住宅ローンのプロパー融資（プロパーローン）とは？金利や取扱銀行についても解説

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これから住宅を購入したいと考える人が利用する住宅ローンの種類として、利用がお得になるプロパー融資（プロパーローン）と言われる種類のローンがあります。プロパー融資には、さまざまなメリットがありますが、デメリットや注意点も多いです。

ここでは、まず、プロパー融資がどのようなローンであるかを以下2つのポイントからみていきます。 

• 保証会社を介さない金融機関との直接契約の住宅ローンの事
• プロパー融資（プロパーローン）は金融機関にとってリスクが高い

それぞれ解説します。 

プロパー融資とは、保証会社を介さない、金融機関との直接契約を行う住宅ローンのことをいいます。保証会社は、ローンの支払いなどが滞った場合に備えて、代わりに返済や支払いを行う会社のことをさします。

この保証会社を介さないために、ローン契約の内容はあらかじめ定められていないことが多いです。金融機関と相談及び交渉をしながら、独自のローン契約形態を作っていきます。

プロパー融資は直接契約を行うために、自由だが高く、独自のローンが組めます。このため、不動産投資に対する収益性が高いと認められれば金利が安くなる場合が多いです。 

プロパー融資は、金融機関にとってリスクが高いものです。

金融機関にとってリスクが高い理由は、住宅ローン利用者の返済不能により残額の回収ができなくなるリスクがある、ということです。

本来であれば、金融機関は保証会社を利用して、利用者と契約を行います。保証会社を利用していれば、利用者が返済不能となり、回収ができなくなっても補償が貴社を通じて支払いを受けることができます。

プロパー融資では、保証会社を介さないため、利用者が返済不能となっても代わりに返済する人いません。この場合、返済者が不在となってしまい、残額の回収ができなくなる可能性があります。

プロパー融資は、このようなリスクを抱えてしまうため、金融機関にとってはリスクの高いものとなります。

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ここまで、プロパー融資がどういったものかをみてきました。

プロパー融資は、保証会社を介さない契約で、金融機関にとってはリスクの高い契約です。では、プロパー融資にはどのようなメリットがあるのでしょうか。

ここでは、以下4つのメリットを解説します。

• 審査が通りやすい
• 保証会社に支払う保証料がかからない
• 自分にあった形態の住宅ローンを契約できる
• ブラックリストに載っている人もプロパーローンなら審査が通るかも

それぞれみていきます。 

プロパー融資は、保証会社の審査がないため審査が通りやすい場合が多いです。

一般的な住宅ローンの場合、保証会社を通して契約するため、保証会社の基準による審査も通る必要があります。保証会社の基準で審査に通ることができなければ、ローンは組めません。

プロパー融資では、保証会社を介さないため、金融機関の審査のみでローンを組めます。一般的な住宅ローンと比べて審査が一つ減るため、ハードルが下がるように感じる人も多いでしょう。 

金融機関の独自の審査基準に通るだけでよいため、審査が通りやすい、ということになります。

プロパー融資には、保証料がかかりません。

一般的な住宅ローンの場合、保証会社を通して契約するため、保証会社に保証料を支払います。保証会社も利用者が返済不能になった場合の、回収できなくなるリスクを減らすため、保証料を利用者に請求します。

プロパー融資は、保証会社を介さないために、この保証料がかかりません。ただ、保証料は無料ですが事務手数料が高い場合や金利に上乗せされる場合があるため、コスト面には注意が必要です。 

住宅ローンを自分にあった形態で契約できることは、メリットの一つです。

プロパー融資は、契約の内容を契約前に定めない場合が多く、金融機関と直接話し合いをしながら独自のローン契約を作ります。自己の資本金や収益性をもって金融機関との話し合いで上限額が決定されるため、ローンの上限額が決まっていません。

一般的な住宅ローンでは、契約の内容があらかじめ決められており、決められた範囲内で利用者が選択するため、ローンの上限額も種類に応じて決まっています。

このように、プロパー融資では、自分にあった自由な形で独自のローンが組めます。 

ブラックリストに載っている人でも、プロパー融資であれば審査に落ちない可能性があります。

ブラックリストに載るということは、信用情報の異動ともいわれており、個人信用情報に個人の情報が記録されることです。光熱費や携帯料金など、公共料金の未払い・クレジットカードの引き落としの不備などが続くと、個人信用情報に記録されてしまいます。

