住宅ローンを滞納するとどうなる？差し押さえ・競売回避のポイントを紹介

住宅ローンはマイホームを購入する人の多くが契約する金融商品ですが、なかには滞納する人も存在します。

そこで、住宅金融支援機構が出している「リスク管理債権」から滞納率がわかります。

リスク管理債権とは、不良債権の1つで銀行などの金融機関が貸している債権のなかでも滞納しているものや、破綻してしまっている債権のことです。

つまり、毎月支払うはずの住宅ローンが返済できなくなった率のことをさします。

上記の表では微減ではあるものの、それでも33人に1人以上は住宅ローンを滞納していることがわかります。

なお、住宅金融支援機構は独立行政法人なので民間のデータは含まれいないため、実際はもう少し滞納率は少ない可能性があります。

なお、既に滞納している割合は令和4年だと1.21%という結果でした。

参考：住宅金融支援機構 - リスク管理債権

実際に住宅ローンの返済を滞納してしまうとどうなるのかを時系列で紹介します。

1. 住宅ローンの滞納期間1～2ヵ月
2. 住宅ローンの滞納期間2～3ヵ月
3. 住宅ローンの滞納期間3ヵ月〜6ヵ月
4. 住宅ローンの滞納期間6ヵ月以上

住宅ローンの返済中は、予想もしていなかった出来事が起きる可能性はあります。そのとき返済が滞ってしまうと最悪の場合は自宅が競売にかけられ売却されるなどのペナルティを受けます。

