住宅ローンの５年ルール・125%ルールがない銀行は？５年ルール・125%ルールのデメリットは？

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住宅ローンは、高額な買い物である住宅を購入する際に組むローンですが、「5年ルール」や「125%ルール」という言葉をご存じでしょうか？

後述しますが、「5年ルール」は金利が上がっても5年間は返済額が変わりません。

「125%ルール」とは、金利が上がったとしても直前の125%までしか上げられません。 

メリット・デメリットのあるこれらのルールですが、これらルールの適用がない銀行が存在します。ルール適用がない銀行は、金利が低く設定されているところが多いです。

ここでは、ルール適用のない銀行の、以下3つを解説します。 

• ソニー銀行
• 新生銀行
• PayPay銀行

それぞれみていきましょう。 

ソニー銀行は、5年ルールや125%ルールの適用がない銀行です。

ソニー銀行は、個人向けに多種多様な金融サービスを提供しています。住宅ローンは、ネット銀行の中でも低水準の金利を実現しているため、人気のある銀行です。

ほかにも団体信用保険（利用者が、死亡または高度障害の状態になった場合にそなえられる保険）が豊富に選べるなどのサービスもあります。

ソニー銀行は低金利を実現できているため、住宅ローンの5年ルールや125%ルールの適用がない銀行です。

参考：ソニー銀行住宅ローン｜公式サイト

新生銀行は、5年ルールや125%ルールの適用がない銀行です。

新生銀行の住宅ローンは、低金利が魅力の銀行となっています。ほかにも、融資事務手数料が安いなど、初期コストが抑えられるのが人気の理由です。

新生銀行は、ネット銀行ではあるものの、実店舗ももっているため直接相談ができます。このため、実際に話をしないと内容が理解できない、という人にとってはメリットのある銀行でしょう。

新生銀行でも、低金利を実現できているため、5年ルールや125%ルールの適用がない銀行になります。 

参考：SBI新生銀行住宅ローン｜公式サイト

PayPay銀行は、5年ルールや125%ルールの適用がない銀行の一つです。

PayPay銀行は2021年に名称を変更しており、旧名称は、ジャパンネット銀行です。この銀行が提供する住宅ローンは、新規借入や借り換えが可能で、業界でもトップと言えるほどの低金利で有名な銀行です。

ほかにも、無料の団体診療保険プランがあることや、各種手数料が無料なのも魅力の一つです。

PayPay銀行は、トップクラスの低金利を実現できているため、5円ルールや125%ルールの適用がない銀行です。

参考：PayPay銀行住宅ローン・金利｜公式サイト  

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住宅ローンには「5年ルール」と「125%ルール」という2つのルールがあります。

これら2つのルールにはそれぞれメリット・デメリットがありますが、そもそもどういったルールなのでしょうか。

ここでは、これら2つのルールについて、以下3つのポイントを解説します。 

• 5年間金利の変動による返済額の変更がない
• 固定期間型住宅ローンは対象外
• 元金均等返済も対象外

それぞれ解説します。 

5年間のあいだ、金利の変動による返済額の変更がない、というのが住宅ローンの「5年ルール」です。

住宅ローンでは、借入金額に加えて、利息を支払う必要があります。

変動金利型を選んだ場合には金利が変動するため、金利が低くなることもありますが、逆に高くなることもあります。市場の状況によっては、金利が高くなり続ける場合もあり、たとえば、1.0%→1.1%→1.2%と上昇し続ける場合も考えられます。

このような場合、利息である金利は増え続けてしまい、ローンの返済額もどんどん高くなっていってしまいます。このようなことを避けるため、金利上昇のリスクを踏まえ、5年間のあいだは金利の変動による返済額の変更は行わない、というルールが定められました。 

「5年ルール」は、ローン契約者の負担を減らすために定められたルールとなります。ただし、「5年ルール」によって減額された支払額は、別途支払う必要があり免除されるわけではない点に注意が必要です。 

「5年ルール」ですが、固定期間型住宅ローンは対象外となります。

固定金利型とは、住宅ローンの借入期間中、ずっと金利が変わらない借入方法です。ローン契約時に利息も含めた総支払額が決まるため、支払い計画が立てやすいのがメリットですが、変動金利型に対して金利は高めに設定されるというデメリットもあります。

