親の住宅ローンを子が払う方法とは？名義変更・借り換え別に解説

親の住宅ローンを子が引き継ぐ場合、方法は大きく「名義変更」と「借り換え」の2つにわかれます。名義変更は現在のローン契約を子に移す手続きで、借り換えは子が新たにローンを組み直して親のローンを返済する方法です。

どちらを選ぶかは、金融機関の承認条件や家族の状況によって異なります。どちらの方法にもメリットとデメリットがあり、家族の状況や今後の返済計画に応じて適切な選択をすることが大切です。ここでは、それぞれの方法について詳しく解説します。

金融機関が例外的に名義変更を承認するケースも存在し、とくに多いのは親の返済能力が著しく低下した場合です。親が病気や失業などで返済困難になった場合、金融機関は債権保全のために子への名義変更を検討します。

ただし、この場合でも子に十分な返済能力があることが絶対条件となります。審査項目は以下のとおりです。

• 年収
• 勤続年数
• 他の借入状況
• 信用情報（クレジット履歴など）

通常の住宅ローン審査と同等かそれ以上の基準が適用されます。また、子がその住宅に居住することも必須条件です。

金融機関によっては、親の債務超過状態や医師の診断書の提出を求める場合もあります。承認されても、保証料の再設定や事務手数料の支払いが必要になることが一般的です。このような特別な承認は金融機関の裁量によるため、事前の相談と丁寧な説明が重要になります。

※1参照：No.4402贈与税がかかる場合｜国税庁

※2参照：No.1440譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）｜国税庁

親の住宅ローンを子が引き継ぐ際は、複数の選択肢から最適な方法を選ぶ必要があります。

名義変更や借り換えは税金や審査条件が異なり、それぞれにメリット・デメリットがあるため、個人で判断するのは難しいです。

専門知識を持つファイナンシャルプランナー（FP）への相談が、後悔しない選択をするための近道となります。お金の専門家であるFPは、住宅ローンや税務、相続に精通しています。名義変更や借り換えに関しても、状況に応じた実践的なサポートが可能です。

親の住宅ローンを子が引き継ぐ際は、選択する方法によって異なる注意点があります。名義変更では金融機関の厳格な承認条件や税務上のリスクに注意が必要です。借り換えでは新規審査や諸費用の負担が発生します。

どちらの方法でも事前の準備不足や知識不足により、予想外の費用負担や手続きの遅延が生じる可能性があります。トラブルを避けるためには、それぞれの方法における具体的な注意点を理解しておきましょう。

金融機関の承認が必要

住宅ローンの名義変更では、金融機関からの正式な承認を得ることが条件です。金融機関は当初の契約者である親の返済能力をもとに融資を実行しているため、別の人への名義変更には極めて慎重な姿勢を示します。

審査では子の年収・勤続年数・勤務先の安定性などが詳細にチェックされ、親と同等以上の返済能力があることを証明しなければなりません。とくに重要なのが返済負担率で、年収に対する年間返済額の割合が35％以下（※1）であることが一般的な基準とされています。

すでに他の住宅ローンを組んでいる場合、原則として2本目の契約は認められないため、名義変更自体が困難です。また、子がその住宅に実際に住むことが条件で、居住していないと契約違反として一括返済を求められる可能性があります。審査には通常1～2か月程度かかるため、余裕を持った計画が必要です。

贈与税や譲渡所得税が発生する場合がある

住宅ローンの名義変更に伴い、親から子への不動産所有権移転が発生すると、贈与税や譲渡所得税の課税対象となる可能性があります。贈与による場合、年間110万円の基礎控除を超える部分には贈与税（※2）が課されます。

評価額2,000万円の住宅を贈与すると、以下のとおりです。

• 課税対象額：2,000万円-110万円（基礎控除）＝1,890万円
• 税率：10％～55％の超過累進税率が適用
• 税額例：1,890万円×税率→数百万円規模の贈与税が発生

