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▼この記事を読んでほしい人
  • 住宅ローンの借り換えが不安な方
  • 借り換えの手順を詳しく知りたい方
  • 借り換え時に必要な手数料を把握したい方

▼この記事を読んでわかること
  • 住宅ローンの詳細な借り換え手順
  • 住宅ローンのメリットやデメリット
  • 手数料の名目と目安の価格

内容をまとめると

  • 借り換え先である金融機関候補は2つ以上決めておいた方が良い
  • 住宅ローンの借り換えでは総返済額を減らすことが可能
  • 借り換えには数十万円の諸費用がかかる
  • 住宅ローンに関する悩みは無料で何度でもFP(ファイナンシャルプランナー)に相談できるマネーキャリアがおすすめ!
  • 顧客満足度93%で提携FPが3,000名を誇る上にスマホ一つで相談できるから便利!

住宅ローンの借り換え手順を詳細に解説!そもそも借り換えるメリットがあるのかどうか、どんなメリット・デメリットがあるのか、借り換え時にかかる費用はいくらかなど、借り換え手順を含めた“知っておくべきこと”をわかりやすくまとめています。

この記事の目次

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住宅ローンの借り換えの手順

住宅ローンの借り換え手順は、以下の通りです。

  1. 借り換え先を決める
  2. 必要書類の準備をする
  3. 仮審査(事前審査)を申し込む
  4. 本審査の申し込み
  5. 借入れ中の住宅ローンの一括繰上返済を申し込む
  6. 新しい金融機関との契約手続き(金銭消費貸借契約)
  7. 旧金融機関の抵当権を抹消して、新しい金融機関へ抵当権を設定する
  8. 融資実行

住宅ローンで新規借入を行なったのはいいものの、他に金利が安い住宅ローンが見つかった場合に借り換えをしたい方は、手順をぜひ確認してください。

①借り換え先を決める

まずは、そもそも借り換えるメリットがあるのかを確認することが大切です。


一般的に、以下3つの条件に該当する方が借り換えるべきと言われています。

  • 借り換え前後の金利差が1%以上
  • 住宅ローン残高が1,000万円以上
  • 残返済期間が10年以上
上記3条件に当てはまる方は、借り換え先として金融機関を選びましょう。

2つ以上候補を決めておく


金融機関を2〜3つほど事前に選びます。

なぜなら、「審査に落ちた時、すぐに別の金融機関に住宅ローンを申し込めるから」です。

金融機関に相談


金融機関を選定し終えたら、住宅ローン窓口で相談します。

具体的な説明・シミュレーションを受けた上で、質問を持ちかけて疑問点を解消することが大切です。

「こんなはずじゃなかった」と後悔しないように、細かい点まで確認しておきましょう。

②必要書類の準備をする

一般的に準備しておくべき書類を紹介します。


住宅ローンの借り換え手順を円滑に進められるように、しっかり準備しておきましょう。


※必要な書類はケースごとによって異なります


本人確認に必要な書類


本人確認に必要な書類は、以下の2つがあります。

  • 健康保険証
  • 運転免許証、パスポート、マイナンバーカードのうちのいずれか1つ


物件の審査に必要な書類


物件の審査に必要な書類は、以下のものがあります。

  • 売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 工事請負契約書
  • 建築確認済証
  • 検査済証
  • 土地登記事項証明書
  • 建物登記事項証明書
  • 土地の構図
  • チラシ、物件概要書、価格表
  • 建物図面


収入の審査に必要な書類


収入の審査に必要な書類は、以下の5つがあります。

  • 住民税課税証明書、住民税課税決定通知書のうちのいずれか1つ
  • 源泉徴収票
  • 所得税納税証明書
  • 確定申告書の控え
  • 住宅ローンの返済予定表


住宅ローン以外に借りているローンがある場合に必要な書類


住宅ローン以外に借りているローンがある場合に必要な書類、以下の3つがあります。

  • ローンの返済予定表
  • 返済用口座の通帳(他のローンを口座引き落としで返済している場合)
  • 収入に関する明細(他のローンを収入から天引きで返済している場合)