ほかにも、固定期間選択型という借入方法もあり、こちらも固定金利型と同じく、「5年ルール」の対象外となります。

このように、「5年ルール」が適用されるのは、変動金利型のみで、残り2つのタイプの借入方法には適用されません。「5年ルール」のメリットを得たい人は、変動金利型の借入方法を選ぶようにしましょう。 

元金均等返済も「5年ルール」の対象外となります。

住宅ローンには2種類あり、「元利金等返済」と「元金均等返済」の2つです。

「元金均等返済」は、「元金」については同じ金額を返済し、「利息」についてはローンの最初を多めにして経過とともに減らしながら返済する、というものです。

「元利均等返済」は、「元金と利息」を毎月同じ金額で返していく、というもので、金利が変わらなければ、返済額はそのまま変わることがありません。

この2つのタイプのうち、「元金均等返済」には、利息をローンの最初に多めに支払うという理由から、「5年ルール」が適用されません。「5年ルール」を適用したい人は、「元利均等返済」を選択するようにしましょう。 

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5年ルールや125%ルールには、いろいろな制約などがあることがわかりました。5年ルールや125%ルールを適用させるためには、自身が契約する住宅ローンの種類をよく考える必要があるでしょう。

では、これら2つのルールにはどののようなメリットがあるのでしょうか。

ここでは、以下2つのメリットを解説します。 

• 変動金利のリスクの減少
• 家計負担を低減できる

それぞれみていきましょう。 

変動金利のリスク減少は、5年ルールや125%ルールを適用した際のメリットです。

変動金利型は、もともと金利が変動するというリスクを抱えており、金利が上がった場合、その分の月々の支払額が増えてしまうというデメリットがあります。一方で、金利がそのままの場合や金利が低くなる場合は、逆にメリットにもなります。

変動金利に対して、5年ルールや125%ルールを適用することで、このような変動金利のリスクを軽くすることができます。変動金利のリスクを軽くすることで、大幅にローン返済額が増えないよう微調整するのが、この2つのルールの目的です。

しかしながら、この2つのルールにはこのようなメリットと合わせてデメリットもあるため、デメリットについては後述します。 

5年ルールや125%ルールを適用すれば、家計負担を低減できます。

住宅ローンとは、住宅という高額商品に融資を受けて購入し、長い期間をかけて返済していくものです。

住宅ローンを支払う始めの期間は、ローンの返済だけでなく、生活費や教育費などもかさみ、家計が大変となる時期です。このような時期に、変動金利で金利が上昇し続ければ、家計への影響は多大となるでしょう。

2つのルールを適用することで、変動金利であっても、ローンの返済額が一定額になったり、返済額の極端な増額が避けられたりします。このような恩恵は、住宅ローンを支払い始める時期の人にとって、家計への影響が少なくなり大きなメリットとなります。

返済額が安定していれば、家計のやりくりも楽になり、その分貯蓄に回すなどといったことが可能となります。 

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5年ルールや125%ルールはにはどのようなメリットがあるかはわかりましたが、デメリットもあります。これら2つのルールでは、金利が上がることでの支払い制限はありますが、支払い自体が免除されるわけではありません。

以下2つのデメリットをみていきましょう。 

• 終盤に返済額が増え支払いが厳しくなるリスクがある
• 未払い利息が生じるリスクもある

それぞれ解説していきます。 

5年ルールと125%ルールは、終盤に返済額が増え支払いが厳しくなることがデメリットです。

元利均等返済での金額は、「元利+利息」が一定となるような調整が行われます。 5年ルールの適用で、金利が上がった場合には利息分を増やして元金を差し引き、返す金額が一定となるような調整が行われます。

差し引かれた元金は、免除されるわけではなく、融資契約が終わるころに一括で返済する必要があるのです。これは、125%ルールも同様で、差し引かれた金額は、契約が終わるころに一括での返済が求められます。

