離婚したら住宅ローン借り換えで名義変更できる？離婚はばれるの？

こんにちは、マネーキャリア編集部です。

先日、住宅ローンを借り換えを検討している方からこんな相談がありました。「やむを得ない理由で配偶者と離婚するが、継続中の住宅ローンの名義変更は可能なのか。」とのことです。

住宅ローン借り換えとは、住宅ローンの総返済額を減らすための見直し方法です。住宅ローン契約を一度締結したら名義変更はとても困難です。しかし、借り換えという形なら可能となります。

この借り換えを行えば、住宅ローンの総返済額を減らすことが期待できます。ただし、借り換えの際は想定され得るデメリットも存在し、名義変更するためには条件があります。

今回は住宅ローンの借り換えを利用した名義変更のメリット・デメリット、その条件や注意点等について解説します。住宅ローンの借り換え、その名義変更に関心のある方のお手伝いとなれれば幸いです。

住宅ローン契約を締結したら、ローン契約者の名義変更は非常に困難となります。なぜなら、ローンの申し込みがあった場合、契約者になる人の収入や勤務先、他の借入状況等を金融機関側が慎重に審査し、融資の可否・融資金額を決まます。

そのためローンが継続している間、契約者以外の審査を受けていない人に、名義変更することは基本的にできません。

しかし、離婚というやむを得ない理由により、ローンの対応を配偶者との間で話し合い、両者が納得の上、他の金融機関で住宅ローンの借り換えをすれば、名義が変更が可能となります。

離婚が決定した場合、どちらかがマイホームを出ていく形となるはずです。問題は住宅ローンが残った状態で離婚する場合、ローンの残債をどのように返済するのか?という点でしょう。

こちらでは

• マイホームを売却
  
• 名義人がそのまま住む
  
• 元配偶者が名義人と賃貸契約を結ぶ
  
• 住宅ローンの借り換えを実施
  

マイホームを売却し、現金化してローンの残債をいっきに返済する方法があげられます。もしも売却で得た利益でローン完済のみならず、余剰が発生した場合、お二人にそれぞれ分配します。

なお、売却想定額が住宅ローンの残高を下回るなら、差額を現金で補填するか、事前にローンを組んだ金融機関へ返済方法の相談が必要です。

住宅ローンを組んだ本人がマイホームに住み続け、ローンを返済していく方法があげられます。家の名義人が住宅ローンを組んだご自分、ローンの連帯保証人がご自分の方の親族（実親・兄弟等）なら、基本的に今まで通り返済していけば問題ありません。

しかし、連帯保証人が離婚した元配偶者または元配偶者側の親族の場合は、トラブルに発展する可能性があり、ローンの名義変更が必要となります。

離婚後、元配偶者が住み続けるため名義人と賃貸契約を結び、毎月賃借料を支払うことがあげられます。どの位の負担額となるかは交渉によります。

賃貸契約を結べば、名義人の返済の負担は軽減されます。ただし、このような契約を認めてくれるかは、ローンを組んだ金融機関次第です。賃貸契約を結ぶ返済方法が認められない場合もあるので注意は必要です。

元配偶者が住む場合にマイホームとローンが共有名義なら、ローンの名義を単独に変更するか、お金を借りて完済する方法があげられます。

この単独名義に変更したい場合、まず「借り換え」を行い、ローン完済後でないと変更は認められません。

この借り換えとは、住宅ローンを組んだ金融機関以外の金融機関からお金を借り、住宅ローンを完済、新たに借りた金融機関へローンを返済していく方法です。

新たなローンを組んだ場合、マイホームに居住する元配偶者が債務者となります。

新たな住宅ローンを組む際、居住し続ける人が債務者になります。そのとき連帯保証人等を変更することができます。

離婚時、借り換えた方が良い場合について

• 名義変更のタイミング
  
• 連帯保証人等の設定
  
• ペアローンを組んでいた
  

離婚に伴い次のケースへ当てはまれば、速やかに借り換えを検討した方が良いでしょう。

• 離婚相手との話し合いで住宅ローンの返済者を変更
  
• マイホームはそのままで、住宅ローンの名義人が家を出る
  

離婚した元配偶者をローン契約時、連帯保証人や連帯債務者と設定したなら、早急に借り換えをしましょう。

なぜなら離婚後その変更を放置していると、債務者の返済が滞った場合に、元配偶者へ返済の請求がいきます。

後々、元配偶者側とトラブルに発展する可能性が高くなります。そうはいっても通常なら、連帯保証人や連帯債務者の契約変更は難しいです。借り換えをした方が断然スムーズに変更可能です。

