10年固定住宅ローン借り換えはタイミングが大事！いつなら失敗しない？

こんにちは、マネーキャリア編集部・FP大野翠です。

私はファイナンシャル・プランナーと並行して宅地建物取引士でもあるため、日常的に不動産に関する質問をよく受けます。

超低金利時代が続く近年、こんな質問が増えてきました。

当然、固定金利で住宅ローンを借りるメリットもデメリットもあります。

借り換えるにしても、タイミングを誤ると損をすることもあります。

今回は、10年固定住宅ローンを途中で借り換えるタイミングについて解説します。

借り換えを検討中の方やこれから住宅ローン契約を検討する方は、是非参考にしてみてください。

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住宅ローンとは一般的に30年前後で契約することが多く、先の長い支払いです。

購入から完済時まで長い道のりで、世の中の情勢や経済状況によって金利が変動することも想定されます。

そして、それは誰も予想できません。

たとえば本記事のテーマである10年固定金利の住宅ローンを契約した場合、10年間は世の中の情勢にかかわらず金利が固定されています。

契約時よりも金利が上昇した場合には固定金利の方がメリットがありますが、契約時より金利が下がる場合には固定金利が裏目にでることも。

ここからは、10年固定住宅ローンの借り換えのタイミングについて、後悔しない時期選びを以下に分けて紹介します。

• 11年目からの金利を計算して大幅に低くなりそうな場合に検討
  
• 9年目の時期に今の金利をチェック
  
• 更新で住宅ローンの金利が上がったとき
  
• 職業や収入の変化やライフステージに変化があったとき
  

借り換えのタイミングとして、参考にしてみてください。

まずひとつめのタイミングとして確認したいのは、固定金利期間の10年を過ぎた後の支払額です。

11年目以降の金利を計算し、大幅に低くなりそうな場合は借り換えをするタイミングであると言えます。

どのくらいの差があるのか、住宅ローンシミュレーションなどで計算しておくと、分かりやすいです。

固定金利期間の10年を迎える前年である9年目の時期に、そのころの金利をチェックし試算しておくべきです。

詳しくは後述しますが、借り換えには諸手数料が発生します。

それらを加味してもオトクになるようなら借り換え時期です。

10年の固定金利期間が終わり、次の更新を迎えた時に高い金利になった場合には借り換えを検討するべきです。

その時の金利によっては、毎月あるいはボーナス時期の支払額がこれまでと大きく変わり、他の生活費に影響がでることも考えられます。

こちらも、借り換えにかかる手数料と合わせても損をしないかを計算するのがおすすめです。

住宅ローン契約時には、年収や職業について申告をし審査のうえで融資されます。

その際に年収に対する返済比率などを基に、融資額が決定されます。

つまり、その後の職業や収入の変化およびライフステージに変化があった場合は借り換えをするタイミングであると言えます。

借りた当初は負担なく返済できていた金額でも、転職などの影響で返済が負担になることもあります。

職業や収入の変化、ライフステージの変化があり、返済が厳しい際には借り換えを検討してみるのもおすすめです。

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現在のローン金利と借り換えあとの金利の差が1%以上ある場合は、その後の返済を考えると借り換えをした方がお得になります。

借り換えには諸手数料が発生するため、1%以下の金利の差では借り換えの効果があまり感じられない場合がほとんどです。

そのため、借り換え前後の金利の差は1%以上を目安にしておくべきです。

借り換えを検討する時点で、現時点でのローン残高が1,000万円より少ない場合は借り換えの効果をあまり感じられないことがほとんどです。

これも借り換えの手数料などを考慮すると、1,000万円以下のローン残高ではあまり効果がないと言えます。

また、1,000万円以下のローン残高であれば、早期の返済を目標にしていくのも一つの方法です。

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住宅購入時に10年固定ローンで契約をし、途中で他の金融機関の同じ商品（10年固定金利）に借り換えることももちろん可能です。

しかし、他の金融機関で借り換える場合には、借り換えに際しての手数料が通常よりもかかることが想定されます。

仮に2,000万円程度のローン残高で借り換えをするとした場合、簡易シミュレーションでは60～70万円程度の手数料が発生します。

事務手数料の負担も加味した上で、借り換えをしてお得になるかを計算しておくべきです。

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ここからは、具体的に借り換えをする場合の選び方について解説します。

