離婚したら住宅ローン借り換えで名義変更できる？離婚はばれるの？

住宅ローンを返済中に離婚をすることになった場合、残りの残債はどうするのか、名義変更はできるのか、不安に感じる方も多いのはないでしょうか。

お互いが別々の道に進むことを選んだ際には、住宅ローンも納得できる形で話をまとめたいですよね。

そこで本記事では「離婚の際の住宅ローンについて」や「名義変更をする方法」などを解説していきます。

・離婚後、住宅ローンを引き継ぎたいと考えている

・住宅ローンの借り換えをして名義変更を検討中

という方は、本記事を読むことで離婚時の住宅ローンの名義変更方法を正しく理解でき、今後どうしていくべきかを知ることができます。

離婚時に住宅ローンを借り換えて名義変更を実現したほうが良いケースも紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

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こんにちは、マネーキャリア編集部です。

先日、住宅ローンを借り換えを検討している方からこんな相談がありました。

「やむを得ない理由で配偶者と離婚するが、継続中の住宅ローンの名義変更は可能なのか。」

結論、住宅ローン契約を一度締結したら名義変更はとても困難です。

住宅ローンは、契約者の収入や他の借入金額などを厳しく審査した上で契約を結んでいます。

そのため、簡単に名義変更を行うことはできず、契約途中に審査をしていない他の人の名義　にすることが基本的にできません。

ただし、「借り換え」という形なら実質の名義変更が可能となります。

住宅ローンの借り換えとは、一般的に総返済額を減らすための見直し方法です。

この借り換えを行えば、住宅ローンの総返済額を減らすことや、名義の変更を行い新たに住宅ローンを契約することが期待できます。

そこで今回は、住宅ローンの借り換えを利用した名義変更のメリット・デメリット、その条件や注意点等について解説します。

離婚時の住宅ローンの借り換え、名義変更に関心のある方はぜひ参考にしてみてください。

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上記でも説明しましたが、住宅ローン契約を締結したら、ローン契約者の名義変更は非常に困難となります。

なぜなら、住宅ローンは申し込み時に

• 契約者になる方の収入
  
• 勤務先
  
• 他の借入状況
  

等を金融機関側が慎重に審査し、融資の可否・融資金額を決めているから。

そのためローンが継続している間、契約者以外の審査を受けていない方に、名義変更することは基本的にできません。

しかし、離婚というやむを得ない理由により、ローンの名義変更をしたい場合は借り換えで実現することが可能。

その場合は配偶者間でよく話し合い、両者が納得の上他の金融機関で住宅ローンの借り換えを行う流れです。

住宅ローン借り換えの流れや注意点は、以下でさらに詳しく紹介していきますので、ぜひ参考にしてみてください。

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離婚が決定した場合、どちらかがマイホームを出ていく形となるはずです。

その際に考えられる問題は、住宅ローンが残った状態で離婚する場合、ローンの残債をどのように返済するのか？という点。

こちらでは離婚が決定したらローンの残債はどうするべきかの選択肢として、以下4つを解説します。

• マイホームを売却
  
• 名義人がそのまま住む
  
• 元配偶者が名義人と賃貸契約を結ぶ
  
• 住宅ローンの借り換えを実施
  

離婚時に住宅ローンが残っている場合、マイホームを売却し、現金化してローンの残債をいっきに返済する方法があげられます。

もしも売却で得た利益でローン完済のみならず、余剰が発生した場合、夫婦で残りのお金を分けることができます。

一方で、売却想定額がローン残高を下回るなら、差額を現金で補填するか、事前にローンを組んだ金融機関へ返済するかなど相談が必要。

あまりに差額が大きく、返済を続けるのが困難という場合には「任意売却」という選択肢もあります。

これは、信用情報に傷がついてしまうものの、債権者の了承を得てある程度所有者の希望の条件で不動産売却を行う方法です。

今後ローンを組む可能性がある方は、なるべく使用しないのがベストですが、選択肢として知っておくと安心です。

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離婚時に住宅ローンが残っている場合は、契約者本人がマイホームに住み続け、ローンを返済していく方法があげられます。