ペアローンで契約していた場合、離婚してどちらかが家を出ると、住宅ローンの契約へ違反することにつながります。

そのため、

• 家を出る人の住宅ローン名義の変更
  
• 2つの住宅ローンを1つの契約へ一本化
  

住宅ローン借り換えを行うことで、ローンの名義変更を円滑に行うことが可能となります。離婚後に元配偶者等とトラブルにならないため、検討しておいた方が良いでしょう。

こちらでは借り換えのメリットである

• 円滑な名義変更の実現
• 連帯保証人が外せる
  
• 良い条件で融資を受けられる
  

ローン名義人の変更に、なかなか金融機関側が応じてくれないことは前述した通りです。しかし、これが新規貸付ならば金融機関にとっても顧客獲得につながります。

そのため、借り換えは比較的審査に通りやすくなるでしょう。借り換え後は名義変更が容易に可能となります。

たとえ1行の審査に落ちても、他行で通る可能性は十分あります。借り換えの場合、広く借入先となる金融機関を探すことができるのです。

借り換えして現在のローンを一括返済できれば、ローンを組んだ際の連帯保証人は外すことが可能です。借り換えにより連帯保証人等の変更も容易となります。

そのため、連帯保証人が元配偶者だった場合、その人を連帯保証人から外すことで、返済に関するトラブルを回避できます。

借り換え後のローンの連帯保証人を、ご自分の両親や兄弟姉妹にしておけば安心です。

住宅ローンを組んだ金融機関以外の金融機関が、現在のローンより低金利でサービスを提供している場合もあります。

このように、ご自分側に一層有利となる銀行等のローンを見つけられたなら、毎月返済する金額が軽減され、返済条件が良くなることも期待できます。

借り換えを実施する前に確認するべき事柄も存在します。当然借り換えの際は、申込の準備、申し込み後の審査を経る必要があります。その他にも、借り換えの費用負担を検討しなければいけません。

こちらでは

• 保証料、抵当権設定費用、印紙税等がかかる
  
• 繰上返済に関する手数料等がかかる
  

住宅ローン新規手続きは無料で行えるわけではなく、主に次のような諸費用がかかります。

• 保証料：数十万円程度
  
• 事務手数料：数万円程度
  
• 抵当権設定費用：数万円程度
  
• 印紙税：数万円
  

現在の住宅ローンを完済する手続きの場合、次のような手数料がかかります。

• 全額繰上返済手数料：数千円～3万円程度
  
• 抵当権抹消費用：2万円程度
  

住宅ローン借り換えをすれば、いかなる条件でも名義変更が認められるわけではありません。概ね申込先の金融機関では、一定の条件が設定されていることでしょう。

こちらでは

• 借り換えする人の単独名義
  
• 借り換えする人が実際に居住
  
• 離婚協議書等の書類
  

あくまでマイホームの所有権を、借り換えする人の単独名義にしなければいけません。以前ローンを組んでいたのが元配偶者またはその方との共有の場合、その名義のままでは認められません。

