住宅ローンを借り換える場合火災保険は解約して見直す？継続する？

▼この記事を読んで欲しい人

• 住宅ローンの借り換えを検討している方
• 住宅ローンの借り換えの際に火災保険をどうするか迷っている方
• 何にポイントをおいて火災保険を選べばいいか知りたい方
• 火災保険に質権設定がついている方

こんにちは。マネーキャリア編集部です。

住宅ローンの借り換えを検討している方の中には、

など、疑問に思っている方も多いのではないでしょうか。

住宅ローンを利用するときに、火災保険の契約も同時に求められる場合が多いです。そのため、いざ住宅ローンの借り換えをしようと思ったときに、火災保険をどうすればいいのか迷ってしまう方が増えています。

そこでこの記事では主に、以下の4つを重点的に解説します。

• 住宅ローンの借換えをする場合の火災保険の考え方
• 火災保険を見直す
• 検討する際のポイント
• 金融機関から求められる「質権設定」について
  

住宅ローンの借り換えを検討しているものの、火災保険をどうするか迷っているという方のお力になれば幸いです。

住宅ローンを利用する際に火災保険の加入もすすめられるため、住宅ローンと火災保険はセットだと考えていませんか？

住宅ローンと火災保険の契約は、まったくの別物です。

住宅ローンの借り換えをする際には、火災保険も解約し加入し直さなくてはいけないと思っている方も多いですが、住宅ローンを変えても火災保険はそのまま加入し続けられます。

例え住宅ローンを利用している金融機関で進められた火災保険であったとしても、金融機関が変ったからといって火災保険まで変える必要はないのです。

とはいえ、住宅ローンの借り換えをいい機会だととらえ、火災保険を見直すきっかけにする方も多くいます。

火災保険を見直し変える場合は、加入中の火災保険は解約することになります。

火災保険は長期的に加入するケースがほどんどです。そのため、契約期間がまだ残っている状態で解約となると、「もったいない・・・」と解約へ踏み出せない方いるのではないでしょうか。

火災保険の場合は未経過期間分の保険料は戻ってくるため、契約期間を気にする必要はありません。解約・変更が必要だと思った場合、残っている契約期間を気にせず検討しましょう。

火災保険は、住宅ローンの借り換え実行日や新しい火災保険に加入した日に、自動的に解約になるわけではありません。

火災保険の解約の手続きは自分で行わなくてはならないため、手続きが遅れるとそれだけ戻ってくる保険料が減ります。

新しい火災保険の補償開始日と合わせて解約するよう、早めに手続きを取りましょう。

住宅ローンの借り換えは火災保険の見直しの機会だと思い、もう一度確認することをおすすめします。

火災保険へ加入した当時と現在では生活環境が変っていることも多く、改めて補償内容など見直すと「思ったより補償額が少ない」「もっと保険の節約をしたい」など、足りない部分に気がつくこともあります。

そこで、住宅ローンの借り換えの際に以下のような状況であれば、一緒に火災保険も見直しましょう。

• 自身の状況や環境にあっているか
• 保険料の節約はできないか
• 地震保険に加入する

それぞについて解説するので、確認してきましょう。

火災保険を見直す際には、自分の状況や環境を考えることが大切です。

月日に応じて環境は変化します。火災保険へ加入した当時と現在では環境が全く異なる方も多いのではないでしょうか。

子どもが生まれて家族が増えた方や、家を増築やリフォームをしたなど環境の変化があった場合は、改めて補償内容が十分か確認する必要があります。

「火災保険料が高い」「もう少し保険料」を抑えたいと思っている方は、補償内容を見直しましょう。

火災保険は、 基本的に補償内容が濃くなればなるほど保険料は高くなります。本当に必要な補償かどうか見直すことで保険料を節約できます。

また、同じ補償であったとしても保険会社によって保険料は異なります。他の保険会社と比較してみるのもいいでしょう。

地震保険への加入を検討している方も、火災保険の見直しにはいい時期です。

火災保険は、自然災害などの補償も付帯されていますが、地震や噴火、津波などによる火災や損害に対しては補償されません。

住んでいる地域によっては津波や噴火の心配がない方もいますが、日本は地震大国なので地震を経験したことがないという方はいないのではないでしょうか。

南海トラフ地震など、今後大きな地震が日本中で起こる可能性もあるので、火災保険を見直す際には、「地震保険」も一緒に検討するようにしましょう。 

地震保険に加入すると、地震だけではなく噴火や津波による被害も補償を受けられます。火災保険とは別に加入する必要があるので、もしまだ加入していない場合は、地震保険への加入も同時に検討しましょう。