家の名義人が住宅ローンを組んだご自分、連帯保証人がご自分の方の親族なら、基本的に今まで通り返済していけば問題ありません。

ただし、連帯保証人が離婚した元配偶者または元配偶者側の親族の場合は、トラブルに発展する可能性も。

支払いの滞納時に迷惑がかかることも懸念されるため、連帯保証人に不安がある際はローンの名義変更をしておくべきです。

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離婚時に住宅ローンが残っている場合は、名義人の元配偶者が住み続け名義人と賃貸契約を結ぶという方法もあります。

この場合、毎月の賃料がどの位の負担額になるかは交渉次第です。

賃貸契約を結べば、名義人の返済の負担は軽減され、住み続ける方は変わらない土地で生活を送ることが可能です。

ただし、このような契約を認めてくれるかは、ローンを組んだ金融機関によって違います。

賃貸契約を結ぶ返済方法が認められない場合もあるので、注意しておくべきです。

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離婚時に住宅ローンが残っている場合は名義人の元配偶者が住み、住宅ローンの借り換えをおこなう方法も考えられます。

その際、マイホームとローンが共有名義なら、ローンの名義を単独に変更するか、お金を借りて完済するのがベスト。

単独名義に変更したい場合はまず「借り換え」を行い、ローン完済後でないと変更は認められません。

この借り換えとは、まず住宅ローンを組んだ金融機関以外の金融機関からお金を借り、住宅ローンを完済。

その後、新たに借りた金融機関へローンを返済していく方法です。

新たなローンを組んだ場合、マイホームに居住する元配偶者が債務者となります。

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新たな住宅ローンを組む際、居住し続ける方が債務者になります。

ここでは、離婚時に住宅ローンを借り換えた方が良いケースを、以下3つ紹介します。

• 名義変更のタイミング
  
• 連帯保証人等の設定
  
• ペアローンを組んでいた

離婚に伴い次のケースへ当てはまれば、速やかに借り換えを検討するのがおすすめ。

• 離婚相手との話し合いで住宅ローンの返済者を変更したい
  
• マイホームはそのままで、住宅ローンの名義人が家を出る
  

離婚した元配偶者をローン契約時、連帯保証人や連帯債務者と設定したなら、早急に借り換えをするべきです。

なぜなら離婚後そのまま放置していると、債務者の返済が滞った場合に、元配偶者へ返済の請求がいきます。

後々、元配偶者側と金銭トラブルに発展する可能性も。

通常、連帯保証人や連帯債務者の契約変更は難しいため、借り換えをした方がスムーズに変更可能になります。

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ペアローンで契約していた場合、離婚してどちらかが家を出ると、住宅ローンの契約へ違反することにつながります。

そのため、

• 家を出る人の住宅ローン名義変更
  
• 2つの住宅ローンを1つの契約へ一本化
  

住宅ローン借り換えを行うことで、ローンの名義変更を円滑に行うことが可能となります。

離婚後に元配偶者等とトラブルにならないためにも、検討しておくべきです。

以下では借り換えのメリット3つを紹介していきます。

• 円滑な名義変更の実現
• 連帯保証人が外せる
  
• 良い条件で融資を受けられる
  

ローン名義人の変更に、なかなか金融機関側が応じてくれないことは前述した通りです。

しかし、これが新規貸付ならば金融機関にとっても顧客獲得につながります。

そのため、借り換えは新規契約のひとつとして、比較的審査に通りやすくなる傾向に。

また、借り換えする際は同時に名義変更も可能となります。

たとえひとつの銀行で審査に落ちても、他行で通る可能性は十分あります。

借り換えの場合、広く借入先となる金融機関を探すことができるのも大きなメリットです。

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借り換えして現在のローンを一括返済できれば、ローンを組んだ際の連帯保証人は外すことが可能です。

