住宅ローンの持分割合の決め方は？住宅ローン控除の持分割合の決め方は？

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住宅を購入するときや相続において共有名義で持ちたい場合の所有権のことです。例えば、夫婦で複数の名義で住宅ローンを組むよりも少し複雑になります。そのために持分割合にすると、住宅名義を共有名義にすることで夫婦で収入合算することができます。

住宅ローンの持分割合は、原則として夫婦2人が支払った金額の割合に応じて判断します。

住宅ローンの持分割合について以下2つを挙げます。  

• ローンの持分割合の決め方は出した金額の割合で決まる
• ローンの持分割合の決め方によっては贈与税が発生するので注意
  

先述から、住宅ローンの持分割合は、夫婦がそれぞれが支払った金額の割合に応じて決定されます。ただし、ローンの持分割合の決め方によっては、贈与税が発生するので注意が必要です。 

夫婦で住宅を購入した場合は、まずは法務局に持分割合に関して登記申請をすることが必須です。登記申請時に報告した持分割合の額と、実際に支払った割合に差が生まれると、差額分が贈与とみなされ、贈与税を負担することになります。 

また、不動産を単独名義から共有名義にする場合も登記の上でも贈与税がかかるので注意です。 

ここからは、住宅ローンの持分割合について2点解説します。 

住宅ローンの持分割合は、共有者が出した金額の割合で決まる点です。 金融機関によりますが、夫婦や親戚などで住宅ローンを組む場合、収入を合算することで、金融機関が判断します。

持合割合とは、不動産の名義を誰が、どのくらいの割合を所有しているかを示す制度です。持合登記をするときは、資金の出所と持合の関係を決める必要があります。さらに、資金を出した人と借金の当事者と所有者の情報を間違えてはいけません。

もし、所有者の名前を間違えると、資金を出さないのに不動産を所有するものとして判断され、贈与税が発生するので注意です。持合割合は、購入資金を誰がいくら用意したかによって決めることが原則です。そのため、持分割合を決める際は、所有権を正しく登記する必要があります。 

住宅ローンの持分割合の決め方によっては、贈与税が発生するので注意が必要です。持合割合は、不動産を取得するときの支出割合に合わせるのが原則です。 不動産を購入するためには、まず相場を支払う資金を用意しないといけません。資金が足りない場合は、不足分を借入に頼ることになります。

例えば、5,000万円の購入費用に対して夫が3,000万円で、妻が2,000万円を支出すれば、持合割合は夫が3/5、妻が2/5となる仕組みです。

不動産を購入する際に借入金の当事者や所有者が違ったり資金の出所の情報が間違っていると、本来は資金を出すべき立場の人なのに贈与とみなされ、資金を出さない人に贈与税が発生してしまいます。

そのため、持合割合を決める際は、借入金の当事者と所有者の情報に誤りがないか正確に記載することが大切です。 

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住宅ローンの持合割合の決め方は、連帯保証型で住宅ローンを組む方法です。連帯保証型は、1人の債務者が何らかの理由で返済ができなくなったときに、代わりに返済する制度です。 

連帯保証型には、それぞれの特徴が以下3つ挙げられます。

• 収入を合算できる
  
• 所有権は単独所有になる
• 夫婦どちらかが連帯保証型を受けられる
  

住宅ローンの連帯保証型は、収入を合算できて、借金金額を増やすことができることです。夫婦の収入を合算すると、配偶者の収入を加えることで借り手の返済能力が向上します。

ここからは、住宅ローンの持合割合を連帯保証型で決める方法について解説します。

住宅ローンにおいて連帯保証型のメリットは、保証料がかからない点です。本来ローンで保証会社に依頼するときは、保証料がかかります。しかし、連帯保証人を立てることで、保証会社の利用が不要となるからです。 

