住宅ローンの持分割合の決め方は？住宅ローン控除の持分割合の決め方は？

住宅ローンの持分割合とは、住宅を共有名義で持つ際の所有権においてそれぞれが持つ権利の割合を表します。

ここでは、以下に分けて住宅ローンの持分割合を解説します。

• 住宅ローンの持分割合の決め方は出した金額の割合で決まる
• 住宅ローンの持分割合の決め方によっては贈与税が発生するので注意

住宅ローンにおいては1つの住宅の購入にあたって夫婦が共同名義で借入を行うことができます。住宅の名義を共有名義とすることで、夫婦の収入を合算して住宅ローンを組むことが可能となるのです。

例えば、夫の収入だけでは必要額のローンが組めない際に、妻の収入分もプラスすることで必要額の借入を実現できる場合があります。

一方で、持分割合の決め方を間違えると余計な税金を払わなくてはなくなるリスクもあります。そのため、まずは持分割合の決まり方と、割合を決める際の注意点を確認しておくべきです。

住宅ローンの持分割合の決め方について、よく分からないという方も多いのではないでしょうか。

結論、住宅ローンの持分割合は、債務者それぞれが出した金額の割合によって決まります。

例えば夫婦で5,000万円の住宅を購入し、夫の支払い分を3,000万円、妻の支払い分を2,000万円とした場合、持分割合は夫が60%、妻が40%となります。  また持合割合は法務局に登記をする必要があり、その際には、資金の出所と持合の関係を決める必要があります。  

持合割合は、購入資金を誰がいくら用意したかによって割合を決めることが原則となり、贈与税も関わってきます。そのため、持分割合を決める際は所有権を正しく登記する必要があります。

住宅を夫婦や親子で共有名義にする場合、登記上の「持分割合」に注意が必要です。持分割合は、購入資金の負担割合に応じて決めるのが基本です。

ただし、実際の負担額よりも多い持分を登記すると、その差額分が「贈与」とみなされ、贈与税が発生する可能性があります。

例えば、5,000万円の住宅を購入し、夫の支払い分を3,000万円、妻の支払い分を2,000万円としたが、実際には夫が4,000万円、妻が1,000万円の返済を実施した場合には妻の不足分の「1,000万円」が贈与とみなされ、課税の対象となってしまいます。

このような状況を避けるため、持分割合は夫婦でよく話し合った上で、借入金の当事者と所有者の情報などに誤りがないよう正確に記載することが大切です。

住宅ローンの持合割合の決め方には、連帯保証型で住宅ローンを組む方法があります。連帯保証型は、夫婦で組む際にどちらか一方が債務者、もう一方は連帯保証人になります。

連帯保証型は、債務者が何らかの理由で返済ができなくなったときに、連帯保証人が代わりに返済する制度です。 

連帯保証型には、それぞれの特徴が以下3つ挙げられます。

• 収入を合算できる
• 所有権は単独所有になる
• 夫婦どちらかが債務者となる

連帯保証型のメリットは、収入合算により借入金の金額を増やせることです。

また、連帯保証型住宅ローンは、1本の契約なになっており、ペアローンと違い事務手数料や印紙代等の費用は単独ローンと変わりません。

本来ローンで保証会社に依頼するときは、保証料が必要となり、一般的には借入額が多いほど保証料が上がる仕組みになります。 保証料は金融機関によって異なりますが、借入額の0〜2%が相場です。 

ただし、連帯保証人を立てることで、保証会社の利用が不要となることで保証料がかからないところが連帯保証型のメリットになります。 

一方で、連帯保証型で持分割合を決め住宅ローンを組む際には、妻が妊娠などで一時的に収入が減る可能性も考慮した返済計画を立てることが大切です。 連帯保証人となる配偶者は、債務者とともに借金の返済責任を負う責任をしっかり吟味しておくべきです。

連帯保証型のデメリットは、保証人の選定が非常に難しいという点です。

住宅ローンの連帯債務型とは、複数人で返済義務を負って、1本の住宅ローンを契約する借入制度です。 

連帯債務で住宅ローンを契約する場合は、夫婦や親子など二人のうちどちらか1人が主債務者となり、もう片方を連帯債務者として借り入れを行います。住宅ローンの連帯債務型の特徴は以下の2つです。

• 夫婦または親子がそれぞれ共有持合を持ち、返済する
• 住宅の所有権も負担割合に応じて決まる
  

連帯債務型のメリットは、夫婦の収入を合算できる点です。 

住宅ローンの収入合算とは、夫婦や親子などの収入を合わせて住宅ローンの審査を受けることができる方法です。そのため、一人では購入の難しい物件でも、手が届くようになるのが魅力です。

