住宅ローンは40年で借りることは可能？取り扱い銀行・金融機関は？ネット銀行で組める？

住宅ローンを40年で借りることは可能です。

多くの金融機関は住宅ローンの返済期間を35年に設定していますが、一部の金融機関は40年以上に設定することができます。

一例として、フラット35の住宅金融支援機構が提供する『フラット50』があります。返済期間を36〜50年に設定できる商品で全期間固定金である点も特徴です。

住宅ローンを40年で組める金融機関は現状あまり多くありませんが、今後徐々に広まっていく可能性も十分に考えられます。

住宅ローンを35年で借りた場合と40年で借りた場合で比較してみます。

条件は以下の通りです。

• 借入額：3,000万円
• 金利：1.8%
• 金利タイプ：全期間固定金利
• 返済方法：元利均等返済
• ボーナス払い：なし
• 融資手数料・保証料：なし
  

毎月の返済額は40年の方が安いです。今回のケースでは約1万円の差となり、毎月の返済を1万円抑えられると考えると、家計が楽になります。

一方で返済総額は40年の方が高く、約160万円多く返済することになります。

160万円となると、軽自動車であれば新車で買えるほどの金額となり、大きな差を感じるかもしれません。

返済期間以外の条件が同じであれば、返済期間を40年に延長すると毎月の返済額を抑えられる代わりに返済総額は増えてしまうということになります。 

国土交通省の『令和4年度住宅市場動向調査報告書』によると、注文住宅を購入した人の返済期間の平均は32.8年、分譲戸建住宅は32.7年でした。

ここ数年は返済期間にそこまで大きな変化はありません。

一方で、住宅の購入金額を見るとここ数年で高くなってきています。

出典：国土交通省『令和4年度住宅市場動向調査報告書』 

住宅の購入価格が高くなると、住宅ローンの借入額も高くなりやすいです。 

住宅ローンの借入額が高くなると毎月の返済額の負担も大きくなるため、返済額を抑えるために返済期間を長く設定する人が多くなっていると考えられます。

そのような背景から、40年で組める住宅ローンを契約している人が多くなっています。

ここからは、住宅ローンを40年で組むメリットを紹介していきます。

主なメリットは以下の4点です。

1. 1ヶ月ごとの返済金額が低く抑えられる
2. 価格が高い住宅でも購入しやすい
3. 40年間団体信用生命保険を掛けることができる
4. 毎月の返済額が小さくなるため繰り上げ返済のための貯蓄ができる
   

メリットの1点目は毎月の返済額を低く抑えられる点です。

借入額や金利など、他の条件が同じであれば、返済期間を長くすれば長くするほど毎月の返済額を抑えられます。

住宅ローンの返済をしっかりと続けられるかどうか不安に感じる方にとって、毎月の返済額を抑えられる点はとても大きなメリットです。

また、毎月の返済額を抑えられると生活にゆとりが生まれやすくなります。

子育て世帯であればマイホームを購入しつつ、子どもに使えるお金を多く確保できる点もメリットとなるでしょう。

ほかにも、マイホームを購入しつつ、投資・資産運用しようと考えている人であれば、住宅ローンの金利は他のローンと比較して低く設定されている点から、毎月・毎年の投資額を増やせるのでメリットになり得ます。

