住宅ローンの持分割合の決め方は？住宅ローン控除の持分割合の決め方は？

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持分割合とは、住宅を共有名義で持つ際の所有権においてそれぞれが持つ権利の割合を表します。

住宅ローンにおいては1つの住宅の購入にあたって夫婦が共同名義で借入を行うことができます。住宅の名義を共有名義とすることで、夫婦の収入を合算して住宅ローンを組むことが可能となるのです。

夫の収入だけでは必要額のローンが組めない際に、妻の収入分も含めてローンを組むことで必要額の借入を実現することができる場合があります。

一方で、持分割合の決め方を間違えると余計な税金を払わなくてはなくなるリスクもあります。

そこで以下では持分割合の決まり方と、割合を決める際の注意点を確認していきます。

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住宅ローンの持分割合は、債務者それぞれが出した金額の割合によって決まります。

例えば夫婦で5,000万円の住宅を購入し、夫の支払い分を3,000万円、妻の支払い分を2,000万円とした場合、持分割合は夫が60%、妻が40%となります。  

また持合割合は法務局に登記をする必要があり、その際には、資金の出所と持合の関係を決める必要があります。  

持合割合は、購入資金を誰がいくら用意したかによって割合を決めることが原則となり、贈与税が関わってくるので持分割合を決める際は、所有権を正しく登記する必要があります。

住宅ローンの持分割合を誤って決めてしまうと「贈与税」が発生してしまう可能性があります。

借り入れをする際に、借入金の当事者や所有者が違ったり、資金の出所の情報が間違っていたりすると債務者が返済したお金が「贈与」されたお金とみなされてしまうことがあるのです。

例えば、5,000万円の住宅を購入し、夫の支払い分を3,000万円、妻の支払い分を2,000万円としたが、実際には夫が4,000万円、妻が1,000万円の返済を実施した場合には妻の不足分の「1,000万円」が贈与とみなされ、課税の対象となってしまいます。

このような状況を避けるため、持分割合は夫婦でよく話し合った上で、借入金の当事者と所有者の情報などに誤りがないよう正確に記載することが大切です。

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住宅ローンの持合割合の決め方には、連帯保証型で住宅ローンを組む方法があります。

連帯保証型は、夫婦で組む際にどちらか一方が債務者、もう一方は連帯保証人になります。

連帯保証型は、債務者が何らかの理由で返済ができなくなったときに、連帯保証人が代わりに返済する制度です。 

連帯保証型には、それぞれの特徴が以下3つ挙げられます。

• 収入を合算できる
• 所有権は単独所有になる
• 夫婦どちらかが債務者となる

連帯保証型のメリットは、収入合算により借入金の金額を増やせることです。

また、1本の契約なのでペアローンと違い、事務手数料や印紙代等の費用は単独ローンと変わりません。

本来ローンで保証会社に依頼するときは、保証料が必要となり、一般的には借入額が多いほど保証料が上がる仕組みになります。 

保証料は金融機関によって異なりますが、借入額の0〜2%が相場です。 

しかし、連帯保証人を立てることで、保証会社の利用が不要となることで保証料がかからないところが連帯保証型のメリットになります。 

ですが、連帯保証型で持分割合を決め住宅ローンを組む際には、妻が妊娠や結婚などで一時的に収入が減る可能性があるため、将来的なリスクを想定した返済計画を立てることが大切です。 