連帯債務型デメリットは、団体信用生命保険（団信）に債務者と連帯債務者のどちらかしか加入できない点です。

また、連帯債務者の加入を受け付けない団信も多く、この場合、連帯債務者に万が一があっても保証が降りないということになってしまいます。

このように、夫婦間の収入で返済していく最中に何かあった場合は、高額な借金を返済しないといけないというのがデメリットです。なお、金融機関によっては夫婦どちらも団信に加入できる夫婦連生団体信用生命保険を取扱っていることろもあるので確認が必須です。

さらに、夫婦間で安定した収入であるかどうかも審査基準の一つとして見られます。債務者が妻の場合は出産や子育てなどでライフスタイルに変化があり、それに伴い収入も変わるケースも多くあります。

そのため、長期的なライフプランの元に住宅ローンを組む必要があるのです。

住宅ローンではペアローンという借入方法もあります。ペアローンは、住宅に対して複数の債務者が住宅ローンを組むことができる仕組みです。

住宅ローンのペアローンの特徴は、以下の3つです。

• お互いがローンの連帯保証人として契約となる
• 団信に加入ができる
  
• 互いに債務者になるため住宅ローン控除を行える

ペアローンの主なメリットは、契約者がお互いに住宅ローンの控除を受けることができる点です。

ペアローンは、夫婦や親戚などがペアとなり、合計で2本の住宅ローンを組む仕組みです。そのため、両者とも住宅ローン控除を受けることが可能になり、世帯全体で節税効果を期待することができます。

特にペアローンに向いているのは、

• 夫婦ともに安定した職業についている
• 出産や育児休業などの変化にも対応できる（職場に復帰できる）
• 将来の変化があっても貯蓄で賄える

などの方です。特に高額なローン契約を組む際、一人の年収では不安な方はペアローンを検討してみるのもひとつの方法です。

ペアローンのデメリットには諸費用が増えるという点があります。

住宅ローン控除の持分割合の決め方はどのようになっているのか、疑問に感じていませんか？

結論、住宅ローン控除における持分割合の扱い方も、上記で説明した登記した持分割合が重要になります。参考までに一例を紹介します。

• 夫：持分70%→住宅ローン控除もローン残高の70%部分が適用
• 妻：持分30％→住宅ローン控除もローン残高の30%部分が適用

また、マイホームの売買契約を結んでから1ヵ月以内に所有権移転登記を行いますので、それまでに持分割合を決めておく必要があります。持分割合の決め方は、夫婦だった場合、夫と妻がそれぞれ支払った金額の割合に応じて決定されます。

例としては、6,000万円の住宅を夫3：妻1で購入した際の住宅ローン控除の割合は、夫が4,500万円、妻が1,500万円となります。

そのため、マイホームを住宅ローンで購入する際は、負担割合に応じて持分を所有権登記することが大切です。

ここでは、住宅ローンの持分割合の決め方の例を紹介します。

おさらいとして、持分割合とは住宅の所有権の割合を表すものです。住宅を購入した際には、取得した土地と建物の所有権の持分割合を、資金の負担割合によって決める必要があります。 

そこでここでは、以下3つのケースを紹介します。

1. 資金負担に応じて持分を決めるケース
2. ローン返済負担を考慮して持分を決めるケース
3. 夫婦で完全に平等（50:50）の持分にするケース

このように、持分割合は実際の負担額（自己資金＋ローン返済額）に基づいて持分を決めるのが基本です。

また、持分割合を決める際には、収入差や将来の変化を考慮して持分を調整する点も意識しておくべきです。

住宅ローンの持分割合を決める際に気を付けるべき点は、以下の3つです。

• 各人が負担した額に応じて正確に記載しなくてはいけない
  
• 持ち分が土地だけだと住宅ローン控除を受けられない
• パートナーの親から受け取った住宅購入資金は非課税にならない
  

持分割合は自由に決める形式ではなく、名義人が住宅ローンを含めて支払った金額に応じて決まります。 そのため、実際と違う部分がないよう注意すべきです。

気を付ける点1つ目は、住宅ローンの持分割合は各人が負担した額に応じて正確に記載しないと、贈与と見なされる可能性があるということです。

住宅を購入する際には、一般的に物件の引き渡しの日に最終的な代金の支払いとともに不動産の所有権の登記を行います。実際の登記の手続きは、多くの場合司法書士に委託して行います。

ただし、持分登記は夫婦で出資したときでも不動産を取得するために負担した金額の割合で行わなければなりません。

不動産を取得するときに必要な資金は土地代や建物代だけでなく、上記のような事務手数料もかかります。不動産を登記する場合は、資金の出所と持分の関係を慎重に記載することが大切です。

