【建売住宅を検討中の方へ】住宅ローン控除や諸費用について注意点を解説

建売住宅は家と土地がセットで、既に完成されたものを購入するので、手続きがシンプルなどの利点があります。

また、注文住宅ほど自己資金を要すこともないため、追加で「つなぎ融資」なども必要ないことが多いです。

建売住宅における住宅ローンの特徴について紹介します。

注文住宅の場合は、先に土地を購入してから、家を建てるというステップを踏みます。

そのため、建築が開始する際の「着手金」や「中間金」、「残金決済」などの費用を用意しなくてはなりません。

これら住宅が完成する前の支払いには住宅ローンが使えません。

基本的には自己資金を準備しますが、他にも「つなぎ融資」などを利用して対応することもあります。

このように、注文住宅は考えることが多く、建売住宅の方がシンプルです。

注文住宅は住宅が完成する前の「着手金」などをどう準備するか考える必要があります。

仮に、全て自己資金で対応するとなった場合、現在の賃料（住居費）に加えての支払いとなり、大きな負担となります。

建売住宅であれば、一時的に家計の資金が減ってしまうことは少ないため、不測の事態が起きた場合でも柔軟な対応が可能なため安心です。

また、注文住宅よりも建売住宅の方が分かりやすく、手続きもシンプルというメリットもあります。

以下に、建売住宅の代表的なメリットを紹介します。

• 価格が抑えられる
• 現物を見てから購入できる
• 立地がいい（住みやすい）
• すぐに入居できる
• 手続きが楽

建売住宅の大きなメリットが物件価格です。

建売住宅は、同じ規格で複数の住宅をまとめて建設することが多いため、資材などを大量に仕入れることができ、コストを抑えることができます。

また、建物の設計を標準的なものとしており、購入者は自分のニーズに応じて追加設備を選択できるようにするなどして、初期費用を抑えています。

このため、注文住宅などに比べて販売価格が安く設定されることが多いです。 

建売住宅は住居が完成した状態で販売されているため、実際に物件を見てから安心して購入を検討できます。

家具の配置や外構のデザインを具体的にイメージしやすいため、どのような生活スタイルになるかを判断もしやすいです。

実際に住むイメージを想像しやすく、住んでからのギャップを減らすことができます。

建売住宅は需要の高いエリアに建設されることが多く、良い立地、自分の住みたいところに住むチャンスが増えます。

また、建売住宅は地域の住環境やニーズを考慮して建てられるため、利便性が高いエリアに住むことができるかもしれません。

周辺環境や学校、商業施設へのアクセスなどが整備されていることも多いです。

多くの場合、建売住宅はすでに完成しているか、完成間近の状態で販売されています。

そのため、購入を決めてからすぐに入居できるのが大きな魅力です。

各種手続きがスムーズに進めば、最短1ヶ月程度で入居が可能な場合もあります。

転勤や子供の入学など、タイミングが重要な時に迅速も可能です。

土地と建物がセットで販売されるため、注文住宅のように別々に手続きを行う必要がなく、住宅ローンの手続きもスムーズに進められます。

また、注文住宅の場合、土地の購入から始まり、建物の設計や工事の進捗に応じて複数回に分けて代金を支払う必要がありますが、建売住宅はその必要がありません。

さらに建物についても、注文住宅のような複雑な打ち合わせや設計変更が不要なため、時間が取られることは少ないです。

住宅ローンは様々なことを考慮したうえで、組む必要があります。

自分の年収や家計の収支などの割と把握しやすいものから、数十年先の不確定な将来のことまで考えなければなりません。

住宅ローンの返済ができなくなってしまわないよう、以下の点を踏まえ返済計画を考えてください。

自分の年収や属性によって、金融機関からの借入可能額が決まります。

購入する住宅の価格、借入可能額、そして実際に返済可能な金額は日々の生活から考え、無理のない返済計画を立ててください。

返済可能か見通しがつかないにも関わらず、身の丈に合わない物件を購入することがないよう注意してください。

住宅を購入する際に、住宅ローンを利用すれば、一定の条件のもと住宅ローン控除を受けられます。

特に、住宅の性能に関する要件は、自分で性能を決めて建てる注文住宅とは違い、不動産業者などにしっかり確認しておくべきです。

借主の年収や住宅の価格にもよりますが、総額数百万円の減税（還付）を受けられます。

住宅ローンを組む際は、必ず住宅ローン控除を受けられるかあらかじめ確認しておく必要があります。

建売住宅は土地と建物がセットで販売されているため、価格が分かりやすいのが特徴ですが、契約前にはその他の費用について調べておく必要があります。

契約に関する諸費用や、設備や外構の追加のオプション費用、引越し費用など物件価格以外にかかる費用はあります。

「思ったより高くて後悔した」といったことがないように、細かいところまで把握しておくことが大切です。

建売住宅でも住宅ローン控除は受けられます。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を購入した際に受けられる税制上の優遇措置のことです。

年末時点の住宅ローン残高の0.7％を上限に、最長13年間にわたり、所得税や住民税の金額が控除される制度となります。

この記事内では新築住宅を購入する場合についてのみ説明することとします。住宅ローン控除は中古住宅でも適用されます。）。

住宅ローン控除の適用可否のポイントとして、購入する住宅の省エネ基準（環境性能）があり、とても重要です。

2024年1月以降に自治体などの建築確認を受けた新築住宅の場合、省エネ基準を満たす住宅でない場合は、住宅ローン控除を受けられないため注意してください。

住宅ローン控除の対象となる省エネ基準適合住宅について、それぞれの省エネ基準を説明します。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html

