住宅ローンの5年ルール・125%ルールがない銀行は?デメリットも解説のサムネイル画像
「住宅ローンの5年ルールや125%ルールがない銀行はどこ?」
「5年ルールや125%ルールがない銀行はどんなデメリットがあるの?」
とお悩みではないでしょうか。

結論、5年ルールや125%ルールがない銀行はソニー銀行や新生銀行があります。

ただし、金利変動による返済額の変動で、資金不足に陥る可能性もあるというデメリットもあるため、本当に5年ルールや125%ルールがなくても問題ないかは慎重に検討する必要があります。

この記事では、住宅ローンの5年ルールや125%ルールがない銀行について紹介します。

また、5年ルールや125%ルールが適用された際の金利上昇対策や、それぞれのメリット・デメリットについても解説するのでぜひ参考にしてください!
5年ルールがない住宅ローンを提供する銀行は複数ありますが、金利変動による急な返済負担増で家計に負担がかかる場合もあるため注意が必要です。

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この記事の監修者「谷川 昌平」

この記事の監修者 谷川 昌平 フィナンシャルプランナー

株式会社Wizleap 代表取締役。東京大学経済学部で金融を学び、金融分野における情報の非対称性を解消すべく、マネーキャリアの編集活動を行う。ファイナンシャルプランナー証券外務員を取得。メディア実績:<テレビ出演>テレビ東京-テレ東「WBS」・テレビ朝日「林修の今知りたいでしょ!
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この記事の目次

住宅ローンの5年ルール・125%ルールがない銀行は?

住宅ローンの5年ルールや125%ルールがない銀行は以下の3つです。

  • ソニー銀行
  • 新生銀行
  • PayPay銀行
それぞれの銀行について詳しく解説していくので参考にしてください。

5年ルールや125%がない場合、金利低下の恩恵をすぐに受けられる・未払利息の発生を防げるなどのメリットがありますが、金利が上昇した場合の返済負担が急激に増すというデメリットもあるため、慎重に検討することが大切です。


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ソニー銀行

ソニー銀行は、5年ルールや125%ルールの適用がない銀行です。


ソニー銀行では、個人向けに多種多様な金融サービスを提供しています。住宅ローンは、ネット銀行の中でも低水準の金利を実現しているため、人気のある銀行のひとつ。


ほかにも団体信用保険(利用者が、死亡または高度障害の状態になった場合にそなえられる保険)が豊富に選べるなどのサービスもあります。


ソニー銀行は低金利を実現できているため、住宅ローンの5年ルールや125%ルールの適用がない銀行です。

新生銀行

新生銀行は、5年ルールや125%ルールの適用がない銀行です。


新生銀行の住宅ローンは、低金利が魅力の銀行となっています。ほかにも、融資事務手数料が安いなど、初期コストが抑えられるのが人気の理由です。


新生銀行は、ネット銀行ではあるものの、実店舗ももっているため直接相談ができます。


「実際に話をしないと不安」、という人にとってはメリットのある銀行です。


新生銀行でも、低金利を実現できているため、5年ルールや125%ルールの適用がない銀行になります。 

5年ルールや125%がない住宅ローンを提供する銀行は複数ありますが、それぞれ金利などの条件が違うので十分検討する必要があります。


さらに、本当に5年ルールがなくても今後の返済に無理がないか、現在の収入や月々の返済額をもと確認しておくのも重要です。


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PayPay銀行

PayPay銀行も、5年ルールや125%ルールの適用がない銀行の一つです。


PayPay銀行は2021年に名称を変更しており、旧名称は、ジャパンネット銀行です。


この銀行が提供する住宅ローンは、新規借入や借り換えが可能で、業界でもトップと言えるほどの低金利でシンプルな金利体系があります。


ほかにも、無料の団体診療保険プランがあり、各種手数料は無料となっています。


PayPay銀行は、トップクラスの低金利を実現できているため、5円ルールや125%ルールの適用がない銀行です。

5年ルール・125%ルールがない銀行では、金利低下の恩恵を受けやすい・金利動向に合わせた対策を打ちやすいなどのメリットがあります。


ただし、急激に金利が上昇した場合の家計への打撃が大きいというデメリットもあるため借入金額や現在の貯金を踏まえて十分に検討する必要があります。


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住宅ローンの5年ルール・125%ルールとは?それぞれ解説!