メリットの2つ目は返済期間を40年以上と長く設定することで、より価格の高い住宅を購入しやすくなる点です。

住宅ローンを借りる際には審査があり、審査項目の1つに「返済負担率」というものがあります。返済負担率は年間の返済額を年収で割った数字です。

返済負担率が大きいほど、返済によって生活が苦しくなる、というイメージになります。

金融機関からすると貸したお金が返ってこないと困るため、返済負担率が一定の数字以下であることを条件にしているところが多いです。

つまり、住宅ローンで借りられる金額を多くしたい場合、毎年の返済額を減らすか年収を増やす必要がある、ということになります。 

返済期間を長くすると毎月の返済額を抑えられるため、年収を増やせなくても借りられる金額を増やせる可能性がある点がメリットです。

希望する立地にマイホームが欲しかったり、注文住宅でこだわりを多く反映させたいなど、できるだけ多くの予算が必要になるケースがあるかと思います。

予算を多く確保したいと考えた際には、返済期間を長くすることを検討してみてください。 

フラット35を利用するケースなど、一部の例外を除くと、ほとんどの金融機関が住宅ローンを契約する際に団体信用生命保険の契約を必須条件にしています。

団体信用生命保険、一般に団信と呼ばれている保険ですが、団信に加入すると契約者が亡くなったり高度障害状態になった際に、住宅ローンの返済が完済されます。

配偶者や子どもがいる人であれば、自分にもしものことがあったときに家族に住宅ローンの負担を残さない点は大きなメリットになるでしょう。

住宅ローンは1,000万円、2,000万円を超える融資であることから、民間保険の生命保険と比較してもお得になる場合もある保険です。

団信の保険料は金利に上乗せされる形で毎月の返済に含まれるのですが、さらに上乗せするとがんや三大疾病など、保障対象を拡大できます。

保険適用時点での住宅ローンが完済される保険であるため、直接現金が支払われるわけではありませんが、保険金が1,000万円以上になるケースも十分に考えられます。

住宅ローンを40年以上で契約すると、手厚い保障である団信の長期間の契約が可能です。

また、返済期間が長くなっている関係で、団信の毎月の保険料も通常の住宅ローン契約より抑えられる点もメリットと言えます。 

返済期間を40年以上にすると毎月の返済額が抑えられるため、比較的貯蓄がしやすくなります。ある程度まとまった額が手元にあると、繰上げ返済ができます。

最初に40年と返済期間を長く設定し、後から余裕があるときに繰上げ返済することで、返済期間を調整できる点がメリットです。

返済期間中に返済期間を長くしてもらうことも可能ですが、金融機関に相談し必要書類を作成したり、再審査が必要であったりなど、手間と時間がかかります。

繰上げ返済であれば、金融機関にもよりますがインターネットバンキングで自宅からでも可能であり、比較的気軽に行えます。

返済が不安な方は最初から返済期間を長く設定して、毎月の返済額を抑え、余裕があるときに繰上げ返済で返済期間を調整する選択肢も検討してみてください。 

次に住宅ローンを40年で組むデメリットを紹介します。 

返済期間を長くしたことによる毎月の返済額を抑えられる点がメリットでしたが、デメリットもあります。

具体的には以下の4点です。

1. 金利が高くなりやすい
2. 返済総額が高くなる
3. 定年後も住宅ローンの返済が続く可能性が高い
4. 取り扱いのある金融機関が少ない

デメリットの1つ目は返済期間を長くするほど、金利が高くなる傾向にある点です。

例として、住宅支援機構のフラットの金利を紹介します。

返済期間が15〜35年である「フラット35」の2023年10月時点での金利は年1.880％ですが、返済期間を最長50年に設定できる「フラット50」では年2.180%となっています。

金利が高くなりやすい理由として、金融機関からすると返済期間が長い貸付は完済されないリスクが高くなると考えるためです。

住宅ローンの返済中に、不景気や団信が適用されない病気・ケガなど、契約者に返済の意思があっても資金が足りず返済できない事態が起こりえます。

返済期間が長くなれば長くなるほど、このような事態が起こる可能性が高くなるため、金利を高くしてリスクを補填していると考えられます。

金利が高くなると、借入金額が同額であっても毎月の返済額が高くなります。想像よりも毎月の負担を抑えられないケースもあり得るため注意しましょう。

デメリットの2点目は返済総額が高くなる点です。

先ほど返済期間を長くした分、返済総額が高くなると解説しましたが、金利も高くなるとさらに返済総額が高くなります。

実際に具体的な数字で確認してみましょう。

条件は以下の通りです。

• 借入額：3,000万円
• 金利タイプ：全期間固定金利
• 返済方法：元利均等返済
• ボーナス払い：なし
• 融資手数料・保証料：なし

毎月の返済額や返済総額が高くなっていることがわかるかと思います。

今回のケースでは金利が0.2%高くなった想定ですが、返済総額は約150万円高くなっています。

35年で借りる場合と比較すると、約310万円も高くなっていることを考えると、住宅ローンを40年で借りた場合、返済総額がかなり高くなると言えるしょう。

一方で、毎月の返済額に着目すると、返済期間を長く設定することによる毎月の返済額を抑える効果は残っています。

とはいえ、金利差が大きくなると効果は小さくなるため、注意が必要です。 

返済期間が40年となると、繰上げ返済を行わない限り、多くの人が定年後も住宅ローンの返済が続きます。

繰上げ返済をせずに定年を迎える前に完済したいとなると、定年が65歳の会社であれば25歳までに、定年が60歳の会社であれば20歳までに住宅ローンを契約する必要があります。

