住宅ローンのプロパー融資（プロパーローン）とは？メリット・デメリットや取扱銀行を一覧で紹介！

プロパー融資（プロパーローン）とは、保証会社を介さず金融機関と直接契約する住宅ローンのことです。

プロパー融資の主な特徴は以下の通りです。

• 保証会社を介さずに金融機関と直接契約をする住宅ローンのこと
• プロパー融資（プロパーローン）は金融機関にとってリスクが高い

通常の住宅ローンとは異なり、金融機関がリスクを負う仕組みのため、メリットとデメリットを正しく理解しておくことが重要です。

ここからは、それぞれの特徴にいて詳しく解説します。

プロパー融資とは、保証会社を利用せずに、金融機関と直接契約をする住宅ローンのことをいいます。

そもそも保証会社とは、ローンの支払いなどが滞った場合に代わりに返済や支払いを行ってくれる会社のことです。

プロパー融資ではこの保証会社を介さないため、金融機関と独自で相談・交渉をしながら、住宅ローンを組んでいきます。

この契約は金融機関と直接行うため、不動産投資に対する収益性が高いと認められれば金利が安くなる場合が多いです。

プロパー融資では保証会社を介さないため、金融機関にとってはリスクが高いものとなってしまいます。

というのも金融機関にとって最大のリスクは「住宅ローン利用者が返済不能になってしまう」ことだからです。

本来、住宅ローン契約は保証会社を介して行われるものであるため、仮に利用者が返済不能となってしまっても保証会社が肩代わりしてくれます。

つまり、金融機関にとっては「貸したお金が返ってこない」という最大のリスクを回避できるのです。

しかし、プロパー融資では保証会社を介さないため、残額の回収ができなくなる可能性ががあり、金融機関にとってリスクが高いといえます。

プロパー融資には、通常の住宅ローンにはない4つのメリットがあります。

プロパー融資の主なメリットは以下の通りです。

• 審査ステップが短い
• 保証会社に支払う保証料がかからない
• 自分にあった形態の住宅ローンを契約できる
• ブラックリストに載っている人も審査が通る可能性がある

プロパー融資は、保証会社の審査がないため審査ステップが短いというメリットがあります。

一般的な住宅ローンの場合、保証会社を通して契約するため、保証会社の基準による審査も通る必要があります。

保証会社の基準で審査に通ることができなければ、ローンは組めません。

プロパー融資では、保証会社を介さないため、金融機関の審査のみでローンを組めます。

一般的な住宅ローンと比べて審査が一つ減るという意味では、ハードルが下がるメリットがあるのです。

プロパー融資には、保証料がかかりません。

一般的な住宅ローンの場合、保証会社を通して契約するため、保証会社に保証料を支払います。

保証会社も利用者が返済不能になった場合の、回収できなくなるリスクを減らすため、保証料を利用者に請求します。

その点、プロパー融資は保証会社を介さないために、この保証料がかかりません。

ただ、保証料がかからない反面、金融機関との契約時における事務手数料が高い場合や金利に上乗せされる場合があるため、コスト面には注意が必要です。

プロパー融資では、住宅ローンを自分にあった形態で契約できることもメリットの一つです。

プロパー融資は、契約の内容を契約前に定めない場合が多く、金融機関と直接話し合いをしながら独自のローン契約を作ります。

そのため、自己の資本金や収益性をもって金融機関との相談で上限額が決定されるため、ローンの上限額が決まっていません。

一般的な住宅ローンでは、契約の内容があらかじめ決められており、決められた範囲内で利用者が選択するため、ローンの上限額も種類に応じて決まっています。

このように、プロパー融資では、自分にあった自由な形で独自のローンを組むことができます。

ブラックリストに載っている人でも、プロパー融資であれば審査に落ちない可能性があります。

「ブラックリストに載る」とは、「信用情報の異動」とも呼ばれ、個人の信用情報に過去の金融取引で滞納や延滞などの問題が発生した記録が残ることを指します。

光熱費や携帯料金など、公共料金の未払い・クレジットカードの引き落としの不備などが続くと、個人の信用情報に記録されてしまいます。

このリストに載ってしまうと、5年間は大抵のローンを組めません。

しかし、プロパー融資では金融機関が過去よりも現状と将来を鑑みて返済能力を判断するため住宅ローンを組める可能性があります。

リストに載っている人は契約を諦めずに、プロパー融資が利用できるか金融機関に相談してみるのもおすすめです。

プロパー融資には通常の住宅ローンと比べて、いくつかの注意すべきデメリットがあります。

プロパー融資の主なデメリットは以下の通りです。

• 住宅ローンの金利が高くなってしまう
• 連帯保証人が必須
• 少額の融資に制限されてしまう可能性が高い
• プロパーローンで住宅購入するにはある程度自分でお金を用意する必要がある

