住宅ローンの借り換え手順を解説！借り換え時に必要な手数料なども紹介

住宅ローンの借り換え手順は、以下の通りです。

1. 借り換え先を決める
   
2. 必要書類の準備をする
   
3. 仮審査（事前審査）を申し込む
   
4. 本審査の申し込み
   
5. 借入れ中の住宅ローンの一括繰上返済を申し込む
   
6. 新しい金融機関との契約手続き（金銭消費貸借契約）
   
7. 旧金融機関の抵当権を抹消して、新しい金融機関へ抵当権を設定する
   
8. 融資実行

住宅ローンで新規借入を行なったのはいいものの、他に金利が安い住宅ローンが見つかった場合に借り換えをしたい方は、手順を確認しておくべきです。

まずは、そもそも借り換えるメリットがあるのかを確認することが大切です。

一般的に、以下3つの条件に該当する方が借り換えるべきと言われています。

• 借り換え前後の金利差が1％以上
  
• 住宅ローン残高が1,000万円以上
  
• 残返済期間が10年以上
  

次に、一般的に準備しておくべき書類を紹介します。住宅ローンの借り換え手順を円滑に進めるためにも、ある程度書類を把握しておくのがおすすめです。

主に必要な書類は、以下の3つにわけられます。

• 本人確認に必要な書類
• 物件の審査に必要な書類
• 収入の審査に必要な書類
• 住宅ローン以外に借りているローンがある場合に必要な書類

【本人確認書類】

本人確認に必要な書類は、以下の2つです。

• 健康保険証
  
• 運転免許証、パスポート、マイナンバーカードのうちのいずれか1つ

【物件審査に必要な書類】

物件の審査に必要な書類は、以下の通りです。

• 売買契約書
  
• 重要事項説明書
  
• 工事請負契約書
  
• 建築確認済証
  
• 検査済証
  
• 土地登記事項証明書
  
• 建物登記事項証明書
  
• 土地の構図
  
• チラシ、物件概要書、価格表
  
• 建物図面
  

【収入審査の必要書類】

収入の審査に必要な書類は、以下の6つです。

• 住民税課税証明書、住民税課税決定通知書のうちのいずれか1つ
  
• 源泉徴収票
  
• 所得税納税証明書
  
• 確定申告書の控え
• 住宅ローンの返済予定表

【その他借入の書類】

住宅ローン以外に借りているローンがある場合に必要な書類は、以下の3つです。

• ローンの返済予定表
  
• 返済用口座の通帳（他のローンを口座引き落としで返済している場合）
  
• 収入に関する明細（他のローンを収入から天引きで返済している場合）

借り換え先を決め必要書類を集めたら、次に仮審査に申し込みます。仮審査では、金融機関が用意する「事前審査申込書・個人情報を利用するための同意書」に署名押印して、本審査に移行するための審査が行われます。

一般的な審査項目は、

• 借入時の年齢、完済時の年齢
  
• 年収
  
• 勤続年数
  
• 健康状態
  
• 連帯保証
  
• 担保評価
  
• 返済負担率
  

などです。

金融機関がどこに着目しているのかを事前に把握することで、仮審査に通りやすくなります。

仮審査に通った後は、本審査の申し込みに必要な「ローン借入申込書（保証委託申込書兼契約書）」の必要事項に記入していきます。

本審査では、

• 本人確認書類
  
• 物件関係書類
  
• 収入関係書類
  
• 借り換え関係書類
  

などが必要です。本審査は、金融機関と保証会社（機関保証）で本審査が行われます。仮審査に通ったとしても、本審査に通らないことがあるので注意が必要です。

また、仮審査よりも審査基準は厳しくなる点にも、注意すべきです。

本審査に通過したタイミングで、金融機関に一括繰上げ返済の申し込みをします。

申し込みから完済までの手順・流れは、以下の通りです。

1. 金融機関に一括繰上げ返済の相談＆返済日を決定
2. 一括繰上げ返済の申し込み＆申込書の請求
3. 申込書に記入＆提出
   
4. 残高を一括返済
5. 金融機関から「返済にかかる計算書等」、保証会社から「抵当権抹消書類」を受け取る
   

住宅ローンの一括繰上げ返済をする際には、手数料がかかる銀行も多くあります。手数料はこの他にも発生するので、借り換えのメリットを生むためにも先ほど説明した3つの条件を満たしているかが重要です。

