住宅ローンの名義変更をして親子間で引き継げる？借り換えて子が払うのは可能？

親子間であっても、住宅ローンの名義変更は厳しいのが現実です。

住宅ローンの名義変更には契約者（親）と金融機関の承諾が必要になっており、原則金融機関は承諾しません。

その大きな理由として、住宅ローンの契約は、契約者の返済能力を審査した上で契約を結んでいることが考えられます。そのため、審査を受けていない第三者、たとえそれが子どもであっても返済能力がわからないため、名義変更を認めることは原則としてありません。

ただし、以下のようないくつかの特例も存在します。

• 親が団体信用生命保険へ未加入で、単純承認で相続をした場合
• 親が返済能力を失っているというような事情がある場合
  

上記は、全てのケースで認められるわけではありませんので注意が必要です。

そもそも、住宅ローンの名義変更は、新たな契約者（子）が十分な返済能力を持っていることが前提です。もし、新たな契約者が「ローンの返済能力がない」と判断される場合、名義変更は承諾されません。

住宅ローンとして貸し付けたお金が戻ってこないリスクがあるからです。このような理由から、親子間であっても住宅ローンの名義変更は難しいです。 

両親が亡くなった場合は、子どもが財産を相続することになります。

相続の際には預貯金や有価証券、不動産のようなプラスの財産に加えて、借金のようなマイナスの財産も対象となります。

住宅ローン残高も金融機関からの借金であり、相続の対象です。ここでは住宅ローンと相続について、以下の内容を解説します。

• 団信に加入している場合
• 限定承認で相続する場合
  

どちらのケースも、相続が発生した場合でも住宅ローンを引き継がなくてもいいケースになります。 

団信とは、団体信用生命保険の略で加入者が死亡・高度障害状態になった場合に保険金で住宅ローンが完済される制度です。

もしものことがあったとき、保険金が支払われるのですが、保険金の受取人は金融機関です。 そのため、金融機関は受け取った保険金で住宅ローン債務を相殺します。

つまり、親が団信に加入している場合、亡くなったタイミングで住宅ローンが完済されるため、子どもは不動産だけを相続することが可能になります。また、子どもが保険金を受け取るわけではないため、相続税は発生しません。

ただし、団信で住宅ローンを相殺するためには、親にもしものことがあった際に金融機関や保険会社に連絡し、所定の手続きを行う必要があります。

基本的に、フラット35以外の住宅ローンを契約する場合、団信への加入が必須条件です。注意点として、親が住宅ローンを滞納していた場合、団信が失効している可能性もあります。

団信が失効していると団信に加入していたとしても保険金は出ませんので、子は住宅ローンを引き継がなければなりません。 

基本的には、亡くなった人の財産はプラスの財産であってもマイナスの財産であっても相続の対象です。そのため、住宅ローンが残っていれば、子どもは残りのローンを引き継ぐ必要があります。

ただし、限定承認と呼ばれる相続方法を選択すると、住宅ローンを引き継がなくても良くなる可能性があります。

簡単に解説すると、限定承認とは「相続財産のうちマイナス分をプラス分で相殺し、プラス分だけを相続する方法」です。

このケースでは、マイナス分である住宅ローンは相殺されるため、相続の対象が消滅し子どもが住宅ローンを引き継ぐことはありません。

ここでは、相続で住宅ローンを親子感で名義変更する際の3つの方法を紹介します。

相続方法の1つ目は、単純承認です。

単純承認を選択すると親の残した全ての財産を子どもが引き継ぐことになります。

その際、金銭や不動産のようなプラスの財産だけではなく、借金のようなマイナスの資産も相続の対象です。単純承認が相続の基本となっていて、相続開始の日から3ヶ月が経過すると単純承認したものとみなされます。

特別な事情がない限り、相続開始の日は親が亡くなった日になります。 マイナスの財産がある方は、早めに相続方法を決めておくべきです。

相続方法の2つ目は、相続放棄です。

相続放棄を選択すると、プラスの財産もマイナスの財産も一切相続する必要がなくなります。そのため、親が借金を残して亡くなった場合に相続放棄を選択すると、子どもは借金を相続しなくて済みます。