連帯保証人となる配偶者は、債務者とともに借金の返済責任を負うことに注意が必要です。

連帯保証型のデメリットは、保証人の選定が非常に難しいという点です。

住宅ローンの連帯債務型とは、複数人で返済義務を負って、1本の住宅ローンを契約する借入制度です。 

連帯債務で住宅ローンを契約する場合は、夫婦や親子など二人のうちどちらか1人が主債務者となり、もう片方を連帯債務者として借り入れを行います。

住宅ローンの連帯債務型の特徴は以下の2つ

• 夫婦または親子がそれぞれ共有持合を持ち、返済する
• 住宅の所有権も負担割合に応じて決まる
  

連帯債務型のメリットは、夫婦の収入を合算できる点です。 

住宅ローンの収入合算とは、夫婦や親子などの収入を合わせて住宅ローンの審査に実施され、借入可能額が決定される方法です。

デメリットは、団体信用生命保険（団信）に債務者と連帯債務者のどちらかしか加入できない点です。

また、連帯債務者の加入を受け付けない団信も多く、この場合、連帯債務者に万が一があっても保証が降りないということになってしまいます。

このように、夫婦間の収入で返済していく最中に何かあった場合は、高額な借金を返済しないといけないというのがデメリットです。

なお、金融機関によっては夫婦どちらも団信に加入できる夫婦連生団体信用生命保険を取扱っていることろもあるので確認が必須です。

また、夫婦間で安定した収入であるかどうかも審査基準の一つとして見られます。

債務者が妻の場合は出産や子育てなどライフスタイルに変化があり、それに伴い収入に変化があるため、長期的なライフプランの元に住宅ローンを組む必要があるのです。

そうはいっても「5年・10年先のライフプランなんて具体的に考えられない」という方は多くいるはず。そんな方は無料でFPに相談ができるマネーキャリアの利用がおすすめ。

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住宅ローンでローンを組む時の方法の一つにペアローンという借入方法があります。

ペアローンは、住宅に対して複数の債務者が住宅ローンを組むことができます。

住宅ローンのペアローンの特徴について以下に3つ挙げます。

• お互いがローンの連帯保証人として契約となる
• 団信に加入ができる
  
• 互いに債務者になるため住宅ローン控除を行える

ペアローンの主なメリットは、お互いに住宅ローンの控除を受けることができる点です。

ペアローンは、夫婦や親戚などの両社がペアとなり、合計で2本の住宅ローンを組むことができます。

両社とも住宅ローン控除を受けることが可能になり、世帯全体で節税効果を期待することができます。

合わせて、ペアローンではそれぞれが主債務者となってローンを借り入れるので、親子や夫婦などの両者が団信信用保険(団信)に加入することができます。

ペアローンに向いている人は、夫婦ともに安定した職業についていて、出産や育児休業を経るなどのライフプランの変化があっても、職場に復帰できるなど将来の変化に対応しながら返済できる人になります。

ペアローンのデメリットには諸費用が増えるという点があります。

結論からお伝えすると住宅ローン控除における持分割合の扱い方も

住宅ローン控除を受ける場合も登記した持分割合が重要になります。

夫婦の共有名義で住宅を購入するときには持分割合を決める必要がありますが、マイホームを購入する際に、出資金額の割合に合わせるのが一般的です。

住宅ローン控除の持分割合の決め方は「そもそもの持分割合の決め方と同じ」になります。

マイホームを売買契約を結んでから1ヵ月以内に所有権移転登記を行いますので、それまでは持分割合を決めておく必要があります。

持分割合の決め方は、夫婦だった場合、夫と妻がそれぞれ支払った金額の割合に応じて決定されます。

例としては、6,000万円の住宅を夫3：妻1で購入した際の住宅ローン控除の割合は、夫が4,500万円、妻が1,500万円となります。

そのため、マイホームを住宅ローンで購入する際は、負担割合に応じて持分を所有権登記することが大切です。

何度もご説明していますが、住宅ローンを共同で組んだ際は持分割合を決める必要があります。

持分割合とは、住宅の所有権の割合を表すものです。

住宅を購入した際には、取得した土地と建物の所有権の持分割合を、資金の負担割合によって決める必要があります。 

したがって住宅ローンの持分割合の決め方の例としては、900万円の土地に対して、夫の年収が500万円、妻の年収が400万円である場合、夫と妻で5:4の持分割合になるということです。