既存の借入先に一括返済が終わったあと、借り換え先である新しい金融機関と住宅ローンの契約手続き（金銭消費貸借契約）をします。金銭消費貸借契約とは、貸主が貸した金額と同等の金銭（利息込み）を借主が返済する契約のことです。

つまり、「10,000円借りたら『10,000円＋利息』を返済する」ということになります。この時、抵当権設定契約や保証委託契約も併せて締結するのが一般的です。

金銭消費貸借契約書には、以下のような重要事項が記載されています。

• 借入金額
  
• 借入期間
  
• 金利
  
• 遅延損害金（返済を滞納した場合の損害賠償金）
  

旧金融機関の住宅ローンの一括繰上返済を終えたタイミングで、抵当権の抹消手続きを行います。

抵当権の抹消手続きは自分でもできますが、複雑な内容も多いため司法書士に依頼することが一般的です。

そもそも抵当権とは、借主が返済できない状態に陥った時に、土地や建物を担保にできる権利のことです。この抵当権を抹消しておかないと、様々なリスクが発生する恐れがあるので、完済後すぐに手続きを行う必要があります。

抵当権は、以下の書類を法務局に提出することで抹消できます。

• 金融機関や保証会社から受け取った書類
• 法務局から受け取れる抵当権抹消登記申請書類

抵当権設定契約書や不動産所有者の実印、不動産の権利証など必要なものを揃えて、法務局にて「抵当権設定登記申請」を行います。申請が通った後、法務局にて登記事項証明書を受け取れるため、速やかに借り換え先である金融機関に提出をします。

借り換えの銀行手続きが終わったら、融資が実行されます。旧金融機関の住宅ローンの一括繰上げ返済が終わっていない方は、このタイミングで指定の口座に送金します。

融資実行までに1ヶ月以上はかかるので、仕事と諸々の手続きにより心身がかなり疲弊しますが、借り換えメリットがある以上は借り換えを行ったほうが得策です。金融機関とうまく相談しながら、効率よく手順を踏んでいきましょう。

以上の住宅ローンの借り換え手順を十分に理解しておくことで、抱えている不安が和らぐはずです。

ここでは、住宅ローンの借り換え前に知っておきたい、借り換えのメリット・デメリットを解説します。

住宅ローンの借り換えをするメリットは、以下の通りです。

• 総返済額を減らせる
  
• 金利上昇リスクに備えられる
• リフォームローンを低金利で借りられる
  
• 異なる団体信用生命保険（団信）を利用できる

一方で、借り換えを行うデメリットは、以下の点が挙げられます。

• 数十万円の諸費用がかかる
  
• 面倒な手順を踏む必要がある
  
• 借り換え審査に通らない可能性がある
  

メリット・デメリットをよく比較し、借り換えを行うべきか判断するべきです。

総返済額を減らせる

まず、借り換えの大きなメリットとして挙げられるのが「返済額が減らせる」ということです。効果は人それぞれ違いがあるものの、住宅ローンの返済期間や残高、金利によっては、住宅ローンの総返済額を下げることができます。

金利上昇リスクに備えられる

次に、借り換えのメリットとして「金利上昇のリスクに備えられる」点が挙げられます。

特に、変動金利の場合は、金利が上昇するリスクがあるため、長期間固定金利に借り換えることで、リスクを解消できます。

リフォームローンを低金利で借りられる

また、借り換え時に合わせてリフォームを検討している方は、「リフォームローンを低金利で借りられる」のもメリットです。

実は、リフォームローンのみを借りるとなると、金利は2％〜5％とかなり高くなってしまうのがデメリットでした。ただし、リフォーム資金を住宅ローンとして借りることができれば、本来の金利よりも安く借り入れることができます。

異なる団体信用生命保険（団信）を利用できる

一度住宅ローンを組むと、返済の途中で別の団信に切り替えることはできませんが、借り換えなら、新たな団体信用生命保険に変更できるのもメリットです。

新しい団体信用保険ならば、加入時よりも補償が充実している団信に変更することができ、将来のリスクに手厚く備えられます。万が一の時の負担を軽減する意味でも、借り換えはメリットが大きいです。