プロパー融資は一般的な住宅ローンと比べて、金利が高くなってしまう場合が多いのがデメリットです。

契約状況にもよりますが、一般的な住宅ローンと比べて、プロパー融資では借入金利が1%ほど上乗せされるのが相場だといわれています。

金融機関からすると保証会社を介さずに利用者と直接契約を行うため、リスクを背負う分、金利を高く設定せざるえません。

企業向けの融資であるプロパー融資は、個人向けの一般的住宅ローンよりも金利は高く設定されています。

しかしながら、保証料がないため、支払いのトータルで考えるとプロパー融資の方が安くなる場合が多いです。

プロパー融資には、連帯保証人が必須です。

保証会社を介さずに金融機関と直接契約を結ぶため、連帯保証人が必要となります。

一般的な住宅ローンの場合、連帯保証人を保証会社が担うこととなるため、利用者側で立てる必要はありません。

プロパー融資では、保証会社を介していないため、利用者の身近な人で連帯保証人を立てる必要があります。

金融機関によっては、保証人とすることができる人の範囲が限定される場合もあるので注意。

プロパー融資を利用したいと考える人は、身近な人で連帯保証人となってもらえそうな人を探しておくことをおすすめします。

プロパー融資で契約すると、少額の融資に制限されてしまう可能性が高いです。

この融資は、本来は企業向けの不動産融資であるために、短期的に融資するものです。

しかしながら、個人でローンを組んだ場合でも、企業と同じ基準となり返済期間が短くなってしまうのがデメリット。

また、返済期間が短いために、その毎月の支払額は大きくなってしまい、個人で支払うことができない場合もあります。

個人で支払うことのできる金額には限りがあるため、融資は少額となってしまう場合が多いです。

返済能力が足らず少額でしか返済できない人は、長期的に少しずつ返済を行う住宅ローンを選ぶがおすすめ。

一方で、返済金額が大きくなっても問題ない人は、短期でまとめて返済ができるプロパー融資を利用するのがおすすめです。

プロパー融資で住宅ローンを組み際には、ある程度自分でお金を用意する必要があります。

金融機関は、利用者が返済不能となるリスクを負って直接契約するため、契約時には利用者の返済能力を最も重視します。

返済能力の有無を判断する指標として用いるのが、利用者の自己資金の有無となります。

契約時に利用者に自己資金がない場合は、返済能力がないと判断され、ローンを組めない場合が多いです。

プロパー融資は、もともと企業向けの融資であるために、契約時の自己資金の有無が一般的な住宅ローンよりも重視してみられる場合が多くなります。

契約時に自己資金を用意できない人は、この融資ではなく、一般的な住宅ローンでの契約を検討することをおすすめします。

プロパー融資は限られた金融機関でのみ取り扱われており、事前に比較検討することが大切です。

以下に、代表的な取扱銀行を紹介します。

• 楽天銀行
• 住信SBIネット銀行
• ARUHI
• りそな銀行
• フラット35

通常の住宅ローンとは異なり、対応している銀行が限られているため、候補となる金融機関を把握しておくことが必要です。

次の章では、それぞれの銀行が提供するプロパー融資の特徴について詳しく見ていきましょう。

楽天銀行は、フラット35の契約が結べる銀行の一つです。

この銀行は、ネット銀行の一つであり、フラット35を利用する上で最も低金利で利用ができる金融機関の一つとなっています。

この銀行でフラット35を利用するメリットとしては、楽天ショッピングによる買い物割りが適用される点が特徴的です。

大手ECサイト楽天市場と連動しており、ショッピングをお得に利用でき、ATMでも多く取り扱いをしているため、便利。

日々の買い物を楽天ネットショピングで行う人や、楽天銀行の口座をすでに持っている人におすすめの銀行です。

また、フラット35以外の住宅ローンを契約すると、全疾病保障にがん保障の特約を付けた、がん保障特約が付随します。