住宅ローンについて、以下の2点について解説します。

  • 5年ルール
  • 125%ルール
これらのルールは住宅ローンの返済計画を考えるうえで大切なポイントです。

どういったルールなのかをしっかり理解しておきましょう。

5年ルールについて

住宅ローンの5年ルールとは、主に変動金利型住宅ローンにおいて適用されるもので、借入後の5年間は、市場金利がどのように変動しても返済額が変わらないというルールです。


住宅ローンで変動金利型を選択した場合、市場の状況に応じて金利が変動し、金利状況は返済額の増加につながるため、リスク軽減のために5年ルールが設けられています。


また、以下の場合は5年ルールの対象外となるので注意が必要です。

  • 固定金利型住宅ローン
  • 固定期間選択型住宅ローン
  • 元金均等返済

さらに、5年ルールでは利息が免除されるわけではなく、5年経過後や返済額見直し時などに未払い利息として清算が必要になり場合も重要なポイントです。

125%ルールについて

住宅ローンの125%ルールとは、変動金利型住宅ローンにおいて、5年ごとの返済額見直し時でも、新しい返済額はそれまでの返済額の125%を超えないようにするルールです。


5年ルールとセットで設けられていることが一般的です。


変動金利型住宅ローンは、通常5年ごとに毎月の返済額が見直され、その際に金利が上場していた場合返済額が増える可能性もあります。


金利変動による返済額の急増リスクを抑えるために設けられているのが125%ルールです。


ただし、5年ルール同様、支払うべき利息が免除されるわけではないので、125%をオーバーした超過分は未払い利息として繰り延べられるので注意が必要です。

住宅ローンの5年ルール・125%ルールが適用された際の金利上昇対策は?

住宅ローンの5年ルール・125%ルールが適用された際の金利上昇対策は以下の2点です。

  • 無理のない返済ができる程度の借入額に抑えておく
  • 余裕があれば繰り上げ返済をするのがおすすめ
5年ルールや125%ルールは、急激に金利が上昇した場合に微調整できる仕組みです。

低金利時代ではありますが、インフレの影響もあり、徐々に金利も上昇してきています。

将来のことは誰にも分かりませんが、金利上昇していく可能性はゼロではないので、対策をしっかり把握しておきましょう。

5年ルールや125%ルールが適用時に金利上昇があった場合は、個人で判断せず専門家(FP)に相談し、5年後の返済負担の抑制や資金の確保を進めることが大切です。


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無理のない返済ができる程度の借入額に抑えておく

住宅ローンの借入額を決定する際には、無理のない返済ができる程度の借入額に抑えておくことがポイントです。


5年ルールや125%ルールを過信しすぎて、借入額を多く設定してしまうことはとても危険な状態になります。


これら2つのルールが適用されても、一時的に支払いが免除されるだけで、最終的には返済を行わなければなりません。


将来のことはどうなるかわからないものの、一括返済などのまとまった支払いを、将来に託すのは危険な行為です。


金利リスクによる返済額の増額を見越した上で返済計画を立て、無理のない返済ができる程度の借入額に抑えておくことがおすすめです。 

余裕があれば繰り上げ返済をするのがおすすめ

急激な金利上昇のリスクを考慮し、繰り上げ返済をして借入元金を減らし、借入の期間を短くしておくのもひとつの方法です。


ある程度のまとまった金額を返していくことで、積極的に繰り上げ返済ができ、連動して利息も減っていきます。


繰り上げ返済には、「返済額軽減型」「期間短縮型」の2パターンがあります。


それぞれの違いはこちら。

返済額軽減型期間短縮型
違い返済期間を変えずに
毎月の返済額を引き下げる
毎月の返済額等は変わらないが、
トータルの返済期間が短くなる
メリット毎月の固定費が下げるため
家計を安定させることができる
当初の予定より早くローン返済が終わるため
将来の負担が減る


金利上昇の対策としては、「期間短縮型」の繰り上げ返済が有効。


繰り上げ返済で借入期間を短くすることで、金利上昇のリスクを減らすことが期待できます。 

住宅ローンを返済する中で、急激な金利上昇に不安を感じている方も多いのではないでしょうか?そんな時に検討すべきなのが「繰り上げ返済」です。 


繰り上げ返済には「返済額軽減型」と「期間短縮型」がありますが、金利上昇対策としては「期間短縮型」が効果的です。元金を早めに減らすことで、長期的な利息負担を軽減できます。


「どのタイミングで繰り上げ返済をするべきか?」「金利上昇に備えた最適な返済計画を立てたい」という方は、マネーキャリアの無料相談を活用して専門家にアドバイスをもらいましょう。


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住宅ローンの5年ルール・125%ルールのメリットは?