ただし、借り換えする本人のみならず、本人の父母や子と共有する場合は、問題なく名義変更が可能です。

元配偶者とは離婚により夫婦関係は解消されますが、ご自分の親族とは血がつながっている以上、基本的に共有という形でマイホームを所有しても構いません。

離婚協議書とは離婚の際、財産分与、慰謝料等についての約束を書面化した契約書類です。こちらのコピーを要求する金融機関もあります。

離婚協議書を根拠に約束が滞った場合、訴訟を提起できます。この書類は配偶者と離婚したという証拠にもなります。

ただし、協議書の内容によって金融機関側が不利となる内容の場合、名義変更に応じないケースもあります。

住宅ローンの借り換えには、前述したように費用負担が必要です。その他、新たな契約を締結するための必要書類の提出が求められます。

こちらでは

• 本人確認書類
  
• 役所で取得する書類
  
• 戸建てのケースで準備する書類
  

住宅ローンの借り換えを希望する人の本人確認書類が必要です。主に

• 運転免許証
  
• 健康保険証
  

ご自分の住んでいる市区町村の窓口で取得する証明書は、次の書類です。

• 住民票
  
• 課税証明書または住民税課税決定通知書
  

住宅ローンの借り換えの対象が戸建てである場合

• 不動産売買契約書
  
• 重要事項説明書
  
• 建築工事請負書
  
• 建築確認申請書
  
• 建築確認済証
  
• 検査済証
  

離婚し住宅ローン借り換えには、いろいろな事例が存在します。こちらでは代表的なケースを取り上げます。

元夫婦間の住宅ローン問題を解決できた

• 名義を一本化した
  
• 収入合算の解消した
  
• ペアローンを一本化した
  

名義を一本化し、問題を解決した事例は次のとおりです。

(1)借り換えの理由

• 離婚後3年経過していたが放置
  
• 住宅ローン金利がかなりの負担に感じる

収入合算を解消した事例は次のとおりです。

(1)借り換えの理由

きっかけは次の2つです。

• ローン借入時、収入合算で住宅ローン借入
  
• ローンを組んだ銀行窓口で、離婚することを報告
  

夫婦ペアローンの一本化で住宅ローン問題を解決した事例は次のとおりです。

(1)借り換えの理由

離婚を期に、住宅ローンを解消したかったものの、片方の配偶者には土地・建物1/2の持ち分のあることが判明しました。

(2)事例の結果

夫婦双方の持ち分を一人に一本化する売買契約が締結され、売買実行後、無事借り換えに成功しました。

住宅ローンを借り換えは、離婚する夫婦の住居問題を解決する一つの方法です。しかし、この方法を実行する前に把握しておかなければいけない点も存在します。

こちらには

• 費用がかかる
  
• 審査に通らない可能性も
  
• 借り入れ条件が有利にならないことも
  

新規の契約時と同様、印紙税や事務手数料、登記に関する手数料等、諸費用が発生することは既に述べた通りです。

まずはどのくらい総返済額が減額できるかチェックし、それに見合った費用負担なのかを検討しましょう。

複数の金融機関の借り換えに関する料金・条件等を良く比較することが大切です。

以前に住宅ローンの審査が通ったからといって、今回の借り換えの審査も通るとは限りません。

1. 他の借り入れがある
   
2. 年収減少・離婚等で返済負担率が上昇
   
3. 返済を滞納したことがある
   
4. 勤続年数が短い
   
5. 非正規雇用になった
   
6. 完済時の年齢が高齢
   

金融機関の借り換えサービスが、どれも好条件とは必ずしもいえない点に注意です。確かに、借り換えへ応じてくれる金融機関をまず探すのが第一です。

しかし、1社見つかったからといって「今の条件より悪くなっても、ローンの名義人変更のためだ。しかたがない。」と諦めるのは早計です。

他社の借り換え条件もよく検討し、ご自分に有利な金融機関を見つけましょう。

離婚する夫婦間住宅ローン問題解消のため、名義変更をした方が良いケースは存在します。ただし、名義変更を勝手に行えば契約違反となり、金融機関とのトラブルに発展する場合も考えられます。

こちらでは、

• 返済者を変更するケース
  
• 名義人が家を出るケース
  

夫婦の年収を合算し融資を受けていて後日離婚した場合、夫婦の一方がその対象から抜ける形となり、返済者が変更することになります。このケースでは、互いに相手の連帯債務者です。

