住宅ローンを40年で組むメリット・デメリットとは？取り扱い銀行も紹介！

一般的に住宅ローンの返済期間は35年が上限ですが、一部の金融機関や住宅金融支援機構では40年以上のローン返済に対応しています。

代表的な例として「フラット50」があり、36〜50年の返済期間を全期間固定金利で設定可能です。

以下は国土交通省の調査による、注文住宅・分譲戸建住宅の平均購入価格の推移です。

出典：「令和4年度住宅市場動向調査報告書/国土交通省」

このように住宅価格が上昇する中で、月々の返済額を抑えるために返済期間を延ばす傾向が強まっています。

現在は40年ローンに対応する金融機関は多くありませんが、今後は取り扱いが広がる可能性もあるため、選択肢の一つとして検討する価値があります。

ここからは、住宅ローンを40年で組む主なメリットは以下の4点です。

1. 1ヶ月ごとの返済金額が低く抑えられる
2. 価格が高い住宅でも購入しやすい
3. 40年間団体信用生命保険を掛けることができる
4. 繰上返済で期間短縮ができる
   

住宅ローンを40年で組むと、毎月の返済額を抑えることができます。

返済期間を長く設定することで、同じ借入額・金利でも1ヶ月あたりの返済負担が軽減されます。 

そのため、返済に不安を感じている方にとっては、大きな安心材料となるでしょう。

特に子育て世帯では、住居費を抑えた分、教育費などに充てやすくなります。

さらに、支出に余裕が生まれることで、資産運用など将来への備えにも取り組みやすくなる点がメリットです。

返済額を抑えることで、生活にゆとりを持ちながら長期的な資金計画を立てやすくなります。

返済期間を40年に延ばすことで、高額な住宅も購入しやすくなります。

住宅ローンの審査では「返済負担率」が重視されており、年収に対して返済額が高すぎると融資が受けにくくなります。

しかし、返済期間を長くすることで毎月の返済額が減るため、返済負担率を抑えることが可能です。

その結果、年収が同じでも借入可能額が増える可能性があります。

希望のエリアで家を建てたい方や、注文住宅でこだわりを反映させたい方にとって、大きなメリットといえるでしょう。

予算を広げて理想の住まいを実現したい方に、40年ローンは有効な選択肢です。

40年住宅ローンでは、団体信用生命保険（団信）を長期間掛けられるのがメリットです。

団信は契約者が死亡または高度障害になった場合に、住宅ローンの残債が完済される保険です。

住宅ローン契約時に団信の加入が義務付けられているケースが多く、家族に返済の負担を残さない点で安心感があります。

また、返済期間が長くなることで、毎月の保険料負担が相対的に軽くなる傾向です。

がんや三大疾病に対応した保障を上乗せできる商品もあり、保険としての機能面も充実しています。

長期の住宅ローンだからこそ、手厚い保障をより長く確保できるのが魅力です。

40年住宅ローンは、繰上返済によって返済期間を短縮できる柔軟性があります。

返済期間を長めに設定すれば月々の負担が抑えられ、手元に資金を貯めやすくなります。

その結果、余裕資金ができたタイミングで繰上返済を行えば、無理なく返済期間を短縮することが可能です。

金融機関によってはネットバンキングで手続きが完了する場合もあり、思い立ったときに対応しやすいのも利点です。

一方で、返済期間を延ばすには再審査などの手続きが必要になるため、最初に長期で契約し後から繰上返済する方法は合理的といえます。

将来の変化に備え、返済計画に柔軟性を持たせたい方に適した選択肢です。

住宅ローンを40年で組む場合、メリットだけでなく注意すべきデメリットもあります。

代表的なデメリットは以下の4つです。

1. 金利が高くなりやすい
2. 返済総額が高くなる
3. 定年後も住宅ローンの返済が続く可能性が高い
4. 取り扱いのある金融機関が少ない

返済期間が長くなると、住宅ローンの金利が高くなりやすい傾向があります。

例えば、2023年10月時点の「フラット35」の金利は年1.880％ですが、最長50年の「フラット50」では年2.180％と、約0.3％高く設定されています。

これは、金融機関にとって返済期間が長いほど返済リスクが高まると判断されるためです。

長期にわたる契約では、景気変動や病気などの予期せぬリスクにより、返済が滞る可能性が高くなると見なされています。