③仮審査(事前審査)を申し込む

借り換え先を決めた上で必要書類を集めたら、次に仮審査に申し込みます。


金融機関が用意する「事前審査申込書・個人情報を利用するための同意書」に署名押印して、本審査に移行するための審査が行われます。


一般的な審査項目は、

  • 借入時の年齢、完済時の年齢
  • 年収
  • 勤続年数
  • 健康状態
  • 連帯保証
  • 担保評価
  • 返済負担率

などです。


金融機関がどこに着目しているのかを事前に把握することで、仮審査に通りやすくなります。

④本審査の申し込み

仮審査に通った後は、本審査の申し込みに必要な「ローン借入申込書(保証委託申込書兼契約書)」の必要事項に記入していきます。


本審査では、

  • 本人確認書類
  • 物件関係書類
  • 収入関係書類
  • 借り換え関係書類

などが必要です。


金融機関と保証会社(機関保証)で本審査が行われます。


仮審査に通ったとしても、本審査に通らないことがあるので注意が必要です。仮審査よりも審査基準は厳しくなります。

⑤借入れ中の住宅ローンの一括繰上返済を申し込む

本審査に通過したタイミングで、金融機関に一括繰上げ返済の申し込みをします。


申し込みから完済までの手順・流れは、以下の通りです。

  1. 金融機関に一括繰上げ返済の相談&返済日を決定
  2. 一括繰上げ返済の申し込み&申込書の請求
  3. 申込書に記入&提出
  4. 残高を一括返済
  5. 金融機関から「返済にかかる計算書等」、保証会社から「抵当権抹消書類」を受け取る

住宅ローンの一括繰上げ返済をする際に、手数料がかかるので事前に確認しておくことが大切です。


※住宅ローンの借り換えにかかる手数料については後述します


手数料はこの他にも発生するので、借り換えメリットを生むためには先ほど説明した3つの条件を満たす必要があります。

⑥新しい金融機関との契約手続き(金銭消費貸借契約)