このリストに載ってしまうと、5年間はたいていのローンを組めません。

プロパー融資の場合、このリストに載っていても、審査に落ちない可能性があります。これは、過去よりも現状と将来を鑑みて返済能力を判断するためです。過去にリストに載っていたとしても、現在に問題がなければ、審査に落ちない可能性があります。

リストに載っている人は契約を諦めずに、プロパー融資が利用できるか金融機関に相談してみるとよいでしょう。 

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ここまで、プロパー融資のメリットをみてきました。

プロパー融資は審査が通りやすく、また、独自のローン形態が組めるなどのメリットがあります。では、逆にどのようなデメリットがあるのでしょうか。 

ここでは、以下4つのデメリットを解説します。

• 住宅ローンの金利が高くなってしまう
• 連帯保証人が必須 少額の融資に制限されてしまう可能性が高い
• プロパーローンで住宅購入するにはある程度自分でお金を用意する必要がある

それぞれみていきます。

一般的な住宅ローンと比べて、金利が高くなってしまう場合が多いことがデメリットです。 

契約状況にもよりますが、一般的な住宅ローンと比べて、借入金利が1%ほど上乗せされるのが相場だといわれています。金融機関からすると保証会社を介さずに利用者と直接契約を行うため、返済不能となって回収が不可能となるリスクを背負う分、金利を高く設定せざるえません。 

企業向け融資であるプロパー融資は、個人向けの一般的住宅ローンよりも金利は高く設定されています。しかしながら、保証料がないため、支払いのトータルで考えるとプロパー融資の方が安くなる場合が多いです。 

プロパー融資には、連帯保証人が必須です。保証会社を介さずに金融機関と直接契約を結ぶため、連帯保証人が必要となります。

一般的な住宅ローンの場合、連帯保証人を保証会社が担うこととなるため、利用者側で立てる必要はありません。プロパー融資は、保証会社を介していないため、利用者の身近な人で連帯保証人を立てる必要があります。

金融機関によっては、保証人とできる人の範囲が限定される場合もあるので注意しましょう。プロパー融資を利用したいと考える人は、身近な人で連帯保証人となってもらえそうな人を探しておくことをおすすめします。 

プロパー融資で契約すると、少額の融資に制限されてしまう可能性が高いです。 

この融資は、本来は企業向けの不動産融資であるために、短期的に融資するものです。

しかしながら、個人でローンを組んだ場合でも、企業と同じ基準で返済予定が組まれるため、返済期間が短くなってしまいます。また、返済期間が短いために、その毎月の支払額は大きくなってしまい、個人で支払うことができない場合もあります。

個人で支払うことのできる金額には限りがあるため、融資は少額となってしまう場合が多いです。

返済能力が足らず少額でしか返済できない人は、長期的に少しずつ返済を行う住宅ローンを、返済金額が大きくなっても問題ない人は短期でお得にまとめて返済ができるプロパー融資を利用するとよいでしょう。 

プロパー融資で住宅ローンを組み際には、ある程度自分でお金を用意する必要があります。

金融機関は、利用者が返済不能となって回収が不可能となるリスクを負って直接契約するため、契約時には利用者の返済能力を最も重視してチェックします。返済能力の有無を判断する指標として用いるのが、利用者の自己資金の有無となります。

契約時に利用者に自己資金がない場合は、返済能力がないと判断され、ローンを組めない場合が多いです。この融資は、もともと企業向けの融資であるために、契約時の自己資金の有無が一般的な住宅ローンよりも重視してみられる部分となる場合が多くなります。

契約時に自己資金を用意できない人は、この融資ではなく、一般的な住宅ローンでの契約を検討することをおすすめします。

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ここまで、プロパー融資のメリット・デメリットをみてきましたが、この融資の特徴が伝わりましたでしょうか。

審査が通りやすく独自のローン形態が組めるというメリットがある一方で、連帯保証人が必要だったり、自己資金の用意が必要だったりというデメリットもあります。

では、この融資に向いている人はどのような人なのでしょうか。向いている人は以下のとおりです。

• ローン金利を抑えたい人
• 事業が軌道に乗っていてさらに拡大したい人
• 自己資金が多い人

この融資は保証会社を介さずに直接契約を結ぶもので、自由度が高く独自の契約形態で契約が結べるため、金利を低めにできる可能性があります。また、金利を低くできる可能性があるため、不動産経営で事業を伸ばしていきたいと思っている人におすすめです。