これから住宅ローンを組むと考えている人や家計の見直しの場合も参考にしましょう。

住宅ローンの返済日に指定した口座から引き落としができなかった場合、融資先の金融機関から電話やメールで入金案内の連絡が来ます。

• うっかり口座に引き落とし分のお金を残していなかった
• 何らかの事情で支払いが遅れる

という場合なら大きな問題にはなりません。

ただし、金融機関によっては数日の返済遅れでも数日分の遅延損害金や遅延利息といったペナルティを課してくる場合もあるので、返済日忘れをしないように気を付けましょう。

仮に1か月分の滞納があってもすぐに返済して以降は返済が続けられるのであれば、あまり問題はありません。

滞納期間が2～3ヵ月に入ると、金融機関からの対応が本格化してさらに深刻な状況となります。

たとえば、金融機関から「督促状」が着て毎月の返済額だけでなく、遅延によるペナルティである遅延損害金が含まれた「支払い請求書」が来ます。

支払い請求書だけでなく、電話でも催促される場合もあるので、必ず連絡には応じましょう。

またこの段階になると「信用情報機関」に遅延情報が登録されるので、住宅ローンの支払いを滞納している事実が記載されます。

なお1ヵ月の滞納であっても何度も繰り返す・3ヵ月以上滞納すると金融機関からは注意先と認識されてしまいます。

住宅ローンの返済が滞ってから3～6ヵ月の頃は、ブラックリスト（※）入りしているので新たにクレジットカードを作ったりローンを組んだりができない段階です。

目安として61日以上の滞納か支払日を超えた滞納が3回以上になるとブラックリスト入りしてしまいます。

この段階になると、住宅ローンを分割で返済できなくなるだけでなく「代位弁済通知書」が届きます。

代位弁済通知書とは、保証会社が代わりに滞納分を金融機関に支払ったことを通知するものです。

保証会社が代わりに払ってくれたので、この分が保証会社から債務者に請求されます。

まだこの段階で滞納分を一括で保証会社に返済できれば、強制的に競売にかけられるのは避けられます。

ただし一般的には数ヵ月にわたって滞納した分を一括で返済できる人は多くないです。

※ブラックリストという名称のリストは存在せず、事故情報を管理するリストの意

住宅ローンの滞納を6ヵ月以上続いてしまうと、裁判所から「競売開始決定通知書」が送られてきます。

特別送達で送られるので、正当な理由がなく受け取り拒否ができないタイプの書類です。

競売開始決定通知書を受け取ってから1～2ヵ月ほどで、裁判所から執行官が自宅に来て現況調査が始まります。

法的に強制力のある調査なので、拒否をしても裁判所の権限で鍵が開けられて強制的に調査が行われるものです。

このときに、家族への聞き取り調査も行われるので立ち合いには応じましょう。

なお、競売のための調査では一般的に市場価格の6割程度の価格になることが多いです。

競売手続きが終わり次第、入居者の状況に関係なく強制退去が始まります。

時間や日時なども一切関係なく追い出されるので、滞納を続けていても最終的にはマイホームを手放す事態になるので滞納は避けましょう。

住宅ローンの滞納は誰もが避けたい事態です。そのためには、滞納しやすいパターンを知っておけば回避しやすいです。

そこで住宅ローンを滞納してしまうパターンを紹介します。

• 住宅ローン契約当初から生活費を圧迫する返済計画だった
• 予期せぬ出来事で返済が難しくなった
• ボーナスありきでの返済計画・借入額だった

最初から無理のある返済計画を立てると住宅ローンの滞納リスクを高めてしまいます。

住宅ローンの返済額が毎月の収入に対して高すぎると、生活費が圧迫され、予期せぬ出費や収入の減少に対応できなくなるからです。

たとえば頭金を用意しないで住宅ローンを組んだ・貯蓄なしの状態で住宅を購入したという場合に多いです。

また借り入れの上限額まで借りられたとしても、上限まで借りてしまって生活費や貯蓄分の余裕がなく、返済が厳しい状況に陥る可能性があります。

なお土地や建物の取得費用以外にも諸経費も住宅ローンに含める場合はその分の返済額も大きくなる点に注意しましょう。

人生には予期せぬ出来事が起こりうるため、住宅ローンの返済に影響を及ぼすことがあります。

たとえば、収入源である世帯主が病気で長期入院することになり、収入が激減してしまうケースや、会社の業績悪化による突然の降給・リストラなどで予定していた収入が得られなくなるケースなどです。

また、実家の介護費用が必要になったり、子どもの進学費用が想定以上にかかったりすることもあります。

このような状況が続くと、生活費の削減や貯蓄の取り崩しが必要になるだけでなく、ローンの滞納が重なるリスクにもつながっていきます。

ボーナスを前提とした返済計画や借入額の設定は、住宅ローン滞納のリスクを高める要因となります。

ボーナスは景気や会社の業績に大きく左右されるため、必ずしも毎年確保できるわけではありません。

そのため、ボーナスが予想通り支給されない場合、返済が困難になり、家計がひっ迫します。

たとえば、月々の返済額を抑えるために年2回のボーナス時に、100万円ずつの返済を計画していた場合、ボーナスが半減してしまうと返済が難しくなります。

なかでも年間の支払計画で、返済の多くをボーナスでの支払いに依存していると、通常の月収だけでは返済負担が増大し、最終的にはローンの滞納に至る危険性があります。

住宅ローンの支払いを滞納した場合にどんなことが起こるのかを紹介します。

• クレジットカードやローンの審査に通りにくくなる
• 自宅や財産の差し押さえ

住宅ローンを滞納すると、将来的にクレジットカードや他のローンの審査に通りにくくなります。

住宅ローンの滞納歴は個人信用情報機関に記録され、すべてのケースが当てはまるとは限らないものの、この情報は約5年間保存されます。

具体的には、住宅ローン以外の自動車ローンやフリーローン、クレジットカードの審査において、過去の滞納歴がマイナス要因として考慮されます。

そのため収入が十分にあっても、滞納歴があると多くの契約審査で落ちてしまうケースは多いです。

仮に審査に通ったとしても、借入金利が通常よりも高く設定されることが多いので返済の負担が大きくなるリスクも負います。

住宅ローンの滞納が続くと最終的に金融機関は法的手続きを取り、債務者の財産を差し押さえます。

差し押さえの対象となるのは、住宅ローンの担保となっている自宅はもちろん、預貯金や給与・生命保険の解約返戻金・自動車などの資産も含まれます。

なぜなら自宅を売却してもローンが完済できない分は、資産なども返済に充てるからです。

自宅だけでなくそのほかの財産も失うことにつながるので、それだけ住宅ローンの滞納は契約者にとっても大きな損失につながるペナルティです。

もし住宅ローンを滞納してしまいそうな場合は次の5つの方法を検討してみましょう。

• 家計の見直し
• 融資先の金融機関で相談する
• 住宅ローンの借り換えをする
• 公的な融資制度を使う
• リースバックを利用して売却後も住み続ける

住宅ローンの支払いが滞りそうな場合、まず最初に取り組むべきなのが家計の見直しです。

収支を見直せば支払いの余裕を生み出せる可能性があります。

具体的な見直し方法として、まずは収入と支出を詳しく把握することから始めましょう。

具体的には、毎月の固定費や変動費を一覧にまとめて必要性の低い出費を見つけ出すことが重要です。

定期購読しているサービスや、頻繁に外食している場合はその頻度を減らすだけでも家計の節約につながります。また、必要に応じて電気やガス会社の見直しを行うこともおすすめです。

