングで早期返済を進めて将来支払う利息負担を減らし、総返済額の軽減を狙うのが効果的です。

ただし、住宅ローン控除額を使いきれないケースもあるので一概にはいえません。

たとえば、住宅ローン控除で35万円の所得税が軽減されるとしても、実際に発生する所得税が25万円の場合は、25万円までしか控除されないです。

そのため、納税額が少ない場合は、繰り上げ返済をして返済総額自体を減らしたほうが得するケースもあります。

なお所得税は源泉徴収税額を見れば分かるので、軽減額がどれくらいになるのか目安になります。

住宅ローンの早期返済以外にも、借り換えも総返済額を減らす方法としておすすめです。

借り換えとは、現在のローンよりも低い金利のローンに切り替えることで、毎月の返済額や総返済額を削減できる方法です。

たとえば、金利が1%下がるだけでも数十万円の利息が減って生活に余裕が生まれることも少なくありません。

ただし、借り換えをする場合は数十万程度の手数料や手続きの手間が必要になるので、総支払額とどちらが得をするのか算出した上で活用するか検討しましょう。

住宅ローンを早く返済して少しでも余裕を持ちたいけど、将来への備えやタイミングなど自分では判断が難しい人も多いです。

この不安や疑問の解決には、まず家計や住宅ローン契約の見直しなど、いろいろな方法があります。

また、一般的には得する方法とされていても、自分にとっては得にならないケースもあるのが難しいところです。

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今回は、住宅ローンの早期返済のおすすめなタイミングに関して詳しく解説しました。

住宅ローンの早期返済は経済的・精神的にメリットがある方法ですが、無理な返済計画で

利用すると、将来への備えもできなくなるので気を付けましょう。

また、繰り上げ返済には期間短縮型と返済額軽減型の2種類があり、個々の状況に合わせて選ぶのが重要です。

しかし、比較検討すべき項目はいくつもあり複雑になるので、自分たちだけで比較するのが難しいケースも多いです。

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