借金500万を住宅ローンに上乗せは可能？ろうきん住宅プラス500と対策

住宅ローンは、「住宅購入」という目的に特化した目的別ローンであるため、他の借金500万を住宅ローンに上乗せすることは原則としてできません。

ある目的のためにお金を借りられる「目的別ローン」は、低い金利で利用できるメリットがある反面、融資額の自由な使い道に制限されるデメリットがあります。

以下に代表的な目的別ローンを挙げます。

• 自動車ローン
• 教育ローン
• リフォームローン
• デンタルローン
• メディカルローン

このようなローンは、目的別ローンに比べて金利が高く設定されています。

500万円のローンは、元金に対する金利が高くなるため、低金利のローンを利用したいと考える人も少なくありません。そのため「使い道を黙っていればバレない」と考える人がいますが、実際には、融資の使い道を証明する書類提出が求められます。

これが、一般的に「借金500万を住宅ローンに上乗せすることはできない」と言われる理由です。

住宅ローンは「目的別ローン」であるため、原則として住宅購入に関する資金以外は利用できません。

目的別ローンとは、用途が特定の目的に限定されたローンを指しており、借りたお金を自由に使えない分、金利が低いのが特徴です。

住宅ローンに上乗せできない借入金は、以下のようなものが挙げられます。

• 生活費
• 車や家財など生活に関わる物の購入費
• 教育資金や養育費
• ライフイベント実現に必要な資金
• ローンや借金返済に充てる資金
  
• 事業や資産運用に要する資金

住宅用途の一部としてみなされる「リフォーム費用」なら、住宅ローンの契約違反には該当しないケースもあり、住宅ローンでまとめて借り入れできる金融機関もあります。

リフォームに該当する費用には、以下のような例が挙げられます。

• リノベーション
• 外構工事
• 増改築
• 太陽光発電設備 の導入　など

なお、ろうきんの「リフォームローン」では、2025年5月現在、担保の有無ごとに以下の金利が適用されています。

ろうきん住宅プラス500の「プラス500」部分の通常金利と比較すると、団体会員における有担保ローンは魅力的な低金利だと考えられます。

• プラス500部分の通常金利：3.650％
  
• リフォームローン固定金利：2.300％
• リフォームローン変動金利：2.200％

しかし、金利引き下げ制度に該当すれば、「プラス500」の金利は年1.800％に引き下げられるためお得です。

リフォーム費用を借り入れる際には、利用するローンによって返済額に大きな差が出ることを覚えておいてください。

年間返済額と年収の割合を「返済比率」といい、借金500万を住宅ローンに上乗せしたときの返済比率が高くなりすぎると審査に通過できず、借金を住宅ローンに上乗せできません。

例えば、希望する年間返済額（返済率）であっても、「返済率が高い」と判断されると審査落ちしてしまいます。

住宅ローンにおける返済比率は、以下のように求められます。

返済比率＝年間返済額÷年収×100

年収と返済比率の関係は、年収400万円未満なら30％、年収400万円以上で35％が一般的な考え方です。

年収によってボーダーラインは異なりますが、借金500万円を住宅ローンに上乗せする場合、どれだけ高くなっても返済比率は40％未満に抑えることを心掛けましょう。

今より低い金利を扱う住宅ローンに切り替える方法を「借り換え」といい、金利が下がれば利息も減るため、月々の返済額が軽減する期待が持てます。

低金利へ借り換えする方法には、次のような方法があるので参考にしてください。

• 複数のローンがある：金利の低いローンにまとめて借り換え
• 住宅ローンがある：住宅ローンに上乗せする
• 借金を上乗せした住宅ローン：さらに低金利の住宅ローンに借り換え

低金利の住宅ローンに借り換える場合、マイホームの担保価値も審査が厳しくなる要因となり、必ずしも借り換えによる負担軽減が成功するとは限りません。

また、住宅ローンの借り換え審査では、健康状態や年収など返済能力に加え、返済期間や完済年齢、返済比率などが厳しく問われます。

さらに借り換え時の年齢によって、規定の完済年齢を超える場合は審査を通過できません。

毎月の返済額が減る変わりに、返済期間が延びてしまい、返済総額が大きく上回る可能性もあるため、メリットとデメリットをしっかり理解した上で、検討する必要があります。

任意で債権者を選べる「任意整理」なら、債務者ごとに交渉して借金返済の負担を軽減できます。

ただし、担保権により競売にかけられる住宅ローンや、連帯保証人がいて迷惑をかけてしまいそうな債務は、対象から外しておくことをおすすめします。

裁判所を通さず手続きできる任意整理においては、以下のような交渉が行われます。

• 将来の利息カット
• 利息の過払金の元金充当
• 過払による返済残高の再計算
• 月々の返済額の軽減　など

民事再生法による債務者の返済支援をおこなう「個人再生」も、借金返済の負担を軽減できる方法の1つです。

裁判所に申し立てることで、原則3年の分割で最低弁済額のみ支払うことになり、特別な事情があれば5年分割を利用できます。

なお、最低弁済額は借金残高によっては異なますが、債務合計額が5,000万円以上になる場合は個人再生の利用はできません。

住宅ローンを利用している人で、一定の要件を満たして「住宅資金特別条項（住宅ローン特則）」を定められれば、自宅を手放さずに個人再生が可能です。

また、自動車ローンが完済している場合は、車を手放さずに済みますが、ローン支払い中だとローン会社に車は引き上げられてしまいます。

金融事故としてブラックリストに登録されることは避けられず、個人再生を利用してから5年から10年間は、金融機関から借り入れすることはできなくなるので、いち早く生活基盤を築くことが大切です。