住宅ローンの借り換えではメリットばかり注目されがちですが、デメリットも視野に入れて総合的に判断しなければいけません。以下、3つのデメリットをしっかり確認しておくべきです。

数十万円の諸費用がかかる

住宅ローンの借り換えでは「数十万円の諸費用がかかる」点がデメリットです。借り換えを行う際には、手順を進めていくことで様々な費用が発生していきます。

金額にすると40万円〜80万円ほどになるため、中には損をしてしまうケースもあります。※費用の名目については後述します

特に、総返済額を減らすメリットを諸費用が上回る可能性がある方は、事前にシミュレーションを行い判断するべきです。

面倒な手順を踏む必要がある

借り換えでは、複雑な手続きも多く「面倒な手順を踏む必要がある」点もデメリットです。より金利の安い銀行を探し、審査に通るためには、さまざまな書類の準備をする必要があります。

また、ただでさえ書類集めにも苦労するのに、それらの書類を提出して契約の手続きを進めなければいけません。労力のみならず時間までも消費しなければならないので、人によっては大きなデメリットになることが懸念されます。

借り換え審査に通らない可能性がある

住宅ローンの借り換え手順を理解した方は、必要な諸費用についても知っておくべきです。住宅ローンの借り換えに必要な諸費用の項目は、一般的に以下の8つです。

• 保証料
• 印紙税
  
• 事務手数料
  
• 団体信用生命保険料
  
• 繰り上げ返済手数料
  
• 抵当権設定費用
  
• 抵当権抹消費用
  
• 火災保険料
  

どのくらいの費用がかかるのか、詳しく紹介します。

■保証料：金利に0.2％上乗せ（内払い方式）

保証料とは、住宅ローンを組む際に保証会社に支払う費用のことです。一般的に、金利に何％か上乗せされるケースが多いです。

保証料を納めることで万が一返済できなくなったとしても、保証会社が金融機関に対して一括返済してくれます。ただし、一括返済されても保証会社に対して肩代わり分を返済する義務は残るため、注意が必要です。

また、保証料は金融機関によって金額が異なります。中には、Web商品・ネット銀行など「保証料無料」になるケースもありますが、地方銀行や都市銀行の場合は金利に０.2％ほどの保証料を上乗せするケースが多いです。

保証料の支払い方法には、以下2つがあります。

• 毎月の返済に上乗せする「内払い方式」
  
• 借り入れ時に一括で支払う「外払い方式」

■印紙税：2,000円〜6万円（借入金額によって異なる）

印紙税とは、経済取引に付随する契約書や領収書などの文書に課税される税金のことです。住宅ローンの借り換え時には「金銭消費貸借契約」を契約書を通して結ぶので、その際に費用が発生します。

印紙税額は、以下の通りです。

ただし、インターネットを通しての電子契約であれば印紙税は発生しません。そのため、借り換えを検討している方は、電子契約ができるかどうかを借り換え先である金融機関に確認してみるのもおすすめです。

（参照：国税庁）

事務手数料とは、住宅ローンの審査や契約業務で生じる労働対価のことです。借り換え先の金融機関によって事務手数料は変動しますが、一般的な銀行であれば3万円程度が必要になります。

ただし、ネット銀行の場合は、借入額の2.1％と定めていることが多いです。住宅ローンの借り換えは、どうしても額が大きくなるため、地方銀行や都市銀行などの一般的な銀行のほうが安く済みます。

■団体信用生命保険料：0円（特約付団信の場合は金利に0.3％ほど上乗せ）

団体信用生命保険料とは、死亡または高度障がい状態に陥った際に、ローンを一括返済できるように支払う費用のことです。借り換え前の住宅ローン時に加入していた団信は、借り換ええ時に解約となるため、新たに加入し直す必要があります。

基本的に金融機関では強制加入ですが、健康状態が著しく悪い等の理由で、審査に落ちて加入できない場合もあるので注意が必要です。

また、審査に落ちた場合は、団信の加入義務がない「フラット35」に申し込む方法もあります。

基本的に、団信の保険料は借り換え先の金融機関が負担するため、住宅ローン契約者の実費は0円です。ただし、補償範囲が広がる「特約付団信」の場合は、金利に年0.3%ほどが上乗せされるケースが多いです。