そのため、借り換えにより連帯保証人等の変更も容易となります。

離婚時に、連帯保証人が元配偶者だった場合、その人を連帯保証人から外すことで、返済に関するトラブルの回避が可能。

借り換え後のローンの連帯保証人を、ご自分の両親や兄弟姉妹にしておけば安心です。

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住宅ローンを組んだ金融機関以外の銀行が、現在のローンより低金利でサービスを提供している場合もあります。

そのため、ご自分側に一層有利となる銀行等のローンがある場合、毎月の返済額が軽減され、返済条件が良くなることも期待できます。

離婚前よりも利息の低い銀行に借り換えられたら、固定費を減らすことにも繋がりますよね。

そもそも、借り換えは住宅ローンの見直しで使われることが多いため、離婚の際だけではなく定期的に見直すのもおすすめです。

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住宅ローンの借り換えには、メリットがある反面、以下のデメリットもあります。

• 保証料、抵当権設定費用、印紙税等がかかる
  
• 繰上返済に関する手数料等がかかる
  

住宅ローン新規手続きは無料で行えるわけではなく、主に次のような諸費用がかかります。

• 保証料：数十万円程度
  
• 事務手数料：数万円程度
  
• 抵当権設定費用：数万円程度
  
• 印紙税：数万円
  

現在の住宅ローンを完済する手続きの場合、繰り上げ返済をすることになり、次のような手数料がかかります。

• 全額繰上返済手数料：数千円～3万円程度
  
• 抵当権抹消費用：2万円程度
  

住宅ローン借り換えをすれば、いかなる条件でも名義変更が認められるわけではありません。

概ね申込先の金融機関では、一定の条件が設定されています。

こちらでは、住宅ローン借り換えで名義変更するための条件を以下の3つ紹介します。

• 借り換えする人の単独名義
  
• 借り換えする人が実際に居住
  
• 離婚協議書等の書類
  

住宅ローン借り換えで名義変更をする際は、物件の所有権を借り換えする方の単独名義とすることが条件です。

以前ローンを組んでいたのが元配偶者またはその方との共有の場合、その名義のままでは認められません。

ただし、借り換えする本人のみならず、本人の父母や子と共有する場合は、問題なく名義変更が可能です。

元配偶者とは離婚により関係は解消されますが、ご自分の親族とは血がつながっている以上、共有という形でマイホームを所有することができます。

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離婚協議書とは離婚の際、財産分与、慰謝料等についての約束を書面化した契約書類です。

住宅ローンの借り換えでは、離婚協議書のコピーを要求する金融機関もあります。

離婚協議書を根拠に約束が滞った場合、訴訟を提起できます。

この書類は配偶者と離婚したという証拠にもなります。

ただし、協議書の内容によって金融機関側が不利となる内容の場合、名義変更に応じないケースも。

住宅ローンの借り換えを検討している方は、離婚協議書の内容も注意しておくべきです。

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住宅ローンの借り換えには、前述したように費用負担が必要です。