借り換えをする場合の選び方は、以下の3つです。

• 固定金利が良いケース
  
• 変動金利が良いケース
  
• 諸費用もチェックしよう
  

変動金利と固定金利について、それぞれの特徴や向いているケースについてまとめていきます。

借り換え後に固定金利を選んだ方が良いケースは、借り換え後の世帯のライフイベントが落ち着いているケースです。

例えば、子どもが3歳の時に当初10年分を固定ローン契約をしたとします。

次の更新時には子どもはまだ13歳です。

13歳というと、これから教育費がかかる時期でもあり、ここで安易に変動金利で契約してしまうのは危険です。

変動金利は、固定金利よりも低く設定されているためメリットがあるように感じますが、家族全体のイベントを考えた時に

• まだまだ子どもの教育費がかかる
• 奨学金の返済が続く（残高がまだ残っている）
• これから出産などの予定がある

など、これから先も出費が続くようであれば次の10年も固定を選ぶ方が賢明かもしれません。

固定金利とは逆のケースで、

• 夫婦のみ世帯で共働きなど今後の収入も安定
  
• 不労所得などがあり、収入が固定されている
• 子どもも巣立ち、これからかかるお金も大きくない

など、ある程度まとまった預貯金がある場合は、思い切って変動金利にするほうがメリット性が高い可能性もあります。

変動金利は「金利が変動し続ける」ため、将来の支払総額が確定していません。

ローンを完済してみなければ、完済時の金額がわからないということです。

世の中の情勢次第では、今後必ずしも変動金利の方が金利が低いというわけではありません。

そのため、もし万が一変動金利で不利益を被る時期があったとしても、共働き夫婦のみ世帯であればカバーすることは十分に可能です。

もちろん、固定金利よりも変動金利の方が金利が低い状態が続くようであればメリットしかないと言えます。

借り換えの諸費用は、これまで借りていた金融機関へ支払うものと、これから新たに借り換える金融機関へ支払うものがあります。

借り換えは、新しい借入先から融資を受けた金額でこれまでの借入先へ一括弁済し、その残りを新たなローンとして返済していく仕組みです。

つまり、どちらの金融機関とも手続きをする必要があり、費用だけでなく時間もかかります。

借り換えを検討する際には、あらかじめ諸費用の内訳を提示してもらうなど余裕をもって対応するようにしましょう。

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まず、借り換えを希望する金融機関へ事前審査の申し込みをします。

事前審査は、本審査に至る前の段階の審査であるため、提出する書類の準備も少なくて済みます。

ここでは、手数料なども加味して、借り換えにメリットがあるかを確認した上で申請するのがポイント。

近年はインターネット型銀行によるオンライン事前審査も増えてきています。

事前審査に通ると、正式な本審査に進みます。

この際には、所得証明や住宅ローン契約をしている物件の状態が確認できるものなど詳細な書類を提出する必要があります。

中には、書類の取り寄せに時間がかかるものもあります。

借換えに必要なの書類は、以下のものがあります。（銀行によって異なる場合あり）

• 健康保険証、運転免許証、マイナンバーカードなど本人確認ができるもの
  
• 源泉徴収票
  
• 現在の住宅ローンの返済予定表
  
• 住宅ローン以外のローンがある場合は、それに伴う資料など

中には、提出すべき書類をそろえるだけで時間がかかってしまい、本審査に進むのが遅くなる場合もあります。

本審査で必要な書類は、あらかじめ銀行から指示があります。

本審査へ進む前に準備をしておくと、すぐに書類が揃い本審査へスムーズに進むことができます。

新たな借入先から本審査通過の連絡が来たら、これまで借り入れをしていた金融機関と全額返済の手続きをします。

本審査に合格した時点で、現在の借入先に一括繰上返済をしたい旨を伝えるのがポイント。

一括繰上返済でも、全額返済の繰上返済事務手数料や日割り計算した金利の支払利息額が必要になりますので、よく確認しておくべきです。

これをもって、これまでの借り入れは完済したということになります。

ここからは、新たに住宅ローン契約をする流れと同じです。

新たな借入先にローン契約をした場合、今までの銀行の抵当権を抹消し、新金融機関へ抵当権が設定されます。

新たな借入先で契約手続きを行い、これからの返済計画に基づいて返済していきます。

10年固定住宅ローンには、実は以下の2種類のタイプがあります。

• 10年後に優遇幅が変わるタイプ
  
• 10年後に優遇幅が変わらないタイプ
  

基準となるのは「優遇幅」です。

優遇幅とは、今後の金利がどれだけ低くなるかをはかる目安です。

優遇幅が小さい場合は金利が高く、大きいと金利は低くなります。

それぞれの概要、メリット・デメリットについて解説していきます。

優遇幅が変わるタイプでは、金利が低いというメリットがあります。

住宅ローンの中でも、優遇金利は見落とされがちなポイントなためよく確認しておくのがポイント。

優遇幅が変わるタイプは、「当初期間優遇」とも呼ばれ、返済スタート時の利率が低いのが特徴です。

一方で10年後には優遇幅が減るため、返済額が増える恐れがあります。

優遇幅が変わらないタイプでは、10年後も今と金利が変わらない場合は更新後も同水準のまま返済を続けることが可能です。

「全期間優遇」とも呼ばれ、完済まで金利が変わらず返済計画を立てやすいのがメリット。

ただし、当初10年の優遇幅が変わるタイプより少ないのがデメリットです。

また、繰り上げ返済を行う予定がある人は「10年後に優遇幅が変わるタイプ」で、低い金利で返済していくほうがいいケースもあります。

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10年固定住宅ローンは、全期間固定金利の住宅ローンよりも金利が低く設定されています。