住宅ローンの返済が困難になりそうな場合、融資先の金融機関に早めに相談しましょう。

多くの金融機関では借り手が返済を続けることを重視しているため、相談に応じやすい環境を整えてるからです。

たとえば、35年の返済期間を40年に延長して、毎月の返済額を軽減できる可能性があります。

また、収入が一時的に減少した場合には、数か月間の返済額を減額してもらえることもあります。

いずれにせよ、返済が滞る前にできるだけ早く融資先の金融機関で相談するのが解決の近道です。

住宅ローンの滞納が心配な場合、比較的余裕のあるうちであれば、借り換えを検討するのも有効な手段の1つです。

住宅ローンの借り換えとは、別の金融機関で新しく住宅ローンの契約をすると同時に、現在契約中の金融機関には一括で返済することです。

現在借りている金融機関よりも金利の低いところに借り換えできれば、毎月の返済額が抑えられて総返済額の軽減につながります。

ただし、借り換えには手数料や手続きに必要な書類の準備などが必要なので、トータルでどちらが得をするかを検討しましょう。

なお、住宅ローンの返済が厳しくなる理由が病気や転職・退職など収入減少の場合、借り換えが通らないケースが多いです。

そのため、こまめに家計の見直しなどをして、「もしかしたら返済が大変になるかもしれない」と感じたタイミングで早めに検討しましょう。

住宅ローンの支払いが滞りそうな場合、公的な融資制度の利用を検討するのも有効な方法です。たとえば次のような制度が利用できます。

• 緊急小口資金貸付
• 総合支援資金

緊急小口資金貸付と総合支援資金は、主に休業した人向けで、緊急かつ一時的に生計が困難な場合に借りられる少額の貸付制度です。申込や相談は地方自治体の社会福祉協議内でできます。

住宅ローンの返済が困難になりそうな場合は、公的な制度を利用して生活費の工面が一時的にできます。

参考：政府広報オンライン

住宅ローンを滞納しそうな場合は、リースバックを利用して不動産を売却した後もそのまま住み続ける選択が可能です。

リースバックは、自宅を不動産会社などに売却して自分が賃料を払ってそのまま自宅に住み続けられるので環境は変わりません。

賃貸契約となるので、固定資産税をはじめとする税金や都市計画税の支払いもなくなるので、将来的に必要なコストもおさえられます。

ただし、そもそもリースバックは誰もが成功するわけではないので、不動産に価値がない・住宅ローンの残債が売却益でなくならないリスクもあります。

住宅ローンの返済を滞納しそうだとしても、絶対にやってはいけない行動が2つあります。

• キャッシングやカードローンで借り入れをする
• 夜逃げする

住宅ローンの支払いが厳しいからといって、キャッシングやカードローンで借り入れをすることはやめましょう。

なぜなら、キャッシングやカードローンは住宅ローンと比べて金利が高く、新たな返済負担が増えてさらに資金繰りが悪化する可能性が高くなるからです。

また、住宅ローン返済のために他の借り入れを行うことは、金融機関から信用度の低下と判断される可能性があります。

最悪の場合、債務整理や自己破産に追い込まれるリスクが高くなってしまいます。

住宅ローンの返済が困難になった際、夜逃げという選択肢を考える人もいるかもしれませんが、これは最悪の対処方法です。

夜逃げを選択した場合、金融機関との連絡が途絶えると信用情報にキズが付いた結果新しい生活で定職に就くことも難しくなります。

なお、夜逃げは法的には「詐欺罪」や「横領罪」に該当する可能性があり、刑事罰の対象となります。

さらに住宅ローンの債務が消えることはなく、発見された際には延滞金や損害賠償金を含めた多額の支払いを求められることになります。

夜逃げをしても戸籍や信用情報がリセットされるわけではないので、経済的な問題は何も解決しません。

住宅ローンの返済を滞納してしまうかもしれない・将来的に滞納せずに返済し続けられるか心配と感じている人は少なくありません。

住宅ローン返済に関する不安の解消には、家計の見直しや自分の経済状況などを検討する必要があります。

ただし、具体的な解決方法が見つからない・本当にこのままで問題ないかわからない人は、住宅ローンのプロへの相談がおすすめです。

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今回は住宅ローンを滞納し続けた場合にどうなるかについて詳しく解説していきました。

住宅ローンの滞納は33人あたりに1人の割合で起きているため、絶対に自分がならないというほどの低い結果ではありませんでした。

長い人生の中では、思いもよらなかった出来事などで住宅ローンを組んだ段階では問題なかった返済が、難しくなりそうなケースもあります。

そのため、住宅ローンを組む前だけでなく組んだ後もこまめな家計の見直しなどは重要です。

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