このため、住宅ローンだけでなく、医療保険の充実もはかれる点もポイントです。

参考：フラット35｜楽天銀行

住信SBIネット銀行は、フラット35の契約が結べる銀行の一つです。

この銀行もネット銀行の一つであり、フラット35を利用する上で最も低金利で利用できる金融機関の一つです。

この銀行でフラット35を利用するメリットは、全疾病保障がついてくる点。

この保障には、さまざまな保障が充実しており、たとえば、女性ががんの診断を受けた場合に30万円の保険金が支払われます。

ほかの特徴として、繰上返済手数料が一部無料であったり、他行口座からの資金移動手数料が無料になったりといった特典があります。

さらに、信頼度が高い銀行であるため、安心してフラット35やプロパー融資の契約を結ぶことができます。

参考：フラット35｜住信SBIネット銀行

ARUHIもネット銀行の一つであり、フラット35の契約が結べる銀行の一つです。

ほか銀行と同じく、フラット35を利用する上で最も低金利で利用できる金融機関の一つとなっています。

この銀行での独自のメリットとしては、審査がかなり早く終わることがあげられます。

かなり早い場合だと、最短で即日にフラット35の審査が完了します。

さらに、業界では最低水準の金利を誇っており、頭金も不要で申し込むことができるため、住宅ローンで人気のネット銀行です。

参考：フラット35｜ARUHI

りそな銀行では、フラット35の契約が結べる銀行の一つですが、ほか3つの銀行とは違い、ネット銀行ではありません。

りそな銀行でフラット35を契約するメリットとしては、住宅ローンを組むと自身のステータスが大幅にアップすることです。

ステータスが大幅にアップすることで、ATM手数料が月3回まで実質的に無料になるなど、さまざまな特典がついてきます。

りそな銀行では、フラット35と独自のプランを組み合わせたオリジナルのプランがあり、頭金不要で利用できるものなどがあります。

さらに、繰上返済手数料が無料となる特典もつくため、ネット銀行以外でフラット35を利用するにはおすすめの銀行です。

参考：フラット35｜りそな銀行

フラット35は、保証料不要で金利も抑えられる住宅ローンの一つです。

住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供しており、プロパー融資と同様に保証会社を介さずに契約できます。

そのため、審査に通りやすい傾向があり、保証料がかからない点も共通しています。

さらに、一般的な住宅ローンと同水準の低金利で借入ができる点も魅力です。

プロパー融資を検討する前に、フラット35も選択肢の一つとして考えてみるとよいでしょう。

プロパー融資は通常の住宅ローンよりも審査が厳しく、落ちる可能性も十分にあります。

審査で見られる主なポイントは以下の通りです。

• 高い自己資金比率を有しているか
• 具体的な返済計画があるか

プロパー融資では、自己資金比率が審査通過の重要なポイントとなります。

審査時に見られる主なポイントは以下の通りです。

• 自己資金比率が20〜30％以上あるか
• 資金の出所が明確で安定しているか
• 生活資金と分けて管理されているか
• 借入希望額とのバランスが適切か
• 収益性の高い物件を選んでいるか（不動産投資の場合）

金融機関が借り手に求めるのは、返済リスクの少なさです

自己資金が多ければ多いほど、返済不能に陥るリスクが低いと判断されやすくなり、自己資金が少ないと、審査落ちのリスクが高まります。

プロパー融資を目指す場合は、資産状況の見直しや頭金の準備が重要です。

プロパー融資では、具体的で現実的な返済計画の有無が審査に大きく影響します。

審査でチェックされる主なポイントは以下の通りです。

• 返済負担率が20〜35％以内であるか
• 他の借入とのバランスがとれているか
• 収入が安定しているか（勤続年数・雇用形態など）
• 担保の評価と借入額が適正か
• 返済計画書などで根拠を示せるか