その他、新たな契約を締結するための必要書類の提出が求められます。

こちらでは離婚による住宅ローンの借り換えに必要な書類、以下の3つを紹介します。

• 本人確認書類
  
• 役所で取得する書類
  
• 戸建てのケースで準備する書類
  

住宅ローンの借り換えを希望する方は、以下の本人確認書類が必要です。

• 運転免許証
  
• 健康保険証
• マイナンバーカード

ご自分の住んでいる市区町村の窓口で取得する証明書は、次の書類です。

• 住民票
  
• 課税証明書または住民税課税決定通知書
  

住宅ローンの借り換えの対象が戸建てである場合

• 不動産売買契約書
  
• 重要事項説明書
  
• 建築工事請負書
  
• 建築確認申請書
  
• 建築確認済証
  
• 検査済証
  

離婚し住宅ローン借り換えには、いろいろな事例が存在します。

こちらでは、以下3つの元夫婦間の住宅ローン問題を解決できた事例を紹介。

• 名義を一本化した
  
• 収入合算の解消した
  
• ペアローンを一本化した
  

名義を一本化し、問題を解決した事例は次のとおりです。

(1)借り換えの理由

• 離婚後3年経過していたが放置
  
• 住宅ローン金利がかなりの負担に感じる

収入合算を解消した事例は次のとおりです。

(1)借り換えの理由

きっかけは次の2つです。

• ローン借入時、収入合算で住宅ローン借入
  
• ローンを組んだ銀行窓口で、離婚することを報告
  

夫婦ペアローンの一本化で住宅ローン問題を解決した事例は次のとおりです。

(1)借り換えの理由

離婚を期に住宅ローンを解消したかったものの、片方の配偶者には土地・建物1/2の持ち分のあることが判明しました。

(2)事例の結果

夫婦双方の持ち分を一人に一本化する売買契約が締結され、売買実行後、無事借り換えに成功しました。

夫婦のペアローンの解消は難しいですが、借り換えをすることで一本化でき、売却分を片方に渡すことで解決した実例です。

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住宅ローンを借り換えは、離婚する夫婦の住居問題を解決する一つの方法です。

ただし、この方法を実行する前に把握しておかなければいけない点も存在します。

ここでは、住宅ローンを借り換える注意点3つを紹介します。

• 費用がかかる
  
• 審査に通らない可能性も
  
• 借り入れ条件が有利にならないことも
  

新規の契約時と同様、印紙税や事務手数料、登記に関する手数料等、諸費用が発生することは既に述べた通りです。

まずはどのくらい総返済額が減額できるかチェックし、それに見合った費用負担なのかを検討するべき。

一社だけではなく、複数の金融機関の借り換えに関する料金・条件等を良く比較することが大切です。

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以前に住宅ローンの審査が通ったからといって、今回の借り換えの審査も通るとは限りません。

例えば、借り換えの審査時に以下のような事実が判明すると、通過が難しくなる場合も懸念されます。

1. 他の借り入れがある
   
2. 年収減少・離婚等で返済負担率が上昇
   
3. 返済を滞納したことがある
   
4. 勤続年数が短い
   
5. 非正規雇用になった
   
6. 完済時の年齢が高齢
   

金融機関の借り換えサービスが、どれも好条件とは必ずしもいえない点にも注意です。

まず初めは、借り換えへ応じてくれる金融機関をな何社か探すのが第一です。

ただし、1社見つかったからといって「今の条件より悪くなっても、ローンの名義人変更のためだ。しかたがない。」と諦めるのは早計。

他社の借り換え条件もよく検討し、ご自分に有利な金融機関を見つけるのがベストです。

自分一人での比較が難しい場合は、ファイナンシャルプランナーなどプロに相談するのもひとつの方法ですよ。

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離婚する夫婦間住宅ローンの問題解消では、名義変更をした方が良いケースは確かに存在します。

ただし、名義変更を勝手に行えば契約違反となり、金融機関とのトラブルに発展する場合も。

こちらでは、住宅ローンの名義変更が必要な場合の以下2つのケースを紹介します。

• 返済者を変更するケース
  
• 名義人が家を出るケース
  

夫婦の年収を合算し融資を受けていて後日離婚した場合、夫婦の一方がその対象から抜ける形となった場合、返済者を変更することになります。

このケースでは、互いに相手の連帯債務者となっています。

そのため、新たに十分な返済能力があると判断される方を連帯債務者にすれば、変更が認められる場合も。

ただし、新しい名義人の返済能力を金融機関から認めてもらうことが必要です。

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住宅ローン付住居の所有名義人が離婚後に家を出て、住み続ける元配偶者に所有名義を変更する場合、ローンの名義変更も同時に必要です。

円滑にローンの名義変更をするには、やはり前述した借り換え方法が有効。

住み続ける元配偶者が、新たに別の銀行でローンを組み、以前の所有名義人のローンを完済すれば、堂々と自分名義にすることが可能です。

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住宅ローンの借り換えを実施し、名義変更するにはさまざまなステップがあります