■繰り上げ返済手数料：無料〜数万円

繰り上げ返済手数料とは、住宅ローンの返済額の一部もしくは全額を繰上げして返済する際に発生する費用のことです。繰り上げ返済の手数料は金融機関や返済手続き方法、金額によって異なりますが、無料から数万円程度であることが多いです。

具体的な金額は、現在借入をしている金融機関に確認しておくべきです。

■抵当権設定費用（司法書士依頼費用＋登録免許税）：6万円〜12万円＋住宅ローンの融資額に0.4％をかけた額

抵当権設定費用とは、抵当権を設定するために、司法書士に依頼する費用と登録免許税（登記の際にかかる費用）の合計のことです。手順通りに進めば住宅ローンの借り入れ時に、建物や土地に金融機関の抵当権を設定します。

そもそも、抵当権は住宅ローンの返済が滞った場合に、金融機関が住宅を競売にかけてローンの返済に充てる仕組みです。借り換え時は、借り換え前の金融機関から借り換え後の金融機関に抵当権を移管させるため、同様に抵当権設定費用が発生します。

司法書士に依頼する費用相場は6万円〜12万円ほどで、登録免許税は住宅ローンの融資額に0.4％をかけた額が必要となります。

（参照：国税庁）

■火災保険料：不動産の種類や補償内容によって異なる

火災保険料とは、不動産や動産が家事で燃えてしまった時に、被害分を補うために支払う費用のことです。不動産の種類や補償内容によって費用は大きく異なるので、一概に保険料は断定できません。

火災保険は借り換えをしたとしても抵当権のように解約する必要はなく、借り換え後も同じ火災保険で継続することができます。

ここでは、以下の住宅ローンの借り換え手順に関してよくある質問に回答します。

• 借り換えのシミュレーションはどこで行えますか？
• 借り換えは早めの方が良いですか？
• 借り換えを行った方が良いのはどんな場合ですか？

住宅ローンの借り換えを検討している方は、以下の方法でシミュレーションすることが可能です。

• 各銀行のHP・窓口
• 住宅ローンを比較できるオンラインサイト
• 住宅ローン相談窓口

借り換えは、タイミング次第で大きなメリットを得られますが、必ずしも「早ければ早いほど良い」とは限りません。重要なのは、金利の動向・ローンの残高・残りの返済期間を考慮して最適なタイミングを見極めることです。

早めの借り換えがメリットになるケースは以下の通りです。

• 金利が大きく下がったとき
• ローン残高が多い・返済期間が長い場合
• 今後、収入が減る予定がある場合

借り換えを行った方が良いのは、以下の場合です。

• 現在の金利より0.5~1%以上低い金利で借り換えられる場合
• 住宅ローンの残高が1,000万円以上、返済期間が10年以上残っている場合
• 金利プランを変更したい場合（変動から固定など）
• 返済負担を軽減したい場合
• 借り換え費用を回収できる見込みがある場合
• 住宅ローン控除の影響が少ない場合
• 現在の金融機関のサービスに不満のある場合
• 条件が良い銀行が見つかった場合 

（参照：国土交通省）

他にも金融機関が目をつける項目はありますが、その中でも上記は9割以上の機関が融資を行う際の審査項目としていました。

収入が安定的な状態になる30歳以降で、健康状態も著しく良好、なおかつ物件の価値が高いなど、「住宅ローンを完済できる確率が高い」ことを客観的に示せれば、審査を有利に進めることが期待できます。

ここでは、「住宅ローンの借り換え手順で不安がある」方におすすめのサービスを紹介します。

住宅ローンの借り換え手順は複雑な部分も多く、個人で全てを理解するのは難しいことが懸念されます。また、ただ金利差だけを見ればいいのではなく、諸費用も含めてお得になるのか、ローン控除の期間なども配慮しなけれないけません。

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本記事では、住宅ローンの借り換えの手順や借り換えメリット・デメリット、借り換えに必要な手数料についてお伝えしてきました。

結論、住宅ローンの借り換え手順は、借り換え先を決め書類を準備し、審査を申し込む流れになります。また、借入れ中の住宅ローンの一括繰上返済を申し込んだり、旧金融機関の抵当権を抹消し新しい金融機関へ抵当権を設定する必要があります。

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ただし、一方で諸費用が高いことなど様々な面を考慮して検討する必要があるのも事実です。

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