10年固定住宅ローン借り換えはタイミングが大事！いつなら失敗しない？

こんにちは、マネーキャリア編集部・FP大野翠です。

私はファイナンシャル・プランナーと並行して宅地建物取引士でもあるため、日常的に不動産に関する質問をよく受けます。

超低金利時代が続く近年、こんな質問が増えてきました。

当然、固定金利で住宅ローンを借りるメリットもデメリットもあります。

借り換えるにしても、タイミングを誤ると損をすることもあります。

今回は、10年固定住宅ローンを途中え借り換えるタイミングについて解説します。

細かいポイントに分けて解説していきますので、借り換えを検討中の方、これから住宅ローン契約を検討する方、是非参考にしてみてください。

住宅ローンとは一般的に30年前後で契約することが多く、先の長い支払いです。

購入から完済時まで長い道のりで、世の中の情勢や経済状況によって金利が変動することも想定されます。

そして、それは誰も予想できません。

たとえば本記事のテーマである10年固定金利の住宅ローンを契約した場合、10年間は世の中の情勢にかかわらず金利が固定されています。

契約時よりも金利が上昇した場合には固定金利の方がメリットがありますが、契約時より金利が下がる場合には固定金利が裏目にでることもあります。

ここからは、10年固定住宅ローンの借り換えのタイミングについて、後悔しない時期選びを紹介します。

まずひとつめのタイミングとして確認したいのは、固定金利期間の10年を過ぎた後の支払額です。

11年目以降の金利を計算し、大幅に低くなりそうな場合は借り換えをするタイミングであると言えます。

固定金利期間の10年を迎える前年である9年目の時期に、そのころの金利をチェックし試算してみましょう。

詳しくは後述しますが、借り換えには諸手数料が発生します。

それらを加味してもオトクになるようなら借り換え時期です。

10年の固定金利期間が終わり、次の更新を迎えた時に高い金利になった場合には借り換えをした方が良いでしょう。

その時の金利によっては、毎月あるいはボーナス時期の支払額がこれまでと大きく変わり、他の生活費に影響がでることも考えられます。

住宅ローン契約時には、年収や職業について申告をし審査のうえで融資されます。

その際に年収に対する返済比率などを基に融資額が決定されます。

つまり、その後の職業や収入の変化およびライフステージに変化があった場合は借り換えをするタイミングであると言えます。

借りた当初の環境では負担なく返済できていた金額でも、転職などの影響で返済が負担になることもあります。

現在のローン金利と借り換えあとの金利の差が1%以上ある場合は、その後の返済と考えると借り換えをした方がお得になります。

借り換えには諸手数料が発生するため、その部分も加えると1%以下の金利の差では借り換えの効果があまり感じられない場合がほとんどです。

そのため、借り換え前後の金利の差は1%以上を目安にしましょう。

借り換えを検討する時点で、その後のローン残高が1,000万円より少ない場合は借り換えの効果をあまり感じられないことがほとんどです。

これも借り換えの手数料などを考慮すると、1,000万円以下のローン残高ではあまり効果がないと言えます。

住宅購入時に10年固定ローンで契約をし、途中で他の金融機関の同じ商品（10年固定金利）に借り換えることももちろん可能です。

しかし、他の金融機関で借り換える場合には、借り換えに際しての手数料が通常よりもかかることが想定されます。

仮に2,000万円程度のローン残高で借り換えをするとした場合、簡易シミュレーションでは60～70万円程度の手数料が発生します。

ここからは、具体的に借り換えをする場合の選び方について解説します。

変動金利と固定金利について、それぞれの特徴や向いているケースについてまとめていきます。

借り換え後に固定金利を選んだ方が良いケースは、借り換え後の世帯のライフイベントが落ち着いているケースです。

例えば

子どもが3歳の時に当初10年分を固定ローン契約をしたとします。

次の更新時には子どもはまだ13歳です。

13歳というと、これから教育費がかかる時期でもあり、ここで安易に変動金利で契約してしまうのは危険です。

変動金利は、固定金利よりも低く設定されているためメリットがあるように感じますが、家族全体のイベントを考えた時に、これから先も出費が続くようであれば次の10年も固定を選ぶ方が賢明かもしれません。

固定金利とは逆のケースで、夫婦のみ世帯で共働きなど今後の収入も安定しており、ある程度まとまった預貯金がある場合は、思い切って変動金利に変更するほうがメリット性が高いでしょう。