手続きは複雑なため、弁護士や司法書士へ依頼することが多く、報酬として50万円前後必要となることも覚えておきましょう。

借金の支払いが困難となってしまったら、返済を滞納してしまう前に支払いを軽減させる方法を検討しましょう。

任意整理や個人再生を利用し、途中で支払いが滞ったときには、手続きがなかったものとして、元の借金総額へ戻ってしまい、最終的には自己破産しか道がなくなってしまいます。

どちらも借金の返済は継続されるため、支払額を軽減し、完済を目指すためにも、生活に困窮してしまう前の対策が重要なのです。

借金で困ったときには、まずは自分で利用手続きができる「ローン借り換え」から検討してみましょう。

金融信用情報に傷がなく、返済期間や金額に問題がなければ、低金利のローンに変更し返済の負担を軽減できる可能性があります。

ローン借り換えで審査が通らず、返済が困難になりつつあるなら、任意整理や個人再生を検討してみましょう。

住宅ローンの返済が困難となったとき、不動産を売却した代金を住宅ローンの返済に充てることを「任意売却」と言います。

担保となっている住宅の抵当権解除を金融機関に申し出し、自分自身で住宅を売ることで競売にかけられるよりも高い金額で売却できます。

土地や不動産としての価値にも寄りますが、住宅購入時よりも売価価格は低くなってしまうものの、競売にかけられると市場価格の5割、高くても7割程度と非常に低価格で売却されてしまいます。

任意売却・競売ともに、どちらも住宅ローンの残債に届かない売却額となった場合、ローン残高は残り、完済まで住宅ローンを支払わなければなりません。

「どうせ売却するなら、少しでも高く売りたい」

住宅ローンの支払いができなくなってしまった人は、このように考えることが多く、競売にかけられる前に任意売却を選ぶ傾向があります。

なお、住宅ローンの支払いが6ヶ月滞ると競売の手続きが開始されると考えてください。

競売にかけられるまでの順番は、以下を参考にしてください。

1. 滞納1～2ヶ月目：支払いの請求がある
2. 滞納2～3ヶ月目：催告書が届く
3. 滞納3～6ヶ月目：期限の利益喪失通知・代位弁済通知が届く、競売手続き
4. 滞納6～10か月目：競売開始決定通知が届く
5. 滞納12～16ヶ月目：期間入札の通知が届く

期間入札の通知が届くころには、入札スタート直前となっており、入札が開始されると任意売却はできなくなります。

住宅ローンの支払いができなくなってしまったときには、任意売却か競売、自己破産といった方法がありますが、よりデメリットの少ない方法が、「任意売却」だと考えておきましょう。

マイホームの抵当権を持つ金融機関に相談し、「抵当権の解除」と「許可」を得ることから任意売却は始まり、約6ヶ月程度で売却まで完了させることが大切です。

任意売却を検討するときには、すでに住宅ローンの返済が困難であると予測されるため、競売にかけられる前に実行しなければなりません。

この方法を利用できる前提として、以下に該当していないことをまず確認しておきましょう。

• すでに競売にかけられている
• 税金の滞納により差押えの対象となっている
• 一括返済しか認められていない住宅ローンである

以下では500万円の借金を住宅ローンに上乗せできるか悩んだ際におすすめのサービスを紹介します。

「住宅プラス500」のようなプランを活用すれば住宅ローンに借金を上乗せできることは分かりましたが、一方で本当にそのプランを選ぶことが最も節約できる選択肢なのかは疑問が残ります。

実際、借金を上乗せすることによるデメリットもあるため一概にはいえず、専門的な知識も求められるため自分で決定するのは難しいです。

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この記事では、ろうきん住宅ローン「住宅プラス500」をはじめとして、借金500万を住宅ローンに上乗せする方法や、借金の返済負担を減らす方法について紹介しました。

借金500万を住宅ローンに上乗せする方法はありますが、金融機関や住宅ローンの種類、審査結果によっては、必ずしも上乗せできるとは限りません。

また、住宅ローンに借金を上乗せするときには、減収や離職によって、計画通りに返済できなくなってしまったときの対策方法を知っておくことが大切です。

借金500万を住宅ローンに上乗せしたとき、以後の返済が困難となってしまうリスクは、誰もが抱えています。

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