金融機関は、返済能力だけでなく、継続的に無理なく返済できる計画があるかを重視しています。

プロパー融資では、計画の具体性が信頼性に直結するため、数値に基づいた返済シミュレーションを用意しておくことが重要です。

プロパー融資には、審査が通りやすく独自のローン形態が組めるというメリットがあります。

しかし、一方では連帯保証人が必要だったり、自己資金の用意が必要だったりというデメリットも。

プロパー融資が合っている方は以下のとおりです。

• ローン金利を抑えたい人
• 事業が軌道に乗っていてさらに拡大したい人
• 自己資金が多い人

この融資は保証会社を介さずに直接契約を結ぶもので、自由度が高く独自の契約形態で契約が結べ、金利を低めにできる可能性があります。

また、金利を低くできる可能性があるため、不動産経営で事業を伸ばしていきたいと思っている人におすすめ。

また、ある程度の自己資金があれば、金融機関からの審査も比較的通りやすいため、自己資金が多い人にもおすすめです。

ある程度の自己資金がある人やこれから事業を拡大していきたいと考えている人に、プロパーローンは最適といえます。

プロパー融資を利用する際に注意すべきポイントは、以下の3つです。

• 融資の確定まで三ヶ月以上必要
• 自宅が競売にかけられるまでの期間が短くなる可能性がある
• 保証会社による代位弁済を受けられない

それぞれ、注意すべきポイントがあるため、内容をよく読んで正しく理解しておくべきです。

プロパー融資は、申し込みから融資の確定までに三ヶ月以上の日数を必要とする点に注意が必要です。

この融資は金融機関にとってはリスクの高いローンであるために、

• 契約者の自己資本力の確認
  
• ローン上限額の決定
  
• 返済期間の決定
  

など、さまざまな内容を詳細かつ正確に調べる必要があります。

独自な形態で契約が結べるからこそ、さまざまなことを検討する必要があり、審査から融資決定までの期間が長くなってしまうのです。

この融資を利用する際は、三ヶ月以上のゆとりをもって金融機関に申し込むのがポイント。

また、三ヶ月も待てないという人は、別のローンを検討した方がよいかもしれません。

プロパー融資では、自宅が競売にかけられるまでの時間が短くなる可能性があります。

一般的な住宅ローンで返済が滞った結果、返済ができなくなった場合には、自宅に対して競売手続きが行われます。

プロパー融資では、一般的な住宅ローンと比べて競売に入るまでの猶予期間が短くなってしまうことに注意が必要です。

住宅ローンが返済できなくなって競売にかかるまで

• 一般的な場合：1年ほどの猶予
  
• プロパー融資の場合：2ヶ月ほどの猶予

で競売にかけられる可能性があります。

返済猶予が短いということは、返済計画の再設計を行う期間が短くなるため、そもそも返済が滞ることのないような返済計画を立てるのが重要です。

住宅ローンを返済できなくなった場合、一般的なものと違い、保証会社による代位弁済を受けられない点に注意が必要です。

一般的な場合は、保証会社を介して契約しているため、返済不能になった場合に利用者に代わって金融機関に返済を行なってもらえます。

しかしながら、この融資の場合は、保証会社を介さずに直接金融機関と契約しているため、代位弁済を行う会社は存在しません。

このため、返済ができなくなった場合は代位返済が受けられないために、すぐに自宅の競売手続きに入ることになります。

返済ができなくなってから、おおよそで数ヶ月以内に競売開始の決定通知書が裁判所から届き、期間内で対策を講じなければなりません。

猶予期間が短いことや代位弁済がないことをしっかり理解した上で、この融資の契約を検討する必要があります。

プロパー融資を利用する流れは、以下の通りです。

• 事業計画書を作成する
• 金融機関に相談して審査に必要な書類を用意する
• 金融機関による事前審査を行う
• 本審査が行われる

ここでは、各ポイントごとに解説していきます。

必要な書類についても紹介しているため、参考にしてみてください。

融資の契約を結ぶために、まずは事業計画書を作成します。

事業計画書とは、事業内容や企業の戦略・収益見込みなどを説明するための書類のことをさします。

不動産投資の場合は、賃貸事業として

• 採算がどのように取れるのか
  
• 入居者の募集について
  
• 返済計画
  
• 資金計画
  

などを具体的に決めていくことになります。

さらに、過去の経営状況なども詳しく書いていく必要があります。

この事業計画書は、金融機関が契約者に対して融資するかどうか判断するための重要な情報です。

提出する内容が安定した計画で完済できることを示している必要があります。

過去と現在の状況、そして未来の予定をしっかりと計画書として作成し、まとめていくことが重要です。

次に、金融機関と相談しながら審査に必要な書類を用意します。

プロパー融資は、金融機関と直接して独自のローン形態の交渉や審査をするため、必要な書類は時と場合によって異なります。

ただ、一般的には以下のような書類が必要となります。

• 事業計画書および返済予定表
• 売買契約書および重要事項説明書
• 購入する物件情報 登記簿謄本など
• 本人確認証
• 収入証明書 レントロール（家賃明細表）

これら書類などは一般的なもので、融資の契約を作成していく中で必要となる書類は変わってきます。

このため、上記以外にも必要な書類があるかどうかは、必ず金融機関と確認しておくのがポイントです。

事前計画書を作成し、必要な書類の準備ができたら、次は金融機関の担当者との事前審査に入っていきます。

この事前審査は、住宅の売買契約を結ぶ前に行なっておく必要があるものです。

この融資のローン形態は、事業計画書や必要書類を参考にして、自己資本比率や返済能力などを確認します。

これら事項を金融担当者と直接交渉しながら、ローンの限度額などを決めて独自のローン形態を定めていきます。

事前審査の際には、どれだけの自己資本率があるか・現在の収入がどれくらいなのかなどがポイント。

購入したい物件に対してどれだけの金額を借入したいのか、事前に担当者に伝えておくべきです。

事前審査を無事通過すると、いよいよ本審査に入り、この時点で不動産物件の売買契約を結ぶことになります。

この融資は、金融機関にとってリスクが高いものであるために、この本審査は慎重に行われます。

慎重に行う審査であるために、審査期間だけで三ヶ月以上かかる場合もあり、余裕を持って申請を行うことが重要です。

本審査の基準については、金融機関や利用者の現状などによって異なるため、どのような基準となるかは金融機関の担当者に確認しておくことがポイントです。

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ここまで住宅ローンのプロパー融資のメリット・デメリットや、おすすめの人などを紹介してきました。

結論として、プロパー融資は保障会社を介さず金融機関と直接交渉して独自のローンを組める点が大きなメリットです。

住宅ローンではデメリットとメリットを正しく理解して自分に合ったものを選ぶのがおすすめ。

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