借り換え先である新しい金融機関と住宅ローンの契約手続き(金銭消費貸借契約)をします。


金銭消費貸借契約とは、貸主が貸した金額と同等の金銭(利息込み)を借主が返済する契約のことです。


つまり、「10,000円借りたら『10,000円+利息』を返済する」ということになります。


この時、抵当権設定契約保証委託契約も併せて締結するのが一般的です。


金銭消費貸借契約書には、以下のような重要事項が記載されています。

  • 借入金額
  • 借入期間
  • 金利
  • 遅延損害金(返済を滞納した場合の損害賠償金)
大事な内容になるので、隅々まで確認することが大切です。

一度、金融機関で住宅ローンを結んだことがあるからといって、内容に目を通さない、なんてことにならないよう注意しておきましょう。

⑦旧金融機関の抵当権を抹消して、新しい金融機関へ抵当権を設定する

旧金融機関の住宅ローンの一括繰上返済を終えたタイミングで、抵当権の抹消手続きを行います。


自分でも手続きは行えますが、司法書士に依頼することが一般的です。


旧金融機関の抵当権を抹消する


そもそも抵当権とは、借主が返済できない状態に陥った時に、土地や建物を担保にできる権利のことです。


この抵当権を抹消しておかないと、様々なリスクが発生する恐れがあるので、完済後すぐに手続きを行う必要があります。


抵当権は、「金融機関や保証会社から受け取った書類」と「法務局から受け取れる抵当権抹消登記申請書類」を持って法務局に提出することで抹消できます。


新しい金融機関へ抵当権を設定する


抵当権設定契約書や不動産所有者の実印、不動産の権利証など必要なものを揃えて、法務局にて「抵当権設定登記申請」を行います。


申請が通った後に法務局にて登記事項証明書を受け取れるので、借り換え先である金融機関に提出しましょう。

⑧融資実行

融資が実行された後、旧金融機関の住宅ローンの一括繰上げ返済が終わっていない方は、指定の口座に送金します。


※借り換え前の住宅ローン完済後に、旧金融機関の抵当権を抹消して、新しい金融機関へ抵当権を設定します


融資実行までに1ヶ月以上はかかるので、仕事と諸々の手続きにより心身がかなり疲弊しますが、借り換えメリットがある以上は借り換えを行ったほうが得策です。


金融機関とうまく相談しながら、効率よく手順を踏んでいきましょう。


以上の住宅ローンの借り換え手順を十分に理解しておくことで、抱えている不安が和らぐはずです。

借り換えをするメリット・デメリット

住宅ローンの借り換えをするメリットは、以下の4つです。

  • 総返済額を減らせる
  • 金利上昇リスクに備えられる
  • リフォームローンを低金利で借りられる
  • 異なる団体信用生命保険(団信)を利用できる


一方、借り換えを行うデメリットは、以下の3つです。

  • 数十万円の諸費用がかかる
  • 面倒な手順を踏む必要がある
  • 借り換え審査に通らない可能性がある

それぞれ詳しく解説していきます。

借り換えをするメリット

「返済額が減らせる」以外のメリットはあまり知られていないので、この機会に借り換えのメリットについて把握しておきましょう。

総返済額を減らせる


住宅ローンの返済期間や残高、金利によっては、住宅ローンの総返済額を下げることができます。


金利上昇リスクに備えられる


変動金利の場合は、金利が上昇するリスクをはらみます。


そのため、今の住宅ローンを変動金利で借りている方は、借り換え時に金利タイプを長期固定金利に切り替えることで、そのリスクを解消できます。


リフォームローンを低金利で借りられる


リフォームローンのみを借りるとなると、金利は2%〜5%とかなり高くなります。


しかし、リフォーム資金を住宅ローンとして借りることができれば、本来の金利よりも安く借り入れることができます。


異なる団体信用生命保険(団信)を利用できる


一度住宅ローンを組むと、返済の途中で別の団信に切り替えることはできません。


しかし、借り換え時であれば補償が充実している団信に変更することが可能です。

借り換えをするデメリット

住宅ローンの借り換えではメリットばかり注目されがちですが、デメリットも視野に入れて総合的に判断しなければいけません。


以下、3つのデメリットをしっかり確認しておきましょう。


数十万円の諸費用がかかる


住宅ローンの借り換え手順を進めていくと、様々な費用が発生していきます。


金額にすると40万円〜80万円ほどです。


※費用の名目については後述します


もちろん借り換え後の住宅ローンで賄うことができますが、総返済額を減らすメリットを諸費用が上回る可能性があるので、事前にシミュレーションを行うことが大切です。


面倒な手順を踏む必要がある


借り換えの審査に通るために書類の準備をする必要があります。


ただでさえ書類集めにも苦労するのに、それらの書類を提出して契約の手続きを進めなければいけません。


労力のみならず時間までも消費しなければならないので、人によっては大きなデメリットになるでしょう。


面倒な手順を踏むほどのメリットがあるのかどうかを考えることが大切です。


借り換え審査に通らない可能性がある


以下の理由が原因で審査に通らないこともあります。
  • 住宅の資産価値が減少
  • 健康状態が悪化
  • 職業や年収が変わった
初めての住宅ローン時と借り換え時の住宅ローンでは状況が異なるので、手順通りに事を運べなくなるのです。

住宅ローンの借り換えに必要な手数料

先ほど、住宅ローンの借り換えにかかる諸費用が40万円〜80万円とお伝えしました。


では、どのような支払い名目があってどのぐらいの費用が発生するのでしょうか。


この項目では、住宅ローンの借り換えに必要な手数料について解説します。


支払い名目は、一般的に以下の8つです。

  • 保証料
  • 印紙税
  • 事務手数料
  • 団体信用生命保険料
  • 繰り上げ返済手数料
  • 抵当権設定費用
  • 抵当権抹消費用
  • 火災保険料

それぞれ詳しく解説していきます。

保険料

■保証料:金利に0.2%上乗せ(内払い方式)