ある程度自己の資金がないと、金融機関から返済能力がないと判断されて審査が通らないため、自己資本が多い人にもおすすめです。

ある程度の資金がありこれから事業を拡大していきたいと考えている人に、プロパー融資はおすすめです。

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プロパー融資がおすすめな人がどのような人かわかったところで、次は、利用する際にどのような点に注意すればよいかをみていきます。

以下、3つのポイントを解説します。

• 融資の確定まで三ヶ月以上必要
• 自宅が競売にかけられるまでの期間が短くなる可能性がある
• 保証会社による代位弁済を受けられない

それぞれ、注意すべきポイントがあるため、内容をよく読んで理解していきましょう。

プロパー融資は、申し込みから融資の確定までに三ヶ月以上の日数を必要とする点に注意が必要です。

この融資は金融機関にとってはリスクの高いローンであるために、契約者の自己資本力の確認・ローン上限額の決定・返済期間の決定など、さまざまな内容をいちから確認したり決めたりする必要があります。

独自な形態で契約が結べるからこそ、さまざまなことを検討する必要があるため、審査から融資決定までの期間が長くなってしまうのです。

この融資を利用する際は、三ヶ月以上のゆとりをもって金融機関に申し込むようにしましょう。また、三ヶ月も待てないという人は、別のローンを検討した方がよいかもしれません。 

プロパー融資では、自宅が競売にかけられるまでの時間が短くなる可能性があります。

一般的な住宅ローンで返済が滞った結果、返済ができなくなった場合には、自宅に対して競売手続きが行われます。この手続きが行われるのは、プロパー融資でも同じですが、一般的な住宅ローンと比べて競売に入るまでの猶予期間が短くなってしまうことに注意が必要です。

住宅ローンが返済できなくなって競売にかかるまで、一般的な場合は1年ほどの猶予がありますが、この融資の場合は二ヶ月ほどで競売にかけられる可能性があります。

返済猶予が短いということは、返済計画の再設計を行う期間が短くなるため、そもそも返済が滞ることのないような返済計画を立てるようにすることが重要です。 

住宅ローンを返済できなくなった場合、一般的なものと違い、保証会社による代位弁済を受けられない点に注意が必要です。

一般的な場合は、保証会社を介して契約しているため、返済不能になった場合に利用者に代わって金融機関に返済を行なってもらえます。しかしながら、この融資の場合は、保証会社を介さずに直接金融機関と契約しているため、代位弁済を行う会社は存在しません。

このため、返済ができなくなった場合は代位返済が受けられないために、すぐに自宅の競売手続きに入ることになります。

返済ができなくなってから、おおよそで数ヶ月以内に競売開始の決定通知書が裁判所から届くことになるため、この短い期間内で対策を講じなければなりません。

猶予期間が短いことや代位弁済がないことをしっかり理解した上で、この融資の契約を検討する必要があるでしょう。 

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プロパー融資にはさまざまな注意点がありましたが、どれも重要なことであるため、内容をよく理解した上で利用する必要があります。

次に、利用するための流れを、以下のポイントで解説します。

• 事業計画書を作成する
• 金融機関に相談して審査に必要な書類を用意する
• 金融機関による事前審査を行う
• 本審査が行われる

それぞれみていきます。 

融資の契約を結ぶために、まずは事業計画書を作成します。事業計画書とは、事業内容や企業の戦略・収益見込みなどを説明するための書類のことをさします。

不動産投資の場合は、賃貸事業として採算がどのように取れるのか・入居者の募集・返済計画・資金計画などを具体的に決めていくことになります。さらに、過去の経営状況なども詳しく書いていく必要があります。

この事業計画書は、金融機関が契約者に対して融資するかどうか判断するための重要な情報となるため、提出する内容が安定した計画で完済できることを示している必要があるでしょう。 

過去と現在の状況、そして未来の予定をしっかりと計画書として作成し、まとめていくことが重要です。 

次に、金融機関と相談しながら審査に必要な書類を用意します。

プロパー融資は、金融機関と直接交渉して独自のローン形態を交渉や審査をして作成するため、必要な書類は時と場合によって異なります。

ただ、一般的には以下のような書類が必要となることが多いでしょう。 

• 事業計画書および返済予定表
• 売買契約書および重要事項説明書
• 購入する物件情報 登記簿謄本など
• 本人確認証
• 収入証明書 レントロール（家賃明細表）