資金負担割合の通りに持分登記をしないと、贈与を受けたと判断された人に贈与税がかかるケースもあるため、注意が必要です。

気を付ける点2つ目は、住宅を購入する際に持ち分が土地だけだと住宅ローン控除を受けられない点です。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入・新築・増改築した場合、年末のローン残高に応じて所得税や住民税が減税される制度です。こちらは、住宅ローンのみに適用となるため、持ち分が土地だけだと適用されません。

ただし、自己資金が不足している場合だと、条件を満たすことでつなぎ融資といった形で土地を購入することが可能です。  その際には、住宅と土地の名義人を統一する必要があり、別名義で不動産を登記してる場合は、住宅ローン控除は適用されないので注意が必要です。 

気を付ける点3つ目は、住宅ローンの購入でパートナーの親から受け取った住宅購入資金は非課税にならない点です。

住宅ローンにおける非課税措置とは、親や祖父母といった住宅購入資金やリフォーム資金を贈与するときに贈与税を非課税にできる制度です。

住宅購入資金が非課税に適用されるのは、契約者が直系の子または孫が受け取り、その資金を住宅購入に充てることが重要になります。

• 贈与を受ける人＝直系尊属(両親・祖父母・曾祖父母)など
• 義父母・叔父・叔母などは対象外
• 贈与を受ける年の1月1日時点で18歳以上

そのため、パートナーの親などから受け取っても非課税になりません。住宅資金贈与の非課税措置を適用するには、上記の条件をすべて満たさないといけないので確認しておくべきです。

ここでは、住宅ローンの持分割合を決める際の計算方法を以下に分けて解説します。

• 連帯保証型の計算方法
  
• 連帯債務型の計算方法
  
• ペアローンの計算方法
  

住宅ローンを組む際に連帯保証型の場合は、1人の契約となるため持分割合を決める必要がありません。

連帯保証型は、夫婦のうちどちらかが債務者でもう一方が連帯保証人となり、単独での名義人になります。

連帯保証型とは本来、債務者が何らかの事情で支払えなくなった際に代わりに返済を負うこシステムのことです。

もし、仮に持分割合を設定するのであれば、連帯保証人になる人がいくらか頭金を出す必要があります。

例えば、家が3,000万円の家を購入するときに夫が頭金を600万円、妻が400万円を出し、夫が債務者、妻が連帯保証人になって連帯保証型の住宅ローンを組んだとします。

夫婦ですでに1,000万円を出資しているので、返済すべきなのは2,000万円です。

このように、連帯保証型は持分割合を決める必要がなく、シンプルに計算ができます。

連帯保証型がおすすめな人は、以下の通りです。

• 住宅ローンの借入額を増やしたいが、ペアローンや連帯債務は避けたい方
•  夫婦どちらかの収入が不安定な方
• 住宅ローン控除を主債務者が最大限受けたい方
• 諸費用を抑えたローンを組みたい方
• 夫婦の収入差が大きく、共同名義にするメリットが少ない方

連帯保証型は、夫婦の収入を合算して審査を受けることができ、単独ローンに比べると借り入れ可能額が増やすことができます。特に希望する金額に対し、夫1人では収入が少ないといった場合におすすめです。

また、住宅をどちらかの単独名義にしたい場合、連帯保証型だとペアローンより諸費用がかからず単独名義で申込むことができます。

ただし、主債務者が返済不能になると、連帯保証人が全額返済義務を負うため、万が一の際に備えておくことが重要です。

住宅ローンの連帯債務型は、夫婦などの収入合算して審査に申し込む方法です。

連帯債務型は、夫婦間の収入割合と持分割合が同じ割合になることが原則です。

特に住宅ローンを借入れる際に、申込者本人の収入だけは希望条件を満たせない場合などで、原則として同居している家族の収入を合算して、連帯債務型として借入れできる可能性があります。

連帯債務型の計算方法は以下の算定式で計算します。

• 年末時点の住宅ローン残高 ×連帯債務割合×0.7%

連帯債務型の計算方法は、住宅ローン残高に夫婦の実際の負担する額で計算を行います。

例えば、夫婦2人で6,000万円の住宅ローン残高があり、お互いに3,000万円を負担している場合、夫婦の実際の負担額である3,000万円で計算を行います。

連帯債務型は、住宅ローンに対して債務者と同等の返済義務を負うので、2人とも条件を満たした場合は、住宅ローン控除を利用することが可能です。

住宅ローンにおいて連帯債務型は、ペアローンより諸費用が安く1契約分の費用に抑えることができる点です。

連帯債務型は、夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられるため、共働き世帯の税負担を大きく軽減することができます。