その結果、金利が高く設定され、月々の返済負担が思ったより軽減されないケースもあります。

長期ローンを検討する際は、金利差による総返済額への影響にも注意が必要です。

40年ローンでは、返済期間の長さと金利の上昇により、返済総額が大きくなりやすい点に注意が必要です。

期間を延ばすことで月々の返済額は抑えられますが、その分支払う利息も増えるため、総支払額が高額になるリスクがあります。

以下の条件で実際に比較してみましょう。

• 借入額：3,000万円
• 金利タイプ：全期間固定金利
• 返済方法：元利均等返済
• ボーナス払い：なし
• 融資手数料・保証料：なし

金利が0.2%上がるだけでも、返済総額は約150万円増加します。

35年ローンと比較すると約310万円高くなるため、月々の返済が軽くても総額の増加は見逃せません。

長期ローンを選ぶ際は、月々の負担だけでなく総返済額の視点も忘れずに検討しましょう。

40年ローンでは、繰上げ返済を行わない限り、定年後も返済が続く可能性が高いです。

定年が65歳の会社であれば、25歳までにローン契約を締結する必要があり、定年が60歳なら20歳までに契約する必要がありますが、これは現実的には難しいケースが多いです。

繰上げ返済や退職金を利用しないと、定年後に返済が残るリスクがあります。

退職金が住宅ローンの返済に充てられない場合、定年後の収入は年金が中心となり、現役時代よりも収入が減少することが一般的です。

そのため、定年後にどれだけローンが残り、退職金でどの程度返済できるのかを事前に確認しておかないと、老後の生活が苦しくなる可能性があります。

ローンを契約する際は、定年後の返済計画もしっかり考慮することが重要です。

住宅ローンを40年で契約したい場合、対応する金融機関が少ないため選択肢が限られます。

多くの金融機関では返済期間の上限を35年としており、40年ローンを取り扱う銀行は一部です。

さらに、営業エリアが限定されている金融機関も多く、近隣に取り扱い店舗がないケースもあります。

金利や団信の内容、特典などは銀行ごとに異なるため、本来は複数の選択肢を比較して契約するのが理想です。

しかし、40年という条件にこだわると、他の条件を妥協せざるを得ない場面も出てくるかもしれません。

選べる金融機関が限られる点は、40年ローンのデメリットとして理解しておく必要があります。

40年住宅ローンは、主に地方銀行や信用金庫を中心に取り扱われています。

以下は、返済期間40年に対応している金融機関の一例です。

• 阿波銀行（徳島県）
• 岡崎信用金庫（愛知県）
• 京葉銀行（千葉県）
• 城南信用金庫（東京都・神奈川県）
• 住信SBIネット銀行
• スルガ銀行（静岡県・神奈川県）
• 東海ろうきん（東海3県）
• 南都銀行（奈良県・大阪府など6府県）
• 西日本シティ銀行（福岡県）
• 琉球銀行（沖縄県）
  

中でも住信SBIネット銀行は全国から利用できるため、選択肢として有力です。

また、「フラット50」に対応している金融機関を活用すれば、全期間固定で最長50年までローンを組むことも可能ですが、変動金利が選べないため、その点には注意しましょう。

金融機関の対応状況は住宅金融支援機構の公式サイトで確認できます。

住宅ローンを40年で組むメリット・デメリットを一通り解説したところで、おすすめな人の特徴を解説します。

• 定年まで時間のある人
• 親子での住宅ローン返済を考えている人
• 繰上げ返済をできる見込みがある人
  

上記のいずれかに当てはまる人で、毎月の返済額を抑えることに重点を置いている人は積極的に検討してみてください。

おすすめの人の特徴1つ目は定年までに時間のある若年層です。特に20代でマイホームの購入を検討している方です。

定年退職の年齢が徐々に引き伸ばされており、20代の方が40年の住宅ローンを組んだ場合、繰上げ返済をしなくても定年退職前に完済できるかもしれません。

繰上げ返済が不要となると、退職金を住宅ローンに充てる必要もなくなるため、老後生活も安定しやすくなるでしょう。

また、大企業や公務員など、勤め先の給与制度が年功序列の場合、将来的には日本人の平均年収を超えるとしても、20代の頃は収入が低いというケースはよくあります。

返済負担率の関係で、返済期間を長くすると借入金額が増やせる可能性があるため、20代のうちにマイホームを検討していて、住宅ローンの借入をなるべく多くしたい方には特におすすめです。