ここでは、住宅ローンを借り換えて名義変更をする流れを紹介します。

• 借り換え先を比較する
  
• 仮審査
  
• 本審査
  
• 住宅ローン契約の締結

住宅ローン借り換えの第一歩は、借り換え先の比較です。

1社だけをいきなり決めず、まずは借り換え先として、複数の金融機関を候補に選びます。

比較するべき項目はこちら。

• 総返済額がどれくらい減るか
• 費用・手数料
• 各申込条件に無理はないか

借り換え先を選定したら、その金融機関へ住宅ローン仮審査を申し込みます。

指定された申込書・添付書類を提出後、本人の個人情報・信用情報等が審査されます。

審査される項目はこちら。

• 住宅ローン以外の借り入れの有無
  
• 団体信用生命保険に加入の可否
  
• 返済遅延の事実の有無
  

仮審査が通ってもまだまだ油断は禁物です。

実は、仮審査以上に本審査の厳密なチェックが待っています。

住宅ローン本審査では、仮審査で提出された書類の内容と相違ないか、その他

• 返済負担率
  
• 契約者の年収・勤続年数
  
• 借り換え前の住宅ローンで返済の遅延の有無
  
• 健康状態の異常の有無
  

本審査が通れば、いよいよ金融機関と新たな住宅ローン契約を結びます。

ここでようやく一安心ですが、今一度、契約内容をよく確認すべき場面でもあります。

ご自分が把握していた契約内容と相違していないか、内容に疑問があれば金融機関の担当者に指摘しておくタイミングです。

不明な点を放置すれば、後々金融機関側とトラブルが発生するおそれもあります。

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離婚は夫婦間で決めることですが、返済に重大な影響が出ると判断されることから、金融機関に隠すのは契約違反となります。

こちらでは、住宅ローン契約中にしてはいけないこと3つを紹介します。

• 内緒で住宅の名義変更した
  
• 実際に住んでいない名義人が支払い継続
  
• 名義人ではない人が支払いを継続
  

住居の名義変更に関しては、その手続きに金融機関が直接関わるわけではありません。

常に金融機関がチェックしているわけではないため、変更自体は内緒で行うことも可能。

ただし、ローンを組む際、変更には金融機関の許可を要するとしている契約内容がほとんどです。

後々変更の事実が発覚すれば、契約違反でトラブルが発生するおそれもあります。

最悪の場合、金融機関側からローンの一括返済を要求されるため、離婚した際には速やかに金融機関に話をしておくべきと言えます。

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住宅ローンの場合、返済者がローン付住居に住み続けなければいけないことも、条件の一つです。

金融機関へ報告せず、離婚して家を出た名義人が支払いを継続するのは、契約違反となります。

こちらの事実が判明した場合も、金融機関側からローンの一括返済を要求されることがあります。

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名義人ではない元配偶者が住み続け、名義人と住居の賃貸借契約を結び、賃料を支払うような形でローンの返済を継続するケースがあげられます。

こちらも、契約の実体とはかけ離れた方法であり、金融機関に無断でこのような取り決めをするのは契約違反です。

この場合は、名義人ではない元配偶者が借り換えをして、新たなローン契約を結ぶことがベスト。

後に金銭トラブルをおこさないためにも、きちんと話合いをして住宅ローンの名義変更を行っておくと安心です。

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離婚した配偶者を、連帯保証人または連帯債務者に設定している場合、早急に借り換えの検討が望まれます。

そのまま放置してしまうと、後々離婚した配偶者と返済に関するトラブルが発生する可能性も考えられます。

こちらでは

• 連帯保証人や連帯債務者の変更
• 放置はトラブルのもと

について、解説していきます。

連帯保証型・連帯債務型の住宅ローンは夫婦両方に収入があることを前提とした契約です。

そのため、夫婦それぞれに返済責任があることから、連帯保証人や連帯債務者の変更はとても難しいと考えられます。

一例として、離婚した配偶者の代わりに親族を立てれば、変更を認めてくれる可能性も少なからずありますが、通らない場合もあります。

より円滑な連帯保証人・連帯債務者の変更を目指すなら、借り換えをするのがベストです。

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連帯保証人や連帯債務者を変更しなくても、支払いが滞らない限り金融機関側とトラブルになるケースはあまりありません。