そのため、以下のような方におすすめです。

• 諸費用を抑えて契約したい方
• 住宅ローン控除を夫婦で最大限活用したい方
• 夫婦で協力して住宅費用を負担したい方
•  夫婦どちらかが育休や転職などで収入が変動する可能性がある方

また、連帯債務型がおすすめな人の諸費用の例は以下の通りです。

このようにペアローンより出費が抑えることができるのは大きなポイントです。ただし、どちらかが支払えなくなった場合、もう一方が全額負担する義務がある点には注意すべきです。

住宅ローンにおけるペアローンは、住宅ローン契約を2本立てにし、夫婦や親子がそれぞれに返済義務を背負う制度です。ペアローンの持分割合は、頭金/借入総額で計算することができます。

ペアローンで住宅を購入するときの計算式は以下の通りです。

• 持分割合＝頭金＋借入金額の合計/ 住宅の購入価格

ペアローンは、夫婦で団体信用生命保険に加入ができることができます。

夫婦のどちらかが債務者だった場合、万が一病気やケガで返済が困難になったとき団体信用生命保険に加入できるため、債務者の人の分を保険で完済することができるのもメリットです。

住宅ローンにおけるペアローンがおすすめなのは、以下のような方です。

• 夫婦で収入を合算し、より多くの借入額を確保したい方
• 双方が住宅ローン控除を受けたい方
• 夫婦でローンの返済負担を明確に分けたい方
• 夫婦の収入差が大きく、それぞれの信用力を活かしたい方
• 夫婦どちらかがローン完済後も単独で所有を続けたい方

ペアローンは、住宅ローン残高を基準とし一定額の所得税控除を受けられる住宅ローン控除が受けられます。そのため、お互い節税効果を求めている夫婦におすすめです。

また、 ローンの返済負担や持分を明確に分けることができるため、将来のライフプランに応じて柔軟なローンを組むことが期待できます。ただし、ローンが2本になるため、契約や手続きが増えたり、諸費用の負担が大きいことも考慮しておくべきです。

ここでは、住宅ローンの持分割合についてよくある質問を、以下の3つに分けて紹介します。

• 持分割合を変更する方法や手続きはどうすれば良いですか？
• 持分割合に応じて諸費用はどう変わりますか？
• 税制面から見た最適な持分割合はなんですか？

住宅の持分割合を変更するには、「売買」「贈与」「財産分与」などの方法があります。ただし、変更には税金や費用が発生する可能性があるため、慎重に進めるべきです。

それぞれの変更で、必要な手続きやポイントをまとめました。

持分変更の際には、金融機関の承認が必要になるのか、贈与や売買の税金がかかるのかなどを確認しておくべきです。

住宅ローンの諸費用は、持分割合に応じて負担する額が変わります。基本的に、持分が多い人ほど負担額も増えることを覚えておくべきです。

それぞれの諸費用の負担額の計算方法は以下の通りです。

また、登記手続きを司法書士に依頼する場合も、持分割合に応じて費用を分担するのが一般的です。持分を増やすと税金や諸費用の負担も増えてしまう一方、住宅ローン控除も多く受けられるメリットもあるため、慎重に話合い決めていくべきです。

税制面から見た最適な持分割合は、影響を受ける税金を考慮しておく必要があります。持分割合で特に税制上のメリット・デメリットが変わる部分は、以下の5つです。

• 住宅ローン控除
• 贈与税
• 不動産取得税
• 固定資産税
• 譲渡所得税

以下では住宅ローンの持分割合について気になった際におすすめのサービスを紹介していきます。

今の時代、住宅ローンの持分割合や持分割合を踏まえた控除に関する情報はネットで検索をすれば様々に出てきます。

ですが、これらの項目は人それぞれによって異なりますし、何よりネットの情報を全て自分で理解して自分で意思決定をするのは困難なことで時間もかかります。

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本記事では、住宅ローンの持分割合の決め方や持分割合による控除への影響について解説しました。

結論、住宅ローンでの持分割合は、契約の際に夫婦それぞれが支払った金額の割合によって決まり、正確に登記をしなければ余計に税金がかかってしまいます。贈与税とみなされないためにも、正しく記録することを注意すべきです。

とはいえ、持分割合の適切な決定方法や自分たちが受けられる控除について個人で考えることは非常に難しく、結果的に損をしてしまうことも多いです。そこで、正しく住宅ローンを組み、費用を最大限抑えるためには専門家への相談が必須のフローとなってきます。

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