不可能ではありませんが、あまり現実的ではありません。

繰上げ返済で返済期間を短縮したり、退職金を住宅ローンの返済に充てたりしないと、定年後も住宅ローンの返済が残る可能性が高そうです。

契約時の年齢や勤め先の退職金制度、転職のタイミングなどから、退職金で完済できない人も一定いるかと思います。

定年後の主な収入源は年金になり、現役時代よりも収入が大きく下がることも珍しくありません。

定年を迎えるタイミングで住宅ローンがいくら残るのか、退職金でどの程度返済できるのか、といった点をしっかり確認しないと老後生活が苦しくなる可能性があるため、注意しましょう。

多くの金融機関は返済期間の上限を35年に設定している関係で、返済期間を40年で契約したいと考える場合、選択肢が狭まります。

金融機関は営業エリアというものが設定されていて、営業エリアから外れてしまうと住宅ローンの契約ができないことが一般的です。

そのため、返済期間が40年の住宅ローンを取り扱っている金融機関が近くにない、1店舗しかない、という人もいるかと思います。

金利や団信の保障内容、特典サービスなど、金融機関によって住宅ローンは大きく異なります。

本来であれば、1,000万円以上のお金を借りて、20年・30年以上の期間で返済していくため、多くの選択肢を比較検討し、自分にとって最適な契約を結べるのが望ましいです。

しかし、返済期間を40年と限定すると、現状では選択肢が限られてしまうため、返済期間以外の条件を妥協する必要が出てくる可能性があります。 

住宅ローンを40年で組むメリット・デメリットを一通り解説したところで、おすすめな人の特徴を解説します。

• 定年まで時間のある人
• 親子での住宅ローン返済を考えている人
• 繰上げ返済をできる見込みがある人
  

上記のいずれかに当てはまる人で、毎月の返済額を抑えることに重点を置いている人は積極的に検討してみてください。 

おすすめの人の特徴1つ目は定年までに時間のある若年層です。特に20代でマイホームの購入を検討している方です。

定年退職の年齢が徐々に引き伸ばされており、20代の方が40年の住宅ローンを組んだ場合、繰上げ返済をしなくても定年退職前に完済できるかもしれません。

繰上げ返済が不要となると、退職金を住宅ローンに充てる必要もなくなるため、老後生活も安定しやすくなるでしょう。

また、大企業や公務員など、勤め先の給与制度が年功序列の場合、将来的には日本人の平均年収を超えるとしても、20代の頃は収入が低いというケースはよくあります。

返済負担率の関係で、返済期間を長くすると借入金額が増やせる可能性があるため、20代のうちにマイホームを検討していて、住宅ローンの借入をなるべく多くしたい方には特におすすめです。

住宅ローンには「親子リレーローン」と呼ばれる親子2世代で住宅ローンを返済する商品があります。

たとえば、返済期間40年の場合に前半の20年を父が返済し、子どもが後半の20年を返済するといったイメージです。

高齢の親が住宅ローンを組む場合や子どもの住宅購入を親が支援したい場合などに利用されます。

親子リレーローンは借入金額を多くできる、親と子どもそれぞれが住宅ローン控除を利用できる、といった点がメリットです。

返済期間を長く設定すると、月々の返済が抑えられる点に加えて、親から子どもへ返済を切り替えるタイミングを調整しやすくなります。

30代以上の方でも、繰上げ返済できる可能性が高い方には40年で住宅ローンを組むことをおすすめできます。繰上げ返済できると返済期間を短縮でき、予定よりも早い完済を目指せるからです。

