この記事の監修者 谷川 昌平 フィナンシャルプランナー
株式会社Wizleap 代表取締役。東京大学経済学部で金融を学び、金融分野における情報の非対称性を解消すべく、マネーキャリアの編集活動を行う。ファイナンシャルプランナー、証券外務員を取得。メディア実績：＜テレビ出演＞テレビ東京-テレ東「WBS」・テレビ朝日「林修の今知りたいでしょ！」
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この記事の目次
- 住宅ローンの５年ルール・125%ルールがない銀行は？
- ソニー銀行
- 新生銀行
- PayPay銀行
- 住宅ローンの5年ルール・125%ルールとは？それぞれ解説！
- 5年ルールについて
- 125%ルールについて
- 住宅ローンの5年ルール・125％ルールが適用された際の金利上昇対策は？
- 無理のない返済ができる程度の借入額に抑えておく
- 余裕があれば繰り上げ返済をするのがおすすめ
- 住宅ローンの5年ルール・125%ルールのメリットは？
- 変動金利のリスクの減少
- 家計負担を低減できる
- 住宅ローンの5年ルール・125%ルールのデメリットは？
- 終盤に返済額が増え支払いが厳しくなるリスクがある
- 未払い利息が生じるリスクもある
- 住宅ローンの5年ルールで気を付けるべきことは？
- 住宅ローンに125%ルールが適用された場合のシミュレーション
- 住宅ローンの5年ルール・125%ルールならFP相談がおすすめ
- 住宅ローンのルールに詳しい専門家のいる相談サービス：マネーキャリア
- 住宅ローンの5年ルール・125%ルールがない銀行とは【まとめ】
住宅ローンの５年ルール・125%ルールがない銀行は？
住宅ローンの5年ルールや125%ルールがない銀行は以下の3つです。
- ソニー銀行
- 新生銀行
- PayPay銀行
ソニー銀行
ソニー銀行は、5年ルールや125%ルールの適用がない銀行です。
ソニー銀行では、個人向けに多種多様な金融サービスを提供しています。住宅ローンは、ネット銀行の中でも低水準の金利を実現しているため、人気のある銀行のひとつ。
ほかにも団体信用保険（利用者が、死亡または高度障害の状態になった場合にそなえられる保険）が豊富に選べるなどのサービスもあります。
ソニー銀行は低金利を実現できているため、住宅ローンの5年ルールや125%ルールの適用がない銀行です。
新生銀行
新生銀行は、5年ルールや125%ルールの適用がない銀行です。
新生銀行の住宅ローンは、低金利が魅力の銀行となっています。ほかにも、融資事務手数料が安いなど、初期コストが抑えられるのが人気の理由です。
新生銀行は、ネット銀行ではあるものの、実店舗ももっているため直接相談ができます。
「実際に話をしないと不安」、という人にとってはメリットのある銀行です。
新生銀行でも、低金利を実現できているため、5年ルールや125%ルールの適用がない銀行になります。
PayPay銀行
PayPay銀行も、5年ルールや125%ルールの適用がない銀行の一つです。
PayPay銀行は2021年に名称を変更しており、旧名称は、ジャパンネット銀行です。
この銀行が提供する住宅ローンは、新規借入や借り換えが可能で、業界でもトップと言えるほどの低金利でシンプルな金利体系があります。
ほかにも、無料の団体診療保険プランがあり、各種手数料は無料となっています。
PayPay銀行は、トップクラスの低金利を実現できているため、5円ルールや125%ルールの適用がない銀行です。
住宅ローンの5年ルール・125%ルールとは？それぞれ解説！
住宅ローンについて、以下の2点について解説します。
- 5年ルール
- 125%ルール
5年ルールについて
住宅ローンの5年ルールとは、主に変動金利型住宅ローンにおいて適用されるもので、借入後の5年間は、市場金利がどのように変動しても返済額が変わらないというルールです。
住宅ローンで変動金利型を選択した場合、市場の状況に応じて金利が変動し、金利状況は返済額の増加につながるため、リスク軽減のために5年ルールが設けられています。
また、以下の場合は5年ルールの対象外となるので注意が必要です。
- 固定金利型住宅ローン
- 固定期間選択型住宅ローン
- 元金均等返済
