住宅ローンの審査は頭金なしで通る？メリット・デメリットからおすすめできるか解説！

住宅購入を考えた際には、ほとんどの方が住宅ローンの利用を検討しますが、住宅ローンを組む際には金融機関により金利や条件などが異なるのはもちろん、審査も異なるので専門的な知識が必要になります。 

また、実際に住宅ローンを組む際には「頭金」をどのようにしたらいいかを自分一人で考えるのは大変難しいです。 

そこで、この記事では、「住宅ローンを頭金なしで組めるかどうか」や「住宅ローンを頭金なしにした際のメリット・デメリット」などを解説していきます。 

・住宅ローンを頭金なしで組みたいと考えている方 

・初めて住宅ローンを利用する予定で、本当に頭金なしで組んでよいかわからない 

この記事を参考にすることで、頭金なしで住宅ローンを組む際にどこに注意して、誰に相談すればいいかなどの選び方が明確になるので、住宅ローンの不安も解消できます。

ここからは、頭金と借入金の関係を確認します。

まず、住宅ローンの頭金とは契約申し込みの際に、住宅価格からローン借入金分を差し引いた金額になります。

たとえば、住宅購入費用が5,000万円の場合、頭金1,000万円を支払うことで残りの4,000万円が住宅ローンの借入額となります。

頭金を多く準備するほど住宅ローンの借入金を大幅に減らすことができ、ローンの返済負担を軽減できるのです。 

頭金を多く準備できれば、住宅ローンの借入額を少なくできますが、頭金を多く支払いすぎると手元の資金が減り、急な出費に対応できなくなります。

頭金と借入金の関係をまとめると、頭金が多いか少ないかで借入金が変わるので、住宅ローンの返済負担計画を立てる際に重要な部分となってくると言えます。

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ここからは、5人に1人は頭金なしで住宅ローンを組んでいるということについてみていきましょう。

最近の傾向では頭金なしで住宅ローンを組む人が増えおり、そのデータを株式会社リクルートの住まい領域の調査研究機関で ある『SUUMOリサーチセンター』によると、自己資金比率は「0％」が26％で最も高く、次いで「5％未満」が21％でした。

自己資本比率0％＝頭金なしと考えると、実に26％もの人が住宅ローンを頭金なしで組んでおり、約5人に1人は頭金なしで住宅ローンを組んでいることになります。

そして、データを見ると以下のことがわかりました。

• シニア層になると子供も独立していたり、貯蓄があったりすることによりキャッシュで支払う部分が多くなり、若い夫婦のみの世帯が頭金なしで住宅ローンを組む世代ということ
  
• 既婚で共働きしている世帯総年収1000万円未満の方が、若くして住宅を購入することを検討した際に頭金なしを選ぶ人が多くなっている

よって、頭金なしで住宅ローンを利用している人が増えてきているので、メリットとデメリットをきちんと理解し、自分は頭金をどのようにしたらいいかを考えて住宅ローンを検討するようにしましょう。

参照：2023年東海圏新築マンション契約者動向調査

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住宅ローンを頭金なしで組むメリット一つ目は、貯蓄する期間を短縮できるので早期にマイホームを手にすることができる点です。

住宅は一点ものなので、理想の住宅が見つかってもタイミングを逃してしまうと手に入れることができなくなります。

頭金を貯めてから住宅購入する通常の頭金ありのローンの場合は、実際に購入できるのは貯蓄する期間が必要になるので数年後になります。

昨今の状況を鑑みても、今後住宅価格が下がることは考えづらいので、価格が上昇してしまい、その時には今よりも多くの金額が必要になるのです。

そこで、頭金なしでの購入であれば、不動産価格が上昇する前に自分の気に入った物件があった際に、すぐに物件を購入することが可能になります。

欲しいと思った理想の住宅が見つかった際に、すぐに購入できるのはメリットです。

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住宅ローンを頭金なしで組むメリット二つ目は、キャッシュを残しておくことができる点です。

頭金がないということは、住宅ローンを組む際に今まで貯蓄してきた現金を持ち出さなくてもよくなります。教育資金や老後資金などのための手元資金を減らさずに済み、キャッシュを残しておくことができるので他の用途に充てる計画が立てられます。

住宅ローンの返済に、今までの貯蓄を全てつぎ込んでしまうとライフステージが進んだ際に必要になってくる資金がなく困ってしまいます。そのため、頭金なしで住宅ローンを組む際にはキャッシュを残せるというのは大きなメリットです。

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住宅ローンを頭金なしで組むメリット三つ目は、住宅ローン控除の金額を増やすことができる場合があります。

住宅ローン控除というのは物件価格ではなく、住宅ローンの借入総額に対しての控除になります。

そのため頭金なしの場合は借入額が大きくなり、住宅ローン控除で控除される税額も増えるため、最近では住宅ローン控除の恩恵を最大限に受けるために、頭金なしで住宅ローンを組む人も増えています。

ちなみに、住宅ローン控除は、最大13年間控除を受けることが可能なので、控除が受けられる期間は最大限控除を受け、その後に繰り上げ返済をしていくことで返済総額も減ってお得になるという方法もあります。