ほかにも相続放棄は以下の場合に有効です。

• 特定の相続人に全ての財産を渡したい場合
• 相続問題に巻き込まれたくない場合

親の最後の住所だった地域を管轄する家庭裁判所で手続きを行うと、相続放棄を選択できます。 

相続方法の3つ目は、限定承認です。

相続対象にプラスの財産とマイナスの財産がある場合において、プラスの財産の範囲内でマイナスの財産を相続する方法を限定承認といいます。

たとえば、相続財産が預貯金2,000万円と借金1,500万円の場合、差し引き500万円を相続することになります。逆に、相続財産が500万円の価値がある不動産と借金800万円だった場合、500万円を借金の返済に充て残りの借金300万円は相続する必要がありません。

プラスの財産とマイナスの財産の両方があり、どちらの方が多いかわからないような状況で有効な方法とされています。注意点として、限定承認は手続きが複雑かつ、相続人のうち1人でも反対する人がいると選べません。 

住宅ローンの処理はどの相続方法を選択するかによって変わります。

• 単純承認：住宅ローンを相続する
• 相続放棄：住宅ローンを相続しない
• 限定承認：場合による 
  

どの相続方法を選ぶかは、住宅ローン以外の相続財産の状況も踏まえて考えることになります。

たとえば、住宅ローン残債が500万円だったとしても、ほかに借金がなく、プラスの財産が500万円以上あれば、単純承認や限定承認を選ぶのがおすすめです。

一方で、住宅ローン残債の方がプラスの財産よりも大きく、相続した結果、残った住宅ローンが自己資産で余裕を持って返済できる範囲であれば、相続放棄を選択しなくてもいいかもしれません。

3ヶ月以内に選択しない場合、単純承認を選択したことになるため、注意が必要です。

親の住宅ローンを名義変更して子どもに引き継ぐのが可能なケースはあるのか、疑問に感じていませんか？

残念ながら、基本的には親子間であっても住宅ローンの名義変更は厳しいのが現実です。ただし、以下のようなケースであれば、名義変更が可能な場合があります。

1. 親子リレーローンを利用しているケース
2. 親の返済能力がなくなったケース
3. 子が相続するケース

住宅ローンにはさまざまな商品があり、その中の1つに「親子リレーローン」と呼ばれる商品があります。

文字通り、親子で住宅ローンを返済する仕組みの商品であるため、親子間の名義変更が可能です。とはいえ、子どもであれば誰にでも名義変更できるわけではありません。

親子リレーローンを契約する際には、子どもも審査の対象になり、ローンを引き継ぐことができるのは審査対象となった「子」のみです。

また、親子リレーローンの場合、基本的に団信は子どものみが加入するため、親が亡くなった場合でも住宅ローンは完済されないと考えてください。一方で、返済期間を長くできる、親子でそれぞれ住宅ローン控除を利用できるなどのメリットも親子リレーローンにはあります。 

2つ目のケースは親の返済能力がなくなってしまったケースです。

病気や定年など、退職によって親の収入が減少すると、住宅ローンの返済が厳しくなります。 その際、以下のような条件を満たすと住宅ローンを子どもに名義変更できます。

• 十分な返済能力がある
• 子が家に住む
  

金融機関からすると、住宅ローンが返済されないのは困るため、子の返済能力が重視されます。審査を行う際には、最低でも審査時の親と同等の返済能力が求められます。

また、住宅ローンは住む家の購入・新築代金や増築・改築などの費用を融資するローンであるため、契約者はその家に住む必要があります。子に名義変更するとなると、子は住宅ローンを契約している家に住まなければなりません。

家に住まずに住宅ローンの名義変更を行ったことがバレると、一括返済を求められたり詐欺罪で告訴されるリスクがあるため、注意しておくべきです。

親子間で名義変更可能なケースの3つ目は、子どもが不動産を相続する場合です。

親が住宅ローンを残したまま亡くなった場合、不動産と一緒に住宅ローンも相続することになります。その際、住宅ローンを相続すると、返済が必要になり親子間での名義変更が可能になります。

親が亡くなったことと、住宅ローンを引き継いで返済することを金融機関に連絡しましょう。また、団信に加入していたとしても金融機関に報告しないと完済の処理がされないため、完済しているはずの住宅ローンの返済を行っている、ということもありえます。