税率は贈与額に応じて10％から最大55％（※3）まで段階的に設定されているため、高額な不動産では相当な負担となるでしょう。

売買による場合でも、親には譲渡所得税が課される可能性があります。購入時より値上がりしている場合、その利益に対して所得税・住民税が課税されます。ただし、マイホームの売却では3,000万円の特別控除（※4）が適用されるケースが多いため、実際の税負担は軽減されるのです。

また、子が親の住宅ローンを代わりに返済することで、親が返済義務から解放される経済的利益を得たとして「みなし贈与」と判定される場合もあります。税務上の影響を最小限に抑えるためには、事前に税理士への相談が欠かせません。

登記費用や諸費用がかかる

住宅ローンの名義変更には、不動産の所有権移転登記が必要となり、複数の費用が発生します。登録免許税は固定資産税評価額の2,000万円の場合以下の費用が必要です。

• 贈与：2%×2,000万円＝40万円
• 売買：軽減税率1.5％×2,000万円=30万円

固定資産税評価額の2％（贈与の場合）または1.5％（売買の場合）が課される（※5）ため、贈与で40万円、売買で30万円の負担となります。

司法書士への報酬として5～15万円程度が必要で、登記に必要な書類取得費用として数千円～1万円程度がかかります。金融機関への手数料も見逃せません。名義変更手数料として数万円から十数万円、抵当権の変更登記費用として数万円が必要です。

住宅ローンの残債額や物件価値によって異なりますが、総額で50～100万円程度の諸費用を見込んでおく必要があります。これらの費用は基本的に現金で準備する必要があるため、事前の資金計画が重要です。金融機関によっては諸費用を住宅ローンに組み込める場合もあるため、複数の選択肢を検討することをおすすめします。

住宅ローン控除が使えなくなる場合も

※1参照：住宅ローンの返済比率(返済負担率)の計算方法や目安は？年収別の理想をシミュレーションしてみよう｜SUUMO(スーモ)

※2参照：No.4402贈与税がかかる場合｜国税庁

※3参照：No.4408贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁

※4参照：No.3302マイホームを売ったときの特例｜国税庁

※5参照：No.7191登録免許税の税額表｜国税庁

※6参照：No.1211-1住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）

子の返済能力や信用情報が審査される

親子間売買の場合は金融機関の制約がある

親子間売買による借り換えでは、通常の第三者間取引とは異なる厳しい条件が設けられています。多くの金融機関では親族間取引に対して慎重な姿勢を示し、取り扱いを一切行わない機関もあります。

適正な価格での売買であることを確認するために、評価書の提出を金融機関から求められるケースは珍しくありません。売買代金の流れについても詳しくチェックされ、資金の出所や用途について説明を求められることがあります。不正防止の観点から、親族間の売買では金利や頭金が厳しく設定される傾向です。

また、売買契約書の内容についても厳格な審査が行われ、契約条件に不自然な点がないかチェックされます。親子間売買を検討する場合は、事前に複数の金融機関に相談し、取り扱い可能な機関と条件の確認が必要です。

諸費用がかかる

借り換えにはさまざまな諸費用が発生し、総額で数十万円から100万円程度の負担となる場合があります。借り換えで必要な費用は以下のとおりです。

• 新規ローンの融資手数料【借入額の1～2％程度】（※4）
• 保証料
• 印紙税
• 火災保険料
• その他：登記費用、司法書士報酬、抵当権設定費用など

800万円を借り換える場合、融資手数料だけで8～16万円の負担となります。また、既存ローンの繰上返済手数料として数万円が必要になるケースもあります。

不動産の所有権移転には、登録免許税や司法書士報酬などで20〜30万円ほどの費用がかかり、抵当権の登記費用も別途必要です。さらに、不動産取得税が課される場合もあり、こちらも数十万円の負担となる可能性があります。

これらの費用は基本的に現金で準備する必要がありますが、金融機関によっては諸費用を住宅ローンに組み込める場合もあります。借り換えの効果を見極めるには、事前に費用を見積もり、総コストを比較することが大切です。

贈与税や譲渡所得税が発生する場合がある

借り換えに伴う親子間の不動産移転では、税務上の注意が必要です。親子間売買であっても、売買価格が市場価格より著しく低い場合、差額部分は贈与とみなされ贈与税の対象となります。

