住宅ローンがあるけど引っ越したい!3つの解決策と注意点を解説!のサムネイル画像
引っ越しを検討中の方の中には「今の家の住宅ローンがあるけど、引っ越したらどうなるのだろう」とお悩みではありませんか?

結論、住宅ローン残債が残っていても、引っ越しをすることは可能です。

ただし、引っ越しをする前には、住宅ローンがある物件の売却はできないこと、金融機関への相談が必要なことなど知っておくべきいルールがあります。

そこで本記事では「住宅ローンがあっても引っ越せる2つのケース」や「住宅ローンがあるけど引っ越したい際の注意点」などを詳しく解説していきます。

・住宅ローンが残っているけど、転勤のため引っ越さなくてはいけなくなった
・両親の介護により実家に引っ越し現在の家を売却したい。ただし住宅ローンが残っているため、どうするべきか悩んでいる

という方は、本記事を読むことで住宅ローンのルールや注意点がわかり、後悔を未然に防ぐことができます。

内容をまとめると

  • 住宅ローンが残っている物件は、原則売却できない。また、住宅ローンが残ったままでは賃貸として貸し出すのも原則難しい。
  • 住宅ローンがあっても旧居に家族の誰かが残る場合や転勤・介護等のやむを得ない理由の場合は引っ越しが可能 
  • 二重ローンを組むかリロケーション、売却などで住宅ローン問題を解決できるケースもある
  • 住宅ローンがあるけど引っ越したい際には、住宅ローンの専門家に相談するのがおすすめ。「マネーキャリア」では住宅ローンに詳しいプロが多く在籍しているため、活用する方も増えています。 
この記事の監修者「谷川 昌平」

この記事の監修者 谷川 昌平 フィナンシャルプランナー

株式会社Wizleap 代表取締役。東京大学経済学部で金融を学び、金融分野における情報の非対称性を解消すべく、マネーキャリアの編集活動を行う。ファイナンシャルプランナー証券外務員を取得。
>> 谷川 昌平の詳細な経歴を見る

この記事の目次

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【前提】住宅ローンがあるけど引っ越したい際に知っておくべきこと

「住宅ローンがあるけど引っ越したい」とお考えの方は、前提として知っておくべきポイントに注意が必要です。


住宅ローンがあるけど引っ越したい際に知っておくべきことは、以下の2つです。

  • 住宅ローンがある物件の売却はできない
  • 住宅ローンがある物件の貸し出しはできない 

住宅ローンが残っている状態では、人に売ったり貸したりできない「基本ルール」があります。それぞれ詳しく解説していきますので、ぜひ参考にしてみてください。

住宅ローンがある物件の売却はできない

住宅ローンがあるけど引っ越したいと考えていても、実は、ローンの残っている物件は基本的に売却ができません。


その理由として

  • 住宅ローンを組むとその物件には抵当権が設定されている
  • 抵当権の抹消は住宅ローンの完済が条件となる
ことが挙げられます。

ただし、住宅ローンを完済して抵当権を抹消するには、「住宅を売って費用を工面したい」と考える方も多いですよね。その場合、住宅ローンの完済と物件の引き渡しを同日に行うことで対応ができます。

こちらは、以下で詳しく紹介していきます。

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住宅ローンがある物件の貸し出しはできない

住宅ローンがある物件の貸し出しは、基本的にはできないというルールがあります。


その理由として

  • 金銭消費貸借契約に違反してしまうから(住宅ローン契約時に結託した条件)
  • 住宅ローンは居住物件の購入費用として借りているため、住宅ローンが残っている物件を賃貸にすると「投資物件」と捉えられてしまうケースもある
などが、挙げられます。そもそも、投資物件の購入では「不動産投資ローン」を契約する必要があるため、住宅ローンで購入し投資をするのは違法です。

本人の目的が投資でない場合でも、銀行に説明なく賃貸で貸し出してしまうのはリスクが高いため、注意しておくべきです。

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住宅ローンがあっても引っ越せる2つのケース

では、住宅ローンがあっても引っ越せるのはどのようなケースなのか、以下2つを紹介します。

  • 旧居に家族の誰かが残る場合
  • 転勤・介護等のやむを得ない理由がある場合
住宅ローンがあっても、やむを得ない理由などがある方は引っ越しを行うことが可能です。それぞれ詳しく紹介していきますので、自分に当てはまっているか確認しておくべきです。