これら書類などは一般的なもので、融資の契約を作成していく中で必要となる書類は変わってきます。 

このため、上記以外にも必要な書類が必要かどうかは、必ず金融機関と確認するようにしましょう。 

事前計画書を作成し、必要な書類の準備ができたら、次は金融機関の担当者との事前審査に入っていきます。この事前審査は、住宅の売買契約を結ぶ前に行なっておく必要があるものです。

この融資のローン形態は、事業計画書や必要書類を参考にして、自己資本比率や返済能力などを確認します。これら事項を金融担当者と直接交渉しながら、ローンの限度額などを決めて独自のローン形態を定めていきます。

事前審査の際には、どれだけの自己資本率があるか・現在の収入がどれくらいなのかなどを伝えて、購入したい物件に対してどれだけの金額を借入したいのかを担当者に伝えるようにしましょう。 

事前審査を無事通過すると、いよいよ本審査に入り、この時点で不動産物件の売買契約を結ぶことになります。

この融資は、金融機関にとってリスクが高いものであるために、この本審査は慎重に行われます。慎重に行う審査であるために、審査期間だけで三ヶ月以上かかる場合もあり、余裕を持って申請を行うことが重要です。

本審査の基準については、金融機関や利用者の現状などによってさまざまで異なるため、どのような基準となるかは金融機関の担当者に確認してみるとよいでしょう。 

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ここまで、プロパー融資を契約するまでの流れを解説しましたが、どのような感じであるか伝わったでしょうか。

この融資には事前審査と本審査があり、契約者の返済能力を重くみる審査であることがわかりました。 では、どのような人がこの審査に通りやすいのでしょうか。

ここでは、以下3つのポイントをみていきます。

• 返済の信用度が高いと考えられる人
• 流動性が高い資産を多く持っている人
• 購入する物件が収益を多くあげられると考えられる場合

それぞれ解説します。 

返済の信用度が高いと考えれる人は、審査に通りやすいです。

では、信用度が高いというのはどういうことなのでしょうか。以下が、信用度が高いと考えられる人の一例です。

• 上場企業に勤務している
• 年収が高い
• 現在の自己資本が多い
• 資産と負債のバランスが良い

どの項目も、自己資金が安定して多くあるであろうと思われる人の特徴となっています。このような特徴を持っている人は、審査に通りやすいでしょう。

審査では、一般的な住宅ローンよりもこのような点を慎重にみられるため、上記に当てはまるかどうか確認しておくとよいでしょう。 

流動性が高い資産を多く持っている人も、審査が通りやすいです。このような資産を多く持っている人は、自己資本比率が高いと判断され、審査が通りやすいです。

自己資本比率とは、自分が持っている財産の中で流動性のある資本の割合を示す数値のことをいいます。たとえば、貯金などの流動性のある資本を多く持っている人は、自己資本比率が高く、返済能力が高いと判断されます。 

金融機関としては、自己資本比率が高い人ほど万が一のことがあっても返済を維持できると考えるため、この自己資本比率を重視して判断します。逆に、自己資本比率が低い人は、返済能力がないと判断されるため、金融機関としてリスクが高いと判断し、審査が通りにくくなる可能性があるでしょう。 

購入する物件が収益を多く挙げられると考えられる場合は、審査が通りやすくなります。

不動産投資の場合、利回りが高ければ高いほど収益性が高くなり、その収益から返済が可能になる考えられるため、審査が通りやすくなります。さらに、自己資本比率が低くても、購入する物件の収益性が高いことが示せれば自己資本比率の低さをカバーできるでしょう。

不動産投資における収益性は、物件の取引実績や物件の実質利回りなどで判断されるため、この利回りが高い不動産であれば、自己資本がなくても審査が通る可能性は十分にあります。 

購入する物件の収益が高ければ、自身の信用度や自己資本比率が低い場合でも、契約することができる可能性があります。 

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関との提携ローンです。

これは、プロパー融資と同様に審査が通りやすく、また、保証会社を介していないために保証料もかかりません。さらに、一般的な住宅ローンと同じ低水準での金利を実現しています。 

