「10年固定の住宅ローンの借り換えタイミングがわからない」
「住宅ローンを多めに借りることで10年固定の借り換えを検討したい」
とお悩みではないでしょうか。
- 結論、10年固定住宅ローンの借り換えは、固定期間終了時や金利環境の変化に合わせて適切なタイミングで実行することが重要です。
この記事では10年固定住宅ローンの最適な借り換えタイミングと判断基準を解説します。
この記事を読むことで、借り換えで失敗するリスクを回避し、家計負担を軽減する最適な判断ができるようになるので、ぜひご覧ください。
内容をまとめると
- 10年固定ローンの借り換えを検討すべきタイミングは「固定金利期間が終わる11年目」「市場金利が大幅に下がったとき」「職業・収入やライフステージが変化したとき」
- タイミングを逃すと、金利上昇で総返済額が数百万円単位で増えるリスクもある
- 借り換えの可否はローン残高や借り換え先の金利を踏まえて判断する必要がある
- 将来の金利動向や家計の見通しを考慮しないまま選ぶと、老後まで重い負担が続く可能性がある
- マネーキャリアの住宅ローン相談窓口なら、FPが金利比較や返済シミュレーションを行い、あなたの家計に合った最適な借り換え戦略を提案してくれる
- オンラインで何度でも無料相談できるため、リスクを最小限に抑えつつ「今が借り換えのチャンスか」を判断できる
この記事の監修者 井村 那奈 フィナンシャルプランナー
ファイナンシャルプランナー。1989年生まれ。大学卒業後、金融機関にて資産形成の相談業務に従事。投資信託や債券・保険・相続・信託等幅広い販売経験を武器に、より多くのお客様の「お金のかかりつけ医を目指したい」との思いから2022年に株式会社Wizleapに参画。
>> 井村 那奈の詳細な経歴を見る
この記事の目次
- 10年固定の住宅ローンの借り換えタイミングは？
- 固定金利期間がおわった11年目
- 市場金利が大幅に下がったとき
- 職業や収入の変化やライフステージに変化があったとき
- 10年固定住宅ローンから借り換えがおすすめなケース
- 現在のローン金利と借り換え先の金利の差が1%程度ある
- 残りのローン残高が1,000万円以上ある
- 10年固定住宅ローンからの借り換えがおすすめできないケース
- 手数料が借り換えによる節約額より高くなる
- 残りの返済期間が5年未満
- 残りの返済額が少ない（500万円程度）
- 10年固定の住宅ローンの借り換えは同じ銀行でもできる？
- 住宅ローンの借り換えをするなら変動金利と固定金利、どちらがよい？
- 固定金利が良いケース
- 変動金利が良いケース
- 諸費用もチェックしよう
- 住宅ローンの借り換え手続きの流れ
- 10年固定の住宅ローンの基本的な特徴！2種類ある
- 10年後に優遇幅が変わるタイプ
- 10年後に優遇幅が変わらないタイプ
- 10年固定の住宅ローンのメリット
- 10年固定の住宅ローンのデメリット
- まとめ：借り換えは自分に合った適切なタイミングを見極めよう
10年固定の住宅ローンの借り換えタイミングは？
10年固定住宅ローンの借り換えに適したタイミングは、主に以下の3つです。
- 固定金利期間終了直前の11年目
- 市場金利が大幅に低下した時期
- 収入状況やライフステージの変化時
これらのタイミングを理解し、自分の状況に合った借り換え戦略を立てましょう。
固定金利期間がおわった11年目
固定金利期間終了直前の11年目は、借り換えを検討する最も重要なタイミングです。
10年固定期間終了後は、多くの場合で適用金利が上昇し、月々の返済額が大幅に増加するリスクがあります。特に当初期間優遇タイプの場合、優遇幅が縮小されるため、実質的な金利負担が重くなる傾向があります。
借り換え検討は固定期間終了の1～2年前から開始し、複数の金融機関で条件を比較することが重要です。
早期の準備により、最適な借り換え先を選定し、審査期間も含めて余裕を持った手続きが可能になります。
市場金利が大幅に下がったとき
市場金利が大幅に低下した時期は、固定期間中であっても借り換えを検討すべきタイミングです。
現在の適用金利と新規借入金利の差が0.7%以上ある場合、期限前償還手数料を考慮しても借り換えメリットが期待できます。
例えば、残債2,000万円で金利が1%下がれば、年間約20万円の利息負担軽減が可能です。
ただし、借り換えには諸費用が発生するため、総合的な損益計算を行った上で判断することが重要です。
職業や収入の変化やライフステージに変化があったとき
収入状況やライフステージに大きな変化があった時期も、借り換えを検討する適切なタイミングです。
転職や収入減少により返済負担が重くなった場合、返済期間延長や金利タイプ変更により月々の負担を軽減できます。
逆に収入が増加した場合は、返済期間短縮や繰上返済により総利息負担を削減する選択肢もあります。また、子どもの教育費や介護費用など、将来の大きな支出に備えて返済計画を見直すことも重要です。