保証料は、金融機関によって異なりますが、借入額の0〜2%が相場となっています。一般的には、借入額が多いほど保証料が上がる仕組みになります。  

連帯保証人となる配偶者は、債務者とともに借金の返済責任を負うことに注意しましょう。妊娠や結婚などで一時的に収入が減る可能性があるため、将来的なリスクを想定した返済計画を立てることが大切です。

また、住宅ローンで連帯保証人を立てるメリットの二つ目はペアローンなどで債務を分担しやすい点です。ペアローンとは、親子や夫婦それぞれが1つずつ住宅ローンを契約して購入する方法です。 

ペアローンをすることで申込み者2人の収入に対する節税効果を期待することができます。ただし、ペアローンは団信に加入することは可能ですが、連帯保証型なため、万が一のことが起こった場合は返済義務が生じるので注意しましょう。

住宅ローンにおいて連帯保証型のデメリットは、住宅ローン控除が受けられない点です。連帯保証人は、借り手が何らかの事情で返済できなくなった際に代わりに返済する義務です。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを申し込んだ借り手が所得税から住民税を差し引くことができる制度です。連帯保証人を立てて、住宅ローンの審査に通ると住宅控除が受けられなくなります。そのため、借主1人がローンを組むと、1人分の住宅ローン控除しか受けられなくなるのが注意点です。

住宅ローンにおける連帯保証型のデメリットを以下2つ挙げます。

• 連帯保証型は住宅ローン控除を受けられない 
• 連帯保証人にかかる負担が大きくなる 
  

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住宅ローンの連帯債務型とは、複数人で返済義務を負って、1本の住宅ローンを契約する借入制度です。 連帯債務で住宅ローンを契約する場合は、夫婦や親子など二人のうちどちらか1人が主債務者となり、もう片方を連帯債務者として借り入れを行います。

住宅ローンの連帯債務型の特徴を以下2つに挙げます。

• 夫婦または親子がそれぞれ共有持合を持ち、返済する
• 住宅の所有権も負担割合に応じて決まる
  

住宅ローンにおいて連帯債務型のメリットは、夫婦の収入を合算することができる点です。 住宅ローンの収入合算は、夫婦や親子などの収入を合わせて住宅ローンの審査に実施され、借入可能額が決定される方法です。

連帯債務者のメリットについて以下3つ挙げられます。

• 夫婦や親族などの二人の収入を合算して審査できる 
• 団体信用生命保険に加入できる 
• 住宅ローン控除が適用される
  

住宅ローンにおいて連帯債務型のデメリットは、団信に主債務者または連帯債務者のどちらかしか加入できない点です。連帯債務者は、債務者と連帯債務者のどちらかの一方しか、団長に加入をすることができません。

住宅ローンにおいて連帯債務型のデメリットについて以下に3つ挙げます。

• 連帯債務者は団信に入れない
  
• 保証人より責任が大きくなる
  
• 夫婦間が安定した収入で生活しているか  
  

連帯債務者は、債務者がもしも何かあった際は、住宅ローンの残債は保険金で完済することができます。しかし、連帯債務者は原則として団信に入れません。もしも、夫婦間の収入で返済していく最中に何かあった場合は、高額な借金を返済しないといけないのが一つのデメリットです。

また、夫婦間が安定した収入であるかどうかも審査基準の一つとして見られます。 連帯債務型は、夫婦または親族の方が債務者となるため、住宅ローンを組んだ後は長期的に安定した収入を得られるかが重要となっていきます。

そのため、住宅ローンを連帯債務型で契約を検討している方は、安定した収入ができるかどうか把握するようにしましょう。

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住宅ローンでローンを組む時の方法の一つにペアローンという借入方法があります。ペアローンは、住宅に対して複数の債務者が住宅ローンを組むことができます。住宅ローンのペアローンの特徴について以下に3つか挙げます。