相続人が複数いる場合は、相続人同士の取り決めで特定の子どもが不動産と住宅ローンを相続すると決めることも可能です。

一方で、金融機関はその取り決めを無視して他の相続人にも請求できますが、引き継ぐ子どもに十分な返済能力があれば、住宅ローンの承継を認めてくれることが一般的です。

次に、親子間の名義変更で住宅ローンを引き継ぐ際に注意すべき点について解説します。

名義変更自体は可能でも、別の事情から名義変更ができなくなるケースがあります。以下の2点については正しく理解しておくべきです。

• 引き継ぐ子が返済可能かどうか
• 贈与税の課税対象となるのか

1つ目は引き継ぐ子どもが、住宅ローンを返済できるかどうかです。

具体的には、引き継ぐ前の段階で借りているローンの有無と金額です。住宅ローンの残高や毎年の返済額によっては返済が困難となる可能性が考えられます。

そもそも、住宅ローンの審査では返済負担率が重要になります。返済負担率とは、年収に占める1年間の返済額の割合のことになっており、少なくとも35%以下であることが基本的な条件です。

この返済負担率は、全てのローンの返済額が計算対象となるため、すでにローンを借りている状態で住宅ローンを引き継ぐとなると、必然的に高くなってしまいます。

また、返済負担率が高いと、返済能力に疑問を持たれてしまい金融機関が名義変更を承諾してくれない可能性もあります。

そのため、

• すでに他の住宅ローンを組んでいる
• 毎月の収入と相続した家の残高があっていない

というケースでは、審査自体が通らず引き継ぐことができない可能性もあります。

一方で、返済負担率が問題ない場合でも、すでに住宅ローンを契約している場合は注意が必要です。住宅ローンは居住用の家のためのローンであり、住宅ローンを2本契約することは原則認められていません。

金融機関が承諾すれば2本目の住宅ローンを契約できますが、基本的には難しい点に注意すべきです。

2つ目の注意点は贈与税です。贈与税は財産をもらった場合に課税される税金です。

親の代わりに子どもが住宅ローンを支払うと「みなし贈与」と判断される場合があります。

子どもが住宅ローンを代わりに支払ったことによって、親が住宅ローンを支払わずに済むという経済的な利益を受けたと考えられるからです。そのため、親子で住宅ローンの名義変更をし、子どもが代わりに住宅ローンを支払うと、贈与税の対象となる可能性があります。

とはいえ、全てのケースで贈与税が発生するわけではなく、以下のケースでは贈与税は発生しません。

• 贈与が年間110万円以内
• 親が債務超過
  

贈与税には110万円の基礎控除があり、110万円以内の贈与であれば、贈与税の課税対象が0円なので贈与税は発生しません。

また、親が明らかに債務超過状態で、自力での返済が困難な場合も贈与税は発生しません。 

相続の場合、親子間で住宅ローンの名義変更が可能です。実際に親子間で名義変更した人の中には、返済の負担が大きく別の兄弟に任せたい、と思った人もいるでしょう。

住宅ローンの名義変更を申請する方法は、以下の3つです。

1. 金融機関に名義変更の相談する
2. 抵当権抹消登記を行う
3. 抵当権設定登記を行う

まず、住宅ローンの名義変更を申請する際には、金融機関に名義変更の相談をします。基本的には親子間といえど認められないものの、親の返済能力がなくなってしまったり、相続で引き継ぐ場合などは名義変更に応じてもらえる可能性があります。

