借金500万円を住宅ローンに上乗せは可能？ろうきん住宅プラス500の審査についても解説

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住宅ローンは金利が低く設定され、フリーローンやカードローンよりも多くの金額を借りることができます。

借金500万を住宅ローンに上乗せできるかどうか、ポイントは以下の通りです。

• 原則住宅ローンに借金上乗せはできない
• 借り換えによって最大500万円まで借金の一本化が可能なケースも
  

住宅ローンは借りる目的を限定した「目的別ローン」なので、借金500万を住宅ローンに上乗せすることはできません。

以下のような借入金の目的が限定されているローンを「目的別ローン」といいます。

• 住宅ローン
• 自動車ローン（オートローン、マイカーローンとも）
  
• 教育ローン
• デンタルローン　など

フリーローンやカードローンのように借りたお金を自由に使うことができない分、金利を低く抑えて借りることができます。

特に住宅ローンは建設する家を担保にする「有担保ローン」なので、個人でもある程度の金額を借りることができるシステムです。

金利が低いならほかの借金もまとめてしまえばお得なのでは…と思うかもしれません。

しかし「目的別ローン」には審査があり、ほかの利用と混ぜてお金を借りることができないようになっているため、借金500万を住宅ローンに上乗せすることはできないのです。

よく話題に上がるのはろうきんの「住宅プラス500」という住宅ローンで、つぎの目的であれば最大で借金500万を住宅ローンに上乗せすることができるものです。

• 住宅購入に伴う家電・家財・転居費用等
  
• 他金融機関の無担保ローン借り換え
  
• 自動車・教育・結婚、葬祭等の新たな費用
  
• ろうきんのフレックスローン（自動車・教育・ふれ愛）の借換費用
  

参考：近畿ろうきん「住宅プラス500」

明確な目的が決まっていれば、上乗せした500万で家財購入はもちろん住宅と関係ない結婚資金やすでに抱えていた借金の借り換えまでできてしまいます。

住宅ローンは非常に金利がよく、一本化することで利息を減らし借入金額を減らすことができるので非常におすすめです。

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さて、ここからは話を通常の住宅ローンに戻しましょう。

ポイントは以下の4点です。

• 住宅用途以外では上乗せできない
• 住宅にかかるリフォーム費用には上乗せできる
  
• 住宅にかかる諸費用には上乗せできる
  
• 返済比率が高いと審査に通らず上乗せできない
  

上記でも解説しましたが、住宅ローンは目的別ローンなので住宅用途以外の上乗せはできません。

上乗せできない例として、

• 車や家具、養育費のための資金
• すでに抱えている借金のための資金
• 資産運用のための資金
• 生活費

「住宅用途以外は上乗せできない」と説明しましたが、リフォームの費用は住宅用途とみなされローンに組み込むことができます。

一般的には以下のようなリフォーム費用に対して増額が可能です。

• 増改築
  
• 改修
  
• 模様替え
  
• 車庫や門、砂利敷きなどの外構工事
• 太陽光発電設備
  

中古物件やマンションの購入による住宅ローンを検討している方は、不動産費用に加えてこれらのリフォーム費用をローンでまかなうことができるのも知っておくと便利です。

リフォームのみの費用を借りたい場合は「リフォームローン」を利用するといいでしょう。

有担保のリフォームローンであれば、0.3～1.7％（2023年時点）の低金利で借りることができます。

これは住宅ローンと同じかさらに低い値なので、2つに分けてローンに加入する方法もおすすめです。

ただし、「ローンを一本に絞って単純化したい」という考えであれば、住宅ローンと一緒にしてしまっていいでしょう。

住宅ローンに上乗せできる諸費用は、以下のようなものがあります。

• 住宅ローンの借り換え資金
• 所有権移転や抵当権設定などの登記関連費用
• 火災・地震保険料
• 保証料や各種手数料
• 収入印紙代　など

リフォーム費用や諸費用を上乗せすると、当然ですが借入金額が増えます。

しかし借入金額は収入や信用情報などにより上限が決められ、そこを超えることはできません。

リフォームや諸費用を上乗せしたオーバーローン部分も、もちろんこの上限内に収める必要があるのです。

借入金額上限は上記「ろうきん住宅プラス500」の項でも解説した返済比率が関わります。

返済比率　＝　年間返済額　÷　年収　×　100

どこまで借りられるかは金融機関によって変わるのですが、目安として、

• 年収400万未満…25～30％
• 年収400万以上…30～35％

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たとえ審査が通って借金500万を住宅ローンに上乗せできても、返せなければ返済に苦しむだけですよね。