さらに、5年ルールでは利息が免除されるわけではなく、5年経過後や返済額見直し時などに未払い利息として清算が必要になり場合も重要なポイントです。
125%ルールについて
住宅ローンの125%ルールとは、変動金利型住宅ローンにおいて、5年ごとの返済額見直し時でも、新しい返済額はそれまでの返済額の125%を超えないようにするルールです。
5年ルールとセットで設けられていることが一般的です。
変動金利型住宅ローンは、通常5年ごとに毎月の返済額が見直され、その際に金利が上場していた場合返済額が増える可能性もあります。
金利変動による返済額の急増リスクを抑えるために設けられているのが125%ルールです。
ただし、5年ルール同様、支払うべき利息が免除されるわけではないので、125%をオーバーした超過分は未払い利息として繰り延べられるので注意が必要です。
住宅ローンの5年ルール・125％ルールが適用された際の金利上昇対策は？
住宅ローンの5年ルール・125%ルールが適用された際の金利上昇対策は以下の2点です。
- 無理のない返済ができる程度の借入額に抑えておく
- 余裕があれば繰り上げ返済をするのがおすすめ
無理のない返済ができる程度の借入額に抑えておく
住宅ローンの借入額を決定する際には、無理のない返済ができる程度の借入額に抑えておくことがポイントです。
5年ルールや125%ルールを過信しすぎて、借入額を多く設定してしまうことはとても危険な状態になります。
これら2つのルールが適用されても、一時的に支払いが免除されるだけで、最終的には返済を行わなければなりません。
将来のことはどうなるかわからないものの、一括返済などのまとまった支払いを、将来に託すのは危険な行為です。
金利リスクによる返済額の増額を見越した上で返済計画を立て、無理のない返済ができる程度の借入額に抑えておくことがおすすめです。
余裕があれば繰り上げ返済をするのがおすすめ
急激な金利上昇のリスクを考慮し、繰り上げ返済をして借入元金を減らし、借入の期間を短くしておくのもひとつの方法です。
ある程度のまとまった金額を返していくことで、積極的に繰り上げ返済ができ、連動して利息も減っていきます。
繰り上げ返済には、「返済額軽減型」「期間短縮型」の2パターンがあります。
それぞれの違いはこちら。
| 返済額軽減型 | 期間短縮型 | |
|---|---|---|
| 違い | 返済期間を変えずに 毎月の返済額を引き下げる | 毎月の返済額等は変わらないが、 トータルの返済期間が短くなる |
| メリット | 毎月の固定費が下げるため 家計を安定させることができる | 当初の予定より早くローン返済が終わるため 将来の負担が減る |
金利上昇の対策としては、「期間短縮型」の繰り上げ返済が有効。
繰り上げ返済で借入期間を短くすることで、金利上昇のリスクを減らすことが期待できます。
住宅ローンの5年ルール・125%ルールのメリットは？
ここまで、5年ルールや125%ルールの、いろいろな制約を解説してきました。
5年ルールや125%ルールを適用させるためには、自身が契約する住宅ローンの種類をよく考えましょう。
では、「5年ルール」「125％ルール」にはどのようなメリットがあるのか、以下で解説していきます。
- 変動金利のリスクの減少
- 家計負担を低減できる
それぞれみていきます。
変動金利のリスクの減少
変動金利のリスク減少は、5年ルールや125%ルールを適用した際の大きなメリットです。
変動金利型はもともと金利が変動するというリスクがあり、金利が上がった場合は月々の支払額が増えてしまうのがデメリット。
そのため、変動金利に対して5年ルールや125%ルールを適用すると、変動金利のリスクを軽くすることが可能になります。
変動金利のリスクを軽くすることで、大幅にローン返済額が増えないよう微調整するのが、この2つのルールの目的です。
しかしながら、この2つのルールにはこのようなメリットと合わせてデメリットもあるため、デメリットについては後述します。
家計負担を低減できる
5年ルールや125%ルールを適用すれば、家計負担を低減できるメリットがあります。
住宅ローンとは、住宅という高額商品に融資を受けて購入し、長い期間をかけて返済していくものです。
住宅ローンを支払う期間は、ローンの返済だけでなく、生活費や教育費などもかさみ家計が大変となる時期。
このような時期に、変動金利で金利が上昇し続ければ、家計への影響は多大となるでしょう。