変動金利は「金利が変動し続ける」ため、将来の支払総額が確定していません。

ローンを完済してみなければ、完済時の金額がわからないということです。

世の中の情勢次第では、今後必ずしも変動金利の方が金利が低いというわけではありません。

そのため、もし万が一変動金利で不利益を被る時期があったとしても、共働き夫婦のみ世帯であればカバーすることは十分に可能です。

もちろん、固定金利よりも変動金利の方が金利が低い状態が続くようであればメリットしかないと言えます。

借り換えの諸費用は、これまで借りていた金融機関へ支払うものと、これから新たに借り換える金融機関へ支払うものがあります。

借り換えとは、新しい借入先（金融機関）から融資を受けた金額で、これまでの借入先へ一括弁済をし、その残りを新たなローンとして返済していく仕組みです。

つまり、どちらの金融機関とも手続きをする必要があり、費用だけでなく時間もかかります。

借り換えを検討する際には、あらかじめ諸費用の内訳を提示してもらうなど余裕をもって対応するようにしましょう。

まず、借り換えを希望する金融機関へ事前審査の申し込みをします。

事前審査は、本審査に至る前の段階の審査であるため、提出する書類の準備も少なくて済みます。

近年はインターネット型銀行によるオンライン事前審査も増えてきました。

事前審査に通ると、正式な本審査に進みます。

この際には、所得証明や住宅ローン契約をしている物件の状態が確認できるものなど詳細な書類を提出する必要があります。

中には、書類の取り寄せに時間がかかるものもあります。

そうなると、提出すべき書類をそろえるだけで時間がかかってしまい、本審査に進むのが遅くなる場合もあります。

本審査で必要な書類は、あらかじめ銀行から指示があります。

本審査へ進む前に準備をしておくと、すぐに書類が揃い本審査へ進むことができスムーズです。

新たな借入先から本審査通過の連絡が来たら、これまで借り入れをしていた金融機関と全額返済の手続きをします。

これをもって、これまでの借り入れは完済したということになります。

ここからは、新たに住宅ローン契約をする流れと同じです。

新たな借入先で契約て続くを行い、これからの返済計画に基づいて返済していきます。

10年固定住宅ローンには、実は2種類のタイプがあります。

基準となるのは「優遇幅」です。

優遇幅とは、今後の金利がどれだけ低くなるかをはかる目安です。

優遇幅が小さい場合は金利が高く、大きいと金利は低くなります。

それぞれの概要、メリット・デメリットについて解説していきます。

優遇幅が変わるタイプでは、金利が低いというメリットがあります。

一方で10年後には優遇幅が減るため、返済額が増える恐れがあります。

優遇幅が変わらないタイプでは、10年後も今と金利が変わらない場合は更新後も同水準のまま返済を続けることが可能です。

ただし、当初10年の優遇幅が変わるタイプより少ないのがデメリットです。

10年固定住宅ローンは、全期間固定金利の住宅ローンよりも金利が低く設定されています。

家計管理上は全期間固定金利の方が、お金の流れが見えやすく管理しやすいとも言えます。

しかし、同じく家計管理のしやすい固定金利を利用するにしても、せいぜい10年ごと更新であればそこまで負担にならず、なおかつ低い金利で契約できます。

10年固定住宅ローンは、10年間固定金利ののちにさらに10年間更新されます。

つまり、10年後に金利が下がっていれば借り換えをすることなく継続して10年固定住宅ローンを利用することでメリットがあります。

10年固定住宅ローンには、10年ごと更新する仕組むとは別に当初10年間のみ固定金利で、10年後に固定か変動を選べるタイプもあります。

住宅ローンを契約する際に、当初10年の固定金利期間が過ぎた後はどのような仕組みになるのかをリサーチしておくと良いでしょう。

ここからは10年固定住宅ローンのデメリットについて解説していきます。

以下の内容はあくまでも一般的なデメリットであり、必ずしも全員が当てはまるわけではありませんのでご注意ください。

10年後の更新時に、固定金利が上昇していれば次の10年間の支払額が増えることになります。

増えた支払額はその後10年続くため、家族のライフイベントによる出費と重なる場合などは痛手になることも想定されます。

10年固定タイプの場合、次の10年と1か月後から支払額が変わります。

このタイミングを事前に把握し、支払額の変動に備えた家計管理が必要になります。

10年固定住宅ローンでは、期間中金利の変動がありません。

そのため、家計管理がしやすくお金を貯めるチャンスでもあります。

また、10年後の更新時に万が一固定金利が上昇していて、次の10年の支払額が増えたとしても、貯金分でまかなうことができれば安心です。

このように、コツコツ貯金ができる人は10年固定タイプの住宅ローンが向いていると言えます。

万が一、10年後の更新時に金利が上昇していても、十分な備えがあれば借り換えをせずにローン契約の継続が可能です。

このように、もしもの時にもきちんと時間的にも費用面でも対策ができる人は10年固定住宅ローンが向いていると言えます。

節目に際して、マメに金利をチェックできる人は10年固定金利を上手に活用できます。

固定金利は10年間金利が据え置きになりますが、その間にもさまざまな事情から世の中の金利は変動します。

その点も含めて、長い目でじっくり対策を練る方が得策でもあります。

つまり、少なくとも節目には金利チェックができる人は10年固定住宅ローンは向いていると言えます。

ここまで、10年固定住宅ローンについて解説してきました。

生活していく上で必要な出費のうち住宅ローンは支払い期間の長い商品であり、毎月の出費のなかでも大きなウエイトをしめる項目でもあります。

住宅ローンを返済しながらでも、将来のために少しでも備えたい人は少なくないでしょう。

そのような場合は、一人で悩まずにお金のプロであるファイナンシャル・プランナー（FP）に相談しましょう。

FPは、お金に関するさまざまな知識を持ち合わせており、顧客の悩みに応じた最適なアドバイスをしてくれます。

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借り換えのタイミングは人それぞれです。

特に家族がいる世帯では、必ずしも金利の低さだけで借り換えをするのは得策ではない場合もあります。

今後のマネープラン、ライフプランなども考慮しながら、借り換えを検討しましょう。

また、借り換えの際に必要な書類をすぐに揃えられないこともあります。

そのため、借り換えに際しては時間的にも余裕をもって行うことをおすすめします。

本記事で少しでもお役に立ちましたら幸いです。