• お互いがローンの連帯保証人として契約となる
• 団信に加入ができる
  
• 互いに債務者になるため住宅ローン控除を行える

ペアローンは、お互いに住宅ローンの控除を受けることができる点です。ペアローンの主なメリットは、夫婦や親戚などの両社がペアとなり、合計で2本の住宅ローンを組むことができます。 両社とも住宅ローン控除を受けることが可能になり、世帯全体で節税効果も期待することができます。

ペアローンの主なメリットを以下に3つご紹介します。

• 住宅ローン控除が適用される
  
• 借入可能額が大きくなる
•  団信に加入ができる
  

また、ペアローンでは、団信に加入することができるというのがメリットの一つです。ペアローンでは、親子や夫婦などの両者が団信信用保険(団信)に加入することができます。

ただし、連帯債務者の場合は、団信に加入できるのはどちらか一人しかできないことが多いため、加入を検討している方はしっかり確認するようにしましょう。 

ペアローンは、住宅ローン控除に適用されたりメリットが多いですが、その逆にデメリットが存在します。ペアローンには、夫婦のどちらかが亡くなった場合、加入していた団信から手当てが受けられなくなる点と諸費用が増えるという点があります。

ペアローンのデメリットについて以下に3つ挙げます。

• 夫婦のどちらかが亡くなった場合、団信から手当てが受けられなくなる 
• 諸費用が増える(事務手数料) 
• ローンに差額が生まれた場合、差額分を頭金として支払う必要がある 
  

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家族で住みやすいマイホームを購入したいと考えている家庭は多いはずです。夫婦の共有名義で住宅を購入するときに持分割合を決める必要があります。例えば、共有名義で不動産を購入して住宅ローンを組む場合の持分割合は、不動産を購入した額の割合で決定されます。

マイホームを購入時に共有持分を取得する場合は、出資金額の割合に合わせるのが一般的です。マイホームを売買契約を結んでから1ヵ月以内に所有権移転登記を行いますので、それまでは持分割合を決めておく必要があります。

持分割合の決め方は、夫婦だった場合、夫と妻がそれぞれ支払った金額の割合に応じて決定されます。そのため、マイホームを住宅ローンで購入する際は、負担割合に応じて持分を所有権登記することが大切です。

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住宅ローンを購入した際は、持分割合を決める必要があります。持分割合とは、住宅の所有権の割合を表すものです。住宅を購入した後は、取得した土地と建物の所有権の持分割合の時には、資金の負担割合によって持分の割合を決める必要があります。 

住宅ローンの持分割合の決め方をに例を以下に挙げていきます。

例えば、900万円の土地に対して、夫の年収が500万円、妻の年収が400万円である場合は、夫と妻で5:4の持分割合になります。 なお、住宅ローンが組まれる対象の不動産は、債務者と連帯債務者との共有名義になります。

なお、住宅ローンが組まれる対象の不動産は、債務者と連帯債務者との共有名義になります。そのため、借入可能額は、2人の収入を合算して審査を行うので、1人で借入するより借入可能額が大きくなります。

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住宅ローンの持分割合を決める際に気を付けるべきことは、各人が負担した額に応じて正確に記載しなくてはいけないという点です。 住宅ローンを組むときに申込情報などに誤りがあれば審査結果が遅れたり住宅ローン控除が受けられなくなる可能性があります。

住宅ローンの持分割合を決める際に気を付けるべきことを以下2つ挙げます。

• 各人が負担した額に応じて正確に記載しなくてはいけない
  
• 持ち分が土地だけだと住宅ローン控除を受けられない 
  

持分割合は自由に決める形式ではなく、名義人が住宅ローンを含めて支払った金額に応じて決まります。 ここからは、住宅ローンの持分割合を決める際に気を付けるべき2つを詳しく解説します。 

住宅ローンの持分割合は各人が負担した額に応じて正確に記載しないと贈与と見なされる可能性があります。住宅を購入する際には、一般的に物件の引き渡しの日に、最終的な代金の支払いとともに不動産の所有権の登記を行います。