2つのルールを適用することで、変動金利であっても、ローンの返済額が一定額になったり返済額の極端な増額が避けられたりします。
住宅ローンを固定費として考えている人も、予想以上の大きな負担に苦しむことがないようにしてくれるのが5年ルールや125%ルールの大きなメリットです。
返済額が安定していれば、家計のやりくりも楽になり、その分貯蓄に回すなどといったことが可能となります。
住宅ローンの5年ルール・125%ルールのデメリットは？
5年ルールや125%ルールはメリットもある一方で、デメリットもあります。
2つのルールでは、金利が上がることでの支払い制限はありますが、支払い自体が免除されるわけではない点に注意が必要です。
ここでは、以下2つのデメリットについて紹介します。
- 終盤に返済額が増え支払いが厳しくなるリスクがある
- 未払い利息が生じるリスクもある
それぞれ詳しく解説していきます。
終盤に返済額が増え支払いが厳しくなるリスクがある
5年ルールと125%ルールは、終盤に返済額が増え支払いが厳しくなることがデメリットです。
元利均等返済での金額は、「元利+利息」が一定となるような調整が行われるためです。
5年ルールの適用で、金利が上がった場合には利息分を増やして元金を差し引き、返す金額が一定となるような調整が行われます。
実は、差し引かれた元金は免除されているわけではなく、融資契約が終わるころに一括返済が必要です。
これは、125%ルールも同様で、差し引かれた金額は契約が終わるころに一括での返済が求められます。
支払いが終わるころの出来事となるため、あまりイメージがつかないかもしれませんが、このようなデメリットもあることを覚えておきましょう。
未払い利息が生じるリスクもある
5年ルールや125%ルールを利用すると、未払い利息が生じるリスクがあるのもデメリットです。
未払い利息とは、返済する金額を超えてしまった利息のこと。
5年ルールで返済する金額が見直される期間、極端に金利が上がってしまうと、返済する金額が利息を超えてしまう可能性があります。
そのため、未払い利息が発生すると、返せるお金が利息だけになってしまいローン残高が減らず利息のみを払い続けることに。
5年ルールで金利が変わらなくなっているあいだは、未払い利息がたまっていき、支払い総額が増える一方となってしまいます。
このようなリスクがあることも理解した上で、これら2つのルールを適用させるかどうか検討するようにしましょう。
住宅ローンの5年ルールで気を付けるべきことは？
住宅ローンの5年ルールで気を付けるべきことは、「元金均等返済は5年ルール、125％ルールが適用外となること」です。
元金均等返済とは、元金部分を均等にして利息を加えて支払っていく方法です。
利息が支払い時期に応じて変わっていくため、2つのルールの適用対象外となります。
5年ルール・125％ルールが適用されるのは、元利均等返済方式を使用した場合。
元利均等返済方式では、金利が変わらないあいだは毎月の返す金額が一定で、支払いの計画が立てやすいのがメリットです。
デメリットとしては、元金均等返済を選択したときよりも物件自体の金額が減少するスピードが遅くなってしまうため注意が必要です。
5年ルールを適用するのかは、それぞれの家計の状況に合わせて判断するようにしましょう。
住宅ローンに125%ルールが適用された場合のシミュレーション
5年ルールと125%ルールによってどれくらいの恩恵が受けられるのでしょうか。
ここでは、以下の条件のもとで、5年ごとに月々返済額が125％に増える金利がどのくらいなのかシミュレーションしてみました。
- 借入額：3,500万円
- 借入期間：35年
- 変動金利：0.4%
- 返済方法：元利均等返済（ボーナス払いなし）
| 返済期間 | 金利（％） | 月々返済額（円） |
|---|---|---|
| 5年目 | 0.4 | 84166 |
| 6年目 | 2.0 | 84999 |
| 11年目 | 4.0 | 86666 |
| 16年目 | 6.7 | 88916 |
| 21年目 | 10.5 | 92082 |
| 26年目 | 16.1 | 96479 |
| 31年目 | 26.9 | 1057869 |
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