手続きにはいくつかの書類が必要になります。 金融機関によって必要書類は異なりますが、一般的に必要書類とされているものは以下の通りです。

• 登記済権利書
• 住民票
• 印鑑証明書
• 登記原因証明情報
• 代理権限証書
• 固定資産評価証書
  

書類が心配な方は、事前に金融機関に相談に行くと必要書類を教えてくれます。

また、相続で名義変更する場合には追加で以下の書類が必要となります。

• 法定相続人全員の戸籍謄本
• 住宅ローンを相続したことがわかる書類
  

相続したことがわかる書類には遺産分割協議書の写しなどが該当します。 ローンを引き継ぐ方だけではなく、法定相続人全員の戸籍謄本が必要となる点にも注意が必要です。

次に抵当権の抹消手続きです。そもそもですが、抵当権は住宅ローンを融資する際に金融機関が担保として設定する権利です。

抵当権は住宅ローンの返済が滞り完済の見込みがないと判断した際に行使できます。

金融機関は土地と不動産を強制的に差し押さえて売却し、売却代金を回収します。この抵当権には債務者の名義、つまり、親の名義が記載されています。

住宅ローンの引き継ぎに伴い、債務者が親から子へ変わるため、抵当権の債務者の名義も親から子へ変更が必要です。 

最後に抵当権の設定登記です。

住宅ローンを契約している限り、抵当権を外すことは原則できません。そのため、住宅ローンを引き継ぐ人を債務者とする新しい抵当権を設定する必要があります。

抵当権の抹消登記を含む、住宅ローンの名義変更で発生する登記は自分で行うこともできます。とはいえ、手続きが煩雑であるため、専門家に依頼するのが一般的です。

司法書士のような専門家に依頼する場合には依頼料が発生しますが、慣れていない人が登記をする際の手間を考えると、専門家に依頼した方が確実です。 

主に、

• 親子リレーローンで住宅ローンを契約した場合
• 親の返済能力がなくなった場合
• 相続で不動産を引き継いだ場合

などが例外となり、それ以外の理由で金融機関に相談しても断られる可能性が高いです。

そこで、名義変更が可能な例に該当しない場合でも、親の住宅ローンを子どもが引き継ぐことができないか気になる人もいるかと思います。

結論、住宅ローンの「借り換え」なら、親の住宅ローンを子どもが引き継ぐことが可能です。借り換えは子が新しい住宅ローンを契約し、そのお金で親の住宅ローンを完済して新しい住宅ローンの返済を子が行う、という流れです。

名義変更の目的が、親が支払うはずだった住宅ローンを子が支払うようにする、というものであれば借り換えも可能です。

親の住宅ローンを子が払うために借り換えを行う際の注意点は、以下の5つです。

1. 審査に通る必要がある
2. 手数料や諸費用がかかる
3. 所有権を親から子へ移す必要がある
4. 金利変動によって返済額が変わる
5. 親の住宅ローンの状況を確認する

借り換えは新しく住宅ローンを契約することになるため、審査が必要です。審査は、住宅ローンの契約者となる、子が対象となります。

審査の内容は金融機関によって異なり、詳細な条件は明かされていませんがポイントとなるのは以下の点です。

• 年収
• 勤務先
• 勤続年数
• 他のローンの有無
• 申し込み時の年齢
• 完済時の年齢
• 信用情報
• 所有資産  
  

フラット35を利用せずに借り換えをする場合、団信への加入が必要となるケースがほとんどなため、健康状態も審査の対象といえます。

審査に通らない要因としては、借入希望額（親の住宅ローンの残高と利息）に対して年収が低すぎる場合や勤続年数が短い場合などが考えられます。

そのため、年収が問題の場合は借入希望額を減らすために親族に一部を負担してもらったり、時間をかけて頭金を準備したりする方法で対策が可能です。

また、注意点としては、過去にクレジットカードやローンを滞納していると、信用情報に傷がついた状態であり、信用情報が原因で審査に通らない可能性があります。

信用情報が回復するには5〜10年ほどかかるとされていて、時間の経過以外に回復する手段は基本的にはありません。信用情報が原因で借り換えできない場合は回復を待つか別の親族に借り換えてもらうなどの対策が必要です。

2つ目の注意点は借り換えに手数料や諸経費がかかる点です。借り換えでは、以下のような手数料や諸経費が発生します。

• 事務取扱手数料
• 繰り上げ返済手数料
• 保証料・保証事務取扱手数料
• 団体信用生命保険料
• 火災保険料
• 抵当権設定費用
• 抵当権抹消費用
• 司法書士報酬
• 印紙税
  

さまざまな手数料・諸経費が発生しますが、必ずしも全て負担するわけではありません。たとえば、金融機関によっては繰上げ返済手数料が無料の場合があります。また、司法書士報酬に関しては、登記を自分で行えば発生しません。

一方で、団体信用生命保険料のように金利に上乗せされるものもあります。手数料・諸経費に関しては現金で準備する必要があり、必要な金額は借入額にもよりますが、10万円を超えることも珍しくはありません。

金融機関によっては手数料・諸経費を住宅ローンに組み込めたり、諸経費用のローンが用意されているところもありますし、金利は高いですがフリーローンで借りる選択肢もあります。 