保証料とは、住宅ローンを組む際に保証会社に支払う費用のことです。


保証料を納めることで万が一返済できなくなったとしても、保証会社が金融機関に対して一括返済してくれます。


しかしその後、保証会社に対して肩代わり分を返済しなければならないので注意が必要です。


保証料は金融機関によって金額が異なります。


Web商品やネット銀行の場合は「保証料無料」であることが多いですが、地方銀行や都市銀行の場合は金利に0.2%保証料を上乗せするケースが多いです。


保証料の支払い方法には、以下2つがあります。

  • 毎月の返済に上乗せする「内払い方式」
  • 借り入れ時に一括で支払う「外払い方式」

印紙税

■印紙税:2,000円〜6万円(借入金額によって異なる)


印紙税とは、経済取引に付随する契約書や領収書などの文書に課税される税金のことです。


住宅ローンの借り換え時には「金銭消費貸借契約」を契約書を通して結ぶので、その際に費用が発生します。


印紙税額は、以下の通りです。

借入金額
印紙税額
100万円超~500万円以下2000円
500万円超~1000万円以下1万円
1000万円超~5000万円以下2万円
5000万円超~1億円以下6万円

ただし、インターネットを通しての電子契約であれば印紙税は発生しません。


そのため、借り換えを検討している方は、電子契約ができるかどうかを借り換え先である金融機関に確認してみましょう。

事務手数料

■事務手数料:約3万円(地方銀行や都市銀行の場合)


事務手数料とは、住宅ローンの審査や契約業務で生じる労働対価のことです。


借り換え先の金融機関によって事務手数料は変動しますが、一般的な銀行であれば3万円程度になります。


ただし、ネット銀行の場合は、借入額の2.1%と定めていることが多いです。


住宅ローンの借り換えは、どうしても額が大きくなるため、地方銀行や都市銀行などの一般的な銀行のほうが安く済みます。

団体信用生命保険料

■団体信用生命保険料:0円(特約付団信の場合は金利に0.3%ほど上乗せ)