そのため、夫婦の一方が抜けても良いように、十分な返済能力があると判断される人を、離婚後に新たな連帯債務者を立てたなら、変更が認められることもあります。

とはいえ、新しい名義人の返済能力を、金融機関から認めてもらうことが必要です。

住宅ローン付住居の所有名義人が離婚協議の結果そこから出て、住み続ける元配偶者に、その住居の所有名義を変更する場合、ローンの名義変更も必要です。

円滑にローンの名義変更をするには、やはり前述した借り換え方法が有効です。住み続ける元配偶者のご自分が、新たに別の銀行でローンを組み、以前の所有名義人のローンを完済すれば、堂々とご自分名義にすることが可能です。

住宅ローンの借り換えを実施し、名義変更するにはいろいろなステップがあります。慎重に一つ一つクリアしていく必要があります。

こちらでは

• 借り換え先を比較する
  
• 仮審査
  
• 本審査
  
• 住宅ローン契約の締結
  

1社だけをいきなり決めず、まずは借り換え先として、複数の金融機関を候補に選びます。

• 総返済額がどれくらい減るか
• 費用・手数料
• 各申込条件に無理はないか

借り換え先を選定したら、その金融機関へ住宅ローン仮審査を申し込みます。指定された申込書・添付書類を提出しましょう。本人の個人情報・信用情報等が審査されます。

主に

• 住宅ローン以外の借り入れの有無
  
• 団体信用生命保険に加入の可否
  
• 返済遅延の事実の有無
  

仮審査が通っても油断は禁物です。仮審査以上に本審査の厳密なチェックが待っています。仮審査で提出された書類の内容と相違ないか、その他

• 返済負担率
  
• 契約者の年収・勤続年数
  
• 借り換え前の住宅ローンで返済の遅延の有無
  
• 健康状態の異常の有無
  

本審査が通れば、いよいよ金融機関と新たな住宅ローン契約を結びます。ご自分にとってようやく一安心ですが、今一度、契約内容をよく確認しましょう。

ご自分が把握していた契約内容と相違している可能性もあります。内容に疑問があれば金融機関の担当者に指摘しましょう。

不明な点を放置すれば、後々金融機関側とトラブルが発生するおそれもあります。

離婚は夫婦間で決めることですが、それに金融機関も合わせ、住宅ローンの名義変更を認めてくれるわけではありません。

また、離婚を金融機関に隠すのも、返済に重大な影響が出ると判断され、この事実を隠すのは契約違反となる場合もあります。

こちらでは

• 内緒で住宅の名義変更した
  
• 実際に住んでいない名義人が支払い継続
  
• 名義人ではない人が支払いを継続
  

住居の名義変更に関しては、その手続きに金融機関が直接関わるわけではありません。変更自体は内緒で行うことも可能です。

しかし、ローンを組む際、変更には金融機関の許可を要するとしている契約内容がほとんどです。

金融機関が住居の名義をいちいちチェックすることはないものの、変更の事実が発覚すれば、契約違反でトラブルが発生するおそれもあります。最悪の場合、金融機関側からローンの一括返済を要求されることがあります。

住宅ローンの場合、返済者がローン付住居に住み続けなければいけないことも、条件の一つです。金融機関へ報告せず、離婚して家を出た名義人が支払いを継続するのは、契約違反となります。

こちらの事実が判明した場合も、金融機関側からローンの一括返済を要求されることがあります。

名義人ではない元配偶者が住み続け、名義人と住居の賃貸借契約を結び、賃料を支払うように、ローンの返済を継続するケースがあげられます。

こちらも、契約の実体とはかけ離れた方法であり、金融機関に無断でこのような取り決めをするのは契約違反です。

この場合は、名義人ではない元配偶者が借り換えをして、新たなローン契約を結ぶことが好ましいです。

離婚した配偶者を、連帯保証人または連帯債務者に設定している場合、早急に借り換えの検討が望まれます。放置すれば、後々離婚した配偶者と返済に関するトラブルが発生する可能性もあるからです。