将来的に収入が増える見込みがあるならば、毎月の返済額を抑えつつ、定期的に繰上げ返済をすると、返済総額を減らせます。

子育て中の夫婦であれば、子育てにお金が必要な期間の負担を抑えるために、返済期間を長く設定する選択もおすすめです。

大学入学後や独立後など、子ども関連の支出が減ったタイミングで定期的に繰上げ返済すると、返済期間を短くできます。

注意点としては、金融機関によって繰上げ返済の手数料が異なるため、定期的に繰上げ返済をしようと考えている方は手数料を契約前に確認しましょう。 

40年住宅ローンの最大のデメリットである「総返済額の増加」を解消するには、計画的な繰上げ返済が効果的です。

40年ローンと繰上げ返済を組み合わせることで、柔軟な返済戦略が可能になります。

以下にて40年ローンにおける繰上げ返済のシミュレーションを行います。

例えば、3,000万円を40年ローン（金利1.5%、元利均等返済）で借りた場合

毎月の返済額：約8.4万円

総返済額：約4,030万円（利息総額約1,030万円）

この状況で、毎年50万円の繰上げ返済を10年間続けた場合

 返済期間：約28年に短縮（12年間短縮）

総返済額：約3,800万円（約230万円削減）

上記の例であれば、繰上げ返済をしなかった場合に対して約230万円を節約することができました。

このように、40年という長期間の住宅ローンでも、計画的な繰上げ返済により大幅な期間短縮と利息削減が可能です。

40年ローンで最大の効果を得るための繰上げ返済タイミングは以下の通りです。

ローン開始初期（1〜10年目）：元金の減少効果が高く、総返済額の削減効果が最大になります

ボーナス時期：まとまった資金で一括繰上げ返済を行うことで、効率的に元金を減らせます

収入増加時：昇給やキャリアアップなど、収入が増えたタイミングでの繰上げ返済は家計への負担を抑えることができます。

40年ローンを選択する際は、このような繰上げ返済戦略をあらかじめ計画しておくことで、長期ローンのデメリットを最小化しながらメリットを最大化できます。

ただし、無理に繰上げ返済をしてしまうとかえって家計を圧迫してしまうこともあります。ですので、自分自身もしくはプロの力を借りて、適切な繰上げ返済のタイミングを見極めることが重要です。

最後に、返済期間40年の住宅ローンを取り扱っている金融機関を紹介します。

メガバンクやネット銀行での取り扱いは少なく、地方銀行や信用金庫で多く見られました。 以下に40年の住宅ローンを取り扱っている金融機関を一部紹介します。

• 阿波銀行（徳島県）
• 岡崎信用金庫（愛知県）
• 京葉銀行（千葉県）
• 城南信用金庫（東京都・神奈川県）
• 住信SBIネット銀行
• スルガ銀行（静岡県・神奈川県）
• 東海ろうきん（東海3県）
• 南都銀行（奈良県・大阪府など6府県）
• 西日本シティ銀行（福岡県）
• 琉球銀行（沖縄県）
  

多くの人が利用しやすい、という点からおすすめは住信SBIネット銀行です。

ネット銀行であるため、来店不要で契約が可能な点や最長50年で住宅ローンを組める点がおすすめの理由になります。

対面での相談も可能ですが、首都圏・関西に住んでいる方以外は近くに店舗がなく、対面での相談が厳しいと言えます。

また、住宅支援機構が提供する「フラット50」を利用できる金融機関が近くにある方も40年の住宅ローンを組むことが可能です。

「フラット50」とあるように、最長50年まで返済期間を設定できますが、全期間固定金利のみで変動金利を選べない点には注意が必要です。

「フラット50」を利用できる金融機関は、住宅支援機構のホームページから検索できますので、ご確認ください。

40年の住宅ローンを組むときは、ローンの返済期間や支払金額だけでなく必要に応じてライフプランを総合的に見直すことも大切です。 

40年の住宅ローンを組むときの適切な返済期間や返済方法、無理のない支払金額はプロのファイナンシャルプランナー（ＦＰ）に相談すれば適格なアドバイスをもらえます。 

プロのFPに相談すると、お金の専門家の立場から、住宅ローンだけでなく相談者の収入や資産状況などに応じたライフプランを設計してくれます。 

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住宅ローンを40年で借りることは可能です。金融機関によっては返済期間を50年まで設定できます。

とはいえ、現状40年の住宅ローンを扱っている金融機関はあまり多くなく、地方銀行や信用金庫が中心です。ネット銀行では住信SBIネット銀行が取り扱っており、最長50年の住宅ローンを組めます。 

返済期間を長くすると毎月の返済額を抑えられる点がメリットですが、返済総額が高くなる、定年後も返済が続く可能性が高くなる点がデメリットです。

メリット・デメリットを考慮してご自身にとって最適な住宅ローンとなるように返済期間を設定しましょう。 とはいえ、自身でメリットデメリットの塩梅を考えるのは専門知識も必要となり難しいです。

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