家計管理上は全期間固定金利の方が、お金の流れが見えやすく管理しやすいとも言えます。

しかし、同じく家計管理のしやすい固定金利を選択しても、10年ごとも更新であればそこまで負担にならず、なおかつ低い金利で契約できる場合も。

ある程度の総支払額を試算しながら、10年間の固定住宅ローンでもなるべく金利が安いものを選ぶとメリットを感じやすくなります。

10年固定住宅ローンは、10年間固定金利ののちにさらに10年間更新されます。

つまり、10年後に金利が下がっていれば借り換えをすることなく継続して、10年固定住宅ローンを利用することでメリットを感じられます。

借り換えをしなくて済む場合、手数料などもかかりません。

10年固定住宅ローンには、10年ごとに更新する仕組みとは別に当初10年間のみ固定金利で、10年後に固定か変動を選べるタイプもあります。

住宅ローンを契約する際に、当初10年の固定金利期間が過ぎた後はどのような仕組みになるのかをリサーチしておくのがおすすめ。

毎月固定額を支払いたい人は固定金利を、逆に金利が下がっていて変動のリスクを取ってもいいという人は、変動金利を選ぶべきです。

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ここからは10年固定住宅ローンのデメリットについて、以下の2つを解説していきます。

• 10年後に支払額が増えるリスクがある
  
• 10年と1か月後から支払額が変わる
  

以下の内容はあくまでも一般的なデメリットであり、必ずしも全員が当てはまるわけではありません。

メリットだけを知っておくのではなく、デメリットも正しく理解しておくことが、住宅ローンで損をしない近道です。

10年固定金利ローンでは、10年後の更新時に固定金利が上昇していれば、次の10年間の支払額が増えることになります。

増えた支払額はその後10年続くため、家族のライフイベントによる出費と重なる場合などは痛手になることも想定されます。

そのため、上記でも説明したように9年目などの節目で今の金利をチェックし、試算しておくのがおすすめです。

10年固定タイプの場合、次の10年と1か月後から支払額が変わります。

このタイミングを事前に把握し、支払額の変動に備えた家計管理が必要になります。

あまりに高額になってしまう場合は、借り換えをするタイミングとも考えられます。

家計の状況なども見ながら、金利がどのくらいになるのかを事前に確認しておくと安心です。

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10年固定住宅ローンでは、期間中金利の変動がありません。

そのため、家計管理がしやすくお金を貯めるチャンスでもあります。

また、10年後の更新時に固定金利が上昇していても、次の10年の支払額が増えたとしても、貯金分でまかなうことができれば安心です。

このように、コツコツ貯金ができる人は10年固定タイプの住宅ローンが向いていると言えます。

万が一、10年後の更新時に金利が上昇していても、十分な備えがあれば借り換えをせずにローン契約の継続が可能です。

このように、もしもの時に時間的にも費用面でも対策ができる人は、10年固定住宅ローンが向いていると言えます。

充分な貯蓄がある人、家計の固定費に余裕がある人は住宅ローンの10年固定がおすすめです。

節目に際して、マメに金利をチェックできる人は10年固定金利を上手に活用できます。

固定金利は10年間金利が据え置きになりますが、その間にもさまざまな事情から世の中の金利は変動します。

その点も含めて、長い目でじっくり対策を練る方が得策でもあります。

つまり、少なくとも節目には金利チェックができる人は10年固定住宅ローンは向いていると言えます。

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以下では、「住宅ローンでどの金利タイプを選ぶべきか悩んでいる」という人におすすめのサービスを紹介します。

住宅ローンの金利タイプには「固定」「変動」があり、また固定の中でも10年、20年と期間を選べるものもあります。

実際に住宅ローンを組む際は、住宅探しから始まり、どの住宅ローンを選ぶべきか、決めることが多く悩んでしまう人いるため、専門家に相談するべきです。

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ここまで10年固定住宅ローンの借り換えのタイミングやメリット・デメリットについて解説しました。

結論、借り換えのタイミングは人それぞれですが、10年固定住宅ローンでは、9年目に金利を確認したり11年目からの金利を計算しておく必要があります。

特に家族がいる世帯では、必ずしも金利の低さだけで借り換えをするのは得策ではない場合もあります。

今後のマネープラン、ライフプランなども考慮しながら、借り換えを検討する必要があります。

とはいえ、今後のマネープランをもとに返済計画を一人で立てるのは、難しい場合もあります。

一方で、数多くあるFPの中から、住宅ローンに詳しい担当者を探すのは時間もお金もかかってしまい、疲弊してしまうことも。

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