なお、住宅ローンが組まれる対象の不動産は、債務者と連帯債務者との共有名義になります。

そのため、借入可能額は、2人の収入を合算して審査を行うので、1人で借入するより借入可能額が大きくなります。

住宅ローンの持分割合を決める際に気を付けるべきことは、各人が負担した額に応じて正確に記載しなくてはいけないという点です。

住宅ローンを組むときに申込情報などに誤りがあれば審査結果が遅れたり住宅ローン控除が受けられなくなる可能性があります。

住宅ローンの持分割合を決める際に気を付けるべきことを以下3つ挙げます。

• 各人が負担した額に応じて正確に記載しなくてはいけない
  
• 持ち分が土地だけだと住宅ローン控除を受けられない
• パートナーの親から受け取った住宅購入資金は非課税にならない
  

持分割合は自由に決める形式ではなく、名義人が住宅ローンを含めて支払った金額に応じて決まります。 

ここからは、住宅ローンの持分割合を決める際に気を付けるべき2つを詳しく解説します。 

気を付ける点1つ目は、住宅ローンの持分割合は各人が負担した額に応じて正確に記載しないと贈与と見なされる可能性があるということです。

住宅を購入する際には、一般的に物件の引き渡しの日に最終的な代金の支払いとともに不動産の所有権の登記を行います。

実際の登記の手続きは、多くの場合司法書士に委託して行います。

ただし、持分登記は夫婦で出資したときでも不動産を取得するために負担した金額の割合で行わなければなりません。

不動産を取得するときに必要な資金は土地代や建物代だけでなく、事務手数料もかかります。

不動産を登記する場合は、資金の出所と持分の関係を慎重に記載することが大切です。

資金負担割合の通りに持分登記をしないと、贈与を受けたと判断された人に贈与税がかかるので注意が必要です。

2つ目は、住宅を購入する際に持ち分が土地だけだと住宅ローン控除を受けられない点です。

住宅ローン控除は本来、住宅ローンのみに適用となるため、持ち分が土地だけだと適用されません。

住宅ローン控除は入居時から最長13年間にわたって、給与などから納めた所得税や住民税から控除される制度のことをいいます。

住宅ローンは本来、本人が住む家の購入や新築のための融資なので、土地のみの購入だと融資を受けることができません。

しかし、自己資金が不足している場合だと、条件を満たすことでつなぎ融資といった融資によって土地を購入することが可能です。  

ただし、住宅と土地の名義人を統一する必要があり、別名義で不動産を登記してる場合は、住宅ローン控除は適用されないので注意が必要です。 

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3つ目は、住宅ローンの購入でパートナーの親から受け取った住宅購入資金は非課税になりません。

住宅ローンにおける非課税措置とは、親や祖父母といった住宅購入資金やリフォーム資金を贈与するときに贈与税を非課税にできる制度です。

住宅購入資金が非課税に適用されるのは、契約者が直系の子または孫が受け取り、その資金を住宅購入に充てることが重要になります。

• 贈与を受ける人＝直系尊属(両親・祖父母・曾祖父母)など
• 義父母・叔父・叔母などは対象外
• 贈与を受ける年の1月1日時点で18歳以上

ただし、受贈者は贈与者の直系の子でないといけないのが条件なため、パートナーの親などから受け取っても非課税になりません。

住宅資金贈与の非課税措置を適用するには、上記の条件をすべて満たさないといけないので確認するようにしましょう。

住宅ローンを組んで持分割合は、「連帯保証型」と「連帯債務型」、「ペアローン」のそれぞれの計算方法について解説します。

• 連帯保証型の計算方法
  
• 連帯債務型の計算方法
  
• ペアローンの計算方法
  

住宅ローンを組む際に連帯保証型の場合は、1人の契約となるため持分割合を決める必要がありません。

連帯保証型は、夫婦のうちどちらかが債務者でもう一方が連帯保証人となり、単独での名義人になります。

連帯保証型とは本来、債務者が何らかの事情で支払えなくなった際に代わりに返済を負うこシステムのことです。

もし、仮に持分割合を設定するのであれば、連帯保証人になる人がいくらか頭金を出す必要があります。

例えば、家が3,000万円の家を購入するときに夫が頭金を600万円、妻が400万円を出し、夫が債務者、妻が連帯保証人になって連帯保証型の住宅ローンを組んだとします。

夫婦ですでに1,000万円を出資しているので、返済すべきなのは2,000万円です。

このように、連帯保証型は持分割合を決める必要がなく、シンプルに計算ができます。

住宅を購入するときに連帯保証型はローンを組む際に1つのローンなので、ペアローンのように諸費用が倍にかかるということがありません。

連帯保証型は、債務者が収入の減少などで債務が返済が困難になったときに代わり連帯保証人が支払う仕組みで、長期的なローンを組む際におすすめです。

連帯保証型がおすすめな人について以下2つ挙げます。

• 夫婦の収入を合算し、借入額を上げたい
• 諸費用を抑えたローンで組みたい  

上記から連帯保証型は、夫婦の収入を合算して審査を受けることができ、単独ローンに比べると借り入れ可能額が増やすことができます。

特に希望する金額に対し、夫1人では収入が少ないといった場合におすすめです。

また、住宅をどちらかの単独名義にしたい場合、連帯保証型だとペアローンより諸費用がかからず単独名義で申込むことができます。

住宅ローンの連帯債務型は、夫婦などの収入合算して審査に申し込む方法です。

連帯債務型は、夫婦間の収入割合と持分割合が同じ割合になることが原則です。

特に住宅ローンを借入れる際に、申込者本人の収入だけは希望条件を満たせない場合などで、原則として同居している家族の収入を合算して、連帯債務型として借入れできる可能性があります。