ただし、元配偶者との間ではトラブルになり易いのが現実。

例えば、住宅ローンの返済が滞った場合、元配偶者が連帯保証人や連帯債務者だと、金融機関側から返済を請求されます。

住宅ローンの放置は元夫婦間の新たな問題になる危険性もあり、家族関係を解消した以上は、なるべくお金に関する問題は減らしておくべきです。

金銭トラブルを避けるためにも、離婚後自分で暮らす家は自分の名義にしておくのがベストです。

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ここまで、離婚した場合に住宅ローンの名義変更をしたいなら、借り換えが有効であることを述べてきました。

こちらで改めて借り換えの有効性をピックアップしていきます。

ここでは、借り換えるポイントである

• 契約違反になるのを防ぐ
  
• 返済額の軽減
  
• 色々なタイプの住宅ローンの変更に対応

金融機関に黙って住居の住宅の名義変更を行ったり、契約で制約されている取り決めを元夫婦間で決めたりしたら、契約違反になります。

離婚を機にいろいろな変更をしたいならば、住宅ローンの借り換えをすることが、契約違反によるトラブルを回避する最も有効な方法。

離婚前に住宅ローンの問題を解消するため、借り換えをどうするかよく話し合っておくのがベストです。

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借り換えをして、新たな住宅ローンを契約する金融機関によっては、ご自分に有利な条件で返済ができる可能性もあります。

つまり、早急に借り換えをしなければならない状況でなくとも、現在の住宅ローンの負担が重いと感じたら借り換えを検討するのがおすすめ。

借り換えが上手くいけば、総返済額の軽減が期待できます。

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連帯保証型、連帯債務型、ペアローンいずれの住宅ローンも、住宅ローンの名義変更はまず不可能です。

ただし、借り換えならローンの返済者、連帯保証人、連帯債務者の変更は自由に設定できます。

もちろん、借り換えによる審査を通過するかは

• 申出人の職業
  
• 収入
  
• 健康状態
  
• 信用情報
  
• 連帯保証人や連帯債務者の返済能力
  

を審査されます。

近年はネットから気軽に住宅ローンの事前審査を行えるため、まずはローンが通過できるのかを知ることから始めるべきです。

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住宅ローンの借り換えでお悩みの方は、ファイナンシャルプランナー（FP）に相談するのがおすすめです。

住宅ローン商品は数多くあり、借り換えの際には利息や条件などを詳しく比較する必要があります。

また、家計の見直しも必要になるため、一人で考えるのは困難。

かといって、個人で住宅ローンや借り換えに詳しいFPを探すのは、時間も手間もかかってしまい大変です。

そこで、住宅ローン借り換えのお悩みには、ファイナンシャルプランナーに無料相談ができる「マネーキャリア」を活用する方も増えています。

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ここまで、住宅ローンの借り換えを利用した名義変更のメリット・デメリット等を解説してきました。

結論、住宅ローンの名義変更は基本的にできません。ただし、借り換えをすれば円滑な変更ができます。

離婚の際は速やかに借り換えを実施し、支障なく完済を目指していくことがポイントです。

また、「離婚決まり、住宅ローンをどうするか悩んでいる」という方は、お金のプロでもあるファイナンシャルプランナーに相談するのがおすすめです。

とはいえ、自分で専門家を探すのは難しく、有料相談では費用負担もあるため、なかなかFP相談に踏み出せないというケースも多くあります。

そんな時には、3,500名のFPが在籍し、自分に合った担当者を紹介してくれるマネーキャリアを活用するのがおすすめ。