団体信用生命保険料とは、死亡または高度障がい状態に陥った際に、ローンを一括返済できるように支払う費用のことです。


借り換え前の住宅ローン時に加入していた団信は、借り換え後にも続くわけではないので、借り換え時に新たに加入し直す必要があります。


基本的に金融機関では強制加入ですが、健康状態が著しく悪い等の理由で、審査に落ちて加入できない場合もあるので注意しておきましょう。


審査に落ちた場合は、団信の加入義務がない「フラット35」に申し込む方法もあります。


団信の保険料は、借り換え先の金融機関が負担するので、住宅ローン契約者の実費は0円です。


しかし、補償範囲が広がる「特約付団信」の場合は、金利に年0.3%ほどが上乗せされることが多いです。

繰り上げ返済手数料

■繰り上げ返済手数料:無料〜数万円


繰り上げ返済手数料とは、住宅ローンの返済額の一部もしくは全額を繰上げして返済する際に発生する費用のことです。


繰り上げ返済の手数料は金融機関や返済手続き方法、金額によって異なりますが、無料から数万円程度であることが多いです。


具体的な金額は、現在借入をしている金融機関に確認してみましょう。

抵当権設定費用

■抵当権設定費用(司法書士依頼費用+登録免許税):6万円〜12万円+住宅ローンの融資額に0.4%をかけた額


抵当権設定費用とは、抵当権を設定するために、司法書士に依頼する費用と登録免許税(登記の際にかかる費用)の合計のことです。


手順通りに進めば住宅ローンの借り入れ時に、建物や土地に金融機関の抵当権を設定します。


住宅ローンの返済が滞った場合に、金融機関が住宅を競売にかけてローンの返済に充てる仕組みです。


借り換え時は、借り換え前の金融機関から借り換え後の金融機関に抵当権を移管させなければならないので、同様に抵当権設定費用が発生します。


司法書士に依頼する費用相場は6万円〜12万円ほどで、登録免許税は住宅ローンの融資額に0.4%をかけた額が必要となります。

抵当権抹消費用

■抵当権抹消費用:2万円前後

抵当権抹消費用とは、抵当権を抹消するために、司法書士に依頼する費用と登録免許税(登記の際にかかる費用)の合計のことです。

抵当権を移管する手順の際に、前の金融機関に設定していた抵当権を外さなければなりません。

その際に発生する費用が抵当権抹消費用というわけです。

司法書士費用の1.5万円〜2万円と土地や建物などの不動産1個につき1,000円の登録免許税がかかります。

火災保険料

■火災保険料:不動産の種類や補償内容によって異なる


火災保険料とは、不動産や動産が家事で燃えてしまった時に、被害分を補うために支払う費用のことです。


不動産の種類や補償内容によって費用は大きく異なるので、一概に保険料は断定できません。


火災保険は借り換えをしたとしても抵当権のように解約する必要はなく、借り換え後も同じ火災保険で継続することができます。

借り換え審査に落ちる理由

住宅ローンの借り換え審査に落ちる理由について、国土交通省が行ったアンケート結果を基に紹介していきます。

金融機関が住宅ローンの審査で重要視する項目は、以下の9つです。
  • 完済時年齢:99
  • 健康状態:98.5%
  • 担保評価:98.2%
  • 借入時年齢:96.8%
  • 年収:95.7%
  • 勤続年数:95.6%
  • 連帯保証:94.2
  • 返済負担率:89.2%
  • 金融機関の営業エリア:90.6%

(参照:国土交通省「令和元年度民間住宅ローンの実態に関する調査報告書」


他にも金融機関が目をつける項目はありますが、その中でも重要視されているのは上記9つになります。


手順通りに進めるためには、上記9項目に気をつけるべきです。


収入が安定的な状態になる30歳以降で、健康状態も著しく良好、なおかつ物件の価値が高いなど、「住宅ローンを完済できる確率が高い」ことを客観的に示せれば、審査を有利に進められるでしょう。

まとめ:住宅ローン相談で困ったらマネーキャリアがおすすめ

この記事では、住宅ローンの借り換えの手順や借り換えメリット・デメリット、借り換えに必要な手数料についてお伝えしてきました。

  • 住宅ローンの借り換え手順は、「1.借り換え先を決める」「2.必要書類の準備をする」「3.仮審査(事前審査)を申し込む」「4.本審査の申し込み」「5.借入れ中の住宅ローンの一括繰上返済を申し込む」「6.新しい金融機関との契約手続き(金銭消費貸借契約)」「7.旧金融機関の抵当権を抹消して、新しい金融機関へ抵当権を設定する」「8.融資実行」になる
  • 借り換えをするメリットは、「1.総返済額を減らせる」「2.金利上昇リスクに備えられる」「3.リフォームローンを低金利で借りられる」「4.異なる団体信用生命保険(団信)を利用できる」の4つ
  • 借り換えをするデメリットは、「1.数十万円の諸費用がかかる」「2.面倒な手続きが必要」「3.借り換え審査に通らない可能性がある」の3つ
  • 借り換えに必要な手数料は、「1.保証料」「2.印紙税」「3.事務手数料」「4.団体信用生命保険料」「5.繰り上げ返済手数料」「6.抵当権設定費用」「7.抵当権抹消費用」「8.火災保険料」の8つ

住宅ローンの借り換えは、様々な面を考慮して検討しなければなりません。


そうしないと、手順通りに進めたとしても大した恩恵を受けられなくなります。


しかし、住宅ローンを借りる経験が乏しい上に重要な知識を身につけておらず、目の前のことに精一杯で、本当に考えなければならない“大切な部分”に頭が回らない方も多いはずです。


そこでおすすめなのが、無料FP相談サービスを実施している「マネーキャリア」になります。


マネーキャリアでは、お金に関する知識が豊富なFP3,000名と提携を結んでおり、無料で悩みを解決できるまで何度でも相談できるサービスを実施しています。


顧客満足度は93%を誇り、相談予約から相談まで全てオンライン上で完結するので、仕事で忙しい方でも安心して相談可能です。


少しでも住宅ローンに関する不安を解消したい方は、ぜひ利用してみてください。

記事監修者「谷川 昌平」

この記事の監修者谷川 昌平
フィナンシャルプランナー

東京大学の経済学部で金融を学び、その知見を生かし世の中の情報の非対称性をなくすべく、学生時代に株式会社Wizleapを創業。保険*テックのインシュアテックの領域で様々な保険や金融サービスを世に生み出す一歩として、「マネーキャリア」「ほけんROOM」を運営。2019年にファイナンシャルプランナー取得。