ライフステージの変化に合わせた柔軟な住宅ローン見直しにより、長期的な家計安定を図ることができます。
10年固定住宅ローンから借り換えがおすすめなケース
- 現在のローン金利と借り換え先の金利の差が1%程度ある
- 残りのローン残高が1,000万円以上ある
現在のローン金利と借り換え先の金利の差が1%程度ある
現在の適用金利と借り換え先の金利に1%程度の差がある場合、借り換えによる経済効果が期待できます。
金利差が1%未満の場合、借り換えに伴う諸費用（事務手数料、保証料、登記費用など）を考慮すると、実質的なメリットが小さくなる可能性があります。
ただし、借り換えには数十万円の諸費用が発生するため、2～3年で元が取れる計算になります。
金利差の判断は、現在の適用金利と新規借入金利を正確に比較することが重要です。
残りのローン残高が1,000万円以上ある
借り換え検討時点でローン残高が1,000万円以上ある場合、借り換えによる効果を実感しやすくなります。
残高が少ない場合、金利差による利息軽減額が小さく、借り換え諸費用を差し引くと実質的な効果が限定的になります。
一方、残高1,000万円以上であれば、同じ金利差でも年間5万円以上の軽減効果が期待できます。
借り換えの判断は、残高と金利差の両方を総合的に評価することが重要です。
10年固定住宅ローンからの借り換えがおすすめできないケース
10年固定住宅ローンからの借り換えがおすすめできないケースとして、3つあります。
- 手数料が借り換えによる節約額より高くなる
- 残りの返済期間が5年未満
- 残りの返済額が少ない（500万円程度）
このようなケースもあるため無理に借り換えをせず、まずは今のローンを完済する計画を立てるのも選択肢です。
さらに詳しく以下に解説していきますので、しっかりと確認していきましょう。
手数料が借り換えによる節約額より高くなる
借り換えに伴う諸費用が利息軽減効果を上回る場合、借り換えは推奨できません。
借り換え諸費用には、事務手数料、保証料、登記費用、印紙税などが含まれ、総額で数十万円に達することがあります。
例えば、借り換え諸費用が60万円で、金利差による年間軽減額が15万円の場合、4年間で元を取る計算になります。しかし、残り返済期間が4年未満の場合、諸費用を回収できずに損失となります。
借り換え検討時は、必ず諸費用と軽減効果の詳細な比較計算を行うことが重要です。
残りの返済期間が5年未満
残りの返済期間が5年未満の場合、借り換えによる効果は限定的になります。
短期間では金利差による利息軽減効果が小さく、借り換え諸費用を考慮すると実質的に損失となる可能性が高いためです。
例えば、残り3年で金利が0.5%下がっても、利息軽減効果は数万円程度にとどまります。一方、借り換えには最低でも数十万円の諸費用が発生するため、費用対効果が見合いません。
残り期間が短い場合は、借り換えよりも繰上返済などの他の選択肢を検討することが現実的です。
残りの返済額が少ない（500万円程度）
残りの返済額が500万円程度と少額の場合、借り換えによる経済効果は期待できません。
借入残高が少ないと金利差による利息軽減額が小さくなり、借り換え諸費用の方が上回るケースが多いためです。
例えば、残高500万円で1%の金利差があっても、年間の利息軽減額は約5万円程度です。借り換え諸費用が30～50万円発生する場合、6～10年かけて元を取る計算になり、現実的ではありません。
少額の残債の場合は、借り換えよりも繰上返済による早期完済を検討することが効果的です。
10年固定の住宅ローンの借り換えは同じ銀行でもできる？
10年固定住宅ローンの借り換えは、同じ銀行でも実施可能です。
同一金融機関での借り換えには、手続きの簡素化や諸費用の軽減などのメリットがある一方、選択肢の制限というデメリットも存在します。
同一銀行での借り換えパターンは主に以下の2つがあります。
- 現在のローンを継続しつつ、金利プランのみ変更
- いったん完済し、新たにローンを組み直す
ただし、他の金融機関と比較せずに同一銀行で借り換えを行うと、より有利な条件を見逃す可能性があるため、必ず複数の選択肢を検討することが重要です。
住宅ローンの借り換えをするなら変動金利と固定金利、どちらがよい？
ここからは、具体的に借り換えをする場合の選び方について解説します。
借り換えをする場合の選び方は、以下の3つです。
- 固定金利が良いケース
- 変動金利が良いケース
- 諸費用もチェックしよう
変動金利と固定金利について、それぞれの特徴や向いているケースについてまとめていきます。
固定金利が良いケース
固定金利が適したケースは、家計支出が増加する時期や金利上昇リスクを回避したい場合です。
特に子どもの教育費がかかる時期（中学生～大学生）や、夫婦の収入が不安定な時期には、返済額の確定性が重要になります。
また、現在の金利水準が歴史的に低い場合、将来の金利上昇リスクを考慮して固定金利を選択することが賢明です。