実際の登記の手続きは、多くの場合、司法書士に委託して行います。ただし、持分登記は、夫婦で出資したときでも不動産を取得するために負担した金額の割合で行わなければなりません。

不動産を取得するときに必要な資金は土地代や建物代だけでなく、事務手数料もかかります。不動産を登記する場合は、資金の出所と持分の関係を慎重に記載することが大切です。

資金負担割合の通りに持分登記をしないと、贈与を受けたと判断された人に贈与税がかかるので注意が必要です。

住宅を購入する際、持ち分が土地だけだと住宅ローン控除を受けられない点です。住宅ローン控除は本来、住宅ローンのみに適用となるため、持ち分が土地だけだと適用されないのです。

住宅ローンは入居時から最長13年間にわたって、給与などから納めた所得税や住民税から控除される制度のことをいいます。

住宅ローンは本来、本人が住む家の購入や新築のための融資なので、土地のみの購入だと融資を受けることができません。しかし、自己資金が不足している場合だと、条件を満たすことでつなぎ融資といった融資によって土地を購入することが可能です。  

ただし、住宅と土地の名義人を統一する必要があり、別名義で不動産を登記してる場合は、住宅ローン控除は適用されないので注意です。 

住宅ローンの購入でパートナーの親から受け取った住宅購入資金は非課税にならない点です。住宅ローンにおける非課税措置とは、親や祖父母といった住宅購入資金やリフォーム資金を贈与するときに贈与税を非課税にできる制度です。

住宅購入資金が非課税に適用されるのは、契約者が直系の子または孫が受け取り、その資金を住宅購入に充てることが重要になります。

• 贈与を受ける人＝直系尊属(両親・祖父母・曾祖父母)など
• 義父母・叔父・叔母などは対象外
• 贈与を受ける年の1月1日時点で18歳以上

ただし、受贈者は、贈与者の直系の子でないといけないのが条件なため、パートナーの親などから受け取っても非課税になりません。住宅資金贈与の非課税措置を適用するには、上記の条件をすべて満たさないといけないので確認するようにしましょう。

住宅ローンを組んで持分割合は、「連帯保証型」と「連帯債務型」、「ペアローン」のそれぞれの計算方法について解説します。

• 連帯保証型の計算方法
  
• 連帯債務型の計算方法
  
• ペアローンの計算方法
  

住宅ローンを組んで連帯保証型の場合は、1人の契約となるため、持分割合を決める必要がない点です。連帯保証型は、夫婦のうちどちらかが債務者でもう一方が連帯保証人となり、単独での名義人になります。

連帯保証型は本来、債務者が何らかの事情で支払えなくなった際に代わりに返済を負うこシステムです。もし、仮に持分割合を発生するのであれば、連帯保証人になる人がいくらか頭金を出す必要があります。

例えば、家が3,000万円の家を購入するときに夫が頭金を600万円、妻が400万円を出し、夫が債務者、妻が連帯保証人になって連帯保証型の住宅ローンを組んだとします。

夫婦ですでに1,000万円を出資しているので、返済すべきなのは2,000万円です。

このように、連帯保証型は持分割合を決める必要がなく、シンプルに計算ができるのです。

住宅を購入するときに連帯保証型は単独ローンで、ペアローンのように諸費用が倍にかかるということがない点です。連帯保証型は、債務者が収入の減少などで債務が返済が困難になったときに代わりの人が支払う仕組みで、長期的なローンを組む際におすすめです。

連帯保証型がおすすめな人について以下2つ挙げます。

• 夫婦の収入を合算し、借入額を上げたい
• 諸費用を抑えたローンで組みたい  
  

上記から連帯保証型は、夫婦の収入を合算して審査を受けることができ、単独ローンに比べると借り入れ可能額が増やすことができます。特に希望する金額に対し、夫1人では収入が少ないといった場合におすすめです。

