住宅ローンがあるけど引っ越したい！3つの解決策と注意点を解説！

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「住宅ローンがあるけど引っ越したい」とお考えの方は、前提として知っておくべきポイントに注意が必要です。

住宅ローンがあるけど引っ越したい際に知っておくべきことは、以下の2つです。

• 住宅ローンがある物件の売却はできない
  
• 住宅ローンがある物件の貸し出しはできない 
  

住宅ローンが残っている状態では、人に売ったり貸したりできない「基本ルール」があります。それぞれ詳しく解説していきます。

住宅ローンがあるけど引っ越したいと考えていても、実は、ローンの残っている物件は基本的に売却ができません。

その理由として

• 住宅ローンを組むとその物件には抵当権が設定されている
  
• 抵当権の抹消は住宅ローンの完済が条件となる
  

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住宅ローンがある物件の貸し出しは、基本的にはできないというルールがあります。

その理由として

• 金銭消費貸借契約に違反してしまうから（住宅ローン契約時に結託した条件）
• 住宅ローンは居住物件の購入費用として借りているため、住宅ローンが残っている物件を賃貸にすると「投資物件」と捉えられてしまうケースもある

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では、住宅ローンがあっても引っ越せるのはどのようなケースなのか、以下2つを紹介します。

• 旧居に家族の誰かが残る場合
  
• 転勤・介護等のやむを得ない理由がある場合
  

「住宅ローンがあるけど引っ越したい」というケースでは、旧居に家族の誰かが残る場合、引っ越しが認められます。

例えば、

• 両親どちらかの単身赴任が決まり、本人のみが引っ越しをする場合
• 子どもが就職のため、引っ越しをする場合
• 離婚により配偶者や子どもが引っ越す場合

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「住宅ローンがあるけど引っ越したい」というケースでは、転勤・介護等のやむを得ない理由がある方は引っ越しが認められます。

その際、金融機関に事情を説明しておくことで賃貸としての貸し出し、売却を認めてもらえる場合もあります。転勤等の間だけ一時的に貸しておくこともできるため、いつかは自宅に戻ってこれるのも大きなメリットです。

ただし、銀行の許可を得ることが前提となるため、やむを得ない理由だからといって個人の判断をするのは避けておくべきです。

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「住宅ローンがあるけど引っ越したい」と考えている方には、以下の3つの解決策があります。

• 二重ローンを組んで家を残したまま引っ越す
  
• リロケーションで家を賃貸物件にして引っ越す
  
• 家を売却して住宅ローンを返済して引っ越す
  

住宅ローンがあるけど引っ越したい際の解決策1つ目は、二重ローンを組んで家を残したまま引っ越すことです。

特に、転勤など一時的な理由で引っ越す方は、将来戻ってくることも考え家は現状のまま残し、引っ越し先で賃貸物件を契約する方法もあります。

ただし、

• 二重ローンは引っ越し先での物件費用にプラス毎月の住宅ローン返済が必要になるため、金額的な負担が大きい
• 長期間家を空けている場合、建物の劣化が進む可能性もある
• 空き巣などに狙われてしまうリスクもあるため、金融機関によって住宅ローン一括返済を求められる場合がある

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住宅ローンがあるけど引っ越したい際の解決策2つ目は、リロケーションで家を賃貸物件にして引っ越す方法です。

リロケーションとは「自宅を一時的に貸し出す」こと指しています。こちらは、転勤などで使われることが多く、契約期間を限定するのが特徴です。

一般的な賃貸契約とは異なるため、リロケーションに慣れている不動産会社に依頼し、仲介してもらうのがおすすめです。

ただし、住宅ローン返済中の物件をリロケーションできるかどうかは、金融機関の判断となります。そのため、事前に確認し銀行の許可を得ておく必要があります。

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住宅ローンがあるけど引っ越したい際の解決策3つ目は、家を売却し住宅ローンを返済して引っ越す方法です。