住宅ローンを頭金なしで組むデメリット一つ目は、金利が変動し支払額が上振れする可能性がある点です。

まず、住宅ローンを組む際の金利には大きく分けて二種類あります。

• 「変動金利」返済期間中に金利が一定タイプで、融資のタイミングで返済総額等が確定するため金利の変動に影響を受けずに済みます。
• 「固定金利」一定期間で金利が見直され、金利が上がれば返済額も増え上振れしてしまう可能性があります。

現在はマイナス金利政策のもと、どの金融機関でも低金利がつづいていますが、金利が上昇すると住宅ローンの返済負担が大きくなるので、特に借入額が大きくなる頭金なしのフルローンでは注意が必要です。

金利の変動も視野に入れ計画を立てましょう。

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住宅ローンを頭金なしで組むデメリット二つ目は、住宅ローン審査のハードルが上がることです。

その主な理由は以下の通りです。

• 返済能力の審査が厳しくなる
• 返済負担率が高いとリスクとみられる

金融機関側からすると、貸出したはいいけれど返済が滞ってしまっては元も子もないので、借入れが多くある場合は住宅ローンの審査のハードルが上がるというデメリットがあります。

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住宅ローンを頭金なしで組むデメリット三つ目は、担保割れをしてしまう可能性が上がる点です。

頭金がないことにより、借入額が大きくなるので、住宅ローンの残債が担保の住宅時価額を上回る可能性が高くなってしまいます。

また、住宅の資産価値は購入後に下がるのが一般的で、住宅の販売価格はハウスメーカーや不動産業者の利益を含んでいるので、売却価格は販売価格を上回ることがないと言えるため、そのことなどから住宅価格が下落した時に担保割れが起きるリスクがあるのです。

担保割れが発生すると、住宅を売却する際に売却代金だけでローンを完済することができず、差額を自己資金で補填しなければなりません。

担保割れは、住宅を売却し手放したにも関わらずローンが残っている状況となりますのでローン完済が難しくなってしまうので注意が必要です。

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ここでは、頭金なしで住宅ローンを組む際に気をつけるべきポイントを見ていきます。

• 返済にどのくらいの期間がかかるのかを計算しておく
  
• 頭金を用意した際との必要額の差異を確認する
  
• 信用情報や勤続年数など頭金以外の条件を整えておく

それでは、それぞれの気を付ける点や対策について、詳しく解説していきます。

頭金なしで住宅ローンを組む際に気をつけるべきポイント一つ目は、返済にどのくらいの期間がかかるのかを計算しておくことです。

頭金なしでローンを組むと、借入金額が大きくなるので返済期間が長期になります。

一般的な住宅ローンの返済期間は最長で35年ですが、仮に40歳で35年の住宅ローンを組んだ場合の完済予定は75歳ということになり、年金生活に住宅ローンがのしかかってくることになるので繰り上げ返済をするなどの負担のないプランを計画しなければなりません。

借入する際の年齢も重要ですが、何歳までに完済するのかを計画するのも大切なポイントです。

自身の経済状況から、返済額を検討し実際に返済していくのでどのくらいの期間がかかるか逆算するようにしましょう。

頭金なしで住宅ローンを組む際には、返済の期間を計算しプランニングしておかなければ、後の教育資金や老後資金などに影響がでてくるため計算が必要です。

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頭金なしで住宅ローンを組む際に気をつけるべきポイント二つ目は、頭金を用意した際との必要額の差異を確認することです。

実際に頭金を用意した際と、用意しない場合ではどのように違ってくるかみていきましょう。

〈試算条件〉

・住宅保証機構株式会社が提供する住宅ローンシミュレーションツールを使用

・物件価格は3,000万円、返済期間は35年、全期間固定金利を想定

検証結果を見ると、頭金を払うことで支払総額が約260万円も増えることがわかります。

また、頭金なしの場合は借入額が増えるので、毎月の返済が多いです。

したがって、頭金なしにする場合メリットとデメリットをしっかりと把握したうえで入念にシミュレーションをして無理のない返済を計画しましょう。

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頭金なしで住宅ローンを組む際に気をつけるべきポイント3つ目は、信用情報や勤続年数など頭金以外の条件を整えておくことです。

住宅ローンを組む際には、「審査」があります。

住宅ローン審査とは、住宅ローンを申し込む際に金融機関が申込人の返済能力を確認し、実際に貸し出しした時に返済能力があるかどうかを判断するものになります。

また、頭金がないということは貸し出しする額＝借入金が多くなるということになるので金融機関の審査も厳しくなるのです。

チェックされるのは経済状況が主で年収などがメインになりますが、ほかにローンを抱えていないかどうか、返済状況や借入残高などの信用情報も重要になりますので整えておく必要があります。

また、勤続年数が短いと住宅ローンの審査に通りにくい場合があるので、その場合は勤続年数が短くても申し込み可能な金融機関を選ぶようにしましょう。

頭金なしは借入額が増えるというデメリットはありますが、欲しい物件を値上がりする前に購入できたり、老後資金や教育資金の準備にお金を充てられたりできるというメリットがあります。 

頭金を貯めている間に支払う家賃や、年々値上がりしている木材や住宅設備の現状を考えると、頭金を減らすもしくは無くしてでも購入に踏み切るメリットは充分にあります。

ただし、世帯年収、世帯の状況、年代などで住宅ローンの組み方は人それぞれのため実際に頭金なしで住宅ローンを組んでいいのかの判断は大変難しいです。

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