火災保険を見直すとき、どこに注目して検討すればいいのか分からないという方も多いのではないでしょうか。

そういった場合は、以下の4つのポイントを押さえて検討しましょう。

• 新価か時価か
• 補償が充実しており、不要な補償はないか
• 火災保険は最長10年まで契約できる
• 質権を設定している場合、借入先の同意を得る必要がある

ポイントを押さえておくと、新しい火災保険を検討する際にも役立ちます。それぞれについて解説します。

火災保険は、「新価」と「時価」の2つの考え方があります。

例えば、火災により全損と判定され立て直しに2,000万円かかる場合、新価で契約すると補償されるのは立て直しにかかる2,000万円全額です。

しかし、時価で契約してしまうと全損時の建物の時価額が1000万円しかなかった場合、補償されるのは最高1,000万円までとなってしまい、実際に立て直しには足りない可能性があります。

ひと昔前は「時価」で契約してしまっているケースも多いため、火災保険を見直す際には必ず確認してほしいポイントです。

もし時価で契約しているのであれば、新価で契約し直すことをおすすめします。

火災保険は火災で受けた損害に対してだけではなく、自然災害や日常的なトラブルによる損害への補償にも対応しているケースが多いです。

住んでいる環境が災害が起こりやすい地域である場合は、補償をより手厚いものにするなど検討する必要があります。

反対に必要のない補償がついていないか確認し、もしあれば補償内容を削ることも必要です。

自治体が発行するハザードマップなどを確認するのもひとつの方法です。自分が思っていたよりも、災害地域に指定されていることがあります。

 被災後に後悔しないよう、補償内容の見直しは必ずするようにしましょう。

火災保険は、「短期契約」と「長期契約」に分かれます。

短期契約とは、保険契約期間が1年に満たないものであり、長期契約は1年以上の契約期間があるものをいいます。

火災保険の多くは、3年から10年の長期契約をするのが一般的です。そこで、短期契約と長期契約のメリット・デメリットを比べててみました。

長期契約をする最大のメリットは、保険料を節約できる点にあります。保険期間が長期になればなるほど、短期契約に比べ保険料が割り引かれます。

火災保険は基本的に掛け捨てです。しかし、火災はいつどこで起こるか分からないものの、人生において火災保険の補償を受けることはそうあることではありません。

支払った保険料の元を取れないことが多いため、同じ補償でできるだけ保険料を抑えられる長期契約を選ぶのがおすすめです。

加入している火災保険が「質権設定」されている場合は、火災保険を変える際に質権設定をした金融機関の了承が必要です。

了承を得ず勝手に火災保険を解約できないため注意しましょう。

「質権設定」とは、住宅ローンの借入の担保として火災保険の保険金も含めることをいいます。

そこで、なぜ火災保険に質権設定をするのか、昨今では質権設定をする金融機関が減ってきている理由について紹介します。

質権設定の「質権」とは、債務（この場合は住宅ローン）が完済されるまでの期間、債務者の物や権利など担保として保管できる権利です。

 つまり、質権設定をすることでもし火災が起きて全損した場合、火災保険により補償された保険金は住宅ローンの返済として優先的に金融機関が受け取れる仕組みになります。  

金融機関は、住宅ローンの支払が滞ると抵当権によりその住宅を競売にかけ、債権を少しでも回収するよう動きます。

しかし、火災により住宅が全焼してしまった場合は、抵当権を行使したくとも「物」がないため、債権の回収ができません。

それを防ぐために、質権設定をし火災保険の保険金を優先的に返済に回せるようにするため、質権設定をします。

最近では質権設定する金融機関が減っています。

その主な理由として、「利息を受け取れなくなる」「契約期間が最長10年になったため」といったものがあります。

金融機関は完済までの利息が利益になります。そのため、すぐ完済してもらうよりも時間をかけてコツコツと返済してもらう方が利益が増えます。

火災により住宅が損失したとしても、火災保険で建て直し以前の住宅のローンを支払い続けてくれた方が、金融機関としては利益が大きいのです。住宅ローンを支払えるようであれば、質権設定をしない金融機関が増えています。