上記で、「住宅ローンが残っている物件は売却できない」ことを説明しましたが、実は「同日決済」という方法を使用することで、住宅ローンが残っている家でも売却することが可能になります。

同日決済とは、事前に物件売却の仲介会社と銀行などの金融機関に相談し、売却代金の受け取り・住宅ローンの一括返済を同時に行う方法のことです。

同日決済を行うことで、物件の売却価格から住宅ローンの返済を済ませられ、ローン完済と共に抵当権の抹消登記手続きが可能になります。

引っ越しをして住み替えたい、もう旧宅には戻ってこない方は、上記の方法を検討するのがおすすめです。

住宅ローンがあるけど引っ越したい際の注意点は、以下の4つです。

• 住宅ローンの専門家に詳細に相談する
  
• 融資元の金融機関に相談する
  
• 住宅ローンの残債がいくらかを確認する
  
• 家を売却する際はアンダーローンかオーバーローンか確認する
  

住宅ローンがあるけど引っ越したい方は、事前に住宅ローンの専門家に詳細に相談するのがおすすめです。

住宅ローンの専門家とは

• 住宅ローンアドバイザー
  
• 住宅ローンを提供している金融機関の相談員
  
• ファイナンシャルプランナー
  

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住宅ローンがあるけど引っ越したい方は、融資元の金融機関に相談するのがおすすめです。

住宅ローン返済中の物件売却、賃貸としての貸し出しは、金融機関に無断で行うと契約違反となってしまいます。契約違反になった際には、「ローンの一括返済」を請求される可能性もあります。

物件の抵当権は金融機関にあるため、遅かれ早かれ必ず融資元への相談が必要です。

家を残すか、売却にするか、賃貸とするのか決まっていない場合でも、相談は行うことが可能です。早めに話をしておくことで、銀行側がベストな提案をしてくれる可能性も期待できます。

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住宅ローンがあるけど引っ越したい方は、住宅ローンの残債がいくらかを確認しておくべきです。

例えば、残りの住宅ローン残債が少なければ一括で支払ってしまうことができるかもしれません。一方で、残債が高すぎる場合は、上回る価格で売却できるのか、住み替えローンの検討もするべきなのかなどの判断材料にもなります。

住宅ローンの残債は以下の方法で確認ができます。

• 残高証明書を確認
  
• 返済計画表や償還予定表を確認
  
• 借入金融機関のマイページなどで確認
  
• 融資元の金融機関に電話をして確認

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住宅ローンがあるけど引っ越しを決断する場合、アンダーローンかオーバーローンかを確認するのがポイントです。

アンダーローンとオーバーローンとは、現在の住宅の売却価格と住宅ローン残債がアンダー（下回っているか）、オーバー（上回っているか）を判断するために使われます。

それぞれの特徴はこちら。

基本的に、アンダーローンであれば物件の売却はスムーズに進みます。一方でオーバーローンのケースでは、お金の工面方法などを考えることが必要です。

現在の住宅の売却価格は

• 住宅買取会社に査定依頼をする
• AIなどの自動査定を活用する
• 固定資産評価証明書や固定資産税の納税通知書を確認する
  

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ここでは「住宅ローンがあるけど引っ越したい」という方が使うべきおすすめのサービスを紹介します。

物件の購入後、急な転勤や離婚、両親の介護などさまざまな事情により手放さなければいけなくなってしまうケースも少なくありません。

ただし、住宅ローンがネックになり、物件を売却していいのか、賃貸として貸し出すべきなのか、自分一人で判断するのは難しいですよね。

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今の家計の状態などを見ながら、相談者にとって最適なアドバイスをしてくれます。

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本記事では、住宅ローンがあるけど引っ越したい方に向けた解決策から注意点を解説しました。

結論、住宅ローンがあっても同日決済を利用して物件を売却したり、金融機関への相談を行うことで賃貸として貸し出すことが可能です。

ただし、どの方法を選ぶべきかは個人の状態によって異なり、長い目でみたライフプランの見直しが必要になります。

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