旧居に家族の誰かが残る場合

「住宅ローンがあるけど引っ越したい」というケースでは、旧居に家族の誰かが残る場合、引っ越しが認められます。


例えば、

  • 両親どちらかの単身赴任が決まり、本人のみが引っ越しをする場合
  • 子どもが就職のため、引っ越しをする場合
  • 離婚により配偶者や子どもが引っ越す場合
などは、旧居に家族の誰かが残るため問題なく引っ越しが可能です。住宅ローンの契約者や、その家族が残っていれば、引っ越しをしても今と変わらず、住宅ローン返済を続けながら暮らしていくことができます。

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転勤・介護等のやむを得ない理由がある場合

「住宅ローンがあるけど引っ越したい」というケースでは、転勤・介護等のやむを得ない理由がある方は引っ越しが認められます。


その際、金融機関に事情を説明しておくことで賃貸としての貸し出し、売却を認めてもらえる場合もあります。転勤等の間だけ一時的に貸しておくこともできるため、いつかは自宅に戻ってこれるのも大きなメリットです。


ただし、銀行の許可を得ることが前提となるため、やむを得ない理由だからといって個人の判断をするのは避けておくべきです。

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住宅ローンがあるけど引っ越したい際の3つの解決策

「住宅ローンがあるけど引っ越したい」と考えている方には、以下の3つの解決策があります。

  • 二重ローンを組んで家を残したまま引っ越す
  • リロケーションで家を賃貸物件にして引っ越す
  • 家を売却して住宅ローンを返済して引っ越す
住宅ローンがあっても、二重ローンやリロケーションなどを活用することで引っ越しをすることができます。それぞれ詳しく解説していきます。

二重ローンを組んで家を残したまま引っ越す

住宅ローンがあるけど引っ越したい際の解決策1つ目は、二重ローンを組んで家を残したまま引っ越すことです。


特に、転勤など一時的な理由で引っ越す方は、将来戻ってくることも考え家は現状のまま残し、引っ越し先で賃貸物件を契約する方法もあります。


ただし、

  • 二重ローンは引っ越し先での物件費用にプラス毎月の住宅ローン返済が必要になるため、金額的な負担が大きい
  • 長期間家を空けている場合、建物の劣化が進む可能性もある
  • 空き巣などに狙われてしまうリスクもあるため、金融機関によって住宅ローン一括返済を求められる場合がある
など、問題点もあります。金融機関にどのくらいの期間までなら、家を残したまま引っ越していいのかなどを事前に確認しておくのがポイントです。

また、家を残したまま引っ越す際には、定期的に旧宅に訪問し、換気などの対策を行い、家の状況を良くする努力も必要です。

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リロケーションで家を賃貸物件にして引っ越す

住宅ローンがあるけど引っ越したい際の解決策2つ目は、リロケーションで家を賃貸物件にして引っ越す方法です。


リロケーションとは「自宅を一時的に貸し出す」こと指しています。こちらは、転勤などで使われることが多く、契約期間を限定するのが特徴です。


一般的な賃貸契約とは異なるため、リロケーションに慣れている不動産会社に依頼し、仲介してもらうのがおすすめです。


ただし、住宅ローン返済中の物件をリロケーションできるかどうかは、金融機関の判断となります。そのため、事前に確認し銀行の許可を得ておく必要があります。

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家を売却して住宅ローンを返済して引っ越す

住宅ローンがあるけど引っ越したい際の解決策3つ目は、家を売却し住宅ローンを返済して引っ越す方法です。


上記で、「住宅ローンが残っている物件は売却できない」ことを説明しましたが、実は「同日決済」という方法を使用することで、住宅ローンが残っている家でも売却することが可能になります。


同日決済とは、事前に物件売却の仲介会社と銀行などの金融機関に相談し、売却代金の受け取り・住宅ローンの一括返済を同時に行う方法のことです。


同日決済を行うことで、物件の売却価格から住宅ローンの返済を済ませられ、ローン完済と共に抵当権の抹消登記手続きが可能になります。


引っ越しをして住み替えたい、もう旧宅には戻ってこない、という方は、上記の方法を検討するのがおすすめです。

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住宅ローンがあるけど引っ越したい際の注意点

住宅ローンがあるけど引っ越したい際の注意点は、以下の4つです。

  • 住宅ローンの専門家に詳細に相談する
  • 融資元の金融機関に相談する
  • 住宅ローンの残債がいくらかを確認する
  • 家を売却する際はアンダーローンかオーバーローンか確認する
それぞれ詳しく解説していきます。