こちらでは

• 連帯保証人や連帯債務者の変更
• 放置はトラブルのもと

以上を解説します。

連帯保証型・連帯債務型の住宅ローンは夫婦両方に収入があることを前提とした契約です。夫婦それぞれに返済責任があり、一人が欠けても、変わらずに返済してもらえるのか、金融機関はとても不安になります。この場合、変更はとても難しいです。

離婚した配偶者の代わりに親族を立てれば、変更を認めてくれる可能性はあります。しかし、より円滑な連帯保証人・連帯債務者の変更を目指すなら、借り換えをした方が良いでしょう。

連帯保証人や連帯債務者を変更しなくても、金融機関側とトラブルになるケースはあまりありません。しかし、元配偶者との間ではトラブルになり易いです。

現在のローン付住居に住み続けている人の返済が滞った場合、元配偶者が連帯保証人や連帯債務者のままなら、金融機関側から返済を請求されてしまいます。住宅ローンの放置は元夫婦間の新たな問題になる危険性があります。

ここまで、離婚した場合に住宅ローンの名義変更をしたいなら、借り換えが有効であることを述べてきました。こちらで改めて借り換えの有効性をピックアップしてみましょう。

借り換えるポイントである

• 契約違反になるのを防ぐ
  
• 返済額の軽減
  
• 色々なタイプの住宅ローンの変更に対応

金融機関に黙って住居の住宅の名義変更を行ったり、契約で制約されている取り決めを、元夫婦間で決めたりしたら、契約違反になります。

離婚を機にいろいろな変更をしたいならば、住宅ローンの借り換えをすることが、契約違反によるトラブルを回避する最も有効な方法です。

離婚前に住宅ローンの問題を解消するため、借り換えをどうするかよく話し合っておきましょう。

借り換えをして、新たな住宅ローンを契約する金融機関によっては、ご自分に有利な条件で返済ができる可能性もあります。

つまり、住宅ローンの名義変更を希望し、早急に借り換えをしなければならない状況でなくとも、現在の住宅ローンの負担が重いと感じたら、借り換えを検討してみましょう。

借り換えが上手くいけば、総返済額の軽減が期待できます。

連帯保証型、連帯債務型、ペアローンいずれの住宅ローンも、住宅ローンの名義変更はまず不可能です。

ローンの返済者、連帯保証人、連帯債務者の変更は、借り換えにより新たな住宅ローン契約を締結することとなるので、自由に設定できます。

もちろん、借り換えによる審査を通過するかは、申出人の職業・収入・健康状態・信用情報等、そして連帯保証人、連帯債務者の返済能力次第です。

これまで解説してきた住宅ローンをはじめ、資産運用やiDeCo等の金融商品の利用を検討している方々は多いはずです。しかし、住宅ローンも金融商品も、仕組みは複雑でなかなかわかり難い一面があります。

お金のプロに相談だ

ご自分で不明な点が多いと感じたら、お金のプロに相談するべきです。不明な点を放置したまま、住宅ローンを組んだり、資産運用等を行ったりすると、後々トラブルが発生するおそれもあるからです。

そこで、マネーキャリアの無料相談を利用し、いろいろと質問してみましょう。もちろん相談を何回受けても無料です。

マネーキャリアの強み

マネーキャリアの相談員は「ファイナンシャルプランナー」というローンや税金、マネープラン、金融商品に深い知識を持つ専門家が担当しています。

相談員は相談者の質問へ、親切・丁寧なアドバイスを行ってくれます。ご自宅にいながら、オンラインで気軽に相談できるのも便利です。

この記事では、住宅ローンの借り換えを利用した名義変更のメリット・デメリット等を解説してきました。

住宅ローンの名義変更は基本的にできません。しかし、借り換えをすれば円滑な変更ができます。

この記事では次の内容を紹介しました。

• 離婚しても住宅ローンの名義変更はまず不可能
  
• 金融機関に無断で住居の名義等を変更すれば契約違反
  
• 借り換えを利用した名義変更がスムーズで最も有効
  
• 借り換えにも費用負担や審査がある