このため、住宅ローンの審査が通らなかった場合によく使われているものです。

プロパー融資のメリットを同じくもっており、さらに、一般的な住宅ローンの金利水準で借入ができるためおすすめの住宅ローンといえるでしょう。

プロパー融資を検討する前に、まずはこのフラット35で住宅ローンを検討することをおすすめします。

プロパー融資を検討する前にフラット35を検討するとよいですが、どのような銀行があるかわからなければ比較ができません。

プロパー融資はいくつかの銀行で利用できますが、ここでは、その代表として以下の4つの項目の銀行を解説します。

• 楽天銀行
• 住信SBIネット銀行
• ARUHI
• りそな銀行

それぞれみていきましょう。 

楽天銀行は、フラット35の契約が結べる銀行の一つです。

この銀行は、ネット銀行の一つであり、フラット35を利用する上で最も低金利で利用ができる金融機関の一つとなっています。この銀行でフラット35を利用するメリットとしては、楽天ショッピングによる買い物割りが適用される点が特徴的です。

楽天市場と連動しており、ショッピン語をお得に利用でき、ATMでも多く取り扱いをしているため、便利です。このため、日々の買い物を楽天ネットショピングで行う人や、楽天銀行の口座をすでに持っている人におすすめの銀行です。

また、フラット35以外の住宅ローンを契約すると、全疾病保障にがん保障の特約を付けた、がん保障特約が付随します。このため、住宅ローンだけでなく、医療保険の充実もはかれるためおすすめです。 

参考：フラット35｜楽天銀行

住信SBIネット銀行は、フラット35の契約が結べる銀行の一つです。

この銀行もネット銀行の一つであり、フラット35を利用する上で最も低金利で利用できる金融機関の一つです。この銀行でフラット35を利用するメリットは、全疾病保障がついてくることでしょう。

この保障には、さまざまな保障が充実しており、たとえば、女性ががんの診断を受けた場合に30万円の保険金が支払われます。ほかの特徴として、繰上返済手数料が一部無料であったり、他行口座からの資金移動手数料が無料になったりといった特典があります。

さらに、信頼度が高い銀行であるため、安心してフラット35やプロパー融資の契約を結べるでしょう。

参考：フラット35｜住信SBIネット銀行

ARUHIもネット銀行の一つであり、フラット35の契約が結べる銀行の一つです。

ほか銀行と同じく、フラット35を利用する上で最も低金利で利用できる金融機関の一つとなっています。

この銀行での独自のメリットとしては、審査がかなり早く終わることがあげられます。かなり早い場合だと、最短で即日にフラット35の審査が完了します。

さらに、業界では最低水準の金利を誇っており、頭金も不要で申し込むことができるため、住宅ローンで人気のネット銀行といわれています。 

参考：フラット35｜ARUHI

りそな銀行では、フラット35の契約が結べる銀行の一つですが、ほか3つの銀行とは違い、ネット銀行ではありません。

りそな銀行でフラット35を契約するメリットとしては、住宅ローンを組むと自身のステータスが大幅にアップすることです。ステータスが大幅にアップすることで、ATM手数料が月3回まで実質的に無料になるなど、さまざまな特典がついてきます。

りそな銀行では、フラット35と独自のプランを組み合わせたオリジナルのプランが用意されており、たとえば、頭金が不要で利用することができるものなどがあります。さらに、繰上返済手数料が無料となる特典もつくため、ネット銀行以外でフラット35を利用するにはおすすめの銀行です。 

参考：フラット35｜りそな銀行

今回は、住宅ローンのプロパー融資のメリット・デメリットなどをみてきました。

• プロパー融資は保障会社を介さず金融機関と直接交渉して独自のローン形態で契約する
• プロパー融資は審査が通りやすくブラックリストに載っていても審査が通る可能性がある
• ある程度の自己資金がないとプロパー融資の審査には通らない

プロパー融資は、一般の住宅ローンとは違い、保障会社を介さずに金融機関と直接交渉して独自のローン形態で契約する住宅ローンです。この融資は、審査が通りやすく、ブラックリストに載っていても場合よっては審査が通る可能性があります。

しかしながら、自己資産がある程度ないと、返済能力がないと判断されてしまい審査が通らなくなる可能性があります。

プロパー融資を便利に利用するためには、フラット35という契約が便利で、さまざまな銀行で提供されています。これから住宅ローンを検討する人は、フラット35を取り扱っている銀行で、住宅ローンを検討するとよいでしょう。