契約する金融機関によって、手数料・諸経費の金額や対応しているローンが異なるため、複数の金融機関の条件を調べる必要があります。

3つ目の注意点は所有権の移転が必要な点です。住宅ローンは債務者と所有している人、住んでいる人が全て一致している必要があります。

今回のケースでは、元々は親の所有する不動産であるため、所有権を子に移す必要があります。その際には所有権移転登記が必要で、登記には費用がかかります。

加えて、所有権移転登記をするタイミングにも注意が必要です。

住宅ローンを契約する際には、金融機関の許可なく不動産の名義変更を禁止する旨の契約が交わされていることがほとんどです。そのため、所有権移転登記を勝手に変えてしまうと、知らず知らずのうちに契約違反をしてしまう危険性があります。

借り換えをするにあたっては、金融機関に連絡してから所有権移転登記をしましょう。万が一契約違反となると、住宅ローンの一括請求を求められる可能性があります。 

4つ目の注意点は金利です。住宅ローンの金利は定期的に変わるため、借り換え前の住宅ローンの金利と借り換え後の住宅ローンの金利の差をチェックする必要があります。

住宅ローンは借入金額が大きいため、たとえ0.1%の違いであっても返済総額に大きな違いが生まれます。

また、借り換えには手数料や諸経費が発生するため、金利が低くても実質的な返済総額が増えてしまうケースもあります。同じ人が申請した場合でも、金融機関によって審査の結果提示される金利は異なります。

ホームページや資料を見るだけでは実際に契約するときの金利はわからないため、少なくとも2つ以上の金融機関に相見積もりを取るのがおすすめです。手間と時間はかかりますが、金利を含めた条件を交渉したい場合に相見積もりが役立つ場面があります。

最後の注意点は親の住宅ローンの残高や残年数の確認をしっかりと行うことです。

そもそも、住宅ローンの残高がわからないと、借り換えでいくら借りる必要があるのかわかりません。また、残高や残年数によっては借り換えをしないで親族同士で支援して、住宅ローンの完済を目指した方がいい場合も考えられます。

残高や残年数に関しては「残高証明書」で確認が可能です。金融機関によってはインターネットでの確認もできるため、事前に調べておくべきです。

それは、親族間売買と呼ばれる方法で、親子間の不動産売買です。子どもに家を一括で購入できるだけの資産があれば別ですが、この売買では、住宅購入のめに新たに住宅ローンを組むケースが多いです。

注意点として、親族間売買での住宅ローンは審査が通りにくいとされています。金融機関が親族間売買での住宅ローン審査を厳しくしている理由には以下の2つが挙げられます。

1. 取引価格が適正価格でない
2. 資金の不正利用
   

売買契約は買い手と売り手が合意した価格で取引が行われます。そのため、相場から離れた金額での売買が可能です。

一方で、住宅ローンを契約時には金融機関が不動産に抵当権を設定し、返済が滞ったときに強制的に売却し融資したお金の回収を図ります。そのため、親族間売買が適正価格でなければ、いざという時に銀行が融資した資金を回収できなくなるリスクがあるのです。

また、売買価格が適正な金額であったとしても、資金を住宅購入以外の目的に使われてしまうリスクがあります。住宅ローンは住宅取得の支援のために金利が低く設定されているローンであり、住宅取得以外の理由で利用することは認められていません。

親族間売買の場合、事業資金に流入されてしまったり、ギャンブルに使われてしまったりする危険性があるため、通常に比べて審査が厳しくなっています。

とはいえ、純粋に子どもが親の家に住むために購入したいと伝わるケースでは親族間売買でも住宅ローンの審査に通る可能性があります。

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ここまで、親子間の住宅ローンの名義変更について解説しました。

結論として、基本的には親子間であっても名義変更は厳しいのが現実です。ただし、親子リレーローンを利用しているケースや親の返済能力がなくなったケース、相続で子が不動産を取得するケースなどでは認められる場合もあります。

また、名義変更の目的が「親の代わりに子どもが住宅ローンの支払いを行う」であれば、住宅ローンの借り換えも検討してみてください。

ただし、住宅ローンの名義変更をはじめ、相続方法、借り換えなどは複雑なことも多く、一人で判断してしまうのは危険です。そこで、FPのようなお金の専門家から客観的なアドバイスをもらいつつ、自分にとってベストな選択を選ぶのがおすすめです。

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