※参照：住宅ローン減税ー国土交通省｜国土交通省HP

住宅性能以外の適用条件は以下のとおりです。

• 住宅ローンの返済期間は10年以上であること
• 居住用住宅であること
• 床面積が50m2以上あること（一部の住宅は40m2以上50m2未満で適用可）
• 住宅ローンを借りた人の合計所得金額が2,000万円以下であること
• 住宅の引渡しからから6ヵ月以内に入居し、引き続き居住していること　など 

住宅ローン控除の具体的な金額等をシュミレーションしてみます。

＜シュミレーション条件＞

• 年収: 600万円
• 借入額: 4000万円
• 物件の種類: 省エネ基準適合住宅
• 返済期間: 35年（元利均等返済）
• 金利: 1.5%（全期間固定型）
• 入居開始月: 2024年5月
• 住宅ローン年末残高: 3929.6万円（初年度） 

建売住宅を購入する際には、物件価格に加えて多くの諸費用が必要です。

これらの費用は、購入前から購入後にかけて発生し、全体の資金計画にしっかりと組み込むことが重要です。

事前にこれらの費用を把握し、余裕を持った資金計画を立てることが、住宅購入後のゆとりある生活につながります。

諸費用は一般的に物件価格の5〜10％程度かかると言われています。

諸費用は建売住宅の購入時と、住宅ローンを組む時のそれぞれに発生するので注意が必要です。

以下に4,000万円の建売住宅を購入する際にかかる諸費用の例を紹介します。

合計すると、住宅購入にかかる諸費用はおおよそ 200万円〜400万円 となります。

諸費用だけでも数百万かかり準備が大変です。

しかし、諸費用も一般的に住宅ローンに含めることが可能です。

仲介手数料や、登記費用、住宅ローンに関する諸費用は住宅ローンに含めることが一般的には可能ですが、金融機関によりことなるケースもあるので、事前に確認しておくのがおすすめです。

頭金を入れることができれば、借入額が減らせるため、その分返済計画にゆとりを持つことができます。

ただし、頭金をすぐに用意できない家庭もあり、頭金を入れずにフルローンで住宅ローンを組む家庭も一定数います。

自分の場合は、頭金を入れるのか、入れるならばどの程度入れるのか考えてから住宅を購入する必要があります。

頭金を入れて、借入額を減らすことができれば、借入額にかかる利息も減らすことができます。

したがって、理論上は可能な限り頭金を入れておいた方がよいということになります。

ただし、頭金を入れすぎると家計における余剰資金が少なくなることも考慮しなければなりません。

万が一のことに備えて、手元に自由に使える資金も用意しておかなければならないため、バランスを考えて判断する必要があります。

いくら頭金があった方がいいとは言え、頭金の準備に時間をかけるのは得策とは言えない場合もあります。

資金を貯めている間に、住宅購入のタイミングを逃したり、金利が上昇し返済負担が大きくなってしまうかもしれません。

また、住宅ローンを完済する年齢が上がってしまうリスクもあります。

ライフプランや将来のライフイベントを考慮し、最適なタイミングで住宅を購入することを考え、その際に用意できる頭金を入金するのがよいと言えます。

これまでの内容で、建売住宅を購入するにあたり、住宅ローン控除の仕組みや、諸費用などのお金に関する知識を身に付けることができたと思います。

しかし、知識を付けるだけでは、万全と言えません。

住宅購入を検討している今から、購入に向けてできることは他にもあるので、紹介していきます。

固定費の見直しは、住宅購入に関わらず実施すべきです。

住宅ローンを組んだ場合、これまでよりも住居費の割合が増えることが一般的なため、あらかじめ削れる支出は削っておくことをおすすめします。

具体的には、通信費や各種サブスク費、保険などを見直すと効果が高いことが多いです。

なお、見直す際には一人で考えるのではなく、信頼できるFPなどに相談すると効率的に実施できます。

住宅ローンの返済期間は一般的に20〜35年と言われています。

長期的な返済となるため、可能な限り将来を予測して返済計画を立てることが重要となります。

住宅ローンを組む前でも、子どもの進学にかかる費用や、車の購入、家電の買い換え予定などはあらかじめプランニングできるはずです。

将来の不安をなくすためにも、しっかりと今のうちから今後のことを考えておくことをおすすめします。

自分の年収から借入可能額と、実際に借りる額を検討しておくことが大切です。

一般的に年収の6〜7倍を借入額と設定すると、無理のない返済計画が立てられると言われています。

借入額が多くないか、また仮に借入額が多くとも夫婦共働きで収入を増やすなどの、対応策も考えておければ安心です。

住宅を購入することを決めたら後悔のないよう、踏ん切りをつけることも大事です。

住宅の購入は金額が大きく、また住宅ローンは長期にわたるため、後から「こうしておけば良かった」と思いがちです。

しかし、そんなことを考えていては、いつまで経っても住宅を購入することはできません。

ある程度自分の納得いくまで調べて、決断したのならば、その時の決断がベストだったと割り切る気持ちも必要です。

建売住宅を購入する際には、住宅ローンや各種諸費用などのお金の知識を身に付ける必要があります。

あわせて、住宅購入を検討しているのであれば、固定費の見直しや、ライフプランについても同時進行で考えておかなければなりません。

しかし、住宅ローン控除の金額や、固定費の見直しに伴う月々のローン返済額の算出など、個別具体的なケースを全て自分一人で考えるには限界があります。

そんな時に有効なのが、信頼できるFPなどへの相談です。

一人で考えると、その内容が合っているかも不安になります。

人生における大きな決断をしようとしている時だからこそ、自分一人で考え込まず、他の人の意見も参考にしながらベストな選択をしていきましょう。