支払いが終わるころの出来事となるため、あまりイメージがつかないかもしれませんが、このようなデメリットもあることを覚えておきましょう。 

5年ルールや125%ルールを利用すると、未払い利息が生じるリスクがあるのもデメリットです。

未払い利息とは、返済する金額を超えてしまった利息のことです。5年ルールで返済する金額が見直される5年のあいだに、極端に金利が上がってしまうと、返済する金額が利息を超えてしまう可能性があるでしょう。

未払い利息が発生すると、返せるお金が利息だけになってしまい、ローン残高が減らなくなってしまいます。5年ルールで金利が変わらなくなっているあいだは、未払い利息がたまっていき、支払い総額が増える一方となってしまいます。 

このようなリスクがあることも理解した上で、これら2つのルールを適用させるかどうか検討するようにしましょう。 

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これまでお伝えしてきた通り、5年ルールや125%ルールで気をつけるべきことがあります。それは、元金均等返済はこれら2つのルールが適用外となる点です。 

元金均等返済とは、元金部分を均等にして利息を加えて支払っていく方法です。 利息が支払い時期に応じて変わっていくため、5年ルールや125%ルールの適用対象外となるため注意が必要となります。

2つのルールが適用されるのは、元利均等返済方式を使用した場合となります。この方式は、金利が変わらないあいだは毎月の返す金額が一定となるため、支払いの計画が立てやすいというのがメリットです。

借入当初の返済する金額の内訳をみると、利息の割合が高く元金の割合が低く設定されています。支払いを続けていくと、今度は元金の割合が高くなっていき、結果、元金均等返済を選択したときよりも顔筋が減少するスピードが遅くなってしまいます。 

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5年ルールと125%ルールによってどれくらいの恩恵が受けられるのでしょうか。

ここでは、以下の条件のもとで、5年ごとに月々返済額が125％に増える金利がどのくらいなのかシミュレーションしてみました。

• 借入額：3,500万円
• 借入期間：35年
• 変動金利：0.4%
• 返済方法：元利均等返済（ボーナス払いなし）

5年ルールや125%ルールは、急激に金利が上昇した場合に微調整ができる仕組みです。

低金利時代が続く現在では、特に気にしなくてもよいと考える人がいるかもしれませんが、インフレに傾いてきているという事実もあります。インフレが拡大すれば、今後、金利が上昇してしまう可能性はゼロではありません。

このような急激な金利上昇のリスク対策にはどのようなものがあるのでしょうか。以下2つのポイントを解説します。 

• 無理のない返済ができる程度の借入額に抑えておく
• 余裕があれば繰り上げ返済をするのがおすすめ

それぞれみていきましょう。 

住宅ローンの借入額を決定する際に、無理のない返済ができる程度の借入額に抑えておくことがポイントです。

5年ルールや125%ルールを過信しすぎて、借入額を多く設定してしまうことは危険です。これら2つのルールが適用されても、一時的に支払いが免除されるだけで、最終的には一括返済を行わなければなりません。

将来のことはどうなるかわからないものの、一括返済などのまとまった支払いを、将来に託すのは危険な行為であるといえるでしょう。

将来的な返済額の増額というリスクを見越した上で、返済計画を立て、無理のない返済ができる程度の借入額に抑えておくことをおすすめします。 

繰り上げ返済をして借入元金を減らし、借入の期間を短くするのがポイントです。

ある程度のまとまった金額を返していくことで、積極的に繰り上げ返済ができ、連動して利息も減っていきます。繰り上げ返済には、「返済額軽減型」「期間短縮型」の2パターンがあります。

金利上昇の対策としては、「期間短縮型」の繰り上げ返済が有効です。返済期間が長期化するほど、金利の上がる可能性が高くなるため、繰り上げ返済で借入期間を短くし、金利上昇のリスクを減らします。 

今回は、住宅ローンの「5年ルール」「125%」ルールがない銀行や、「5年ルール」「125%ルール」のメリット・デメリットなどをみてきました。

• 住宅ローンの5年ルールや125%ルールがない銀行がある
• 5年ルールは、借入から5年間は金利の変動による返済額の変更がない
• 125%ルールは、金利を直前の125%（1.25倍）までしか上げられない
• どちらのルールも返済が免除されるのではなくローン返済終盤に一括返済が必要