また、住宅をどちらかの単独名義にしたい場合、連帯保証型だと、ペアローンより諸費用がかからず、単独名義で申込むことができます。

住宅ローンの連帯債務型は、夫婦などの収入合算して審査に申し込む方法です。連帯債務型は、夫婦間の収入割合と持分割合が同じ割合になることが原則です。

特に住宅ローンを借入れる際に、申込者本人の収入だけは希望条件を満たせない場合などで、原則として同居している家族の収入を合算して、連帯債務型として借入れできる可能性があります。

連帯債務型の計算方法は以下の算定式で計算するやり方です。

• 年末時点の住宅ローン残高 ×連帯債務割合×0.7%

連帯債務型の計算方法は、住宅ローン残高に夫婦の実際の負担する額で計算を行います。例えば、夫婦2人で6,000万円の住宅ローン残高があり、お互いに3,000万円を負担している場合、夫婦の実際の負担額である3,000万円で計算を行います。

連帯債務型は、住宅ローンに対して債務者と同等の返済義務を負うので、2人とも条件を満たした場合は、住宅ローン控除を利用することが可能です。

住宅ローンにおいて連帯債務型は、ペアローンより諸費用が安く、1契約分の費用に抑えることができる点です。連帯債務型は、夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられるため、共働き世帯の税負担を大きく軽減することができます。

そのため、諸費用を抑えて契約したい方にとってはおすすめです。連帯債務型がおすすめな人の諸費費用について以下表を挙げます。

このように数千万円の住宅ローンに比べると、金額が小さく感じるかもしれませんが、ペアローンより出費が抑えることができるのは大きなポイントです。連帯債務型は、夫婦間で住宅を購入するときになるべく諸費用を抑えたい方にとっておすすめです。

住宅ローンにおけるペアローンは、住宅ローン契約を2本立てにし、夫婦や親子がそれぞれに返済義務を背負う制度です。ペアローンの持分割合は、頭金/借入総額で計算する形です。

ペアローンで住宅を購入するときの計算式を挙げます。

持分割合＝頭金＋借入金額の合計/ 住宅の購入価格

ペアローンは、住宅ローンをどちらかも受けられることと夫婦で団体信用生命保険に加入ができることができます。ペアローンを組むことで1人の場合よりも借入額を大きくすることができます。

夫婦のどちらかが債務者だった場合、万が一病気やケガで返済が困難になったとき団体信用生命保険に加入できるため、債務者の人の分を保険で完済することができるのもメリットです。

住宅ローンにおけるペアローンは、夫婦間が契約者それぞれの収入が安定している方におすすめです。ペアローンは、住宅ローン残高を基準とし一定額の所得税控除を受けられる住宅ローン控除という制度が受けられます。

ペアローンは主に夫婦で所有する住宅に対して夫婦それぞれが住宅ローンを契約し、相手の契約は連帯保証人になります。夫と妻の両社の収入が高いほど借入金額が上がったり住宅ローン控除を申請することができます。

しかし、ペアローンは、夫婦間の双方でローンを借入することになるため、連帯債務型より返済額が大きくなるリスクがある点です。

そのため、妻や夫の退職や離婚の可能性があるのであれば、支払いが難しくなる場合があります。

夫1人の収入だけでは不足しており、共働きを続けるような計画を立てている場合、金額の物件を購入したい方におすすめです。

本記事では、住宅ローンの持分割合の決め方について解説しました。 住宅ローンでの持分割合は、夫婦それぞれが支払った金額の割合によって決まります。

住宅ローンを購入する際、持分割合を決めるポイントは以下の3つの通りです。 

• 持分割合には、連帯債務型と連帯債務型、ペアローンの3つの制度から選ぶ
• 各人が負担した額を正確に記載しないと贈与税がかかる 
  
• 持ち分が土地だけだと住宅ローン控除が受けられない