ここまで、5年ルールや125%ルールの、いろいろな制約を解説してきました。


5年ルールや125%ルールを適用させるためには、自身が契約する住宅ローンの種類をよく考えましょう。


では、「5年ルール」「125%ルール」にはどのようなメリットがあるのか、以下で解説していきます。

  • 変動金利のリスクの減少
  • 家計負担を低減できる

それぞれみていきます。

変動金利のリスクの減少

変動金利のリスク減少は、5年ルールや125%ルールを適用した際の大きなメリットです。


変動金利型はもともと金利が変動するというリスクがあり、金利が上がった場合は月々の支払額が増えてしまうのがデメリット。


そのため、変動金利に対して5年ルールや125%ルールを適用すると、変動金利のリスクを軽くすることが可能になります。


変動金利のリスクを軽くすることで、大幅にローン返済額が増えないよう微調整するのが、この2つのルールの目的です。


しかしながら、この2つのルールにはこのようなメリットと合わせてデメリットもあるため、デメリットについては後述します。 

家計負担を低減できる

5年ルールや125%ルールを適用すれば、家計負担を低減できるメリットがあります。


住宅ローンとは、住宅という高額商品に融資を受けて購入し、長い期間をかけて返済していくものです。


住宅ローンを支払う期間は、ローンの返済だけでなく、生活費や教育費などもかさみ家計が大変となる時期。


このような時期に、変動金利で金利が上昇し続ければ、家計への影響は多大となるでしょう。


2つのルールを適用することで、変動金利であっても、ローンの返済額が一定額になったり返済額の極端な増額が避けられたりします。


住宅ローンを固定費として考えている人も、予想以上の大きな負担に苦しむことがないようにしてくれるのが5年ルールや125%ルールの大きなメリットです。


返済額が安定していれば、家計のやりくりも楽になり、その分貯蓄に回すなどといったことが可能となります。 

5年ルールや125%ルールは、金利上昇時の負担を抑え、返済計画を安定させるメリットがあります。変動金利型は金利が上がるリスクがありますが、これらのルールを適用することで、急激な返済額の増加を抑えられます。


また家計のやりくりがしやすくなり、貯蓄の計画も立てやすくなるため、将来の支出に備えやすくなる点も魅力です。しかし、デメリットもあるため、適用すべきかどうかは慎重に検討する必要があります。 


「本当に5年ルールや125%ルールを選んでいいの?」「自分に合った住宅ローンはどれ?」 そんな疑問を解決するには、「マネーキャリア」の専門家へ相談すると安心です。


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住宅ローンの5年ルール・125%ルールのデメリットは?

5年ルールや125%ルールはメリットもある一方で、デメリットもあります。


2つのルールでは、金利が上がることでの支払い制限はありますが、支払い自体が免除されるわけではない点に注意が必要です。


ここでは、以下2つのデメリットについて紹介します。

  • 終盤に返済額が増え支払いが厳しくなるリスクがある
  • 未払い利息が生じるリスクもある

それぞれ詳しく解説していきます。 

5年ルールや125%ルールって、返済額が急に上がらないから安心ってことだよね?
でも、未払い利息が発生することもあるみたいだし、デメリットもあるって聞いたよ。
その通りです。一時的に支払い額が抑えられても、後でまとめて支払う必要があるので、計画的に考えることが大切です!
それって、結局後で支払いが増えるってこと? どの住宅ローンを選ぶのがベストなのかな…?

その疑問、マネーキャリアの無料相談で解決できます!