そこでここからは、借金が大きすぎて生活のやりくりが苦しくなったときにできる負担軽減方法を紹介します。

借金の負担を減らす方法は、つぎの３つです。

• 低金利のローンに借り換えを検討する
• 任意整理を利用する
  
• 個人再生を利用する
  

より低金利の金融機関やローン商品に切り替えることを「借り換え」といいます。

利息が減るので、すこしですが返済額を減少させられるのがメリットです。

また、複数社にお金を借りていると一回の返済額が多くなってしまいますが、まとめて一本化することで毎月の負担額を落とすこともできます。

このように、ローンの借り換えは返済額や支払額の負担を減らせますが、デメリットも存在します。

低金利のローンは審査が厳しく、断られることがあるのです。

特に借り換えになると、当時より年齢が上がったことによる健康状態の不安定さ、住宅ローンであれば老朽化に伴う担保価値の低下などにより、審査の難易度は最初の借り入れよりも上がります。

借り入れの審査を通すには、収入・勤労年数・健康状態などの返済能力を整えておく必要があるため、注意しておきましょう。

また、一本化する場合は返済を先延ばしすることになるため、総返済額は利息分上がってしまうのもデメリットとなります。

任意整理とは、金融機関へ利息を減らしてもらうように弁護士や司法書士から交渉してもらうことです。

利息を払いすぎていると判断されると、返済残高を過払い分減らしてもらえたり、場合によっては借金がなくなって返金されたりすることもあります。

ただし、任意整理は裁判所などを通さない個人的な交渉手続きなので、金融機関によっては利息のカットなどに応じない可能性もある債務整理方法です。

またほかのデメリットとして、信用情報機関に事故情報が登録されてしまうこともあげられます。

世間では「ブラックリスト」として知られる事故情報ですが、永続的ではなく一定期間で消えるものです。任意整理の場合は借金返済から5年程度でなくなります。

事故情報がある限り新たなローンや分割払いなどが使えなくなるため、任意整理をする際は気にしておきましょう。

個人再生とは、民事再生法という日本の法律を使い、窮地に陥った個人債務者の返済支援を受ける制度です。

具体的には、借金を5分の1～10分の1まで減らし、それを原則3年（最長5年）で返していきます。

住宅ローンの場合は「住宅ローン特則」によって家を手放さずに住みつづけられるのもメリットです。

デメリットとしては、裁判所への手続きが必要なので非常に複雑で、法律の知識がなければ弁護士や司法書士への依頼が必要になることです。

依頼報酬は全部で30万～60万円ほどになることが多く、高額となります。

また、手続きに1年以上かかることや、任意整理と同様に事故情報が登録される（ブラックリスト入りされる）こともあげられるでしょう。

事故情報は個人再生開始から7年程度掲載されつづけます。

▼ローンの借り換え

▼任意整理

▼個人再生

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借金の負担を減らす方法のひとつとして、「任意売却」を利用する選択肢もあります。

買った住宅を手放す必要がある方法ですが、そのまま滞納しているよりは有利にローンを整理できる可能性があるのです。

任意売却をする場合は時間との勝負にもなってくるため、できるだけ早く動くべきでしょう。

それでは任意売却とはどのようなものなのか、以下の点をもとに解説していきます。

• 任意売却の仕組みについて
• 任意売却を行うメリットとデメリット
  
• 任意売却をする方法は？

住宅ローンを滞納すると、金融機関は担保にしていた住宅を差し押さえ、競売に出します。

しかし競売に出すと市場の価格よりも下回る売値になることがほとんど。

さらに、住宅の価値を上回る金額を借りているオーバーローンの場合は、担保とする抵当権を消すことができず、金融機関が権利を握っている住宅なので買い手はほとんど見つかりません。

そこで、金融機関と話し合って抵当権を解除し、自分自身で住宅を売るのが「任意売却」です。

任意売却であれば一般的な不動産価格で売ることができるので、借金の返済が楽になる可能性が出てきます。

自己破産よりもリスクが少ない方法でローンを整理できるため、住宅ローンで首が回らなくなったときには任意売却を考えるのもひとつの手です。

メリット

オーバーローンの状態では任意売却しても借金は残りますが、無理のない返済を提案してくれる場合が多いのがメリットです。

また、

• 売値が競売より高くなる可能性があること
• 売買手数料なども売値で清算してくれるので元手がいらないこと

デメリット

まずローンを組んでいる金融機関に相談し、任意売却を認めてもらわなくてはいけません。

このときに、

• すでに競売にかけられている
• 税の滞納で差し押さえられている
• 全額返金しか認めていない
• 不動産権利者の許可を全員分もらっていない

本記事では「借金500万円を住宅ローンに上乗せは可能？」をテーマに、

• 実際に上乗せする方法
• ろうきん住宅プラス500について
• 借金を減額する方法
• 任意売却について

住宅ローンの上乗せに成功すれば一時的には助かりますが、その後返済に苦しむことになるのはイヤですよね。

「最適な借入額はいくらぐらいなんだろう？」「そもそも審査を通過できるのかな？」と心配になった方は、マネーキャリアの無料相談サービスを利用してみてはどうでしょうか。

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