固定金利は変動金利より高く設定されていますが、長期的な家計安定性を重視する世帯には適した選択肢です。
返済計画の予測可能性を重視する場合は、固定金利での借り換えを検討しましょう。
変動金利が良いケース
変動金利が適したケースは、家計に余裕があり金利上昇リスクに対応できる世帯です。
共働きで安定した収入がある世帯や、子育てが終了して支出が安定している世帯では、変動金利のメリットを活用できます。
また、まとまった預貯金があり、金利上昇時に繰上返済で対応できる場合も変動金利が有効です。
変動金利は固定金利より低く設定されているため、金利が安定している期間は返済負担を軽減できます。
ただし、将来の金利上昇リスクを十分に理解し、対応策を準備しておくことが重要です。
諸費用もチェックしよう
借り換え時の諸費用は、借り換え効果を判断する重要な要素です。
主な諸費用には、事務手数料、保証料、登記費用、印紙税、火災保険料などがあります。
金融機関によって諸費用の構造が異なるため、金利だけでなく実質的な負担額を比較することが重要です。
また、現在の金融機関に支払う期限前償還手数料も考慮する必要があります。
借り換え検討時は、諸費用を含めた総返済額で比較し、なるべく実際の借り換えに近い形で効果を判断しましょう。
住宅ローンの借り換え手続きの流れ
住宅ローンの借り換え手続きは、複数のステップを経て完了します。
手続きには通常1～2ヶ月程度の期間が必要なため、余裕を持ったスケジュール管理が重要です。借り換え手続きの基本的な流れは以下の通りです。
- 事前審査の申し込み（オンライン対応可能）
- 正式審査の申し込み（必要書類の提出）
- 現在の借入先での完済手続き
- 新しい借入先での契約手続き
- 住宅ローン融資実行と返済開始
各ステップで必要な書類や手続きを事前に把握し、スムーズな借り換えを実現しましょう。
10年固定の住宅ローンの基本的な特徴！2種類ある
10年固定住宅ローンには、実は以下の2種類のタイプがあります。
- 10年後に優遇幅が変わるタイプ
- 10年後に優遇幅が変わらないタイプ
この違いを理解することは、借り換え戦略を立てる上で重要です。
優遇幅とは、基準金利から差し引かれる金利幅のことで、この優遇幅の適用期間によって将来の返済負担が大きく変わります。
以下では、2つのタイプの特徴とそれぞれのメリット・デメリットについて解説します。
10年後に優遇幅が変わるタイプ
10年後に優遇幅が変わるタイプでは、10年間は大幅な優遇金利が適用されるため、初期の返済負担を軽減できるメリットがあります。
しかし、11年目以降は優遇幅が縮小されるため、適用金利が大幅に上昇するリスクがあります。
例えば、当初10年間は基準金利から1.5%優遇されていたものが、11年目以降は0.7%の優遇に縮小される場合があります。
このタイプの場合、固定期間終了前の借り換え検討が重要になります。
10年後に優遇幅が変わらないタイプ
10年後に優遇幅が変わらないタイプでは、10年固定期間終了後も優遇幅が変わらないため、長期的な返済計画を立てやすいメリットがあります。
ただし、当初期間の優遇幅は当初期間優遇タイプ(10年後に優遇幅が変わるタイプ)より小さく設定されているのが一般的です。
例えば、完済まで基準金利から1.0%の優遇が継続される場合、当初10年間の金利は当初期間優遇タイプより高くなります。
このタイプは、長期的な金利安定性を重視する方に適しています。
10年固定の住宅ローンのメリット
- 当初10年の金利が全期間固定より低い
- 10年後に金利が下がっていればお得
- 10年後に固定か変動を選べる商品もある
10年固定の住宅ローンのデメリット
10年固定の住宅ローンのデメリットは、主に以下の2つです。
- 10年後に支払額が増えるリスクがある
- ライフプランの変化に柔軟に対応しづらい
10年固定型は、最初の10年が終わると金利が変わるため、将来の返済額が読みにくくなります。また、長期的な計画変更にも対応しにくい面があります。
ただし、上記は一般的なデメリットであり、必ずしも全員が当てはまるわけではないため、検討する際は自分の状況に合わせて考えることが必要です。
まとめ：借り換えは自分に合った適切なタイミングを見極めよう
ここまで、10年固定住宅ローンの借り換えタイミングやメリット・デメリット、判断基準について解説してきました。
結論、10年固定住宅ローンの借り換えは、金利環境・残債状況・家計バランスを総合的に分析してタイミングを見極めることが重要です。
しかし、個人での借り換え効果測定や金利動向予測には限界があり、不適切なタイミングでの実行は経済的損失を招くリスクがあります。
そこで、住宅ローン専門知識を持つファイナンシャルプランナーへの相談が効果的な解決策となります。
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