連帯債務型の計算方法は以下の算定式で計算するやり方です。

• 年末時点の住宅ローン残高 ×連帯債務割合×0.7%

連帯債務型の計算方法は、住宅ローン残高に夫婦の実際の負担する額で計算を行います。

例えば、夫婦2人で6,000万円の住宅ローン残高があり、お互いに3,000万円を負担している場合、夫婦の実際の負担額である3,000万円で計算を行います。

連帯債務型は、住宅ローンに対して債務者と同等の返済義務を負うので、2人とも条件を満たした場合は、住宅ローン控除を利用することが可能です。

住宅ローンにおいて連帯債務型は、ペアローンより諸費用が安く1契約分の費用に抑えることができる点です。

連帯債務型は、夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられるため、共働き世帯の税負担を大きく軽減することができます。

そのため、諸費用を抑えて契約したい方にとってはおすすめです。

連帯債務型がおすすめな人の諸費費用について以下の表を挙げます。

このように数千万円の住宅ローンに比べると、金額が小さく感じるかもしれませんが、ペアローンより出費が抑えることができるのは大きなポイントです。

連帯債務型は、夫婦間で住宅を購入するときになるべく諸費用を抑えたい方にとっておすすめです。

住宅ローンにおけるペアローンは、住宅ローン契約を2本立てにし、夫婦や親子がそれぞれに返済義務を背負う制度です。

ペアローンの持分割合は、頭金/借入総額で計算する形です。

ペアローンで住宅を購入するときの計算式を挙げます。

• 持分割合＝頭金＋借入金額の合計/ 住宅の購入価格

ペアローンは、夫婦で団体信用生命保険に加入ができることができます。

また、1人の場合よりも借入額を大きくすることができます。

夫婦のどちらかが債務者だった場合、万が一病気やケガで返済が困難になったとき団体信用生命保険に加入できるため、債務者の人の分を保険で完済することができるのもメリットです。

住宅ローンにおけるペアローンは、夫婦間が契約者それぞれの収入が安定している方におすすめです。

ペアローンは、住宅ローン残高を基準とし一定額の所得税控除を受けられる住宅ローン控除が受けられます。

ペアローンは主に夫婦で所有する住宅に対して夫婦それぞれが住宅ローンを契約し、相手の契約は連帯保証人になります。

夫と妻の両社の収入が高いほど借入金額が上がったり、住宅ローン控除を申請したりすることができますが、夫婦間の双方でローンを借入することになるため連帯債務型より返済額が大きくなるリスクがあります。

そのため、妻や夫の退職や離婚などのライフプランの変化の可能性があれば、支払いが難しくなる場合があります。

夫1人の収入だけでは不足しており、共働きを続けるような計画を立てている場合で金額の高い物件を購入したい方におすすめです。

以下では住宅ローンの持分割合について気になった際におすすめのサービスを紹介していきます。

今の時代、住宅ローンの持分割合や持分割合を踏まえた控除に関する情報はネットで検索をすれば様々に出てきます。

ですが、これらの項目は人それぞれによって異なりますし、何よりネットの情報を全て自分で理解して自分で意思決定をするのは困難なことで時間もかかります。

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本記事では、住宅ローンの持分割合の決め方や持分割合による控除への影響について解説しました。

住宅ローンでの持分割合は、契約の際に夫婦それぞれが支払った金額の割合によって決まり、正確に登記をしなければ余計に税金がかかってしまいます。

とはいえ、持分割合の適切な決定方法や自分たちが受けられる控除について自分たちだけで考えることは非常に難しく、結果的に損をしてしまうことも多いです。

そこで、正しく住宅ローンを組み、費用を最大限抑えるためには専門家への相談が必須のフローとなってくるのです。

それゆえに住宅ローンを契約する際には無料で何度でもFPへのオンライン相談が可能であるマネーキャリアを利用する方が増えてきているのです。

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