住宅ローンには「親子リレーローン」と呼ばれる親子2世代で住宅ローンを返済する商品があります。

たとえば、返済期間40年の場合に前半の20年を父が返済し、子どもが後半の20年を返済するといったイメージです。

高齢の親が住宅ローンを組む場合や子どもの住宅購入を親が支援したい場合などに利用されます。

親子リレーローンは借入金額を多くできる、親と子どもそれぞれが住宅ローン控除を利用できる、といった点がメリットです。

返済期間を長く設定すると、月々の返済が抑えられる点に加えて、親から子どもへ返済を切り替えるタイミングを調整しやすくなります。

30代以上の方でも、繰上げ返済できる可能性が高い方には40年で住宅ローンを組むことをおすすめできます。繰上げ返済できると返済期間を短縮でき、予定よりも早い完済を目指せるからです。

将来的に収入が増える見込みがあるならば、毎月の返済額を抑えつつ、定期的に繰上げ返済をすると、返済総額を減らせます。

子育て中の夫婦であれば、子育てにお金が必要な期間の負担を抑えるために、返済期間を長く設定する選択もおすすめです。

大学入学後や独立後など、子ども関連の支出が減ったタイミングで定期的に繰上げ返済すると、返済期間を短くできます。

注意点としては、金融機関によって繰上げ返済の手数料が異なるため、定期的に繰上げ返済をしようと考えている方は手数料を契約前に確認しましょう。

40年住宅ローンの最大のデメリットである「総返済額の増加」を解消するには、計画的な繰上げ返済が効果的です。

40年ローンと繰上げ返済を組み合わせることで、柔軟な返済戦略が可能になります。

以下にて40年ローンにおける繰上げ返済のシミュレーションを行います。

例えば、3,000万円を40年ローン（金利1.5%、元利均等返済）で借りた場合

毎月の返済額：約8.4万円

総返済額：約4,030万円（利息総額約1,030万円）

この状況で、毎年50万円の繰上げ返済を10年間続けた場合

返済期間：約28年に短縮（12年間短縮）

総返済額：約3,800万円（約230万円削減）

上記の例であれば、繰上げ返済をしなかった場合に対して約230万円を節約することができました。

このように、40年という長期間の住宅ローンでも、計画的な繰上げ返済により大幅な期間短縮と利息削減が可能です。

40年ローンで最大の効果を得るための繰上げ返済タイミングは以下の通りです。

ローン開始初期（1〜10年目）：元金の減少効果が高く、総返済額の削減効果が最大になります

ボーナス時期：まとまった資金で一括繰上げ返済を行うことで、効率的に元金を減らせます

収入増加時：昇給やキャリアアップなど、収入が増えたタイミングでの繰上げ返済は家計への負担を抑えることができます。

40年ローンを選択する際は、このような繰上げ返済戦略をあらかじめ計画しておくことで、長期ローンのデメリットを最小化しながらメリットを最大化できます。

ただし、無理に繰上げ返済をしてしまうとかえって家計を圧迫してしまうこともあります。ですので、自分自身もしくはプロの力を借りて、適切な繰上げ返済のタイミングを見極めることが重要です。

40年の住宅ローンを組むときは、ローンの返済期間や支払金額だけでなく必要に応じてライフプランを総合的に見直すことも大切です。

40年の住宅ローンを組むときの適切な返済期間や返済方法、無理のない支払金額はプロのファイナンシャルプランナー（ＦＰ）に相談すれば適格なアドバイスをもらえます。

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住宅ローンを40年で借りることは可能です。金融機関によっては返済期間を50年まで設定できます。

とはいえ、現状40年の住宅ローンを扱っている金融機関はあまり多くなく、地方銀行や信用金庫が中心です。

ネット銀行では住信SBIネット銀行が取り扱っており、最長50年の住宅ローンを組めます。

返済期間を長くすると毎月の返済額を抑えられる点がメリットですが、返済総額が高くなる、定年後も返済が続く可能性が高くなる点がデメリットです。

メリット・デメリットを考慮してご自身にとって最適な住宅ローンとなるように返済期間を設定しましょう。

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