市場価格2,000万円の物件を1,500万円で売買した場合は、以下のとおりです。

• 2,000万円−1,500万円＝500万円（差額が贈与とみなされる）
• 500万円−110万円（年間110万円の基礎控除）＝390万円
• 390万円が課税対象となる
• 課税対象額に対して10～55％の贈与税率が適用される（高額の恐れがある）

差額500万円には贈与税がかかる可能性があり、基礎控除を超える分には最大55％の税率が適用され、高額な負担になることもあります。

一方、親には譲渡所得税が課される場合があり、購入時より値上がりしているときに売却すると、利益に対して所得税・住民税は課税対象です。ただし、居住用財産の売却では3,000万円の特別控除が適用される場合が多く、実際の税負担は軽減されることがあります。

また、子が親のローンを実質的に引き継ぐことで、みなし贈与として判定されるリスクもあります。これらの税務リスクを回避するため、事前に税理士に相談し、適切な価格設定と手続きを行うことが重要です。

住宅ローン控除の適用要件に注意

子が新たに住宅ローン控除を受けるためには、複数の要件を満たす必要があります。適用要件を確認しましょう。

※5参照：住宅ローン減税｜国土交通省

配偶者や直系血族からの取得では控除が制限される場合もあるため、事前に税務署への確認が必要です。控除の恩恵を最大限に活用するため、適用要件を詳しく調べておきましょう。

※1参照：カードローンの利用履歴は住宅ローンに影響するのか？審査で重視されているポイントを解説！｜三菱UFJ銀行

※2参照：ダブルローンは住み替えに利用可能？審査は厳しい？可能な銀行は？住宅ローン二重借り入れの注意点をお金のプロに聞いてみた｜SUUMO

※3参照：住宅ローンの審査に勤続年数はどう影響するのか？転職後でも申し込みができるのか解説します！｜三菱UFJ銀行

※4参照：住宅ローンの諸費用・手数料はいくらかかる？内訳についても解説！｜SBI新生銀行

親の住宅ローンを引き継ぐ際には、実際に経験した方々の声が非常に参考になります。メリットやデメリットだけでなく、リアルな体験談を知ることで、現実的で納得のいく判断がしやすくなるでしょう。

ここでは、名義変更または借り換えを選んだ方々へのアンケート結果をもとに、体験談をご紹介します。実体験をもとに、自分に合った最適な方法を見つける参考にしてください。

その他の方法を選んだ人は7.1％にとどまり、多くの方が何らかの形で名義変更か借り換えを選択していることがわかります。名義変更が過半数を占めている背景には、金融機関との手続きのしやすさや、当初から親子リレーローンを活用していたケースが考えられるでしょう。

その他（家族間トラブルや手続きの複雑さなど）と回答した人も18.1％いました。名義変更は単なる手続きではなく、家族関係や将来の生活にも影響を及ぼすことがあるようです。

「手数料が高い」と「コスト面を考慮していなかった」という回答は、それぞれ25％を占めました。事前に費用や条件をしっかり確認していなかったことが、後悔の原因となっているようです。

親の住宅ローンを引き継ぐ際には「名義はどうするのか」「将来的に誰の資産になるのか」など、感情では割り切れない現実的な問題がいくつも発生します。とくに、家族間での取り決めが曖昧なまま進めてしまうと、後々トラブルに発展するリスクも少なくありません。

名義変更や借り換えにはコストが発生し、制度を理解せずに進めると想定外の負担を背負いかねません。以下の口コミは、そうした実体験をもとにした貴重なアドバイスです。

親の住宅ローンを子が引き継ぐには名義変更と借り換えの2つの方法があり、それぞれに金融機関の審査や税務上のリスクといった注意点が存在します。

しかし、親の返済負担軽減や家族の住環境確保といった目的では、適切な方法を選ぶことで大きなメリットが得られます。

実際に引き継ぎを経験した方の過半数が名義変更を選択しており、準備が整っていれば満足のいく結果となっていました。ただし、税金負担や諸費用の想定以上の発生により後悔するケースもあるため、事前の情報収集と専門家への相談が欠かせません。

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