また、以前の火災保険の契約期間は最長36年ととても長期間でした。

基本的に住宅ローンの返済が終わるまで火災保険の変更が不要でしたが、現在は最高でも10年ごとに更新が必要であり、そのたびに管理コストが発生するため、あえて質権設定をしない金融機関も多いのです。

住宅ローンは、金融機関もしくは自治体や国が提供する公的機関を借入先としています。

今では廃止されている「旧住宅金融公庫」を利用し、同時に特約火災保険に加入している方は、そのまま継続するのがおすすめです。

旧住宅金融公庫と同時に加入した特約火災保険は、一般的な火災保険の保険料に比べて30％程度も割安になっていることがあります。

住宅ローンを借り換えたとしても、特約火災保険は加入し続けられるので、継続するとメリットも大きいです。

ただし、補償内容をよく確認する必要があります。特約火災保険は、家財の損失には適用されません。家財もまとめて補償を受けたい場合は、他の火災保険を検討する必要があります。

住宅ローンの契約をする際に、金融機関より指定された条件を満たす火災保険へ加入するよう求められることがあります。

金融機関が求める火災保険には、次のような特徴があります。

• 火災保険の補償対象は基本的に建物のみ
• 保険期間が住宅ローン支払い期間相当である
• 金融機関による建物の評価額以上の補償がある

それぞれについて解説していきます。

火災保険の補償対象のベースは、住宅や、物置、門や塀など住宅に係る「建物のみ」です。

風災や水災、落雷などの自然災害による建物の被害でも補償してもらえますが、火災によって家財が損失した場合、補償対象とはなりません。

保険会社によって、補償対象に家財も含ませるオプションを用意している商品が多いです。当然ながらオプションを付帯させると、保険料は上がります。

保険料と相談しながら、オプションを付帯させるのか判断しましょう。

やはり、住宅ローンの返済期間中に火災によるローンの未払いを防ぐため、住宅ローンの返済期間中は、火災保険へ加入するよう条件を指定されることが多いです。

とはいえ、現在では最長でも10年間しか加入できないため、10年経過後は継続もしくは、他の保険会社への乗り換えといったことを考えなくてはいけません。

保険会社によっては、自動継続して住宅ローンの返済期間の火災保険に対応できるようにしていますが、確認が必要です。

金融機関が指定する条件を満たす火災保険には、「建物の評価額以上の補償を受けられること」というものがあります。

補償範囲など細かな設定は自分で選べますが、基本的に「建物の補償」は必須です。

先述したように、金融機関は火災によってローンの返済が滞ってしまうことを避けなくてはいけません。

火災保険の対象となる住宅の立地条件や構造なども考え、補償内容を設定していくようにしましょぅ。  

ここまで、住宅ローンの借り換えの際の火災保険の見直しについて解説してきました。

とはいえ、

といった悩みを持っている方は多いのではないでしょうか。

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住宅ローンの借り換えは、火災保険の補償内容も見直すいいきっかけであるとお伝えしてきました。

火災保険は長期契約する方が多く、少し前までは最長36年間の契約も可能だったため、補償内容を見直すきっかけもなく、どこまで補償されるのか覚えていないという方も多いのではないでしょうか。

住宅ローンを借り換えたからといって、必ず加入していた火災保険を解約する必要はありませが、加入した当時と現在では状況が違うこともあるので、補償内容はしっかりと確認しておく必要があります。

補償内容に不安を感じたり、保険を解約した方がいいのか、継続した方がいいのか迷った場合は、FPに相談しましょう！

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