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終盤に返済額が増え支払いが厳しくなるリスクがある

5年ルールと125%ルールは、終盤に返済額が増え支払いが厳しくなることがデメリットです。


元利均等返済での金額は、「元利+利息」が一定となるような調整が行われるためです。 


5年ルールの適用で、金利が上がった場合には利息分を増やして元金を差し引き、返す金額が一定となるような調整が行われます。


実は、差し引かれた元金は免除されているわけではなく、融資契約が終わるころに一括返済が必要です。


これは、125%ルールも同様で、差し引かれた金額は契約が終わるころに一括での返済が求められます。


支払いが終わるころの出来事となるため、あまりイメージがつかないかもしれませんが、このようなデメリットもあることを覚えておきましょう。 

未払い利息が生じるリスクもある

5年ルールや125%ルールを利用すると、未払い利息が生じるリスクがあるのもデメリットです。


未払い利息とは、返済する金額を超えてしまった利息のこと。


5年ルールで返済する金額が見直される期間、極端に金利が上がってしまうと、返済する金額が利息を超えてしまう可能性があります。


そのため、未払い利息が発生すると、返せるお金が利息だけになってしまいローン残高が減らず利息のみを払い続けることに。


5年ルールで金利が変わらなくなっているあいだは、未払い利息がたまっていき、支払い総額が増える一方となってしまいます。 


このようなリスクがあることも理解した上で、これら2つのルールを適用させるかどうか検討するようにしましょう。 

5年ルールや125%ルールは、一時的に返済額の上昇を抑えられる点がメリットですが、注意が必要です。これらのルールを適用しても、未払い利息が発生するリスクがあり、契約終了時には一括返済が求められることもあります。


また、金利が上昇すると返済額の増加を抑えた分だけ元金の減りが遅くなり、最終的な総支払額が増える可能性も。ルールの仕組みを理解せずに契約してしまうと、思わぬ負担が生じるかもしれません。


「このルールを適用すべきか?」「他に良い選択肢はあるのか?」 住宅ローンのプロが在籍する「マネーキャリア」相談し、あなたにぴったりな返済計画を見つけましょう。 


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住宅ローンの5年ルールで気を付けるべきことは?

住宅ローンの5年ルールで気を付けるべきことは、「元金均等返済は5年ルール、125%ルールが適用外となること」です。


元金均等返済とは、元金部分を均等にして利息を加えて支払っていく方法です。 


利息が支払い時期に応じて変わっていくため、2つのルールの適用対象外となります。


5年ルール・125%ルールが適用されるのは、元利均等返済方式を使用した場合。


元利均等返済方式では、金利が変わらないあいだは毎月の返す金額が一定で、支払いの計画が立てやすいのがメリットです。


デメリットとしては、元金均等返済を選択したときよりも物件自体の金額が減少するスピードが遅くなってしまうため注意が必要です。


5年ルールを適用するのかは、それぞれの家計の状況に合わせて判断するようにしましょう。

5年ルールや125%ルールを活用するには、「元利均等返済方式」を選ぶことが必須です。元金均等返済では適用されず、思わぬ金利変動リスクを負う可能性があります。


元利均等返済を選択すると、毎月の返済額が一定になり、計画的な支払いができるのがメリットです。しかし、元金均等返済に比べて元本の減少が遅くなるデメリットもあるため、自分に合った返済方法を選ぶことが大切です。


「どの返済方法が自分に合っているのか分からない…」「5年ルールや125%ルールを活用した方がいいの?」と悩んでいるなら、マネーキャリアの無料相談を活用してみましょう。


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住宅ローンに125%ルールが適用された場合のシミュレーション

5年ルールと125%ルールによってどれくらいの恩恵が受けられるのでしょうか。


ここでは、以下の条件のもとで、5年ごとに月々返済額が125%に増える金利がどのくらいなのかシミュレーションしてみました。

  • 借入額:3,500万円
  • 借入期間:35年
  • 変動金利:0.4%
  • 返済方法:元利均等返済(ボーナス払いなし)

返済期間金利(%)月々返済額(円)
5年目0.484166
6年目2.084999
11年目4.086666
16年目6.788916
21年目10.592082
26年目16.196479
31年目26.91057869

このように、125%ルールが適用される金利上昇の可能性は考えられますが、あまり現実的ではない結果に。

金利は、将来の「景気・物価・為替」などが影響し変動します。

先のことは予想しずらくどの返済方法を選んでもメリット、デメリットがあるのが現実です。

まずはそれぞれの善し悪しを知り、無理のない返済計画を立てることが重要です。

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住宅ローンの5年ルール・125%ルールがない銀行とは【まとめ】

住宅ローンの5年ルールや125%ルールがない銀行は以下の3つです。
  • ソニー銀行
  • 新生銀行
  • PayPay銀行
5年ルールや125%ルールは、金利が急上昇した場合でも、支払額が一気に増えてしまうリスクを抑えるためのルールですが、利息分が免除されるわけではありません。

もし、住宅ローンの5年ルールや125%ルールが適用された際の金利上昇対策としては以下の方法が考えられます。
  • 無理のない返済ができる程度の借入額に抑えておく
  • 余裕があれば繰り上げ返済をする
また、メリットやデメリットもあるので、総合的に考えて、5年ルールや125%ルールがない住宅ローンを選ぶべきか慎重に検討していきましょう。

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