住宅ローンの専門家に詳細に相談する

住宅ローンがあるけど引っ越したい方は、事前に住宅ローンの専門家に詳細に相談するのがおすすめです。


住宅ローンの専門家とは

  • 住宅ローンアドバイザー
  • 住宅ローンを提供している金融機関の相談員
  • ファイナンシャルプランナー
などが挙げられます。住宅ローンに詳しい専門家に相談することで「今後どのように進めていくか」「家族にとってベストな方法は何か」など、相談に乗ってもらうことが可能です。

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融資元の金融機関に相談する

住宅ローンがあるけど引っ越したい方は、融資元の金融機関に相談するのがおすすめです。


住宅ローン返済中の物件売却、賃貸としての貸し出しは、金融機関に無断で行うと契約違反となってしまいます。契約違反になった際には、「ローンの一括返済」を請求される可能性もあります。


物件の抵当権は金融機関にあるため、遅かれ早かれ必ず融資元への相談が必要です。


家を残すか、売却にするか、賃貸とするのか決まっていない場合でも、相談は行うことが可能です。早めに話をしておくことで、銀行側がベストな提案をしてくれる可能性も期待できます。

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住宅ローンの残債がいくらかを確認する

住宅ローンがあるけど引っ越したい方は、住宅ローンの残債がいくらかを確認しておくべきです。


例えば、残りの住宅ローン残債が少なければ一括で支払ってしまうことができるかもしれません。一方で、残債が高すぎる場合は、上回る価格で売却できるのか、住み替えローンの検討もするべきなのかなどの判断材料にもなります。


住宅ローンの残債は以下の方法で確認ができます。

  • 残高証明書を確認
  • 返済計画表や償還予定表を確認
  • 借入金融機関のマイページなどで確認
  • 融資元の金融機関に電話をして確認
まず現状を知るためにも、住宅ローンの残高は早めに知っておくべきです。

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家を売却する際はアンダーローンかオーバーローンか確認する

住宅ローンがあるけど引っ越しを決断する場合、アンダーローンかオーバーローンかを確認するのがポイントです。


アンダーローンとオーバーローンとは、現在の住宅の売却価格と住宅ローン残債がアンダー(下回っているか)、オーバー(上回っているか)を判断するために使われます。


それぞれの特徴はこちら。

アンダーローンオーバーローン
・住宅ローンの残債が家の売却価格を下回っている
・そのため家を売却したお金でローンを完済可能
・手出しなく住宅ローン問題を解決できる
・売却に望ましい
・住宅ローンの残債が家の売却価格を上回っている
・家を売却後もローン完済はできないため、
手持ちのお金を足して住宅ローンを完済する必要がある
・結果がマイナスになってしまうため、負担が大きいと
次の物件購入費用が足りなくなってしまう可能性も


基本的に、アンダーローンであれば物件の売却はスムーズに進みます。一方でオーバーローンのケースでは、お金の工面方法などを考えることが必要です。


現在の住宅の売却価格は

  • 住宅買取会社に査定依頼をする
  • AIなどの自動査定を活用する
  • 固定資産評価証明書や固定資産税の納税通知書を確認する
などの方法で知ることができます。物件査定を行う際には、なるべく高く売却するため何社か見積もりを取り、比較するのがおすすめです。

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【一番オススメ】住宅ローンがあるけど引っ越したい人が使うべきサービス

ここでは「住宅ローンがあるけど引っ越したい」という方が使うべきおすすめのサービスを紹介します。


物件の購入後、急な転勤や離婚、両親の介護などさまざまな事情により手放さなければいけなくなってしまうケースも少なくありません。


ただし、住宅ローンがネックになり、物件を売却していいのか、賃貸として貸し出すべきなのか、自分一人で判断するのは難しいですよね。


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住宅ローンがあるけど引っ越したい場合の解決策まとめ

本記事では、住宅ローンがあるけど引っ越したい方に向けた解決策から注意点を解説しました。


結論、住宅ローンがあっても同日決済を利用して物件を売却したり、金融機関への相談を行うことで賃貸として貸し出すことが可能です。


ただし、どの方法を選ぶべきかは個人の状態によって異なり、長い目でみたライフプランの見直しが必要になります。


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